ho formation (1) 建 發 物 業 管 理 集 團 有 限 公 司 C&D Property Management Group Co., Ltd （於英屬處女群島註冊成立的有限公司 ) 股份代號: 2156 (C are ( 33111/2 中期報告 b 像 頁次 2 公司資料 4 中期簡明綜合損益及其他全面收益表 6 中期簡明綜合財務狀況表 8 中期簡明綜合權益變動表 10 中期簡明綜合現金流量表 11 中期簡明綜合財務報表附註 27 管理層討論與分析 42 其他資料 建發物業管理集團有限公司。 2024中期報告 1 公司資料 | --- | --- | |------------------------|-----------------------------------------------------| | | | | 董事會 | 公司秘書 | | 執行董事 | 甘美霞女士 | | 喬海俠女士(行政總裁) | (於二零二四年八月三十日辭任) | | 黃黨輝先生 | 游子麟先生 (於二零二四年八月三十日獲委任) | | 非執行董事 | | | 林偉國先生(主席) | 授權代表 | | ...

报告公司投资评级 - 投资评级为买入（维持）[2] 报告的核心观点 - 报告期内建发物业收入利润同比增长业务多元结构合理维持买入评级建发物业发布2024年中期报告上半年实现营业收入16.02亿元同比增长16.7%归母净利润1.91亿元同比增长11.0%维持盈利预测预计2024 - 2026年归母净利润为5.4、6.6、7.9亿元对应EPS为0.38、0.47、0.56元当前股价对应PE为6.3、5.0、4.2倍多元业务协同发展业绩增长可期 [4] 根据相关目录分别进行总结 多元业务协同发展 - 2024年上半年物业管理服务收入达8.59亿元同比增长31.4%主要得益于在管总建筑面积增长从收入占比来看社区增值服务、非业主增值服务、基础物管服务、商业运营管理四大业务的收入占比分别为22.5%、21.5%、53.6%、2.4%同比分别-3.4pct、-2.6pct、+5.9pct、+0.1pct社区增值服务、非业主增值服务收入占比有所下降基础物管营收占比显著提高业务多元化程度较高营收结构稳定合理 [4] 基础物管面积相关情况 - 截至上半年末合约面积1.05亿平相比2023年末增长3.4%在管面积约为67.5百万方相比2023年末增长9.9%在管面积中住宅比例81.0%同比提升1.5pct共有合约项目684个覆盖中国16个省、直辖市及自治区的63个城市在管项目469个覆盖48个城市控股股东建发房产1 - 7月全口径销售金额排名第7可为公司提供充足优渥物管资源 [4] 负债与现金流情况 - 2024年上半年资产负债率53.94%经营性净现金流-1.68亿元在手现金约24.56亿元较2023年末有所下降主要由于期内支付了2023年末期股息和房屋硬装成本及各项税费合同负债为5.83亿元较2023年末增长30.5%系在管项目增加所致 [4] 财务数据相关情况 - 2022 - 2026年营业收入分别为22.90亿元、35.69亿元、39.76亿元、48.34亿元、58.16亿元YOY分别为47.1%、55.8%、11.4%、21.6%、20.3%净利润分别为2.47亿元、4.67亿元、5.35亿元、6.65亿元、7.95亿元YOY分别为55.1%、89.0%、14.5%、24.2%、19.5%毛利率分别为23.4%、28.1%、26.4%、26.3%、26.3%净利率分别为11.0%、15.3%、15.0%、14.5%、14.4%ROE分别为20.4%、27.8%、26.7%、25.0%、25.5%EPS分别为0.18元、0.33元、0.38元、0.47元、0.56元P/E分别为13.5倍、7.2倍、6.3倍、5.0倍、4.2倍P/B分别为2.5倍、1.8倍、1.5倍、1.1倍、1.0倍 [5][8]

报告公司投资评级 - 报告维持公司"买入"评级 [2] 报告的核心观点 - 公司营收、归母净利润高增基本符合预期 [2] - 公司收入结构进一步优化,稳定型业务比重增加 [2] - 公司管理面积规模扩大,浓度提升 [2] - 公司满意度及收缴率均维持高位 [2] - 考虑到2023年大部分房屋硬装业务已一次性结转完毕,导致业绩基数较高,报告下调公司2024-2026年归母净利润预测 [2] 财务数据总结 - 2024年上半年公司实现营业收入16.02亿元,同比增长16.7%;归母净利润1.91亿元,同比增长11.0% [2] - 2024年上半年公司毛利率为25.2%,同比下降0.4个百分点 [2] - 截至2024年中期,公司合约面积10530万方,同比增长12.0%;在管面积6754万方,同比增长33.5% [2] - 公司2024-2026年归母净利润预测分别为4.7亿元、5.6亿元、6.5亿元,同比增速分别为0.2%、19.5%和15.6% [2]

财务表现 - 本集团本期收入约为人民币1,602.4百万元，较上年同期增长约16.7%[1] - 本集团本期毛利约为人民币403.2百万元，较上年同期增加约14.6%，毛利率约为25.2%[1] - 本集团本期溢利约为人民币194.6百万元，较上年同期增长约10.6%，本公司股权持有人应佔溢利约为人民币190.8百万元，增长约11.0%[1,3] - 本集团本期来自经营活动之现金流出净额约为人民币168.4百万元，较上年同期增加约人民币111.5百万元[1] - 本集团本期其他全面收益中的换算海外业务财务报表时产生的汇兑差额为人民币2,559千元[3] - 本集团本期期内全面收益总额为人民币197,118千元[4] - 本公司权益持有人应佔每股基本及攤薄盈利分别为人民币0.14元[6] 资产负债情况 - 公司总资产为35.15亿元人民币，较上年末增加0.9%[8] - 流动资产净值为15.76亿元人民币，较上年末减少7.3%[8] - 总资产减流动负债为17.72亿元人民币，较上年末下降6.6%[8] - 资产负债率为53.1%，较上年末下降1.4个百分点[8,9] - 现金及现金等价物为24.35亿元人民币，较上年末下降17.5%[8] - 合同负债为5.83亿元人民币，较上年末增加30.5%[8] - 应付所得税为0.95亿元人民币，较上年末下降42.8%[8] - 非流动负债为0.63亿元人民币，较上年末下降5.3%[9] - 权益总额为17.10亿元人民币，较上年末下降6.6%[9] 业务概况 - 本集团主要在中国从事提供物业管理服务、增值服务及商业物业运营管理服务[16] - 来自受厦门建发及其联营公司控制的实体的收益占本集团收益36.6%[17] - 本集团全部收益来自中国市场[18] - 物业管理服务收入为859,302千元人民币，增值服务中社区增值及协同服务收入为198,439千元人民币，非业主增值服务收入为344,721千元人民币，商业物业运营管理服务收入为37,334千元人民币[19] - 合同负债主要由尚未提供相关服务时客户支付的墊款所引致，随着业务增长有所增加[20] - 期初合同负债中已确认的收益为物业管理服务336,636千元人民币，社区增值及协同服务33,988千元人民币，非业主增值服务3,414千元人民币，商业物业运营管理服务167千元人民币[22] - 社区增值及协同服务未履行的履约义务金额为256,106千元人民币，其中一年内确认的为152,843千元人民币，超过一年确认的为103,263千元人民币[24] - 非业主增值服务的大部分未履行的履约义务将在下一报告期间确认为收入[23] - 物业管理服务每月确认的收益等于有权开立发票的金额，与履约进度直接对应[23] 应收应付情况 - 于2024年6月30日，公司的贸易应收款项为7.76亿人民币，较2023年12月31日的3.91亿人民币增加98.5%[1][2] - 于2024年6月30日，公司的其他应收款项为1.86亿人民币，较2023年12月31日的1.51亿人民币增加23.1%[1][2] - 于2024年6月30日，公司的贸易应付款项为3.82亿人民币，较2023年12月31日的3.54亿人民币增加8.0%[3][4] - 于2024年6月30日，公司应收关联方款项为5,382.8万人民币，较2023年12月31日的5,050.0万人民币增加6.6%[5] - 于2024年6月30日，公司应付关联方款项为363.5万人民币，较2023年12月31日的156.5万人民币增加132.3%[5] 公司地位及发展 - 公司在中国物业服务力百强企業中排名第16位，較去年提升9位[42] - 公司合同建築面積約105.3百萬平方米，在管建築面積達約67.5百萬平方米[43] - 公司向逾400,000戶家庭提供服務[43] - 公司主要業務包括物業管理服務、社區增值及協同服務、非業主增值服務和商業物業運營管理服務[43] - 公司以「打造更有品質的生活空間，引領美好生活」為使命，期望成為「讓客戶放心，最值得信賴的物業公司」[42] - 公司於2024年5月榮獲「中國物業管理上市公司20強」稱號[42] - 公司物業管理組合遍佈中國16個省、直轄市及自治區的63個城市[43] - 公司2024年上半年面臨經濟環境複雜嚴峻以及地產行業深度調整帶來的挑戰[41] - 公司已進入物業管理行業高質量發展新篇章，以客戶為中心提升服務品質[41] - 公司通過科技手段賦能一線作業,提供高效率、高滿意度的物業管理服務[41] 业务数据 - 物业管理服务收入约人民币859.3百万元，较上年同期增加约31.4%[44] - 截至2024年6月30日，合约建筑面积约为105.3百万平方米，合约项目数量684个[45] - 截至2024年6月30日，物业管理服务覆盖中国16个省、直辖市及自治区的63个城市，在管项目469个，覆盖48个城市，服务逾400,000户家庭[46] - 截至2024年6月30日，公司在海西集群、华东集群和东南集群的合约建筑面积分别为60.9百万平方米、22.6百万平方米和21.8百万平方米[49] - 截至2024年6月30日，公司与厦门建发集团签订的合约建筑面积约为64.5百万平方米，较2023年12月31日增长约4.7%[51] - 截至2024年6月30日，公司与独立第三方签订的合约建筑面积约为40.8百万平方米，较2023年12月31日增长约1.5%[51] - 截至2024年6月30日，公司在管的非住宅物业合约建筑面积约为8.0百万平方米，较2023年12月31日增长约3.2%[53] - 截至2024年6月30日，公司来自厦门建发集团的物业管理服务收入占比为63.5%，来自独立第三方的收入占比为36.5%[52] - 截至2024年6月30日，公司在管的住宅和非住宅物业分别占总在管建筑面积的92.1%和7.9%[54] - 截至2024年6月30日，公司在管建筑面积为67.5百万平方米，较2023年12月31日增长约9.9%[52] - 公司在六月三十日的在管建筑面积为67,537千平方米[55] - 公司物业管理服务收入主要采用包干制(96.1%)和酬金制(3.9%)两种收益模式[57] - 公司提供的社区增值及协同服务包括家居生活服务、智能社区服务、家居美化服务等[58] - 公司社区增值及协同服务收入为人民币361.0百万元，同比增长1.4%[59] - 公司非业主增值服务收入为人民币344.7百万元，同比增长4.1%[62] - 非业主增值服务主要包括接待、秩序维护及清洁服务(98.3%)和咨询服务(1.7%)[64] - 在管商業物業面積約為1.05百萬平方米，向21個商業項目提供服務[65] 收入及利润情况 - 公司收入约为人民币1,602.4百万元，较上年同期增加约16.7%[66] - 物业管理服务收入约为人民币859.3百万元，占总收入约53.6%，较上年同期增加约31.4%[67] - 在管总建筑面积由2023年12月31日约61.4百万平方米增至2024年6月30日约67.5百万平方米[67] - 社区增值及协同服务收入约为人民币361.0百万元，较上年同期增加约1.4%[68] - 非业主增值服务收入约为人民币344.7百万元，较上年同期增加约4.1%[68] - 商业物业运营管理服务收入约为人民币37.3百万元，较上年同期增加约17.1%[68] - 毛利约为人民币403.2百万元，较上年同期增加约14.6%，毛利率约为25.2%[70] - 行政及其他经营开支约为人民币174.7百万元，较上年同期增加约13.6%[73] - 贸易及其他应收款项的预期信贷虧損撥備淨額約為人民幣9.0百萬元，較上年同期增加約3.7百萬元[74] - 本集团的融资收入净额约为人民币36.1百万元，较上年同期减少约8.9%，主要由于银行存款利息收入减少[75] - 本期内除所得税前溢利约为人民币258.7百万元，较上年同期增加约9.9%[76] - 所得税开支由上年同期约人民币59.5百万元增长至本期内约人民币64.1百万元，增长了约7.8%[77] - 本公司权益持有人应佔溢利约为人民币190.8百万元，较上年同期增加约11.0%[78] 资产及负债变动 - 本集团的物业、厂房及设备约为人民币50.0百万元，较去年同期减少约2.7%，主要由于资产按期折旧[79] - 本集团的贸易及其他应收款项约为人民币960.9百万元，较去年同期增加约77.4%，主要由于管理规模扩大和部分增值服务收入尚未结算[80] - 本集团的现金及现金等价物约为人民币2,435.0百万元，较去年同期减少约17.5%，主要由于支付股息和各项税费[81] - 本集团的合同负债约为人民币582.6百万元，较去年同期增加约30.5%，主要由于在管项目增加[83] - 本集团的流动资产净额约为人民币1,576.0百万元，较去年同期减少约人民币124.2百万元，主要由于支付股息和计提员工成本[84] - 本集团的资产负债率约为53.9%，较去年同期上升[84] 风险因素 - 政府政策风险可能影响公司业务增长和财务状况[86] - 收购存在不确定性和风险,包括潜在负债、未达预期目标等[87] - 公司无重大或然负债[88] - 公司无直接面临市场利率变动的重大风险[89] - 公司无直接面临汇率波动的重大风险[90] - 公司无资产抵押[91] - 公司无重大投资或收购[91] 公司发展策略 - 公司将通过"四好"标准提升服务品质,巩固核心竞争力[93] - 公司将聚焦优势领域拓展,创新服务模式以提升增值服务变现能力[94][95] - 持续强化技术创新和智能应用，提升服务质量和效率[96] - 推广智慧保洁，通过智能化设备和数字化工单排程提高作业效率和降低运营成本[96] - 以高品质服务为基石，致力于为客户打造更有品质的生活空间[96] - 采用精益化管理和智能化工具，提质提效，成为最值得信赖的物业公司[96] 其他事项 - 自年报日期以来，与业务发展、财务状况及未来前景有关的事项以及影响集团的重大事件无重大变动[97] - 董事会决议不就本期宣派中期股息[98] - 喬海俠女士和許伊旋先生分别获委任为

建 發 物 業 管 理 集 團 有 限 公 司 C&D Property Management Group Co., Ltd ( 於英屬處女群島註冊成立的有限公司 ) 股份代號: 2156 年度報 國內一流的城市空間運營服務商 a first class urban service operator in the PRC 目錄 頁次 | --- | --- | |-------|----------------------------| | | | | | | | 2 | 公司資料 | | 4 | 主席報告 | | 9 | 管理層討論與分析 | | 25 | 董事及高級管理層的履歷詳情 | | 30 | 董事會報告 | | 56 | 企業管治報告 | | 73 | 環境、社會及管治報告 | | 153 | 獨立核數師報告 | | 158 | 綜合損益及其他全面收益表 | | 159 | 綜合財務狀況表 | | 161 | 綜合權益變動表 | | 163 | 綜合現金流量表 | | 165 | 綜合財務報表附註 | | 232 | 五年財務概要 | 本年報以英文及中文發出。中、英文版如有任何歧義·概以英文版為準 ...

报告投资评级 - 建发物业（02156.HK）的投资评级为买入（维持）[2] 报告核心观点 - 建发物业2023年年报显示营收/归母净利润为35.7/4.7亿元，同比增长55.8%/89.0%；毛、净利率分别为28.1%、15.3%，分别增长4.6/4.3pct；摊薄每股收益0.33元/股，拟每股派发现金红利0.26港元（含特别股息0.1港元），分红比例达71%，按公告日收盘价计算，股息率约7.6%（2022年约为1.7%），由于未来硬装业务存在不确定性，略微下调2024 - 2025年并新增2026年盈利预测，预计2024 - 2026年归母净利润为5.4、6.6和7.9亿元（原2024 - 2025年为5.5、7.5亿元），对应2024 - 2026年EPS为0.38、0.47、0.56元，当前股价对应PE为7.4、5.9、5.0倍，公司多元业务协同发展，业绩增长可期，维持买入评级[2] 各目录总结 业绩情况 - 2023年基础物管/社区增值/非业主/商业运营管理收入分别为14.18、13.75、7.07、0.69亿元，同比分别+36.8%、189.0%、-6.3%、+188.3%，收入结构更加多元健康，其中社区增值业务收入占比同比提升17.7pct至38.5%，各项细分业务均实现营收同比高增，其中家居美化业务因硬装结算增加，收入同比高增984%[2] 基础物管规模 - 公司基础物管合约/在管规模均创新高，截至2023年底，在管项目445个，覆盖46个城市（2023年上半年为33个），合约/在管面积分别为10180、6145万方，同比分别增长12.4%、33.0%，合约在管比约1.7，储备物管面积充沛，项目来源方面，新增在管面积中1163万方来自关联方，同比增长34.6%，其中在管面积关联方占比64%，较2022年增长4个百分点，根据克而瑞数据，控股股东建发房产全口径销售金额排名第8，可为公司提供充足优渥物管资源[2] 财务状况 - 截至2023年末，应收账款因业务规模增加，同比增长55.4%至5.9亿元，但公司财务盘面保持稳健，资产负债率较2022年减小9.7pct至51.8%，流动比率约1.9倍（2022年为1.6倍），同时在手货币现金同比增长9.2%至29.5亿元，有息负债规模仅为0.2亿元，偿债压力较小[2] 财务预测 - 预计2024 - 2026年营业收入分别为3976、4834、5816百万元，YOY分别为11.4%、21.6%、20.3%；净利润分别为535、665、795百万元，YOY分别为14.5%、24.2%、19.5%；毛利率分别为26.4%、26.3%、26.3%；净利率分别为15.0%、14.5%、14.4%；ROE分别为26.7%、25.0%、25.5%；EPS分别为0.38、0.47、0.56元；P/E分别为7.4、5.9、5.0倍；P/B分别为1.8、1.3、1.1倍[3][5][6]

业绩总结 - 公司2023年实现营收35.7亿元，同比增长55.8%[1] - 公司2023年归母净利润4.67亿元，同比增长89.0%[1] - 公司2023年营收中，物业管理服务收入为14.2亿元，同比增长36.8%；社区增值服务收入为13.7亿元，同比增长189.0%[1] - 公司2023年毛利率从23.4%提升至28.1%[1] - 公司2023年合约面积、在管面积分别为10180万方、6140万方，较2022年末分别增长12.4%、33.0%[1] - 公司2023年住宅物管费为2.51元/平，同比提升0.05元/平；综合收缴率为94.1%，同比提升0.1pct[1] - 公司2023年社区增值服务收入占比38.5%，同比提升17.7pct[1] - 公司2023年每股股息为0.26港元，分红率达71%[1] 未来展望 - 公司上调2024-2025年归母净利润预测至5.9/7.2亿元，2026年预计归母净利润为8.7亿元[2] - 对应的EPS为0.42/0.51/0.62元，对应的PE为6.9X/5.6X/4.6X，维持“买入”评级[2] - 2026年预测的营业总收入为7668.50百万元，较2023年增长115.4%[4] - 2026年预测的净利润为1014.77百万元，较2023年增长85.4%[4] - 2026年预测的ROE为37.71%，较2023年增长39.4%[4] 风险提示 - 风险提示包括大股东/关联方交付项目规模不及预期、市场化拓展不及预期、社会总需求恢复缓慢[3] 投资评级 - 公司投资评级包括买入、增持、中性、减持和卖出五个等级[7] - 行业投资评级包括增持、中性和减持三个等级[8]

业绩总结 - 公司2023年全年营业收入为35.69亿元，同比增长55.8%[1] - 公司2023年归母净利润为4.67亿元，同比增长89.0%[1] - 公司2023年毛利率为28.1%，同比增长4.7个百分点[1] - 公司2023年社区增值服务收入同比增长189.0%，达13.75亿元[2] - 公司2023年派发股息0.26港元/股，派息比率高达71%[2] - 公司控股股东建发房产2023年销售额为1890.6亿元，同比增长11.0%[3] 未来展望 - 公司预计2024-2026年归母净利润分别为5.1亿元、6.8亿元和8.2亿元[4] - 公司股票现价对应2024-2026年PE估值分别为8.0x、6.0x和4.9x[4] - 主营业务收入预计在2026年达到人民币5968百万，增长率为20.6%[6] - 每股收益预计在2026年达到0.58元[6] - 净资产收益率预计在2026年达到30.94%[6] - 财务费用在2026年预计为-125百万人民币，占销售收入比例为-2.1%[6] - 资产负债率预计在2026年为51.46%[6] 其他新策略 - 国金证券具备证券投资咨询业务资格[8] - 报告内容版权归国金证券所有，未经授权不得复制、转载、引用或修改[9] - 报告提醒投资者证券或金融工具存在风险，过往业绩不代表未来表现[9] - 国金证券建议投资者在使用报告时考虑特定状况并咨询独立投资顾问[9] - 报告仅限高风险评级投资者使用，不构成特定客户特定证券的建议[10]

财务表现 - 本年度收入约为人民币3,569.3百万元，较上一年增长约55.8%[1] - 本年度毛利约为人民币1,001.5百万元，毛利率为28.1%，较上一年提升4.7个百分点[1] - 本年度溢利约为人民币547.3百万元，较上一年增长约117.8%[2] - 二零二三年度收入为3,569,324千元，较二零二二年增长56.1%[6] - 二零二三年度净利润为547,344千元，较二零二二年增长117.5%[6] - 二零二三年度每股基本盈利为0.35元，较二零二二年增长84.2%[6] - 二零二三年度流动资产净值为1,700,210千元，较二零二二年增长47.8%[7] - 二零二三年度总资产减流动负债为1,897,848千元，较二零二二年增长45.8%[7] - 二零二三年度非流动负债为66,184千元，较二零二二年增长133.5%[8] - 二零二三年度资本及储备为1,714,200千元，较二零二二年增长39.1%[8] - 二零二三年度本公司权益持有人应占权益为1,726,141千元，较二零二二年增长38.5%[8] - 二零二三年度非控股权益为105,523千元，较二零二二年增长292.0%[8] - 二零二三年度公司总权益为1,831,664千元，较二零二二年增长43.7%[8] 业务情况 - 物业管理服务的合约建筑面积约为101.8百万平方米，较上一年增长约12.4%[3] - 公司的直接控股公司为建发国际投资集团有限公司，间接控股公司为建发房地产集团有限公司[12] - 公司为投资控股公司，自成立以来未经营任何业务[10] - 公司股份于2020年12月31日在香港联合交易所主板上市[11] - 公司的主要业务在中国进行，大部分收入和支出以人民币计值，因此并无面临与汇率波动直接相关的重大风险[104] 财务风险 - 公司在2023年度没有直接承受与市场利率变动相关的重大风险[103] - 公司截至公告日期没有重大报告期后事项[105] - 公司目前没有任何重大投资或资本资产的未来计划[106] - 公司将在适当时间寄发2023年12月31日截至年度报告给要求印刷版的股东，并在联交所和公司网站上发布[129] 市场竞争 - 物業服務企業市場競爭逐渐转向“存量”市场[46] - 物業服務企業注重有质量有盈利的规模增长[46] - 物業服務企業主动选择“割舍”策略以稳住收益[46] - 物業服務企業提升业务水平和服务质量，坚持“以客户为中心”的发展战略[47] - 物業服務企業从业主需求出发，提升客户满意度，寻找更多发展机会[47]

分组1：投资评级相关 - 报告公司投资评级为买入（首次）[2] 分组2：报告核心观点相关 - 建发物业资源优渥，品质先行，未来业绩增长可期，首次覆盖给予“买入”评级，预计2023 - 2025年营收分别为32.0亿元、44.7亿元、59.9亿元，同比增速分别为39.6%、39.8%、34.0%；归母净利润分别为4.2、5.5、7.5亿元，同比增速分别为71.7%、30.0%、35.5%；摊薄后EPS分别为0.30、0.39、0.53元，当前股价对应PE为10.7、8.2、6.1倍[2] 分组3：公司背景相关 - 建发物业是世界500强厦门建发集团下属的物业管理公司，实际控制人为厦门市国资委，截至2023年6月30日，建发国际和建发房产分别为公司第一、二大股东，持股比例分别为37.7%、22.3%[3][14] - 公司管理团队经验丰富，董事会成员除独立非执行董事外均在建发系各家公司拥有超15年管理经验，公司通过股权激励计划调动核心管理骨干的积极性，2021年9月批准施行限制性股份激励计划，2023年11月又采纳2023年限制性股份激励计划[17][18][19] 分组4：业务发展相关 - 公司目前拥有四条主要业务线，包括物业管理服务、社区增值及协同服务、非业主增值服务、商业物业运营管理服务，自上市以来业绩持续保持高增态势，2023年上半年实现主营收入、归母净利润分别为13.7、1.7亿元，同比分别增长37.7%、31.8%，增值业务（非业主 + 社区）营收占比较2019年增长了10.7pct至50%，成为公司第一收入来源，2023年上半年公司毛利率和净利率分别为25.6%、12.8%，较2022年分别增长2.2pct、1.8pct[4] - 公司坚定深耕城市发展，区域拓展方面推行“立足厦门，走出福建，面向全国”战略，截至2023年上半年，在管382个项目覆盖33个城市，主要划分为海西集群、华东集群和东南集群，其中海西区域为业务主要开展地，物业在管面积占比始终超过60%，截至2023年上半年底，海西、华东、东南集群物业在管面积分别为31.6、9.5、9.5百万平方米，占比分别为62.5%、18.7%、18.7%，全国覆盖的城市当中，15城在管面积破百万方[27] - 公司物业管理服务收入持续攀升，2023年上半年物业管理服务收入6.5亿元，同比增长约37.6%，较2022年同比增速继续增长1.0个百分点，2019 - 2022年营收复合增长率达28.7%，多年占主营业务营收比例维持50%左右，公司积极开拓高质量的非住宅物业，截至2023年上半年，已签订的非住宅物业的合约建筑面积约为6.3百万平方米，较2022年底增长约13.4%，其中在管建筑面积4.3百万平方米，同比增长23.3%，住宅在管建筑面积46.4百万平方米，同比增长37.1%；收入方面，住宅、非住宅物业管理收入分别为5.2、1.3亿元，同比分别增长47.4%、9.5%[30][31] - 公司与建发集团旗下的房企维持着长期稳定的关系，建发国际近几年在地产开发方面表现亮眼，2019至2023H1期间，全口径销售金额仍能保持同比正增长，截至2023年上半年末，建发国际总可售建筑面积1711.35万平方米，权益比74%，截至2023年上半年，公司在管项目中属于关联房企的建筑面积为3075.8万平方米，同比增长41.1%，占总在管面积比例为60.8%，同时积极透过多渠道进一步扩大物业管理服务规模及业内的市场份额，截至2023年上半年，公司第三方在管面积为1985.0万平方米，同比增长28.4%，占总在管面积比例为39.2%，2019年至2022年期间第三方在管面积复合增长率达25%，收入方面，关联房企项目贡献收入3.88亿元，同比增长44.9%，独立第三方项目贡献收入2.66亿元，同比增长28.3%[33][35] - 公司收取物业管理费用分为包干制和酬金制两种模式，目前主要采用包干制，截至2023年上半年底，包干制和酬金制在管建筑面积分别为4993.3、67.5万平方米，营收占比分别为98%、2%，公司物管费水平2022年有所提升[38][39][40] - 公司社区增值业务多元深耕，包含家居生活服务、家居美化服务、房地产经纪及资产管理服务、公共区域增值服务、养老及健康增值服务、智能社区服务，构建了“6大社区服务体系”，截至2023年上半年，社区增值及协同服务收入为3.6亿元，较2022年同期同比高增94.3%，占总收入的比重达26%，同比增长8个百分点[41][42] - 非业主增值服务主要包括向开发商及其他非业主提供项目设计及建筑材料等咨询服务、向地产开发商及其他非业主提供接待、秩序维护及清洁服务，2019年至2022年期间非业主增值服务收入复合增长率为48%，2023年上半年实现营业收入3.3亿元，同比减小2.3%，毛利率从2019年的12.0%增长至2021年的17.4%并保持稳定，公司该业务毛利率处于行业较低水平，主要是因为坚持市场化的定价原则[51][52] - 公司于2022年9月开始进行资源整合，全资附属公司建发商管与建发房产及建发国际订立框架协议，开展轻资产商业物业运营管理服务，形成了“住宅 + 商业”双轮驱动的发展新模式，截至2023年上半年，已经向21个商业项目提供服务，在管商业物业面积为101万平方米，收缴率和出租率分别高达99.6%、94.4%，2022年至2023年上半年实现4个轻资产外拓项目[53] 分组5：财务状况相关 - 公司2023年上半年经营性现金流为 - 5689万元，较2022年上半年 - 3.1亿元显著改善，主要是因为物管规模和业务内容的增加导致资金回款增加，截至2023年上半年应收账款4.9亿元，较2022年底增加2.5亿元，应收账款周转率3.74，较2022年同期下降1.3，但仍处于行业内较高水平，截至2023年上半年公司在手资金26.5亿元，较2022年底27亿元小幅下降1.9%，有息负债规模仅1000万元，偿债压力较小，合同负债/营收比例处于行业较高水平[55][56][57] - 预计公司2023 - 2025年营业收入分别同比增长39.6%、39.8%、34.0%，归母净利润分别为4.2、5.5、7.5亿元，当前股价对应PE分别为10.7、8.2、6.1倍，选取绿城服务、中海物业、华润万象生活、碧桂园服务作为可比公司，2023年可比公司PE均值为12.5倍[64]