公司概况 - Gladstone Land Corporation (LAND)是一家总部位于弗吉尼亚州麦克林的农业房地产投资信托(REIT)，成立于1997年，专注于拥有和租赁农田[1] - 公司目前拥有169个农场，总面积达115,731英亩，分布在15个州，以及一些与农场相关的设施[3] - 公司主要通过向独立和公司农业经营者租赁土地来获取收入，包括希望在出售土地后继续耕种的卖家[4] 财务表现 - 2023年第三季度，公司的运营表现略有下降，尽管保持盈利能力，但收入同比下降了2.8%，运营收入同比下降了2.5%，FFO与2022年同期相比下降了1.26%[5] - 从更长远的角度来看，公司在2022年表现出色，各项关键指标均超过了2021年的数据，收入同比增长18.5%，运营收入同比增长7%，FFO增长15.08%[6] - 公司的偿债能力表现良好，债务资产比率为41.55%，债务与EBITDA比率为8.1倍，利息覆盖率为1.6倍[8] 股票分析 - Series B优先股的股东可以按照每股25美元的清算优先权以固定利率6%的年息获得累积股息，目前的价格对应的股息率为7.32%[9] - 公司的股价目前相对于清算优先权折价17.72%，这增加了安全边际[11] - 尽管公司有权赎回股份，但基于迄今为止尚未赎回大量股份的事实，以及公司可能并不需要这样做的情况，公司不太可能很快赎回股份[11] 投资建议 - 长期投资者应注意潜在的利率上升可能对股价造成压力，最好有意愿长期持有以减少由于波动性导致的损失可能性[13] - 尽管公司的运营表现良好，但短期盈利能力的挫折可能导致股息暂停，累积股息可以在一定程度上帮助减轻这一风险，但在分配暂停期间可能无法显著抵消潜在的机会成本[15] - 总的来说，我认为LANDO对于股息投资组合是一个非常好的选择，我为其评定为买入评级[16]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后的FFO为560万美元,每股0.155美元,较上年同期下降22.7% [19] - 固定基础现金租金下降2%,主要由于自营和不计提租金物业收入减少,以及2022年第四季度签订的一份租约中固定基础租金降低而参与租金上升 [20] - 参与租金下降约60万美元,主要由于产量和价格下降 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有116,000英亩的农场,分布在15个州的29个不同种植区,种植60种不同作物 [10] - 公司正在与第三方农场管理公司就4处密歇根州的蓝莓农场签订新租约,以及与加利福尼亚州1处农场的租约进行谈判 [11] - 公司还解决了2处租金拖欠问题,1处已重新租出,另1处租户已补齐拖欠租金 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司认为农产品价格将继续保持与或超过通胀的步伐,有助于抵消许多农场租户面临的运营成本上升 [16] - 公司在加州购买了7,000英亩英尺的水权,以应对未来可能出现的干旱 [15] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司由于资本成本上升,在收购方面采取更加谨慎的态度,但预计未来1年内市场将发生变化,公司将恢复收购活动 [13] - 公司认为农地投资是一种长期投资,具有实物资产和现金流的优势,未来农产品价格和农地价值有望继续上升 [30][31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为通胀放缓,但仍高于联储目标,食品价格也有降温迹象,有助于缓解租户面临的成本上升压力 [16] - 管理层表示,尽管当前收购活动放缓,但公司财务状况良好,有足够的流动性度过当前环境,并预计未来1-2年内市场将发生变化,公司将恢复收购活动 [13][24][25] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Rob Stevenson 提问** 除密歇根州的蓝莓外,公司还有哪些受到挑战的作物品种? [34] **David Gladstone 回答** 公司还面临阿尔蒙德供给过剩的问题,但阿尔蒙德作为坚果类产品,可以储存一段时间,预计未来1年内情况会好转 [35][36] 问题2 **Mike Albanese 提问** 公司如何看待租户面临的成本压力和供需失衡问题,以及如何帮助他们渡过难关? [50][51] **David Gladstone 回答** 公司认为,通胀放缓和供需关系的变化都将有助于缓解租户的经营压力。公司会继续与租户合作,提供支持,相信长期来看农业行业整体前景向好 [52][53] 问题3 **John Massocca 提问** 公司自营的农场在第三季度的表现如何,未来会如何影响公司的营收和利润? [69][70][71] **Lewis Parrish 回答** 公司已将自营农场的相关成本在资产负债表上作为农产品存货处理,未来这些成本将在收获后从销售收入中扣除,不会对利润产生一次性影响 [72]

公司概况 - 公司是一家外部管理的农业房地产投资信托(REIT)，拥有并租赁农田[130] - 公司目前拥有169个农场，分布在美国15个州，总面积为115,593英亩[131] 农场租赁 - 公司的农场租赁主要采用三重净租赁方式，租期一般为3至10年或7至15年，租金通常提前支付[137] - 公司的农场租赁收入在2023年前九个月达到65,946千美元，占总收入的100%[136] - 公司在2023年前九个月有18个农场处于自营或现金基础上确认租金收入的状态，其中1个加利福尼亚农场和11个密歇根农场目前处于自营状态[143] - 2023年第三季度，公司自经营和空置农场的租赁收入分别为约156,000美元和782,000美元，较去年同期分别为约525,000美元和1.6百万美元[145] 资金筹集和债务管理 - 公司通过系列E优先股发行筹集了约2,243,000美元的净收益[148] - 公司通过ATM计划从2023年7月1日至今筹集了约1,012,000美元的净收益[151] - 公司债务活动中，自2023年7月1日起偿还了约6.9百万美元的到期贷款，加权平均利率为3.39%[146] - 公司99.9%的借款目前采用固定利率，加权平均固定利率为3.35%，对最近的利率上涨影响较小[154] - 公司的债务大部分采用固定利率，已成功过渡从LIBOR到SOFR，对整体运营影响较小[155] 财务表现 - 2023年第三季度，公司营业收入为23,534千美元，较2022年同期下降2.8%[168] - 2023年前九个月，公司营业收入为65,946千美元，较2022年同期增长2.3%[169] - 2023年第三季度，固定租金收入为21,102千美元，较2022年同期下降0.4%[168] - 2023年前九个月，固定租金收入为63,180千美元，较2022年同期增长2.9%[169] - 2023年第三季度，参与租金收入为2,385千美元，较2022年同期下降20.6%[168] - 2023年前九个月，参与租金收入为2,580千美元，较2022年同期下降14.7%[169] 资产估值 - 公司截至2023年9月30日的房地产估值方法和总价值如下：第三方评估约为1,543,309千美元，占总价值的97.7%[239] - 公司管理层认为截至2023年9月30日的农场购买价格和最近的评估价值公平代表了财产的市场价值[243] - 截至2023年9月30日，公司估计每股普通股的净资产价值为20.33美元[248] 风险管理 - 公司的利率风险管理目标是限制利率变化对收益和现金流的影响，并降低总体借款成本[257] - 公司可能会通过固定利率借款或在有限情况下以最低利差的可变利率借款，并在未来有可能转为固定利率，来实现利率风险管理目标[257] - 公司可能会使用衍生金融工具，如利率互换和上限，来减轻相关金融工具的利率风险[257]

Gladstone Land Corporation (NASDAQ:LAND) Q2 2023 Earnings Conference Call August 8, 2023 8:30 AM ET Company Participants David Gladstone - Chairman, CEO and President Michael LiCalsi - General Counsel and Secretary Lewis Parrish - CFO and Assistant Treasurer Conference Call Participants Rob Stevenson - Janney Montgomery Edwin Najarian - EF Hutton Operator Greeting and welcome to the Land Corporation Second Quarter Earnings Conference Call. At this time all participants are in a listen-only mode. [Operator I ...

公司业务及资产情况 - 公司是一家外部管理的农业房地产投资信托(REIT)，主要从事拥有和租赁农田的业务[126] - 公司目前拥有169个农场，总面积为115,593英亩，分布在美国15个州，主要集中在加利福尼亚、佛罗里达、华盛顿和科罗拉多等地[127] - 公司自2013年首次公开募股(IPO)以来，已将投资组合从12个农场扩展到目前的169个农场，租户数量达到92个，种植超过60种不同类型的作物[130] - 公司的大部分租赁协议采用三重净租赁方式，租期一般为3至10年，租金通常提前一年、半年或季度支付，其中27个农场的租赁协议包括基于农场实现的总收入的“参与租金”[133] - 公司目前有8个农业租赁即将到期，正在与现有租户和潜在租户进行谈判，预计能够以当前市场租金率续租这些租赁协议[136] - 公司自2023年4月1日以来，在加利福尼亚、科罗拉多、佛罗里达、密歇根和北卡罗来纳等地的13个农场进行了新租赁活动，租赁总面积为18,408英亩，年租金为7,802美元[137] 财务状况及债务情况 - 公司与Federal Agricultural Mortgage Corporation（Farmer Mac）签订的债务协议金额为2.25亿美元，发行债券的最终到期日为发行日起的十年[141] - 公司在2023年4月至目前为止偿还了约570万美元的到期贷款，加权平均利率为2.86%，实际利率为2.52%[142] - 公司于2023年6月在纳斯达克上市了Series C Preferred Stock，交易代码为“LANDP”，交易于2023年6月8日开始[145] - 公司从2023年4月至目前为止回购了39,093股Series C Preferred Stock，总计约95.1万美元[144] - 公司通过At-the-Market Program自5月12日起与Virtu Americas, LLC和Ladenburg Thalmann & Co., Inc.签订的协议，发行的普通股总额为5亿美元[149] - 公司通过At-the-Market Program自2023年4月至目前为止发行了124,460股普通股，加权平均发行价为17.33美元，募集净额为2,135万美元[151] 营收及支出情况 - 2023年第二季度，公司相关物业的租赁收入约为26.3万美元和62.5万美元，较去年同期分别下降了约51%和38%[139] - 2023年6月30日三个月的营业收入为21,210千美元，比2022年同期增加917千美元，增长4.5%[169] - 2023年6月30日六个月的营业收入为42,412千美元，比2022年同期增加2,176千美元，增长5.4%[170] - 2023年6月30日三个月的固定租金收入为21,118千美元，比2022年同期增加845千美元，增长4.2%[169] - 2023年6月30日六个月的固定租金收入为42,078千美元，比2022年同期增加1,868千美元，增长4.6%[170] - 2023年6月30日三个月的运营支出为13,383千美元，比2022年同期增加1,223千美元，增长10.1%[169] - 2023年6月30日六个月的运营支出为27,141千美元，比2022年同期增加1,616千美元，增长6.3%[170] - 2023年6月30日三个月的折旧和摊销费用为9,044千美元，比2022年同期增加652千美元，增长7.8%[169] - 2023年6月30日六个月的折旧和摊销费用为18,163千美元，比2022年同期增加1,425千美元，增长8.5%[170] - 2023年6月30日三个月的物业运营费用为887千美元，比2022年同期增加192千美元，增长27.6%[169] - 2023年6月30日六个月的物业运营费用为2,015千美元，比2022年同期增加617千美元，增长44.1%[170] 股东权益及资产估值 - 公司的FFO为4,400美元，CFFO为4,616美元，AFFO为3,829美元[228] - 公司的债务资本包括MetLife Facility和Farmer Mac Facility，分别为175.0万美元和225.0万美元[209][210] - 公司已发行约2.5百万美元的Series E优先股和2.2百万美元的普通股[213] - 公司未来计划通过发行OP Units作为未来财产收购的对价[214] - 公司目前没有重大的资产负债表外安排[215] - 公司估计每股普通股的净资产值为19.15美元，而股价为16.27美元[246][249]

财务数据和关键指标变化 - 调整后的基金运营(AFFO)同比下降6.3%,每股AFFO为0.17美元 [33] - 固定基础现金租金同比增加4% [34] - 参与租金收入为19.5万美元,较上年同期无参与租金收入有所增加 [35] - 同店销售(包括参与租金)同比增长1.3% [36] - 核心经营费用同比减少44.3万美元,主要由于关联方费用减少 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司目前拥有116,000英亩的农场,45,000英亩英尺的银行水权,总价值约16亿美元 [14] - 公司农场分布在15个州的29个不同种植区,种植60多种农作物,主要为水果、蔬菜和坚果 [14][15] - 公司临时接管并自营了一处农场,正在与第三方管理公司洽谈租赁事宜 [16] - 公司还有两处付款较慢的农场,正在与其他农场经营者洽谈租赁事宜 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 加州水情好转,大部分水库水位接近或超过历史平均水平,农民可以利用丰沛的地表水 [25][26] - 公司一处蓝莓农场遭受85.5万美元的水灾损失,但预计不会对公司造成额外支出 [28] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将更加谨慎地选择收购目标,受到通胀和利率上升以及经济衰退风险增加的影响 [19] - 公司预计未来将能够以略高的租金续签到期租约,不会出现空置 [21][22] - 公司认为投资农业地产长期来看是一个良好的投资选择,相比股票和REIT指数具有更好的收益表现 [49][50] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 通胀仍未放缓,但公司种植的主要农产品属于"家庭食品"类,价格上涨幅度相对温和 [23][24] - 加州水情好转有利于公司农场的生产,公司也在寻求增加水权的机会 [25][26][27] - 公司认为未来农产品价格和农地价值将继续上涨,符合健康饮食的趋势 [53] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Gaurav Mehta 提问** 询问公司在收购市场的情况,包括农场估值和交易活跃度 [56][57] **David Gladstone 回答** - 农场销售价格大幅上涨,农场主要求的收益率较高,公司暂时放慢了收购步伐 [57][58] - 公司希望等待市场情况稳定后再进行收购,目前资金成本上升是一大障碍 [58][59] 问题2 **Craig Kucera 提问** 询问自营农场的运营费用情况及未来参与租金的预期 [68][72] **Lewis Parrish 回答** - 自营农场的运营费用约10万美元/月,预计在未来1-2个月内能够签订新租约后将不再产生 [69] - 参与租金受去年干旱影响较大,今年可能会有所下降,但明年有望因今年水情好转而有所增加 [90][91]

公司概况 - 公司是一家外部管理的农业房地产投资信托(REIT)，目前拥有169个农场，总面积为115,731英亩，分布在美国15个州[122] 租赁情况 - 大部分租赁是按照三重净租金基础进行，租金支付通常提前一年、半年或季度支付，租金通常会根据租约内的升级条款进行调整[129] - 2023年3月31日，公司拥有的农场租约到期情况：2023年有7个租约到期，占总面积的5.1%；2024年有9个租约到期，占总面积的9.0%；2025年有10个租约到期，占总面积的17.9%；2026年有13个租约到期，占总面积的10.4%；2027年有4个租约到期，占总面积的5.5%；之后有57个租约到期，占总面积的51.2%[130] - 自2023年1月1日至目前，公司在加利福尼亚、科罗拉多和内布拉斯加的现有农场进行了租赁活动，涉及5个农场，总面积为8,933英亩，年租金为4,914美元，新租赁涉及0个农场，总面积为0英亩，年租金为5,509美元[133] 损失与保险 - 加利福尼亚洪水导致公司位于中央谷的农场结构受损，估计受损结构的账面价值约为855,000美元[139] - 公司预计洪水造成的损失将完全由保险或租户根据租约的义务承担[140] 财务活动 - 公司在2023年第一季度记录了约2.3百万美元的利息回报，与Farm Credit协会签订的Farm Credit Notes Payable相关[141] - 公司在2023年1月至目前已偿还约2180万美元到期贷款，加权平均利率为3.46%[142] - 公司通过Series C Offering发行了约6913股Series C Preferred Stock，并赎回了400股[144] - 公司通过Series E Offering发行了约99,981股Series E Preferred Stock，净收益为2,250万美元[146] - 公司通过At-the-Market Program发行了663,585股普通股，净收益为1,295万美元[149] 市场影响 - 美国劳工统计局数据显示，截至2023年3月，消费者价格指数年增长率为5.0%，食品价格增速超过通货膨胀率，对公司农场运营有影响[150] 财务状况 - 现有流动性约为1.924亿美元，包括现金约4.27百万美元和信贷额度约1.497亿美元[190] - 我们的债务99.9%为固定利率，加权平均利率为3.34%，剩余期限约9.4年[191] - 未来资本需求主要包括偿还债务、资金运营成本、支付股息、资本改善和新农场收购[192] - 预计短期内现金资源足以支付债务、运营成本和股息，长期资金需求将通过长期抵押贷款、债券发行和其他借款来满足[193] - 我们打算将大部分可用流动性用于购买额外的农场和农场相关设施[194] 会计指标 - 我们计算核心FFO和调整后FFO以提高投资者对公司运营绩效的理解[212] - 调整后FFO包括租金调整，以提供更一致和可比的现金租金[213] - 现金租金在特定期间内可能不具有可比性，需要进一步调整AFFO以使现金租金在相应租赁年度上按直线方式被认可[215] - 剔除用于融资的摊销费用，因为这是与我们的属性运营绩效无直接关系的非现金费用项目[216] - 调整某些非现金费用和收入，以提高我们的运营结果在期间间的可比性[217] - FFO、CFFO和AFFO不代表按照GAAP的经营活动现金流量，不应被视为我们绩效的替代指标[218] - FFO、CFFO和AFFO的比较可能不具有意义，因为其他REIT可能使用不同的定义[219] - Diluted FFO、CFFO和AFFO每股指标是根据加权平均总股数计算的，是有用的补充指标[220] - FFO、CFFO和AFFO以及每股指标对于投资者是有用的，提供了评估我们的绩效的背景[221] - 2023年3月31日三个月的FFO、CFFO和AFFO与最直接可比的GAAP指标净收入进行了调和[222] 估值 - 我们的估值通常基于独立第三方评估师提供的估计或内部估值过程[229] - 2023年3月31日的重要假设包括每个可耕种英亩的土地价值、每个可耕种英亩的市场租金率和资本化率等[232]

财务数据和关键指标变化 - 2022年全年调整后FFO为2,480万美元,较2021年增加22% [46][47] - 2022年调整后FFO每股为0.716美元,较2021年增加7% [47] - 2022年派发普通股股息为每股0.546美元,较2021年增加1% [47] - 普通股股息支付率从2021年的81%下降到2022年的76% [47] - 2022年第四季度调整后FFO为680万美元,较上一季度下降6% [46] 各条业务线数据和关键指标变化 - 固定基础现金租金在2022年同比增加16%,主要由于新收购和完成资本支出项目带来的额外收入 [47] - 2022年参与租金收入为770万美元,较2021年增加48%,主要由于开心果农场产量强劲和需求持续旺盛 [19][51] - 2022年第四季度参与租金收入为470万美元,较上一季度增加57% [51] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司农场主要集中在加州、佛罗里达等地,这些地区的水果蔬菜和坚果作物需求保持稳定或强劲 [63] - 加州近期降雨充沛,缓解了过去3年的干旱状况,但地下水位仍需进一步补充 [33][34][35][36][37] - 公司农场尚未出现由于缺水而导致的产量下降 [36][37] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司保持谨慎的收购策略,在利率上升和经济衰退风险增加的背景下,更加审慎选择收购目标 [17][62] - 公司关注种植水果蔬菜和坚果等有益健康的农产品,符合消费者对健康食品的需求趋势 [63] - 公司农场的整体表现优于大盘指数,过去20年年化收益率达12.8%,未出现负收益年度 [65] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为,在通胀和利率持续上升的背景下,公司应保持谨慎的收购策略 [17][62] - 管理层表示,尽管有两家租户出现拖欠租金问题,但公司整体经营状况良好,现金流入充足,能够满足股息支付 [120] - 管理层认为,由于大部分农产品销往国内市场,公司有望从食品价格上涨中获益,抵消成本上升的影响 [29][30] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Gaurav Mehta 提问** 关于1百万美元的应收账款核销,公司对未来收回的可能性有何评估? [72] **David Gladstone 回答** 公司正在与两家拖欠租金的租户进行沟通,希望能够收回欠款。其中一家是加州的杏仁种植户,另一家是密歇根州的蓝莓种植户。公司将采取必要措施来收回欠款,但目前无法确定最终能否全额收回。未来将根据实际收款情况采用现金基础确认收入。 [73][74][75] 问题2 **Rob Stevenson 提问** 公司是否需要为上述两家拖欠租金的租户重新寻找承租人? [85] **David Gladstone 回答** 公司希望能够帮助这两家租户渡过难关,不愿意轻易将他们赶出去。但如果情况无法好转,公司可能最终不得不寻找新的承租人。公司正在密切关注这两家租户的情况,并保持耐心,希望他们能够尽快恢复正常经营。 [120] 问题3 **John Massocca 提问** 公司对其他作物类型,如浆果、蔬菜等的前景如何评估? [109] **David Gladstone 回答** 公司对其他作物类型的前景持乐观态度。如草莓、生菜等产品价格持续上涨,反映了需求的强劲。公司大部分农产品销往国内市场,有望从食品价格上涨中获益。除了两家拖欠租金的租户外,公司其他农场经营状况良好。 [110][111][112]

公司业务及发展战略 - 公司的业绩表现良好，中国市场创下了收入纪录[34] - 公司主要投资于种植新鲜农产品和永久作物的农场，未来计划在特定基础上收购更多种植商品作物的农场[30] - 公司主要业务目标是通过月度现金分配、土地升值和出售物业获得资本收益来最大化股东回报[35] - 公司主要策略是投资和进一步多元化目前主要以三重净租赁农田和与农业相关的物业组合[35] - 公司计划继续扩大地理业务范围，目前在美国15个州拥有物业，未来计划在其他农业地区进行收购[39] - 公司计划继续扩大作物种类，包括永久作物和商品作物，同时保持对种植新鲜农产品的关注[39] - 公司打算通过贷款和抵押贷款来最大化投资数量[40] - 公司计划继续租赁主要是单一租户的农业房地产，并可能收购和租赁支持农业社区的物业[45] - 公司相信可以以每年租金率提供4%至7%或更高的净资本化率来收购农田[46] - 公司计划继续在美国其他农业地区收购土地，以及继续扩大作物品种[39] - 公司将继续通过Operating Partnership进行大部分业务活动，通过发行OP Units来融资[43] 融资及投资策略 - 公司计划继续扩大地理业务范围，目前在美国15个州拥有物业，未来计划在其他农业地区进行收购[39] - 公司打算通过贷款和抵押贷款来最大化投资数量[40] - 公司的策略是利用借款作为融资机制，以最大化股东回报[67] - 公司相信通过杠杆操作，将有更多资金可用，从而能够进行更多投资，追求更多样化的投资组合[68] - 公司可能会在贷款期间对房产进行再融资，以降低债务服务要求，增加股东分配或增加房产所有权[70] 风险及合规 - 公司可能受到未来气候变化的影响，进而影响公司财产价值和租金收入[16] - 利率波动可能对公司运营结果产生不利影响[18] - 公司的业务可能受到公共卫生紧急情况的不利影响[18] - 公司可能无法维持作为REIT的资格，导致纳税率增加，减少可用于支付股东分红的资金[21] - 公司可能存在与顾问和其他关联方的利益冲突，可能导致不符合股东最佳利益的投资决策[24] - 公司面临来自多个实体的农田面积竞争，包括开发商、市政机构、个体农民、农业公司和机构投资者[96] - 公司在美国、州和地方法律法规的监管下拥有、管理、收购和开发其物业，可能会受到公共卫生紧急情况相关法律法规的影响[98]