报告行业投资评级 无 报告的核心观点 城投公司在地产下行期加大拿地力度以托底土地一级市场 [4][5] - 近年来城投公司成为市场拿地主力军 - 托底模式下易导致地方财政收入空转 - 受自身开发能力及市场环境掣肘,城投公司拿地项目开工率很低,致使其资产变现能力减弱,现金流及偿债压力增大,反向约束了城投公司的拿地空间和托底效果 城投公司为房企直接提供流动性支持 [6][7][8][9] - 城投公司通过增持或收购房企股权,抑或是直接给房企提供借款,为房企注入流动性支持 - 但该种模式下所需资金量巨大且耗时较长,在当前环境下能够发挥的纾困效果或甚微 - 若纾困对象后续经营未有明显改观或显著恶化,对城投公司的现金回收、财务表现以及市场舆情等均易造成不利影响 城投公司深度参与地产"保交楼" [11][12][13][14][15] - 城投公司参与"保交楼"进一步证明了其对地方政府的重要性 - 资金来源更多的依赖于政策性款项,但对自有资金亦有一定占用 - "保交楼"的深度推进使得城投公司参与房地产项目的可能性提升,未来区域地产市场的变化或在某种程度上影响城投公司的分化 城投公司收储商品房用作保障性住房 [16][17][18] - 当前房地产市场需求疲软、库存压力很大,无隐债城投公司有望成为主力承担本轮收储任务,获得更多业务发展空间 - 但项目的落地需要大规模的资金支持,参与高库存、消化周期长的区域收储工作或使城投公司资金及债务承压 - 同时保障性住房项目的盈利空间往往不大,各地在实操落地中需多方权衡以保障机制运行的可持续性 总结及趋势 [19] - 预计未来一段时间内,城投公司主要会以"保交楼"和收储存量商品房投入保障房市场的方式参与地产的纾困 - 仍需关注该类方式对城投公司资金及债务造成的压力,以及区域地产市场变化引起的城投公司分化