金融数据分析 - 9月社会融资增量同比少增3566亿元，社融存量增速为8%，较上月回落0.1个百分点[2] - 9月新增人民币贷款同比少增5634亿元，是本月社融的主要拖累项[2] - 9月政府债券净融资额为1.54万亿，同比多增5408亿元，是新增社融的主要支撑[2] - 9月企业债券净融资额为-1926亿元，同比少增2588亿元，是本月新增社融的另一主要拖累项[2] 货币供给分析 - 9月M1同比增速为-7.4%，下滑速度放缓[4] - 9月M2同比增速为6.8%，较上月上升0.5个百分点，呈现企稳回升态势[4] - M2增速触底回升的原因包括非银金融机构存款增加、财政存款减少、企业部门存款增加以及货币政策宽松[4,5] 政策影响分析 - 9月底一揽子政策出台后,权益市场大幅提振,理财资金重新回表,带动M2上行[5] - 政策措施有望降低房贷提前偿还压力,提振房地产市场信心,提升居民购房意愿[5] - 政策加持下,资本市场大涨,有助于资金由理财产品重回表内,支撑M2持续回升[5,6]

报告行业投资评级 报告未提供行业投资评级。[1] 报告的核心观点 政策利好频出,推动房地产市场止跌回稳 - 9月底以来,政策频出,包括"四个取消"、"四个降低"以及中央政治局会议首次提出促进房地产市场止跌回稳的表述,旨在提振市场信心、改善预期,推动房地产市场积极变化。[2] - 10月出台的"两个增加"政策,包括重启货币化安置和土储专项债,意在从供需两端发力推动去库存、提升市场活跃度。[3][6][9] 货币化安置有望消化部分库存 - 上一轮货币化安置在2014-2017年期间,有效推动了商品房库存的去化。[6] - 本次货币化安置有望推动消化0.8亿平方米商品房库存,虽然规模不大,但仍对市场有一定积极作用。[6] 白名单信贷规模大幅增加 - 到年底,白名单项目信贷规模将超过4万亿元,融资审批流程也将进一步优化,有助于解决项目资金、保证项目交付,提振居民购房信心。[5][6] 土储专项债重启有利于缓解流动性压 - 土储专项债重启,主要用于回购房地产企业无法开发或不愿意继续开发的住宅、商服用地,以及已建未售的房屋,有利于改善企业资金占用情况,缓解流动性压力。[9] 存量房收储政策有助于盘活存量资产 - 存量房收储政策有助于盘活存量房产资产,缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力。[8][9] 分行业总结 需求端 - 9月新建商品住宅价格继续下行,成交量环比大幅上升但同比仍下降。[11] - 10月部分城市成交量出现止跌回升,一线城市收益更多,二手房热度好于新房。[11][13] 供给端 - 9月百城土地成交总价环比增长超40%,但溢价率仍延续低位运行。[12] - 房屋竣工面积累计降幅进一步扩大,商品房待售面积仍处高位。[12] - 房地产开发投资同比下降10.1%,降幅与上月基本持平。[12] 二手房市场 - 9月二手房价格指数同比跌幅进一步扩大,一线城市跌幅超10%。[12][13] - 9月二手房成交量环比下降10%,同比增长5%,增幅明显收窄。[13] - 10月前20日,二手房成交量环比和同比均有所增长,一线城市表现较好。[13] 债券市场 - 9月房企境内债券融资规模环比下降,整体偿付风险可控。[14] - 境外市场即将到期债券主体前期已发生违约。[14] - 二级市场交易热度一般,收益率基本持平。[14]

批量调整存量房贷利率对RMBS产品的影响 - 人民银行发布公告完善个人住房贷款利率定价机制，引导商业银行调整存量房贷利率[1] - 批量调整存量房贷利率将导致RMBS产品超额利差下降，若资产池加权平均利率调降至3.55%，则超过一半的RMBS产品超额利差将为负[1] - 考虑次级与超额抵押对优先级证券的信用支持，预计超额利差下降对优先级证券的信用风险影响不大[1] - 部分存续RMBS产品资产池余额已低于证券余额，需关注超额利差下降对次级证券本金和收益的影响[1] - 若采取贷款置换的方式，可能导致RMBS产品早偿率再次攀升；若采取直接变更合同利率的方式，RMBS产品早偿率或将逐步恢复至正常水平[5] - 截至2024年8月末，共有37单RMBS产品的超额利差为负，其中33单产品的负利差处于100BP以内[5] - 若存续RMBS产品的资产池加权平均利率整体调降至3.55%，将有65单产品超额利差为负，10单产品的负利差将超过100BP[5] - 超额利差为负的产品中，资产池余额对优先级证券提供的信用支持最低为21.56%，其中61单产品的信用支持达到30%以上[5] 存续RMBS产品的早偿率和超额利差情况 - 2023年下半年以来，RMBS产品早偿率呈明显上升趋势[3] - 截至目前，绝大部分存续RMBS产品的超额利差相较于初始超额利差有一定幅度下降[5] - 2020年以前发行的RMBS产品超额利差的下降幅度明显高于2020年以后发行的产品[5]

增量财政政策发力建议 - 加大中央政府加杠杆力度，适度提高地方一般债占比[3] - 优化财政支出结构，支持重点领域基建并将重心逐步转向消费[4][5] - 延续并优化减税降费政策，提高施策精准性及效率[6] 财政运行情况分析 - 一般公共预算收入持续下滑，税收下降但降幅收窄，非税收入增速保持高位[12] - 一般公共预算支出增速放缓至年内新低，民生、基建支出力度均减弱[13][14] - 政府性基金预算收支双双走弱，土地市场承压导致收入大幅下滑[16][17] - 广义财政收支双双走弱，财政收入或面临较大缺口[18][19]

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报告行业投资评级 无 报告的核心观点 城投公司在地产下行期加大拿地力度以托底土地一级市场 [4][5] - 近年来城投公司成为市场拿地主力军 - 托底模式下易导致地方财政收入空转 - 受自身开发能力及市场环境掣肘,城投公司拿地项目开工率很低,致使其资产变现能力减弱,现金流及偿债压力增大,反向约束了城投公司的拿地空间和托底效果 城投公司为房企直接提供流动性支持 [6][7][8][9] - 城投公司通过增持或收购房企股权,抑或是直接给房企提供借款,为房企注入流动性支持 - 但该种模式下所需资金量巨大且耗时较长,在当前环境下能够发挥的纾困效果或甚微 - 若纾困对象后续经营未有明显改观或显著恶化,对城投公司的现金回收、财务表现以及市场舆情等均易造成不利影响 城投公司深度参与地产"保交楼" [11][12][13][14][15] - 城投公司参与"保交楼"进一步证明了其对地方政府的重要性 - 资金来源更多的依赖于政策性款项,但对自有资金亦有一定占用 - "保交楼"的深度推进使得城投公司参与房地产项目的可能性提升,未来区域地产市场的变化或在某种程度上影响城投公司的分化 城投公司收储商品房用作保障性住房 [16][17][18] - 当前房地产市场需求疲软、库存压力很大,无隐债城投公司有望成为主力承担本轮收储任务,获得更多业务发展空间 - 但项目的落地需要大规模的资金支持,参与高库存、消化周期长的区域收储工作或使城投公司资金及债务承压 - 同时保障性住房项目的盈利空间往往不大,各地在实操落地中需多方权衡以保障机制运行的可持续性 总结及趋势 [19] - 预计未来一段时间内,城投公司主要会以"保交楼"和收储存量商品房投入保障房市场的方式参与地产的纾困 - 仍需关注该类方式对城投公司资金及债务造成的压力,以及区域地产市场变化引起的城投公司分化

报告行业投资评级 无 报告的核心观点 1. 近年来金融租赁行业整体实现健康发展,但随着经济金融形势的发展变化,以及公司治理、股权管理、关联交易管理等方面的监管制度不断完善,新《办法》的出台已刻不容缓。[1][2] 2. 新《办法》主要对金融租赁公司出资人制度、业务分级分类、公司治理、风险管理、涉外融资租赁业务以及业务经营规则等六个方面进行了修订。[1] 3. 新《办法》将金融租赁公司注册资本金的最低限额从1亿元人民币修改为10亿元人民币,提升了主要出资人的总资产、营业收入等相关指标标准,并新增了权益性投资余额标准,对盈利的持续性更加重视。[3][4] 4. 新《办法》增加了国有（金融）资本投资、运营公司和境外制造业大型企业两类出资人,并将金融租赁公司主要出资人持股比例要求由不低于30%提高至不低于51%。[4] 5. 新《办法》新增了一般出资人的资质要求,并在公司治理、股权透明度、聚焦核心主业、财务稳健性、信用记录和遏制逃废债等方面明确了出资人的负面清单。[4] 6. 新《办法》按照业务风险程度及所需专业能力差异,进一步厘清基础业务和专项业务范围,严格业务分级监管。[5][6] 7. 新《办法》明确了金融租赁公司可以在全国范围内开展业务,对境外业务实施分类管理,支持设立厂商租赁业务模式专业子公司。[6][7][8] 8. 新《办法》新增了杠杆率和财务杠杆倍数两个监管指标,要求金融租赁公司"一级资本净额与调整后的表内外资产余额的比例不得低于6%,总资产不得超过净资产的10倍"。[9][10] 9. 新《办法》将金融租赁公司的拨备覆盖率要求由不低于150%下调为不低于100%,同时仍然保留了租赁应收款拨备率不得低于2.5%的要求。[10] 根据相关目录分别进行总结 提高申请设立条件 1. 新《办法》将金融租赁公司注册资本金的最低限额从1亿元人民币修改为10亿元人民币,提升了主要出资人的总资产、营业收入等相关指标标准,并新增了权益性投资余额标准,对盈利的持续性更加重视。[3][4] 2. 新《办法》增加了国有（金融）资本投资、运营公司和境外制造业大型企业两类出资人,并将金融租赁公司主要出资人持股比例要求由不低于30%提高至不低于51%。[4] 3. 新《办法》新增了一般出资人的资质要求,并在公司治理、股权透明度、聚焦核心主业、财务稳健性、信用记录和遏制逃废债等方面明确了出资人的负面清单。[4] 强化业务分级分类监管 1. 新《办法》按照业务风险程度及所需专业能力差异,进一步厘清基础业务和专项业务范围,严格业务分级监管。[5][6] 2. 新《办法》将"发行非资本类债券"列入基础业务,将"从事固定收益类投资"及"提供融资租赁相关咨询服务"调整至专项业务。[5] 完善公司治理和风险管理 1. 新《办法》明确了金融租赁公司可以在全国范围内开展业务,对境外业务实施分类管理,支持设立厂商租赁业务模式专业子公司。[6][7][8] 2. 新《办法》新增了杠杆率和财务杠杆倍数两个监管指标,要求金融租赁公司"一级资本净额与调整后的表内外资产余额的比例不得低于6%,总资产不得超过净资产的10倍"。[9][10] 3. 新《办法》将金融租赁公司的拨备覆盖率要求由不低于150%下调为不低于100%,同时仍然保留了租赁应收款拨备率不得低于2.5%的要求。[10]

报告的核心观点 - 美联储降息与房地产新政为市场注入活力,有望实现行业企稳回升[3][4] - 政策从需求端和供给端综合施策,有助于释放改善性需求和压降行业库存[4] - 政策叠加经济刺激政策释放出政府部门逆周期调节的重要积极信号,有望有效解决行业修复进程中的卡点[4] 报告内容总结 需求端分析 - 8月商品住宅价格呈下行趋势,环比和同比跌幅均有所扩大[6] - 8月商品房销售面积及销售金额环比小幅增长,但1-8月同比仍下降18.00%和23.60%[6] - 9月预计销售环比增幅有限,受房价下跌趋势和去年同期刺激政策效应影响[6] 供给端分析 - 7月土地市场供应节奏放缓,百城土地成交总价环比下降17.51%[7] - 房屋竣工面积累计降幅进一步扩大,新开工面积环比持平并仍处低位[7] - 商品房待售面积环比基本持平,去库存压力仍较大[7] - 房地产开发投资同比下降10.20%,降幅与上月持平[7] 二手房市场分析 - 8月70个大中城市二手住宅价格同比降8.59%,环比降0.95%[7] - 24个重点城市二手房成交面积环比下降14%,同比增长10%,增幅明显收窄[7] - 三四线城市二手房成交同比普遍出现下滑[7] 债券市场分析 - 8月房企境内债券融资金额环比大幅增长至436.16亿元,首次转为净融资状态[8] - 境外市场8月无新发行,部分房企偿付到期美元债[8] - 二级市场交易热度有所回落,投资类地产债券收益率和高收益地产债平均成交价环比均有所下降[8][9] www.ccxi.com.cn