文章核心观点 1. 万物云正在主动降低与万科之间的关联交易比例,从2021年的19.2%降至2022年上半年的10.1% [1] 2. 万物云与万科签订股权转让协议,以1.5亿元的价格收购武汉新唐共祥商业管理有限公司50%股权,用于抵偿双方的贸易应收款项 [1][2] 3. 通过此次交易,万物云间接持有了武汉新唐广场物业及其配套资产的50%权益,这对于万科在武汉的"百万汉口传奇"项目意义重大 [2][3] 4. 万物云此次收购新唐广场资产,符合其"蝶城+社商"的战略布局,有利于深化蝶城战略,提升蝶城浓度 [3][4][5] 文章分组总结 关于万物云与万科的关联交易 - 万物云正在主动降低与万科之间的关联交易比例 [1] - 本次交易是万物云与万科之间的关联交易,用于抵偿双方的贸易应收款项 [1][2] 关于武汉新唐广场项目 - 武汉新唐广场项目是万科在武汉"百万汉口传奇"项目的配套商业项目 [2][3] - 通过此次交易,万物云间接持有了武汉新唐广场物业及其配套资产的50%权益 [2] 关于万物云的战略布局 - 此次收购新唐广场资产符合万物云"蝶城+社商"的战略布局,有利于深化蝶城战略,提升蝶城浓度 [3][4][5] - 万物云计划在未来继续推进不少于100个蝶城的流程改造,并在公司计划布局的蝶城内,有超过800个蝶城具有开展社商业务的机会 [5]

收入与利润 - 主流上市物业企业持续关连交易收入占比从17.2%下滑至14.1%[11] - 主流上市物业企业归母淨利平均增長24%[12] - 主流上市物业企业分紅比例躍升9.5百分點至48.0%[12] - 剔除开发商业务后,公司收入同比增长16.2%,毛利同比增长12.8%[44] - 公司总收入为人民幣17,559.8百萬元,同比增長9.6%[85] - 公司毛利為人民幣2,396.5百萬元,較去年同期降低0.6%,毛利率為13.6%,較去年同期降低1.5個百分點[90,92] - 公司期內利潤從2023年6月30日止六個月的人民幣1,050.0百萬元下降至2024年同期的人民幣804.4百萬元,降低23.4%[102] 业务结构与毛利率 - 公司社区空间居住消費服務業務收入占比57.6%,同比增長11.8%[39] - 公司商企和城市空間綜合服務業務收入占比34.5%,同比增長7.0%[39] - 公司AIoT及BPaaS解決方案服務業務收入占比7.9%,同比增長5.7%[39] - 公司社区空间居住消費服務業務毛利率為15.1%,同比提升0.2個百分點[92] - 公司商企和城市空間綜合服務業務毛利率為7.1%,同比下降4.1個百分點[93] - 公司AIoT及BPaaS解決方案服務業務毛利率為31.6%,同比下降0.9個百分點[94] 现金流与资产负债 - 截至2024年6月30日止,本集團擁有現金及現金等價物為人民幣12,197.1百萬元,較2023年12月31日的人民幣15,572.5百萬元,餘額降低人民幣3,375.4百萬元[102] - 截至2024年6月30日止,本集團無任何銀行貸款或借貸,故為淨現金狀況[103] - 本集團的無形資產從2023年12月31日的人民幣7,981.2百萬元增長到2024年6月30日的人民幣8,000.9百萬元,主要由於並購活動帶來的無形資產及商譽[102] - 本集團於2024年6月30日的資產淨值為人民幣180.93億元[171] 股权变动与分红 - 公司於2024年6月30日止6個月內共回購5,486,500股H股,占公司截至2024年6月30日總股本的0.47%[140] - 公司拟向股东派发2024年中期股息每股人民幣0.562元和特別股息每股人民幣0.460元,合計每股人民幣1.022元[146][147][148] 人力资源 - 截至2024年6月30日,本集團擁有105,521名員工(2023年12月31日：101,284名員工),報告期內總員工成本約為人民幣5,897.3百萬元[116] - 本集團為員工提供有競爭力的薪酬及員工持股計劃,尤其是關鍵員工[116] - 本集團建立了以業務需求及員工職業規劃和發展為導向的培訓體系,為員工提供多元化的職業發展路徑和學習機會[117] - 自2020年「萬紫千紅」好發展計劃啟動以來,本集團已成功幫助8,474名一線員工轉崗至其他崗位[118] 其他 - 儘管與地產關聯度趨弱,物業企業投資價值仍受地產波動顯著影響[11] - 關聯方應收款項成為市場高度關注的指標[11] - 公司將優化開發業務組織架構,加大核心業務的市場拓展及落地,進一步降低開發商關聯性[75] - 公司將積極探索與資產方的能源管理合作機會,提升商業辦公物業的市場競爭力[76]

报告公司投资评级 - 维持"买入"评级 [5] 报告的核心观点 业绩承压 - 24H1 归母净利润同比-23%、低于预期，应收账款大增 [5] - 下调公司 2024-26 年盈利预测分别为 18.6/20.4/22.5 亿元 [5] 全额分红 - 公司拟中期每股派息 1.022 元，对应派息率占比核心净利润 100% [5] 蝶城提质增效 - 24H1 物管毛利同比+13%，毛利率 15.1%、同比+0.2pct，源于蝶城提效 [5] - 截至 2024H1 末，蝶城总数 642 个，同比+6.8%；累计对 200 个蝶城进行流程改造 [5] 分部业务总结 住宅物管 - 24H1 住宅物管收入 101 亿元，同比+11.8% [5] - 毛利率分别为 13.4%/29.1%/58.4%，同比分别+0.8pct/+0.7pct/-6.4pct [5] - 24H1 住宅物管毛利 15.3 亿元，同比+13%；毛利率 15.1%，同比+0.2pct [5] 商企城服 - 24H1 商企城服收入 61 亿元，同比+7.0% [5] - 毛利率分别为 8.3%/0.2%/8.9%，同比分别-2.1pct/-13.8pct/-0.6pct [5] - 24H1 商企城服毛利 4.3 亿元，同比-32%；毛利率 7.1%，同比-4.1pct [5] 科技业务 - 24H1 科技业务收入 13.9 亿元，同比+5.7% [5] - 毛利率分别为 24.4%/37.1%，同比-6.7pct/+3.2pct [5] - 24H1 科技业务毛利 4.4 亿元，同比+2.7%；毛利率为 31.6%，同比-0.9pct [5]

报告公司投资评级 - 维持买入评级 [2] 报告的核心观点 公司整体表现 - 1H24收益低于市场预期,但公司提高了股息支付率从核心净利润的30%到100% [2] - 1H24收入增长9.6%,毛利率(GPM)收缩1.4个百分点至13.6%,净利润同比下降23% [2] 各业务表现 - 住宅PM和Bpaas业务为公司提供了关键支持,尽管行业条件充满挑战 [2] - 商业PM在1H24面临挑战,收入增长伴随毛利率下降,主要是由于降价以吸引客户和在疲软的经济环境中成为AR的主要来源 [2] - AIoT收入受到开发商相关问题的严重影响,短期扩展到非开发者客户端,导致GP和AR的潜在增加 [2] - 城市服务保持盈利,但将也增加了AR负担 [2] 未来展望 - 预计开发人员将继续去杠杆化相关业务和持续的市场竞争在下半年,这可能进一步影响公司的业绩 [2] - 但公司的核心业务,如住宅PM和Bpaas解决方案,保持弹性,公司保持稳健的现金头寸,这将在更多时间内提供支持具有挑战性的时期 [2] 根据相关目录分别进行总结 商业 - 商业PM收入增长24%,GPM下降2ppt至8.0%,因为IFM服务继续建立客户群 [2] - 城市服务收入同比增长11.3%,GPM下降0.6个百分点至8.9%,在竞争激烈的环境中保持稳定 [2] 解决方案服务 - AIoT收入增长8.7%,GPM下降15个百分点至16%,随着公司扩大非开发者行业客户群 [2] - Bpaas收入同比增长33%,GPM增长2个百分点至39.4%,反映出成功的外部扩张和来自领先的AI和大型公司的新客户制药公司 [2] 估值 - 将对收入/NP的估计下调了14/19%,并且2024/25E年的14/23%,以反映与开发商相关的持续影响业务和行业竞争激烈 [2] - 维持买入评级,TP下调9%至40.01港元,相当于2024E市盈率的20倍 [2]

报告公司投资评级 - 报告维持对公司的"买入"评级,但将目标价下调9%至40.01港元,对应2024年预测20倍市盈率 [1] 报告的核心观点 住宅物业管理和BPaaS业务提供关键支撑 1) 住宅物业管理和BPaaS业务在行业环境充满挑战的情况下仍提供关键支撑 [1] 2) 商业物业管理业务在上半年面临挑战,收入增长伴随毛利率下降,主要是为吸引客户而进行价格下调,成为应收账款的主要来源 [1] 3) AIoT业务受开发商相关问题严重影响,短期向非开发商客户的扩张导致毛利大幅下降,应收账款可能增加 [1] 4) 城市服务业务保持盈利能力,但也将增加应收账款负担 [1] 展望2H24 1) 预计将继续去除与开发商相关的业务,并在2H24面临持续的市场竞争,可能进一步影响公司表现 [1] 2) 但公司的核心业务如住宅物业管理和BPaaS解决方案仍保持韧性,公司维持强劲的现金头寸,将在更具挑战的时期提供支持 [1] 财务数据总结 收入和利润 1) 2023年上半年收入同比增长9.6%,毛利率下降1.4个百分点至13.6%,净利润同比下降23% [1][2] 2) 剔除与开发商相关的业务后,除社区增值服务(主要为经纪/家装业务)收入同比下降约10%外,其他各业务分部均实现增长,整体毛利率下降0.4个百分点 [1] 应收账款和现金 1) 应收账款大幅增加39%至94亿元,主要来自商业物业管理、城市服务和AIoT业务 [1] 2) 现金余额同比下降22%至122亿元 [1] 各业务表现 1) 住宅物业管理收入增长15%,毛利率提升1个百分点至13.8%,在激烈竞争中表现较好 [1] 2) 资产管理收入下降9%,但毛利率上升1个百分点至30.3%,可能由于住宅经纪业务占比提高 [1] 3) 其他社区增值服务收入下降8%,毛利率下降7个百分点至59.9%,反映车位销量下降和成本控制不力 [1] 4) 商业物业管理收入增长24%,但毛利率下降2个百分点 [1]

收入与利润 - 报告期内收入为人民幣175.6億元，同比增長9.6%[3] - 剔除開發商影響後，報告期內收入為人民幣153.6億元，同比增長16.2%[3] - 循環型業務收入為人民幣149億元，同比增長16.7%，佔收入比例為84.9%[5] - 循環型業務帶來毛利為人民幣19.4億元，同比增長16.8%[5] - 報告期內利潤為人民幣804.4百萬元，同比降低23.4%[6] - 核心淨利潤為人民幣1,201.8百萬元，同比降低2.7%[6] - 股東應佔每股收益為人民幣0.66元[7] - 收入总额达到175.60亿元人民币，同比增长9.6%[54] - 社区空间居住消费服务收入为101.03亿元人民币，同比增长11.8%[53] - 商企和城市空间综合服务收入为60.65亿元人民币，同比增长7.0%[53] - AIoT及BPaaS解决方案收入为13.92亿元人民币，同比增长5.7%[53] - 利息收入为5,667万元人民币[58] - 政府补助为3,538万元人民币[58] - 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产公允价值收益为3,059万元人民币[58] - 出售投资性物业的收益为1,152万元人民币[58] - 重新计量以往持有之联营公司权益的收益为4,765万元人民币[58] - 于联营公司投资减值虧損為8,359万元人民幣[58] 成本与费用 - 提供服务成本为146.85亿元，较上年同期增加12.0%[61] - 出售存货成本为4.78亿元，较上年同期下降0.7%[61] - 折旧及摊销费用为5.06亿元，较上年同期下降1.1%[61] - 研发成本为1.82亿元，较上年同期下降6.0%[61] - 工资及薪金为49.35亿元，较上年同期增加3.2%[61,62] - 退休金费用、住房公积金、医疗保险及其他社会保险为9.57亿元，较上年同期增加9.1%[61,62] - 贸易应收款项及应收保证金减值净额为1.23亿元，较上年同期增加3.5%[63,64] - 计入预付款项、按金及其他应收款项的金融资产减值净额为0.30亿元，较上年同期下降74.0%[63,64] 业务拓展 - 本集团蝶城底盤數量增長至642個，其中標準蝶城202個、主攻蝶城180個、目標蝶城260個[130] - 本集團在存量住宅市場的市拓能力位於行業頭部水平，報告期內新獲取221個共人民幣1,276.4百萬元飽和收入的住宅市場合同[130] - 報告期內在蝶城內獲取存量項目的中標率達到74.0%[130] - 本集團共對52個項目承諾投入人民幣91.6百萬元智慧社區改造資金[131] - 截至2024年6月30日，本集團累計對200個蝶城完成了流程改造的驗收工作，包含1,337個住宅物業項目[132] - 受益於流程變革等改造方案，住宅物業服務的毛利率在報告期內同比提升了0.8個百分點[133] - 本集團將繼續對不少於50個蝶城進行流程改造[133] - 本集團繼續圍繞著蝶城內房屋的租賃、買賣、裝修及維修四大需求開展業務[134] - 本集團在社區商業領域開展能力探索[134] - 公司二手房屋買賣總交易額達到人民幣9,801.9百萬元，佣金率1.75%，同比提升0.01個百分點[135] - 公司房屋租賃業務服務總套數達到35,439套，同比增長12.5%[135] - 公司在五大賽道中新簽約總值約人民幣495.8百萬元[137] - 公司在多種經營方面創造收入人民幣252.0百萬元，同比增長62.1%[138] - 公司與國內AI頭部企業建立全方位的戰略合作，新增簽約額人民幣123.4百萬元[139] - 公司的科技產品在2,747個項目中搭載黑貓通行設備，使用人次達到593百萬次[142] - 公司在住宅空間內佈設3,125台鳳梨一號設備，實現蝶城改造後社區的100%覆蓋[143] - 公司自研的飛鴿任務平台通過AI智能調度等算法，員工作業效率提升18.7%[146] - 公司科技業務持續創收，報告期內帶來了人民幣1,391.6百萬元的收入[148] - 公司來自產業客戶的收入占比達到53.9%，開發商客戶收入占比從55.4%降低至46.1%[149] 業務板塊 - 循環型業務包括住宅物業服務、物業及設施管理服務及BPaaS解決方案，收入為人民幣14,903.7百萬元，同比增長16.7%，占總收入的84.9%[175] - 住宅物業服務收入為人民幣9,315.6百萬元，同比增長14.2%，毛利率為13.4%，同比上升0.8個百分點[176] - 在管住宅項目的飽和收入為人民幣26,206.8百萬元，同比增長14.2%；合約住宅項目的飽和收入為人民幣31,850.1百萬元，同比增長8.8%[178] - 物業及設施管理服務收入為人民幣4,799.4百萬元，同比增長20.8%，在管物業和設施管理服務項目的飽和收入為人民幣14,311.1百萬元[184] - 本集團共退出17個住宅物業項目和44個物業及設施服務管理項目[179

报告公司投资评级 - 报告给予万物云"优于大市"的投资评级 [1] 报告的核心观点 - 公司拟启动回购计划,拟用自有资金创造价值回报,体现公司对自身业务发展及前景的信心 [1][2][3][4] - 公司为进一步加强内部监督与管理透明度、增强员工持股的长期稳定性,对员工持股平台架构进行调整 [5] - 公司深耕三大战略,先发优势显现,业务与AI结合助力空间效率的持续提升 [6][7] 财务数据分析 - 公司2023-2026年营业收入和净利润保持稳定增长,毛利率和净资产收益率也呈现上升趋势 [10] - 公司2024年预计EPS为1.90元,给予25倍PE估值,合理价值为47.59元 [11] - 公司基础物业业务和AIoT&BPaaS业务分别给予1.7倍和1.0倍PS估值,合理价值区间为53.44元 [12][13][14][16][17] - 综合PE估值和PS估值,给予公司合理价值区间为人民币47.59元至53.44元(折合港币51.72元至58.08元) [17]

业绩总结 - 公司23年营收同比增长10.2%，归母净利同比增长29.3%[1] - 公司23年循环型业务营收同比增长14.2%，占总营收比例提升至80.4%，毛利率提升至12.7%[3] - 万物云年报显示，2026年预计营业收入将达到44,890百万元，较2022年增长约49.1%[6] - 公司的净利润预计在2026年达到3,430百万元，同比增长约116.9%[6] - ROE预计在2026年达到14.1%，呈逐年增长趋势[6] 未来展望 - 公司24年计划继续改造超100个蝶城，持续扩张+深化蝶城模式，维持“买入”评级，目标价26.43港元[4] 其他新策略 - 报告内容仅供公司客户使用，不得转发给他人[15] - 公司力求但不保证信息准确性和完整性，观点可能发生变化[16] - 报告中的信息不构成投资建议，投资者需自行承担风险[17] - 过去表现不代表未来，投资者可能损失本金[18] - 公司不对使用报告内容引发的损失负责，投资者自主决策[19] - 报告版权归公司所有，未经授权不得复制或传播[20] - 未经授权不得刊载或转发公司证券研究报告[22] - 公司可能存在与报告分析企业的业务关系，投资者应考虑利益冲突[24]

萬物雲项目推动与合作 - 萬物雲正式推出“G4行動”项目，持续推动面向客户服务提供商的CPR培训，并在社区部署AED设备，提高服务提供商在各类服务空间中的应急响应能力[10] - 萬物雲在2023年中国国际物业管理行业博览会举办开幕式，并参与展览；在博览会期间，所有萬物梁行的合作单位共同举办了“整合设施管理，探索空间价值”IFM（综合设施管理）论坛，并发起了“IFM高质量发展”倡议[15] - 萬物雲发布了物业行业的首个大型模型“天秤业委会工作台”，这是一种以科技赋能社区治理的物业委员会服务工具，解决社区的紧急问题和烦恼[19] - 萬物梁行专家团队参与编写的中国超高层建筑设施设备管理指南专著《超高层建筑设施设备管理指南》正式出版[20] - 萬物梁行联合RICS、同济大学共同编写的《中国商企空间低碳物业白皮书》中英文版本正式发布[21] 公司股票回购与市场反应 - 公司股票回购方案未能提振股价，市场解读为缺少现金[31] - 二级市场股价波动反映公司经营情况，稳健经营和透明沟通能赢得股东信任[33] 物业服务商转型与挑战 - 物业服务商过度依赖房地产开发商，市场转变导致资本市场抛售[35] - 物业管理行业合同续约率超过85%，2023-2025年将迎来行业分水岭[36] - 公司面临收入结构转型，需摆脱对开发商的依赖，进行自主转型[38] - 公司规模增长带来一系列问题，需注重技术创新和客户至上文化[40] 公司业务拓展与创新 - 公司取得多项进展，包括服务质量认可、蝶城战略成功、技术战略成果等[44] - 公司在蝶城试点研发“靈石”边缘服务器和“飞鸽”智能工单系统[46] - 公司与客户合作开发商业物业能源管理服务，探索碳减排技术路径[48] 公司财务状况与经营业绩 - 公司财务报告显示，2023年公司营收达到331.83亿元人民币，较2022年增长10.1%[71] - 2023年公司税前利润为26.58亿元人民币，较2022年增长31.6%[71] - 公司2023年净资产为182.20亿元人民币，较2022年增长6.9%[71] 蝶城战略与业务发展 - 2023年，公司在蝶城进一步拓展了资产服务，二手房交易总交易额同比增长24.5%[50] - 蝶城内装修业务签约金额同比增长68.0%[50] - 蝶城内维修、装修业务量同比增长90.8%[50] - 聚焦资产服务，公司建立了专业团队，服务频次超过566万次[50] - 公司重视技术研发和服务理念，以重塑空间效率、服务历久弥新为使命[52] 公司股本及治理结构 - 公司股本中每股面值为人民币1.00元的H股在香港联交所上市，上市日期为2022年9月29日[63] - 公司董事会包括执行董事、非执行董事和独立非执行董事[66] - 公司设有审计委员会和薪酬委员会[66] - 公司设有提名委员会[67] - 公司有两名联席公司秘书，分别为黄旻先生和伍伟琴女士[67] - 公司核数师为安永会计师事务所[67]

业绩总结 - 公司通过审慎的规模扩张和盈利能力改善实现更均衡的增长，2023年收入同比增长10.2%，股东净利润同比增长29.3%至19.55亿元[3] - 2023年万物云收入达到331.83亿元人民币，同比增长10.2%，毛利率为14.5%[9] - 2023年万物云核心净利润为23.4亿元人民币，同比增长29.8%[9] 新产品和新技术研发 - 蝶城战略带来的效率提升更具确定性，蝶城数量从2022年底的584个增至2023年底的621个，整体效率提高了4.5个百分点，住宅物业的整体毛利在2023年同比增长55.5%[6] - Onewo在2026年预计总收入将达到464.14亿人民币，增长率为10.7%[19] - Onewo的毛利润率分别为14.1%、14.5%、15.2%、15.5%、15.8%，呈逐年增长趋势[19] 市场扩张和并购 - 公司正积极减少与开发商的业务依赖，转向多元化客户，非开发商客户占新获得的楼宇修缮服务合同的65%[8] 其他新策略 - 评级区间为6至18个月，根据相对表现分为买入、收集、中性、减持和卖出五个等级[20] - 买入评级表示相对表现超过15%，收集评级表示相对表现在5%至15%之间[20] - 行业评级标准中，跑赢大市表示相对表现超过5%，中性表示相对表现小于-5%[20]