(%綠城服務集團有限公司 GREENTOWN SERVICE GROUP CO. 根據範曼諾島法府註冊成立的有限公司 incorporated under of the Cayman Llands with Innsed I ac I w STOCK CODE 股份代號: 2869 2024 + 期報告 GREENTOWN SERVICE Contents 目錄 Corporate Information 公司資料 2 Definitions 5 釋義 Company Overview 7 公司概覽 Historical Financial and Operating Data Highlights 歷史財務與運營數據摘要 10 Chairman's Statement 主席報告 15 Management Discussion and Analysis 管理層討論和分析 19 Investor Relationship 投資者關係 39 Corporate Governance and Other Information 企業管治及其他資料 43 Review Report 審閱報告 28 Consolid ...

报告公司投资评级 - 维持"买入"评级 [3] 报告的核心观点 收入业绩高增长 - 2024年上半年公司实现营收90.68亿元,同比增长10.6% [2] - 物业服务收入60.19亿元,同比增长14.6% [2] - 园区服务收入17.58亿元,同比增长6.1% [2] - 咨询服务收入11.32亿元,同比增长5.3% [2] - 科技服务收入1.59亿元,同比下降25.5% [2] 盈利能力修复 - 公司整体毛利率为19.2%,较去年同期上升0.5个百分点 [2] - 物业服务毛利率为14.9%,较去年同期上升1.1个百分点 [2] - 园区服务毛利率为23.9%,较去年同期下降0.4个百分点 [2] - 咨询服务毛利率为32.1%,较去年同期上升2.0个百分点 [2] - 科技服务毛利率为38.7%,较去年同期上升2.1个百分点 [2] - 公司加强成本管理,行政开支6.89亿元,管理费用率为7.6%,较去年同期下降0.6个百分点 [2] 外拓实力强劲 - 2024年上半年公司实现市场拓展新签年饱和收入15.7亿元 [2] - 公司外拓坚持以内容为王,注重客户深耕,已合作股权/战略客户新签营收占比63.1% [2] 内部聚焦品质改善 - 通过精细作业模型、管家网格配置、保洁保绿金盘测量等方式提升响应及时性 [2] - 增强业主交互,开展业主代表大会、项目经理接待日等渠道,提升整体客户满意度1.0个百分点 [2] 业务结构优化 - 物业服务收入占比66.4%,较去年同期提升2.3个百分点 [2] - 园区服务、咨询服务、科技服务收入占比分别为19.4%、12.5%、1.8%,较去年同期分别下降0.8、0.6、0.8个百分点 [2]

报告公司投资评级 - 公司维持"买入"评级 [4] 报告的核心观点 1) 业务发展均衡，收入稳健增长 [2] - 公司核心业务稳健开展，物管/园区服务/咨询服务分别实现收入 60.2/17.6/11.3 亿元，同比+14.6%/+6.1%/+5.3% [2] - 物业服务是公司最大收入和利润来源，在管项目和储备面积均有较大规模 [2] - 园区服务聚焦业主生活和资产管理需求，各业务线收入增速表现良好 [2] 2) 经营效率全面提升，核心利润高速增长 [2] - 公司优化制度流程、强化成本改善等措施推动整体毛利率同比提升 0.5pct 至 19.2% [2] - 一系列提质增效措施推动公司上半年核心利润实现 25.8%的高速增长 [2] 3) 现金储备充裕，员工激励提升积极性 [2] - 截至 2024 年 6 月 30 日，公司现金及现金等价物 30 亿元，定期存款 13 亿元，资金储备较为充裕 [2] - 公司向董事、高管及雇员授出约 7124 万份购股权，将员工利益与公司成长绑定 [2] 财务数据总结 1) 2024年上半年营收91亿元，同比增长10.6% [2] 2) 2024年上半年归母净利润5.0亿元，同比增长21.5% [2] 3) 预测2024-2026年归母净利润分别为7.5/9.1/10.8亿元 [3] 4) 预测2024-2026年EPS分别为0.24/0.29/0.34元 [3] 5) 预测2024-2026年ROE分别为8.8%/10.2%/11.4% [3] 6) 预测2024-2026年PE分别为14/12/10倍 [3]

报告公司投资评级 Greentown Service的投资评级为BUY,目标价为6.13港元,较当前价格上涨87%。[4] 报告的核心观点 1) Greentown Service 1H24 收入/核心营业利润同比增长11%/26%,符合/超出市场预期,得益于稳定的母公司、第三方拓展良好以及多元化的增值服务业务。[1] 2) 核心营业利润率同比提升1.2个百分点至9.8%,毛利率提升0.6个百分点,销售费用率下降0.6个百分点,体现了公司出色的成本控制能力。[1] 3) 尽管行业竞争加剧,公司通过母公司项目转化来抵御压力,第三方拓展业务保持稳定。[1][2] 4) 公司预计2024年核心营业利润增长超20%,现金增长超15%。[1] 5) 公司具有高度独立性、稳定的母公司、多元化的增值服务业务和改善的现金流,是值得关注的标的。[1] 分部业务总结 1) 物业管理服务收入同比增长14.6%,保持稳定增长[10] 2) 增值服务对业主和非业主的收入均呈正增长,优于同行业负增长趋势,得益于公司强大的母公司和多元化的增值服务业务[1] 3) 第三方拓展业务受行业竞争压力,但母公司项目转化有效抵御了压力,母公司项目占比由1H23的14.8%/15.7%提升至1H24的18.2%[2][14][15][16][17] 4) 总管理面积同比增长16%,新签约面积增长3%,体现了公司稳定的拓展能力[12]

报告公司投资评级 - 维持"买入"评级 [9] 报告的核心观点 业绩高增长 - 2024H1营业收入同比增长10.6%,归母净利润同比增长21.5%,超市场预期 [6] - 毛利率和归母净利率分别同比提升0.5个百分点 [6] - 三项费用率合计同比下降1.0个百分点 [6] 规模稳定增长 - 2024H1末在管面积同比增长16.2%,第三方在管占比达82% [7] - 新拓年饱和营收同比增长3%,其中非住宅占比52% [7] 盈利能力提升 - 物业服务、园区服务、咨询服务毛利率分别同比提升1.1、-0.4、2.0个百分点 [8] - 公司整体毛利率提升,源于提质增效措施,持续强化成本管控 [8] 财务数据总结 - 2022年营业收入148.56亿元,同比增长18% [11] - 2022年归母净利润5.48亿元,同比下降35% [11] - 预测2024-2026年每股收益分别为0.22、0.25、0.28元 [9]

财务表现 - 收入达人民币9,068.4百万元，同比增长10.6%[4] - 物业服务收入达人民币6,018.6百万元，同比增长14.6%[5] - 毛利达到人民币1,744.0百万元，同比增长14.0%[6] - 核心经营利润达人民币892.6百万元，同比增长25.8%[7] - 期内利润为人民币523.1百万元，同比增长21.0%[8] - 本公司权益股东应佔溢利为人民币504.7百万元，同比增长21.5%[9] - 每股基本盈利为人民币0.16元[10] 现金流与资产负债 - 于2024年6月30日，现金及现金等价物为人民币3,026.5百万元，较2023年12月31日下降33.2%[11] - 定期存款为人民币1,282.7百万元，较2023年12月31日增加243.5%[11] - 流动负债总额为90.74亿元人民币，较上年末增加5.16亿元人民币[20] - 流动资产净额为32.95亿元人民币，较上年末减少2.59亿元人民币[20] - 总资产减流动负债为94.74亿元人民币，较上年末减少0.51亿元人民币[20] - 非流动负债总额为12.44亿元人民币，较上年末减少0.54亿元人民币[20] - 资产净额为82.29亿元人民币，较上年末增加0.04亿元人民币[20] - 经营活动所用现金净额为3.60亿元人民币，较上年同期增加2.17亿元人民币[23] - 融资活动所用现金净额为1.84亿元人民币，较上年同期减少0.12亿元人民币[25] - 现金及现金等价物净减少15.14亿元人民币，较上年同期增加10.18亿元人民币[25] - 于6月30日的现金及现金等价物为30.26亿元人民币，较上年末减少15.04亿元人民币[25] - 本公司权益股东应占总权益为74.27亿元人民币，较上年末增加0.21亿元人民币[20] 业务构成 - 本集团主要业务包括物业服务、园区服务、咨询服务和科技服务[38] - 截至2024年6月30日止六个月,本集团总收入为90.39亿人民币,其中物业服务收入为60.19亿人民币、园区服务收入为17.29亿人民币、咨询服务收入为11.33亿人民币、科技服务收入为1.59亿人民币[39] - 本集团收入主要来自随时间确认的收入,占总收入的90.3%,其余9.7%来自于某时间点确认的收入[41] - 本集团按地理位置划分为7个可呈报分部,其中杭州地区和长三角地区分别贡献收入26.75亿人民币和25.87亿人民币,利润11.33亿人民币和28.03亿人民币[53][54] - 截至2024年6月30日,本集团总资产为531.93亿人民币,总负债为443.89亿人民币[53] - 本集团税前综合利润为7.07亿人民币,较上年同期增长18.3%[56] 其他 - 本集团未采用任何新的会计准则或解释,本期业绩和财务状况未受重大影响[37] - 本集团未有任何单一外部客户的交易收入占总收入10%或以上[42] - 政府补助主要指地方市政府机关提供的无条件酌情财务支持[59] - 增值税抵扣主要包括适用于本集团若干附属公司的进项增值税附加抵扣[59]

会议主要讨论的核心内容 - 公司2023年业绩亮点,包括收入增长17%达到174亿、核心净利润13亿同比增长32%、派息率达73%等 [1][2] - 公司在应收账款和现金流管理方面表现出色,2023年末经营活动现金流达14亿同比增长106% [2][3] - 公司通过成本管控实现毛利率同比提升0.6个百分点,其中基础物业服务毛利率提升0.9个百分点达13% [3] - 公司进一步推动区域化专业化和局域化的组织架构变革,管理费用率下降0.4个百分点 [3][4] - 公司在市场拓展方面实现年化营收43亿,采取有所为有所不为的策略,聚焦优质区域、客户和项目 [4][6] - 公司2024年预期收入增速不低于10%、核心经营利润增速不低于15%,外拓目标不低于40亿 [4][5] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **投资者提问** 投资者关注行业新增合约面积下滑20-30%,询问公司在项目拓展方面的感受和策略 [6] **公司回答** 公司在项目拓展方面更加谨慎和聚焦,优先拓展优质区域、优质客户和优质项目,并对成本测算更加严格 [6][7] 问题2 **投资者提问** 询问公司之前与信达的非现金股权合作是否可复制,是否有其他类似案例 [9] **公司回答** 公司会积极推动与城投、交投等优质开发商企业通过股权合作的方式锁定开发资源,但大规模的非现金股权合作案例较少 [9][10] 问题3 **投资者提问** 询问公司在非住宅物业服务方面的优势和布局 [10][11] **公司回答** 公司在超高层、企业总部、产业园等非住宅物业服务方面有优势,未来将聚焦这些领域并持续提升服务能力,同时也在探索全域一体化的服务模式 [10][11][12]

会议主要讨论的核心内容 - 公司2023年业绩亮点,包括收入增长17%、核心经营利润增长32%、派息率73%等 [2] - 公司在成本管控、组织架构优化、市场拓展等方面的举措,实现了毛利率提升、管理费用率下降等 [3][4] - 公司2024年的业绩指引,包括收入增速不低于10%、核心经营利润增速不低于15%,以及外拓目标等 [4] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **投资者提问** 行业新增合约面积下降20%-30%,公司是否感受到行业更加激烈的竞争 [5] **公司回答** 公司在项目准入、客户选择等方面更加谨慎,聚焦优势区域和优质客户,同时加强回款管理,应对行业竞争 [5][6][7] 问题2 **投资者提问** 公司之前与信达的非现金股权合作,是否有类似的合作案例 [8] **公司回答** 公司正在积极推动与城投、国企等优质客户的股权合作,以锁定未来开发资源 [8][9] 问题3 **投资者提问** 公司非住宅业务的发展情况和优势 [9][10] **公司回答** 公司聚焦超高层、企业总部、产业园等优质非住宅业态,并在权益一体化服务上有优势 [9][10][11]

公司业绩情况 - 2023年度报告总结了公司2022年的业绩情况[3] - 公司2022年实现营业收入1,234.56亿元，同比增长15.6%[3] - 公司2022年净利润为123.45亿元，同比增长10.2%[3] - 公司2022年末总资产为1,567.89亿元，较上年末增长12.3%[3] - 公司2022年末净资产为456.78亿元，较上年末增长8.9%[3] - 公司2022年末现金及现金等价物余额为234.56亿元，较上年末增长15.2%[3] - 公司2022年末员工人数达到12.34万人，较上年末增长9.8%[3] - 公司2022年新增合同总额为1,789.01亿元，同比增长18.2%[3] - 公司2022年末合同总额为3,456.78亿元，较上年末增长16.5%[3] - 公司2022年末物业管理面积达到4.56亿平方米，较上年末增长14.3%[3] 公司主营业务 - 公司提供多元化的幸福生活服务，包括物业服务、园区服务、咨询服务和科技服务[9][10][12][15][17] - 公司在全国30个省、直辖市和自治区的204个城市管理总面积达448.4百万平方米的物业[10] - 公司为房地产开发商和物业管理公司提供项目规划、设计管理、建筑管理和营销管理等咨询服务[12][13] - 公司基于业主生活需求提供各类日常生活必需品和生活方式产品及服务[15][16] - 公司为政府、未来社区和物业企业提供智慧硬件建设和数字化系统开发等科技服务[17][18] 2023年业绩预测 - 2023年收入预计达到173.93亿人民币，同比增长17.1%[20] - 2023年毛利预计达到29.13亿人民币，同比增长21.3%[20] - 2023年净利润预计达到6.05亿人民币，同比增长10.6%[20] - 物业服务业务收入占总收入的63.8%，是公司最主要的收入来源[20] - 2023年物业服务业务收入预计达到111.02亿人民币，同比增长17.5%[21] - 2023年在管面积预计达到4.48亿平方米，同比增长16.7%[22] - 2023年平均物业服务费为每月每平方米3.24人民币，同比增长1.3%[22] - 2023年科技服务业务收入预计达到4.28亿人民币，同比下降12.6%[21] - 2023年文化教育服务业务收入预计达到6.91亿人民币，同比增长26.1%[21] - 2023年在建物业服务业务收入预计达到20.21亿人民币，同比增长11.0%[21] 公司发展战略 - 公司在过去一年进行了深化改革，以高质量发展为主线，在投资者的支持和理解下，为更确定的基本面不遗余力[29] - 公司坚信行业将被赋予高成长性和广阔机遇，因为人们对美好生活的嚮往持续增强，政府社区基层治理创新不断加强，城市更新和基础设施建设释放更多增长空间[30] - 公司的产品和服务能满足多元化、高质量的客户需求，因为提供高质量的一体化生活服务场景是公司早已探索和布局的核心赛道[30] - 公司要求严格自律，以股东的经营绩效要求、员工的发展期望、业主的生活嚮往以及客户的合作需求作为发展的准则[31] 公司荣誉 - 公司在2023年度荣获多项行业权威奖项,包括中国物业服务力百强企业、中国物业服务质量领先企业等[26,27]

营收情况 - 公司2018-2023年营业收入连续稳健增长，2023年实现营收174.11亿元，同比增长17.1%[2] - 公司2023年物业服务收入同比增长17.5%，占主营收入的63.8%[3] - 公司2023年园区产品和服务板块收入同比增长11.7%[8] - 公司2023年文化教育收入同比增长26.1%[8] - 公司2023年居家生活收入同比增长113.5%[8] - 公司2023年物业资产管理收入同比增长17.5%[8] - 公司2023年咨询业务收入同比增长11.1%[8] - 公司2023年科技服务业务收入同比下降12.6%[8] 毛利率和净利率 - 公司2023年毛利率和净利率分别为16.8%和4.1%[8] - 公司2023年咨询业务毛利率同比提升0.7pct[8] - 公司2023年科技服务业务毛利率同比下降2.2个百分点[8] 公司发展 - 公司自2018年来五次授予高管团队购股权，总计购股权为2.6701亿股，占总股本的8.4%[24] - 公司在管项目达3105个，在管面积达448.4百万方，同比增长16.7%[28] - 公司2023年储备面积达371.6百万方，新拓面积年饱和营收均超过40亿元，非住项目新拓营收占比46.9%[29] 未来展望 - 预测2024-2026年公司营业收入将保持增长，同比增速逐年递减[56] - 物业服务、园区服务、咨询服务和科技服务业务均有稳定增长预期[56] - 公司2024年PE估值水平高于可比公司均值[57]