报告公司投资评级 - 报告维持对公司的"买入"评级,但将目标价下调9%至40.01港元,对应2024年预测20倍市盈率 [1] 报告的核心观点 住宅物业管理和BPaaS业务提供关键支撑 1) 住宅物业管理和BPaaS业务在行业环境充满挑战的情况下仍提供关键支撑 [1] 2) 商业物业管理业务在上半年面临挑战,收入增长伴随毛利率下降,主要是为吸引客户而进行价格下调,成为应收账款的主要来源 [1] 3) AIoT业务受开发商相关问题严重影响,短期向非开发商客户的扩张导致毛利大幅下降,应收账款可能增加 [1] 4) 城市服务业务保持盈利能力,但也将增加应收账款负担 [1] 展望2H24 1) 预计将继续去除与开发商相关的业务,并在2H24面临持续的市场竞争,可能进一步影响公司表现 [1] 2) 但公司的核心业务如住宅物业管理和BPaaS解决方案仍保持韧性,公司维持强劲的现金头寸,将在更具挑战的时期提供支持 [1] 财务数据总结 收入和利润 1) 2023年上半年收入同比增长9.6%,毛利率下降1.4个百分点至13.6%,净利润同比下降23% [1][2] 2) 剔除与开发商相关的业务后,除社区增值服务(主要为经纪/家装业务)收入同比下降约10%外,其他各业务分部均实现增长,整体毛利率下降0.4个百分点 [1] 应收账款和现金 1) 应收账款大幅增加39%至94亿元,主要来自商业物业管理、城市服务和AIoT业务 [1] 2) 现金余额同比下降22%至122亿元 [1] 各业务表现 1) 住宅物业管理收入增长15%,毛利率提升1个百分点至13.8%,在激烈竞争中表现较好 [1] 2) 资产管理收入下降9%,但毛利率上升1个百分点至30.3%,可能由于住宅经纪业务占比提高 [1] 3) 其他社区增值服务收入下降8%,毛利率下降7个百分点至59.9%,反映车位销量下降和成本控制不力 [1] 4) 商业物业管理收入增长24%,但毛利率下降2个百分点 [1]