报告公司投资评级 - 报告给予绿城中国"买入"评级(维持) [4] 报告的核心观点 - 公司归母核心净利润同比增长27.5%,但毛利率同比承压下降4.3个百分点至13.1% [11] - 公司销售拿地权益比提升,周转效率持续提升,销售回款率达103%,首开去化率78% [12] - 公司代建业务表现强势,营收和归母净利润分别增长7.8%和5.8%,合约建面1.23亿平方米 [13] - 公司"绿城+"业务协同并进,生活科技、商业、小镇业务均有不同程度增长 [13] 财务数据总结 - 公司2024-2026年预计归母净利润分别为36.54、43.97、50.70亿元,对应EPS为1.44、1.74、2.00元 [14] - 公司2024-2026年预计毛利率分别为14.1%、15.2%、16.1% [14] - 公司2024-2026年预计净利率分别为5.4%、6.1%、6.5% [14] - 公司2024-2026年预计ROE分别为10.0%、11.4%、12.9% [14]

财务表现 - 取得收入约人民幣695.62億元，較去年同期增長22.1%[1] - 股東應佔利潤約人民幣20.45億元，股東應佔核心淨利潤約人民幣49.49億元，較去年同期增長27.5%[2] - 公司上半年收入为695.62亿人民币，同比增长22.0%[45][46] - 公司期内利润为33.20亿人民币[38] - 2024年上半年公司收入达到695.62亿元人民币，同比增长22.1%[94] - 公司股东应佔利润为20.45亿元人民币，同比下降19.6%[94] - 扣除非经常性损益后，公司股东应佔核心利润为49.49亿元人民币，同比增长27.5%[95] 销售业绩 - 取得總合同銷售約人民幣1,265億元，其中自投項目銷售約人民幣854億元，權益銷售約人民幣608億元[4] - 公司合同销售面积达591万平方米，合同销售金额达1,265亿元人民币[96] - 公司自投项目合同销售面积280万平方米，合同销售金额854亿元人民币，权益比例达71%[96] - 公司自投项目销售均价为每平方米30,559元人民币[96] - 公司代建项目合同销售面积311万平方米，合同销售金额411亿元人民币[96] - 公司上半年销售回款率达103%，去化率达78%[97] - 公司在13个核心城市的销售排名位列当地前十[97] - 上半年实现销售破局，首开前置6个项目，超额实现销售额约57亿元[98] 新增项目 - 新增15個項目，總建築面積約131萬平方米，預計可售貨值達約人民幣333億元，核心二線佔比達94%，權益比提升至84%[5] - 新增项目15个，总建筑面积约131万平方米，新增货值达333亿元[99] - 新增项目平均净利润率持续保持较好水平，平均权益比进一步提升至约84%[101] - 新增项目预计当年销售轮转率63%，有力保障公司流动性安全[102] 成本管控 - 總借貸加權平均利息成本為4.0%，較2023年同期的4.4%下降40個基點[3] - 關鍵品類集採價格下降超6%，單方成本降低100元，建造成本節餘率4.3%[109] - 2024年6月底總借貸加權平均利息成本降至4.0%[113] 业务结构 - 物业发展分部收入为637.57亿人民币，占总收入的91.7%[50] - 项目管理分部收入为16.40亿人民币，同比增长12.3%[50] - 其他分部收入为35.39亿人民币，同比增长33.4%[50] - 本期物业销售收入637.57亿元人民币，较上年同期增加22.0%[128] - 本期物业销售结转面积2,645,512平方米，较上年同期增加16.7%[128] - 本期物业销售均价为每平方米24,100元人民币，较上年同期上升4.5%[128] - 本期杭州地区项目物业销售收入占比57.9%，位居首位[132] - 本期高层住宅、多层住宅、酒店式公寓等销售收入占比97.2%[133] - 本期项目管理服务收入16.40亿元人民币，较上年同期增加12.3%[134] 财务状况 - 於2024年6月30日，銀行存款及現金（包括抵押銀行存款）約為人民幣751.33億元，為一年內到期借款餘額的2.1倍[3] - 公司非流動負債總額為1,168.46億人民幣[25] - 公司權益總額為1,088.62億人民幣[26] - 公司普通股股東應佔權益為367.92億人民幣[26] - 公司分部資產總額為5,314.77億人民幣[40][41] - 公司分部負債總額為4,256.38億人民幣[43][44] - 銀行存款及現金為353.13億元的一年內到期借貸的2.1倍，債務結構合理[146] - 外幣借款占比不高，本期产生汇兑损失0.74亿元[147] - 为购房者提供抵押贷款担保286.43亿元[148] - 於2024年6月30日，本集團向銀行及其他方就其授予的一般信貸，抵押了賬面總值人民幣1,337.05億元的資產[149] - 於2024年6月30日，本集團就投資物業及在建工程已訂約資本開支但未撥備的承擺為人民幣7.39億元[150] - 本集團目前沒有任何重大的資本開支計劃[151] 其他 - 物業租金收入調整為-110,171人民幣[53] - 抵銷為-1,645,554人民幣[53] - 總計為56,866,293人民幣[53] - 利息收入為1,480,321人民幣[55] - 綜合服務收入為110,066人民幣[55] - 匯兌損失淨額為-74,064人民幣[57] - 中國企業所得稅為2,206,008人民幣[63] - 中國土地增值稅為424,753人民幣[63] - 本公司宣派截至2023年12月31日止年度的末期股息每股普通股人民幣0.43元[69] - 本公司普通股權益持有人應佔期內利潤為2,044,902人民幣[73] - 本公司已悉數購回所有未償還的150,000,000美元5.95%優先票據，並已按照其條款予以註銷[152] - 本公司已從公開市場購回本金總額為300,000,000美元的2.30%債券，並已於報告期內按照其有關條款相應註銷[154] - 於2024年6月30日，本集團總共僱用9,158名員工[156] - 本公司一直遵守香港聯合交易所有限公司證券上市規則附錄C

报告评级 - 报告给予绿城中国(3900)增持评级 [2] 报告核心观点 - 2024年7月,绿城集团自投项目销售额延续正增长,代建项目稳中向好 [5] - 公司以杭州为业务开展的大本营,2024年以来持续拿地加仓杭州,7月再以高溢价率拍得2宗地块 [5] - 截至7月底,公司在杭州已新增6宗土地储备,累计拿地金额达到85亿元,足可见对公司加仓杭州的信心 [5] 财务数据总结 - 2022年营业收入127,153百万人民币,同比增长26.8% [9] - 2022年净利润2,756百万人民币,同比下降38.3% [9] - 预计2024~2026年EPS分别为1.35元、1.53元、1.76元 [5] 股价走势 - 52周内股价区间为5.03-10.00港元 [6] - 与恒生指数相比,绿城中国股价在2023年8月至2024年7月期间下跌幅度较小 [7] 相关报告 - 《销售回暖延续,拿地保持定力》2024.7.8 [8] - 《销售改善,投资积极》2024.4.10 [8] - 《稳中有升,巩固龙头》2024.3.27 [8] - 《持续深耕杭州》2024.3.11 [8] - 《投资聚焦,销售承压》2024.2.14 [8]

报告公司投资评级 - 公司维持增持评级 [4] 报告的核心观点 销售表现 - 6月公司自投项目销售边际继续改善,实现单月销售额涨幅走阔,均价保持稳定 [11] - 自投项目6月单月销售额同比增幅走阔带动累计销售额降幅继5月后再度收窄,销售呈现逐步回暖态势 [12] - 6月公司销售表现与行业基本一致,在优化政策的支持下,销售市场积极反馈,销售数据出现边际改善 [12] 代建项目 - 代建项目持续向好,上半年销售规模和新拓面积均位列行业第一,板块业务龙头地位巩固 [12] - 代建项目"以价换量"的趋势有所缓解,累计销售均价自2月以来环比持续回升 [12] 拿地情况 - 在行业拿地节奏整体放缓的背景下,公司拿地相对积极,上半年拿地销售比为0.24 [12] - 公司继续深化在杭州的布局,2024年以来杭州新增土地储备4宗,合计拿地金额52亿元 [12] 财务数据总结 - 2024年1-6月,公司总合同销售额为1265亿元,同比下跌5.7% [12] - 2024年1-6月,公司自投项目累计销售面积280万方、累计销售额854亿元,分别同比下跌16.9%、13% [12] - 2024年1-6月,公司代建项目销售面积311万方,销售额411亿元,分别同比上涨16.5%、14.2% [12] - 公司维持2024~2026年EPS为1.35元、1.53元、1.76元 [12]

ANNUAL REPORT 2023 GREENTOWN CHINA HOLDINGS LIMITED 綠城中國控股有限公司 (incorporated in the Cayman Islands with limited liability) (Stock Code: 03900) （於開曼群島註冊成立的有限公司）（股票代碼：03900） 核心價值觀 CORE VALUES 真誠 善意 精緻 完美 Sincerity Kindness Exquisiteness Perfection 六品協同 6 DEVELOPMENT SYNERGIES 品相 品質 品位 品牌 品行 品格 Image Quality Refi nement Brand Integrity Character | --- | --- | --- | --- | |-------|-------------------------------------------------------------------------------|-------|-------------------------------------------- ...

业绩总结 - 公司2023年新增项目达到1425亿，排行第六[5] - 公司2023年全年销售贡献达到550亿元左右，38个项目整体利润水平超过8个点[7] - 公司2024年1到3月销售达到532亿元，全国排名第四[10] - 公司运营效率提速18%，拿地到开工平均2.2个月[11] - 公司营业收入达到历史新高1314亿元，规模核心净利润64亿元[13] 财务状况 - 公司现金短债比维持在2.3倍，债务期限低位维持在22.3%[14] - 公司去年发行了1139亿元人民币票据，融资渠道畅通[16] - 公司提前对境外债进行置换，24年到期的境外债只剩下3亿美元[16] 拿地策略 - 公司拿地目标为千亿，但会综合考虑现金流情况和地块质量[26] - 公司对于地块质量要求很高，不会盲目拿地[25] 投资策略 - 公司股份激励计划是薪酬的一部分，管理层持续购入股票[32] - 公司会重新考虑分红基数和比例政策，希望与股东共享发展成果[34] 项目情况 - 公司杭州项目拿地到首开时间为4.2个月，销售速度很快[36] - 公司杭州项目净利率要求适度，重视项目的安全度和认可度[37] 市场展望 - 公司认为政策会往正向方向发展，但力度还未达到很高[28] - 杭州市场在4月后可能进入波动，金海堂项目首开去化率约为70%[39]

股 票 研 究 [Table_industryInfo] 房地产 [ Table_Main[绿I Tnaf 城bol]e 中_Ti国tle]（ 3900） [评Tab级le_：Inv est] 增持 当前价格（港元）： 5.73 销售改善，投资积极 2024.04.10 海 ——2024年 3 月经营数据点评 [ 交Ta易bl数e_M据a rket] 外 谢皓宇(分析师) 黄可意(研究助理) 白淑媛(分析师) 52周内股价区间（港元） 5.52-10.90 公 010-83939826 010-83939815 021-38675923 当前股本（百万股） 2,532 当前市值（百万港元） 14,508 司 xiehaoyu@gtjas.com huangkeyi028691@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880123070129 S0880518010004 （ [ Table_PicQuote] 中 本报告导读： 52周内股价走势图 国 2024 年 3 月公司自投项目销售情况显著改善，3月单月销售额降幅较 1~2月大幅收 绿城中 ...

业绩总结 - 绿城中国2023年主营业务收入为1313.83亿，同比增长3.3%[1] - 公司2023年股东应占净利润为31.18亿，同比增长13.1%[1] - 公司2023年综合毛利率为13%，较2022年下降4.3个百分点[2] - 公司2023年销售金额为3011亿元，同比微增，销售面积为1547万平方米[3] - 公司2023年加权平均利息成本较2022年下降10个百分点至4.3%[4] 未来展望 - 公司预测2026年的营业总收入为142,259百万人民币，较2023年增长了约8.0%[5] - 2026年的归属普通股东净利润预计为3,735百万人民币，同比增长约20.7%[5] - 公司预计2026年的每股收益为1.48元，较2023年增长了21.3%[5] 分析评级 - 根据分析师评级，公司被评为"买入"，预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在15%以上[6] 公司声明 - 公司承诺报告内容独立客观，所有观点仅代表个人对海外市场及证券的理解[8] - 公司声明所有报告内容均来自公开、权威、合规渠道，保证研究观点独立客观[10] - 投资者应注意，公司及其关联机构可能持有报告中涉及的公司发行的证券并进行交易[15] - 公司声明报告版权归其所有，未经授权不得对报告进行任何形式的翻版、发布、复制、转载、刊登、篡改[16]

公司业绩 - 公司主营业务营业收入1313.8亿元，同比增长3.3%[1] - 公司毛利率为13.0%，同比下降4.3个百分点，净利率为5.1%，同比下降1.9个百分点[1] - 公司2023年总合同销售额为3120.7亿元，同比增长0.3%[3] - 公司2023年新增项目38个，总建面约557万平，同比增长36.5%[4] - 公司代建业务收入同比增长28%，达到31.4亿元[6] 财务状况 - 公司货币资金734亿元，同比增长4.3%，经营性现金流净流入230亿元，同比增长57.5%[2] - 公司2024-2026年主营业务营业收入预计分别为1370 / 1442 / 1522亿元[8] - 公司2024-2026年归母净利润预计分别为32 / 34 / 37亿元[8] - 公司2024-2026年对应EPS预计分别为1.25 / 1.35 / 1.47元[8] - 公司当前股价对应的PE分别为4.6X / 4.3X / 3.9X[8] 风险提示 - 公司维持买入评级，考虑到整体营收、业绩、在手现金稳步增长[8] - 公司面临的主要风险包括销售与结算不及预期、房地产调控收紧、融资收紧、多元业务发展不及预期[9]

业绩总结 - 公司2023年实现营业收入1313.83亿元，同比增长3.3%[1] - 公司2023年自投项目销售金额1943亿元，同比下降8.7%，预计2024年维持在1900亿元[1] - 公司2023年平均融资成本为4.3%，较去年下降10bps；2024年境外债3亿美元到期，计划于2024年上半年完成置换[2] - 绿城中国2023年预计营业总收入将在2026年达到135,752百万元，主营业务收入也呈现逐年增长趋势[4] 产品力及策略 - 公司产品力及口碑业内领先，2023年坚持深耕核心城市、提高权益比的投资策略，有望进一步提高公司销售稳定性、运营效率，助力率先走出下行期[2] 财务预测 - 公司2024-26年eps分别为1.26、1.41、1.31元，调整公司2024年目标价至11港元，对应2024年8倍PE，维持公司“推荐”评级[2] - 公司的ROE在2023年为8.5%，预计2025年将略有下降至7.5%[4] 投资评级 - 绿城中国（03900.HK）2023年业绩报告点评[9] - 投资评级体系包括强推、推荐、中性和回避四个等级[10] - 行业投资评级包括推荐、中性和回避三个等级[11]