报告投资评级 - 建发物业（02156.HK）的投资评级为买入（维持）[2] 报告核心观点 - 建发物业2023年年报显示营收/归母净利润为35.7/4.7亿元，同比增长55.8%/89.0%；毛、净利率分别为28.1%、15.3%，分别增长4.6/4.3pct；摊薄每股收益0.33元/股，拟每股派发现金红利0.26港元（含特别股息0.1港元），分红比例达71%，按公告日收盘价计算，股息率约7.6%（2022年约为1.7%），由于未来硬装业务存在不确定性，略微下调2024 - 2025年并新增2026年盈利预测，预计2024 - 2026年归母净利润为5.4、6.6和7.9亿元（原2024 - 2025年为5.5、7.5亿元），对应2024 - 2026年EPS为0.38、0.47、0.56元，当前股价对应PE为7.4、5.9、5.0倍，公司多元业务协同发展，业绩增长可期，维持买入评级[2] 各目录总结 业绩情况 - 2023年基础物管/社区增值/非业主/商业运营管理收入分别为14.18、13.75、7.07、0.69亿元，同比分别+36.8%、189.0%、-6.3%、+188.3%，收入结构更加多元健康，其中社区增值业务收入占比同比提升17.7pct至38.5%，各项细分业务均实现营收同比高增，其中家居美化业务因硬装结算增加，收入同比高增984%[2] 基础物管规模 - 公司基础物管合约/在管规模均创新高，截至2023年底，在管项目445个，覆盖46个城市（2023年上半年为33个），合约/在管面积分别为10180、6145万方，同比分别增长12.4%、33.0%，合约在管比约1.7，储备物管面积充沛，项目来源方面，新增在管面积中1163万方来自关联方，同比增长34.6%，其中在管面积关联方占比64%，较2022年增长4个百分点，根据克而瑞数据，控股股东建发房产全口径销售金额排名第8，可为公司提供充足优渥物管资源[2] 财务状况 - 截至2023年末，应收账款因业务规模增加，同比增长55.4%至5.9亿元，但公司财务盘面保持稳健，资产负债率较2022年减小9.7pct至51.8%，流动比率约1.9倍（2022年为1.6倍），同时在手货币现金同比增长9.2%至29.5亿元，有息负债规模仅为0.2亿元，偿债压力较小[2] 财务预测 - 预计2024 - 2026年营业收入分别为3976、4834、5816百万元，YOY分别为11.4%、21.6%、20.3%；净利润分别为535、665、795百万元，YOY分别为14.5%、24.2%、19.5%；毛利率分别为26.4%、26.3%、26.3%；净利率分别为15.0%、14.5%、14.4%；ROE分别为26.7%、25.0%、25.5%；EPS分别为0.38、0.47、0.56元；P/E分别为7.4、5.9、5.0倍；P/B分别为1.8、1.3、1.1倍[3][5][6]