2024年10月房地产市场跟踪:重启货币化安置和土储专项债:止跌回稳转向信号下的老路新履
中诚信国际·2024-10-28 17:01

报告行业投资评级 报告未提供行业投资评级。[1] 报告的核心观点 政策利好频出,推动房地产市场止跌回稳 - 9月底以来,政策频出,包括"四个取消"、"四个降低"以及中央政治局会议首次提出促进房地产市场止跌回稳的表述,旨在提振市场信心、改善预期,推动房地产市场积极变化。[2] - 10月出台的"两个增加"政策,包括重启货币化安置和土储专项债,意在从供需两端发力推动去库存、提升市场活跃度。[3][6][9] 货币化安置有望消化部分库存 - 上一轮货币化安置在2014-2017年期间,有效推动了商品房库存的去化。[6] - 本次货币化安置有望推动消化0.8亿平方米商品房库存,虽然规模不大,但仍对市场有一定积极作用。[6] 白名单信贷规模大幅增加 - 到年底,白名单项目信贷规模将超过4万亿元,融资审批流程也将进一步优化,有助于解决项目资金、保证项目交付,提振居民购房信心。[5][6] 土储专项债重启有利于缓解流动性压 - 土储专项债重启,主要用于回购房地产企业无法开发或不愿意继续开发的住宅、商服用地,以及已建未售的房屋,有利于改善企业资金占用情况,缓解流动性压力。[9] 存量房收储政策有助于盘活存量资产 - 存量房收储政策有助于盘活存量房产资产,缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力。[8][9] 分行业总结 需求端 - 9月新建商品住宅价格继续下行,成交量环比大幅上升但同比仍下降。[11] - 10月部分城市成交量出现止跌回升,一线城市收益更多,二手房热度好于新房。[11][13] 供给端 - 9月百城土地成交总价环比增长超40%,但溢价率仍延续低位运行。[12] - 房屋竣工面积累计降幅进一步扩大,商品房待售面积仍处高位。[12] - 房地产开发投资同比下降10.1%,降幅与上月基本持平。[12] 二手房市场 - 9月二手房价格指数同比跌幅进一步扩大,一线城市跌幅超10%。[12][13] - 9月二手房成交量环比下降10%,同比增长5%,增幅明显收窄。[13] - 10月前20日,二手房成交量环比和同比均有所增长,一线城市表现较好。[13] 债券市场 - 9月房企境内债券融资规模环比下降,整体偿付风险可控。[14] - 境外市场即将到期债券主体前期已发生违约。[14] - 二级市场交易热度一般,收益率基本持平。[14]