越秀服務集團有限公司 YUEXIU SERVICES GROUP LIMITED (於香港註冊成立的有限公司) 股份代號 : 6626 ● 2024 中 期 報 告 Q ● O ◎ 用 心・成 就 美 好 生 活 ◎ O ® -0-0 ® 9 i dpc II BODL 921 "> P 00 i - - 34 9 A F af ● P ● . . ® 公司資料 2 管理層討論與分析 3 獨立審閱報告 20 中期簡明綜合損益表 21 中期簡明綜合全面收益表 22 中期簡明綜合財務狀況表 23 中期簡明綜合權益變動表 25 中期簡明綜合現金流量表 27 中期簡明綜合財務資料附註 28 其他資料 48 目 錄 e ● . . . . . . 越 秀 服 務 集 團 有 限 公 司 | 中 期 報 告 2024 2 公司資料 董事會 註冊辦事處及香港主要營業地點 | --- | --- | |------------------------|------------------------------------------| | | | | 非執行董事 | 香港 | | 朱輝松先生 （主席） | 灣仔 | | 姚 ...

交银国际研究 公司更新 | --- | --- | --- | |-----------|-----------|----------| | 收盘价 | 目标价 | 潜在涨幅 | | 港元 2.99 | 港元 4.72 | +57.9% | 越秀服务 (6626 HK) 2024 上半年业绩符合预期，现金充裕支持股份回购 2024 上半年业绩大致符合预期：收入同比增 29.7%至 19.6 亿元人民币（下 同），和我们的预测基本一致（为我们全年预测 41 亿元的 47.8%）。整体 毛利率同比下跌 2.2 个百分点至 25.9%，比我们全年预测 24.9%略高。净利 润同比增 12.1%至 2.78 亿元，为我们全年利润预测约 50.5%。每股中期股 息拟定为0.1港元（2023年上半年：0.089港元），派息比率维持在50%。 在管面积扩张至 66.7 百万平方米：截至 2024 年 6 月，在管面积/合约面积 环比增长 14.6%/13.5%至 8,880 万/6,670 万平方米。上半年新签约项目 59 个，新签合约面积为926万平方米，其中约599万平方米来自第三方项目， 占 65%。鉴于外拓能力提升 ...

报告公司投资评级 - 维持"买入"评级 [4] 报告的核心观点 非商业板块高速增长 - 非商业板块收入占比达81.7%，是主要收入来源 [4] - 物业管理/社区增值/非业主增值服务收入增速分别为31.2%/61.2%/0.7% [4] - 家居生活、美居业务分别实现收入3.8/2.5亿元，同比增长31.4%/206.3% [4] 大湾区竞争优势明显 - 公司聚焦核心优势区域，在大湾区合约项目面积5254万平方米，占总合约面积59.2% [4] - 大湾区物业管理项目的平均物业管理费为2.8元/月/平方米，较2023年同期有所提升 [4] 中期分红慷慨 - 公司现金及现金等价物27亿元，定期存款21亿元，资金较为充裕 [4] - 中期派息比率50%，较为慷慨 [4] 财务数据总结 - 2024年上半年营收19.6亿元，同比增长29.7% [3] - 2024年上半年归母净利润2.8亿元，同比增长12.1% [3] - 2024-2026年归母净利润预测分别为5.7/6.6/7.6亿元 [4] - 2024-2026年EPS预测分别为0.38/0.44/0.50元 [4] - 2024-2026年PE预测分别为7.3/6.3/5.5倍 [4]

报告公司投资评级 - 报告维持"买入"评级 [3] 报告的核心观点 收入和利润情况 - 2024年上半年公司实现收入19.60亿元,同比增长29.7% [1] - 2024年上半年归母净利润2.78亿元,同比增长12.1% [1] - 考虑到地产市场的持续筑底及公司业务结构的调整,预计公司2024-26年归母净利润分别为5.6亿元、6.4亿元和7.2亿元,同比增速分别为+14.6%、+13.8%和+12.7% [3] 毛利率和费用情况 - 2024年上半年公司综合毛利率同比下降2.2个百分点至25.9%,主要因为物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务毛利率下滑 [2] - 2024年上半年公司管理费用率为8.4%,同比略有上升 [12] 现金流和财务指标 - 截至2024年6月末,公司定期存款+现金及现金等价物合共48.7亿元,是公司总市值的1.17倍 [2] - 公司中期每股派息0.1港元,对应8月20日2.99港元/股的收盘价,隐含的全年股息率或将近7% [2] - 公司开启回购,截至8月20日合计回购293万股,占回购前总股本的0.19% [2] 业务拓展情况 - 截至2024年6月末,公司在管面积6667万方,较2023年底增长2.2%;合约面积8881万方,较2023年底增长6.4% [2] - 2024年上半年公司新增合约面积926万方,同比+12.1%,其中第三方占比65%,关联方占比35% [2] 风险提示 - 越秀地产销售表现不及预期 [3] - 外拓不及预期 [3] - 社区增值开展不顺 [3]

财务表现 - 总收入为人民币1,960.2百万元，同比增长29.7%[3] - 自非商业物业管理及增值服务所得收入为人民幣1,601.3百万元，同比增长32.3%[4] - 自商業物業管理及運營服務所得收入為人民幣358.9百萬元，同比增長19.2%[5] - 毛利率為25.9%[5] - 本公司擁有人應佔盈利為人民幣277.7百萬元，同比增長12.1%[5] - 每股基本盈利為人民幣0.18元[5] - 集团总营业收入为19.60亿元人民币，较上年同期增长29.7%[39] - 非商业物业管理及增值服务分部业绩为2.44亿元人民币，商业物业管理及运营服务分部业绩为1.06亿元人民币[34,36] - 集团期內盈利為2.87亿元人民幣，較上年同期增長12.1%[34] - 本集团的整体毛利率由同期的28.1%下降至25.9%[140] - 非商业物业管理及增值服务的毛利率由同期的27.3%下降至24.4%[141] - 商业物业管理及运营服务的毛利率由同期的31.5%增加至32.4%[142] - 本集团的行政开支为1.589亿元，同比增长24.9%[143] - 本集团的利息收入为5,290万元，同比增长2.4%[144] - 本集团的所得税开支为1.069亿元，同比增长13.2%[145] - 本集团的盈利净额为2.875亿元，同比增长12.1%[146] 业务发展 - 合約面積為88.8百萬平方米，在管面積為66.7百萬平方米[5] - 非商业物业管理及增值服务营业收入为16.01亿元人民币，其中物业管理服务收入为6.01亿元人民币、非业主增值服务收入为3.55亿元人民币、社区增值服务收入为6.46亿元人民币[39] - 商业物业管理及运营服务营业收入为3.59亿元人民币，其中商业运营及管理服务收入为3.08亿元人民币、市场定位咨询及租户招揽服务收入为5.08亿元人民币[39] - 非商业物业管理及增值服务分部资产为48.92亿元人民币，商业物业管理及运营服务分部资产为5.40亿元人民币[42] - 非商业物业管理及增值服务分部负债为23.80亿元人民币，商业物业管理及运营服务分部负债为5.64亿元人民币[44] - 集团资本支出为8.45亿元人民币[45] - 合约项目数量增加至508个，合约面积增长6.4%至88.8百万平方米[74] - 在管项目数量增加至418个，在管面积增长2.2%至66.7百万平方米[75] - 新签合约项目9,262千平方米，在管项目新增5,068千平方米[79] - 合约项目和在管项目均有所增加，体现公司业务持续增长[74,75] - 截至2024年6月30日，本集团非商业项目合约面积为81.4百万平方米，在管面积为60.1百万平方米[84][94] - 截至2024年6月30日，本集团商业项目合约面积为7.4百万平方米，在管面积为6.6百万平方米[98][112] - 本集团住宅项目平均物管费为每月每平方米人民币2.8元，较上年同期上升[95] - 本集团寫字樓及購物商場的平均管理費分別為每月每平方米人民幣20.0元及人民幣35.7元[113][114] - 本集團在管非商业项目数目增加至335个，在管面积增加至60.1百万平方米[128] - 社区增值服务收入由同期的4.005亿元增加至6.455亿元，增长61.2%[130] - 商业物业管理及运营服务收入为3.589亿元，同比增长19.2%[132] 公司概况 - 本集團乃分拆自越秀地產股份有限公司並於二○二一年六月二十八日在香港聯合交易所有限公司獨立上市[18] - 集团拥有众多客户，无单一客户贡献10%或以上营业收入[31] - 集团采用的新会计准则对中期财务报表无重大影响[25] - 公司主要业务集中在中国内地，营业收入和非流动资产绝大部分来自中国内地[51] - 本集團榮獲多個行業獎項及認可，包括「2024中國物業服務百強企業TOP12」等[115] - 本集團將持續提升基礎服務質量，聚焦增值服務發展，優化全生命週期市場拓展[116][117][118][119] - 本集團收入同比增長29.7%至人民幣1,960.2百萬元，其中非商業物業管理及增值服務收入佔比81.7%[121][122] - 獨立第三方收入佔比60.8%，較上年同期提升[123][124] - 本集团调整业务发展策略，聚集竞争优势较强的区域，并退出部分不符合内部业务或财务要求的项目[80] 股利分配 - 董事會建議宣派二○二四年中期股息每股0.100港元（相當於每股人民幣0.091元），派息率為50%[6] - 董事会决议向于2024年9月5日名列本公司股东名册的股东宣派2024年中期股息每股0.100港元(相当于每股人民币0.091元)[180] - 中期股息将于2024年9月20日或前后派发予股东[180] 财务状况 - 其他应收款项由截至2023年12月31日的人民币393.2百万元增加至截至2024年6月30日的人民币499.9百万元，增长27.2%[153] - 应付账款由截至2023年12月31日的人民币399.3百万元增加至截至2024年6月30日的人民币628.8百万元，增长57.5%[154] -

公司回购计划 - 公司公告回购计划，回购股票不超过公司股数的2%[1] - 公司流通股量约为27%，回购计划不超过流通股量的2%[2] - 公司考虑股权激励蒸发对回购计划的影响，可能会调整回购量[3] - 公司留意法规变化，回购股票可能用于股权激励后续发放[4] 公司市场拓展 - 公司一到四月主要关注外拓业务，招聘专业人士进行拓展[5] - 公司新增合约面积达到700万方，拓展规模有较大突破[6] - 公司中标港珠澳大桥项目，合同额接近两千万[7] - 公司在拓展市场上取得成果，积极拓展FM和高校领域[8] 公司业绩及股价表现 - 公司业绩稳定增长，毛利率平衡，受到投资者认可[12] - 公司业绩虽未大幅增长，但市场认同度高，股价表现优于物管股指数[13] - 公司业绩稳定增长为进入港股通提供支撑[14] - 公司市值约为50亿，需进入恒生指数中小型股指数才能进入港股通[14] 公司国企背景及经营优势 - 公司具有国企背景，物业市场调整使其具竞争优势[16] - 国企背景带来合规经营优势，可规避用工成本风险[17] 公司财务状况及资金管理 - 公司现金流持续增加，资产质量高，利息收入也在增加[20] - 公司在资金使用上进行了调整，包括提高活期利息和进行股份回购以提高投资者回报[27] - 公司在境外资金管理上面临利率下滑，目前以保本为中心，寻找固定收益的理财产品[29]

公司业务概况 - 公司总收入在2023年达到32.24亿元人民币，较2022年增长29.7%[5] - 公司在管面积为65,211千平方米，较2019年增长198.7%[6] - 公司在2023年的业务范围包括住宅业态和商业及产业园，致力于提供定制化的服务方案[7] - 公司打造了“臻越、鉑越、享越”三大住宅产品体系，为客户提供个性化、精细化和专业化的服务[8] - 公司在管住宅面积达到41.21百万平方米，服务超过28万户业主[8] - 公司在商业及产业园领域是中国领先的物业运营管理专家，提供资产管理服务，涵盖商业、写字楼、专业市场等多种业态[9] - 公司商业及产业园在管面积为10.41百万平方米[11] - 公司构建了S-TOD四维城市服务体系与TOD軌交一体化服务[12] - 公司TOD在管面积达7.04百万平方米，发展脚步向全国[13] - 公司提供全域治理服务，致力为城市構建智慧、活力的现代街区[14] - 公司城市服务及公建在管面积达6.55百万平方米[15] - 公司根据市场发展空间，全力打造五大增值业务平台[16] - 公司深入研究客户需求，打造差异化产品服务[17] - 公司提供社区经营服务，涵盖家庭生活服务等多个领域[18] - 公司提供智能化应用服务运营商，专注为智慧住宅及社区等业态提供服务[19] 财务表现 - 公司在2023年的营业收入达到32.23亿人民币，同比增长29.7%[33] - 公司的毛利率为26.6%，基本持平[33] - 公司的净利润为4.87亿人民币，同比增长17.0%[33] - 公司建议每股股息为0.087港元，全年总派息率为50%[33] - 本年度公司收入为人民币3,223.6百万元，同比增长29.7%[74] - 非商业物业管理及增值服务收入为人民币2,630.1百万元，同比增长35.5%[75] - 商业物业管理及运营服务收入为人民币593.5百万元，同比增长8.9%[77] - 銷售成本为人民币2,367.0百万元，同比增长31.0%[78] - 非商业物业管理及增值服务的毛利率由上一年度的25.8%小幅下降至本年度的25.4%[81] - 商业物业管理及运营服务的毛利率由上一年度的32.7%下降至本年度的31.7%[82] - 行政开支为人民币279.3百万元，较上一年度增长32.4%[83] - 其他收入为人民币19.6百万元，较上一年度下降[84] - 财务收入净额为人民币102.0百万元，同比增长42.4%[86] - 所得税开支为人民币187.3百万元，同比增长23.6%[87] - 本年度的盈利净额为人民币499.9百万元，同比增长17.8%[88] - 本公司擁有人應佔盈利为人民币487.0百万元，同比增长17.0%[89] - 每股基本盈利为人民币0.32元[90] - 董事会建议派发本年度末期股息每股0.087港元，相当于每股人民币0.079元[91] 公司治理 - 公司董事会成员包括非执行董事、执行董事和独立非执行董事[120] - 董事会已与执行董事和非执行董事签订了服务合同，初步任期为三年[122] - 公司已委任三名独立非执行董事，其中一人具有会计和财务管理方面的专业资格[123] - 董事会有权随时委任任何人士为董事，填补临时空缺或新增成员[124] - 张勁先生和杨昭煊先生将在下届股东周年大会上輪值退任[126] - 董事会认为独立非执行董事能够提供足够的监督与制衡，保障公司及股东利益[127] - 公司已购买适当的保险，以应对董事因企业活动而导致的法律行动的责任[129] - 董事会负责公司的整体领导，监督战略决策和业务及财务表现[130] - 公司重视董事会独立性，已设立机制以增强决策的客观性和有效性[131] - 董事会定期举行会议，以檢讎公司的财务、内部控制、风险管理、战略和业绩[134] - 公司在本年度举行了多次董事会会议和委员会会议，各董事出席情况良好[135] - 董事会会议和委员会会议的会议记录由公司秘书保存，确保透明度和记录完整[137] - 主席由林峰先生担任，行政总裁由张建国先生担任，分别负责董事会和公司整体管理[139] - 公司要求董事参加持续的专业培训，以更新知识和技能，确保对公司贡献保持关注和知情[141] - 董事接受了与法律、企业管治事项等相关的培训，包括出席講座和培训会议[145] - 公司支付给外聘独立核数师的薪酬为约1.9百万元和1.0百万元，主要用于審核及非審核服务[147] - 公司已制定内幕消息管理及披露指引，确保内幕消息的处理和发布符合法规[149] - 公司拟按年宣派不少于股东可供分派净利润30%的股息，但无法保证具体金额[150] - 董事会设立了五个委员会，持续评估公司的业务发展需求和监督相关事务

业绩总结 - 公司2023年股东净利润增长17.0%，达到人民币4.87亿元，宣派慷慨的2023年度末期股息为人民币0.079元/股[1] - 公司2023年总收入同比增长29.7%，达到人民币32.24亿元，略高于市场预期[2] - 公司2023年非商业物业管理业务收入同比增长35.5%，达到人民币26.30亿元，非业主增值业务和社区增值业务收入增长均强于预期[2] - 公司2023年整体毛利率略微下降至26.6%，但仍处于行业领先水平[2] - 公司2023年户均销售额大幅提升至人民币246元/户，同比增长117%，业务覆盖率已超过76%[3] 未来展望 - 公司预计2024-2026年每股盈利将分别为人民币0.373元、0.439元和0.517元，年复合增长率为17.3%[1] - 公司预计2024年管理面积将有望增长，增值服务业务增长有望超市场预期[3] - 公司将加快增值业务发展的变现进程，考虑到越秀集团层面对业务的支持和优质的客户群基础[3] 新产品和新技术研发 - 增值服务业务将成为公司未来增长的引擎，预计公司将加快其增值业务发展的变现进程[1] - 家居生活服务是公司社区增值服务业务增长的最大贡献者，2023年达到932百万元[4] 市场扩张和并购 - 公司2023年非商业物业管理业务实现强劲增长，2023年整体毛利率降至26.6%[3] 其他新策略 - 公司手中现金和现金存款共计人民币47.04亿元，同比增长7.9%，从理财投资产品中获得利息收入人民币1.07亿元，同比增长42.9%[6]

财务数据 - 公司2023年实现营业收入人民币32.24亿元，同比增长29.7%[1] - 公司2023年归母净利润人民币4.87亿元，同比增长17.0%[2] - 公司2023年全年派息率达50%[3] - 公司2023年非商物业和商业物业板块收入分别为26.30亿元和5.94亿元，同比增长35.5%和8.9%[4] - 公司2023年社区增值业务服务收入持续提升，美居业务收入同比增长62.1%[5] - 公司2023年新签约项目达113个，新增合约面积达1542万平方米，市场拓展面积达1064万平方米[6] - 公司2024年预计营业收入将达到4260.41百万元，同比增长32.1%[7] - 公司2024年预计净利润将达到558.94百万元，同比增长14.8%[8] - 公司2024年全面摊薄EPS预计为0.37元[9] - 公司管理规模稳步提升，合约和在管项目数量分别为476个和408个，同比增长率分别为+18.2%和+26.2%[10] - 公司营业总收入在2023年达到3224百万元，同比增长29.7%，主要受非商业物业管理及增值服务收入增长影响[11] - 公司2023年净利润为500百万元，同比增长17.8%，归属母公司净利润为487百万元，稀释每股收益为0.32元[12] - 公司资产负债表显示，2023年总资产为6407百万元，归属上市公司股东净资产为3445百万元，货币现金为4695百万元[13] 市场展望 - 考虑到公司现金充裕、合同面积和金额保持增长态势，海通证券给予公司2024年EPS为0.37元，10-12倍PE估值，对应市值区间为58-70亿港元[14] - 越秀服务公司2023年EPS为0.32元，PE为12.26倍，2024年预计EPS为0.37元，PE为8.06倍[15] - 越秀服务公司2023年营业收入为3224百万元，2024年预计达到4259百万元，2025年预计达到5564百万元[16] - 越秀服务公司2023年归属母公司净利润为487百万元，2024年预计为559百万元，2025年预计为708百万元[17] - 越秀服务公司2023年ROE为14.14%，2024年预计为13.96%，2025年预计为15.02%[18] - 越秀服务公司2023年资产负债率为43.49%，2024年预计为46.31%，2025年预计为48.85%[19] 报告信息 - 报告作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，独立客观出具报告[20] - 投资评级标准分为优于大市、中性、弱于大市和无评级四类[21] - 市场基准指数比较标准包括优于大市、中性和弱于大市三种情况[22] - 报告提醒市场有风险，投资需谨慎，报告仅供特定客户参考，不构成投资建议[23]

业绩总结 - 公司2023年度业绩表现优秀，营收同比增长30%[1] - 公司在2023年度派息比例达到50%，较上年度显著提升[2] - 公司现金流充沛，截至2023年末现金及现金等价物达47亿元，分红比例显著提升至50%[4] 市场拓展 - 公司在2023年全年拓展面积达到1064万平方米，同比增长26.2%，市场拓展力度提升[3] 投资评级 - 越秀服务（6626.HK）被评级为“买入”，预计未来6-12个月的投资收益率将领先市场基准指数15%以上[7] 分析方法 - 报告中提到的分析和估值方法存在局限性，不同假设可能导致分析结果出现重大不同[8] 分析师资质 - 光大证券股份有限公司的分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，并对报告内容和观点负责[9]