公司业绩 - Greystone Housing Impact Investors LP (NYSE:GHI) 在2022年11月被评为负面，但在2023年2月后出现大幅价格下跌后获得升级[1] - GHI 在最近发布的2023年第四季度业绩中表现一般，提到了高度税收优惠的收益[3] - 公司主要资产是抵押收入债券和类似投资，但也拥有实物房地产，这些资产帮助提升了可分配收入[4] - 公司的分配收入主要依赖于出售房地产资产来支持，而非传统的利息收入业务[7] - 2023年全年，公司的分配收入主要通过出售房地产资产来支持[7] 利息收入影响 - 公司的基础业务表现不佳，抵押收入债券的利息收入受到联邦储备局加息的影响，导致净投资收入较低[15] - 随着利率环境持续上升，公司的分配可能会受到压力，未来可能需要调整[17] 建议 - 公司的相对杠杆率较高，基础分配不可持续，建议观望并等待股价下跌或分配削减后再考虑入场[21]

halbergman Co-authored by Treading Softly. Finding a home is an important step for every person. The ability to find a place to live is essential to be able to establish a home base that you then operate from, whether you're going to work, whether it's a place to simply cook a meal or to lay your head at night in sleep. The issue that so much of the housing market is seeing right now is that there's a massive majority of homeowners who are locked in at extremely low interest rates that occurred during t ...

OMAHA, Neb., March 13, 2024 (GLOBE NEWSWIRE) -- On March 13, 2024, Greystone Housing Impact Investors LP (NYSE:GHI) (the "Partnership") announced that the Board of Managers of Greystone AF Manager LLC ("Greystone Manager") declared a distribution to the Partnership's Beneficial Unit Certificate ("BUC") holders of $0.44 per BUC. The distribution consists of a regular quarterly cash distribution of $0.37 per BUC plus a supplemental distribution payable in the form of additional BUCs equal in value to $0.07 pe ...

OMAHA, Neb., March 06, 2024 (GLOBE NEWSWIRE) -- Greystone Housing Impact Investors LP (NYSE:GHI) (the "Partnership") announced today that on March 4, 2024, it closed on a $10 million increase in the maximum available commitment of its secured revolving Line of Credit facility ("LOC") to up to $50 million. The additional $10 million commitment was provided by a new lender to the Partnership. BankUnited N.A. serves as sole arranger and administrative agent. The LOC is secured by the Partnership's joint ventur ...

OMAHA, Neb., March 04, 2024 (GLOBE NEWSWIRE) -- Greystone Housing Impact Investors LP, a Delaware limited partnership, (NYSE:GHI) (the "Partnership") today announced that it has filed its Annual Report on Form 10-K for the fiscal year ended December 31, 2023 with the Securities and Exchange Commission on February 22, 2024. A copy of this Form 10-K is available on the Partnership's website at www.ghiinvestors.com/sec-filings/annual-reports. The Partnership's unitholders may receive a hard copy of the Form 10 ...

财务数据和关键指标变化 - 公司2023年全年净收益为每单位2.07美元,现金可供分配(CAD)为每单位1.93美元 [8] - 2023年第四季度净收益为每单位0.24美元,CAD为每单位0.27美元,其中包括1000万美元的非现金利率掉期亏损 [9] - 公司资产负债率为72%,账面净值为每单位15.17美元,较上季度增加2.20美元,主要是由于债券投资组合公允价值上升 [19][20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司持有85个总值12.7亿美元的房地产抵押债券,主要集中在德克萨斯州(32%)、加州(25%)和南卡罗来纳州(21%) [27] - 公司持有10个总值为政府发行贷款,并提供相关的物业贷款,第四季度新增2500万美元 [27][28] - 公司持有12个总值1.37亿美元的合资股权投资,第四季度新增1610万美元 [32][33] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年整体固定收益市场表现良好,美国市政债券指数全年总回报为6.4% [41] - 10年期和30年期美国市政债券收益率较上季度分别下降约70个基点 [42] - 新建项目融资成本上升,开发商需要更多政府补贴和其他资金来维持项目可行性 [43] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续通过Freddie Mac税收优惠贷款转换等方式为开发商提供最具成本效益的资本 [44] - 公司将选择性地继续投资合资股权项目,以在其他开发商面临挑战时获得更好的退出机会 [45] - 公司看到区域银行在提供建筑贷款方面的需求下降,为公司在这一领域的投资带来了机会 [63][64] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 利率波动、短期利率大幅上升以及成本通胀给开发商带来了挑战 [43] - 公司将继续密切关注利率风险敞口,必要时可能实施对冲措施 [35] - 公司认为获得新项目的机会将使其在未来3-5年的退出时处于有利地位 [45] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Stephen Laws 提问** 询问公司出售Suites on Paseo物业后的资本再部署情况,新投资的收益率是否更高 [48][49] **Kenneth Rogozinski 回答** 公司在定价新的抵押债券或政府发行贷款投资时会进行详细的收益分析,确保新投资对公司股息具有增厚作用 [49] 合资股权投资方面,公司需要更加谨慎选择市场,但仍试图保持与历史投资收益目标一致 [50][51] 问题2 **Matthew Erdner 提问** 询问区域银行压力是否为公司带来了投资机会 [62] **Kenneth Rogozinski 回答** 公司认为区域银行在提供建筑贷款方面的需求下降,为公司在这一领域的投资带来了机会,可以加强与大型房地产开发商的合作关系 [63][64] 问题3 **Christopher Muller 提问** 询问低收入住房税收抵免(LIHTC)计划的立法变化对公司的影响 [70] **Kenneth Rogozinski 回答** 如果LIHTC计划的50%测试标准降至30%,将使得公司在缺乏配额的州提供更多的应税政府发行贷款,从而增加公司的投资机会 [73][74]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2023 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-41564 GREYSTONE HOUSING IMPACT INVESTORS LP (Exact name of registrant as specified in its charter) Delaware 47-0810385 (State or other jurisdic ...

财务数据和关键指标变化 - 公司报告第三季度净收益为每单位0.39美元,现金可分配收益为每单位0.25美元。年初至今,公司报告净收益为每单位1.84美元,现金可分配收益为每单位1.67美元。[8][18][20] - 公司报告每单位账面价值为12.97美元,较6月30日下降2.09美元,主要是由于市场收益率上升导致公司的抵押贷款债券投资公允价值下降。[20][21] - 公司报告9月30日的未受限现金和现金等价物为5,890万美元,同时还有7,010万美元的信用额度可用。[23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司持有12.22亿美元的平价多户家庭抵押贷款债券、政府发行人贷款和物业贷款投资,较6月30日下降1.22亿美元,主要是由于政府发行人贷款和物业贷款赎回以及抵押贷款债券投资公允价值下降。[27][28] - 公司持有1.19亿美元的合资股权投资,在第三季度新增了1,020万美元的投资。[35] - 公司持有3,500万美元的直接房地产投资。[12] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度,彭博市政债券指数总收益为负3.9%,高收益市政债券指数总收益为负4.2%。[44] - 10年期MMD收益率为3.31%,30年期MMD收益率为4.28%,较上季度分别上升约70个基点。[46] - 新建项目的建设贷款利率达到接近9%,开发商越来越依赖政府补贴等其他资金来源以确保项目的财务可行性。[47] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续寻找合资股权投资机会,相信在其他开发商面临重大挑战时,公司能够以更有利的条件获得新项目,从而在未来3-5年的退出时获得更好的表现。[49] - 公司将继续与开发商合作,利用Freddie Mac的税收豁免贷款承诺机制提供最具成本效益的资本。[48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为利率上升周期已接近尾声,未来不太可能再出现200个基点以上的短期利率上升。[55] - 管理层表示,公司将继续密切关注物业税和保险费用的变化,并在承做新交易时予以考虑。[57] - 管理层认为,公司目前的流动性水平能够满足现有融资承诺,并为未来的投资机会提供资金支持。[23][26] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Matthew Erdner 提问** 随着资产不断偿还,公司最吸引的资本再部署机会是什么？[52] **Kenneth Rogozinski 回答** 公司目前的策略是将偿还资金再投资到类似的资产类别,如将建设贷款转为永久融资时的资金再投资到新的政府发行人贷款或物业贷款,将合资股权投资的退出资金再投资到新的合资项目。[53] 问题2 **Stephen Laws 提问** 在利率上升周期接近尾声的情况下,公司在承做新交易时,对于税费、保险、租金假设等因素的承做标准是如何调整的？[54] **Kenneth Rogozinski 回答** 在建设贷款承做方面,由于预计未来短期利率不太可能再大幅上升,公司在承做新交易时对资本化利息的预测不需要增加太多的风险溢价。在评估永久融资的抵押贷款债券投资时,公司会更加关注物业税和保险费用的上升。[55][57] 问题3 **Christopher Muller 提问** 新的TEBS剩余融资有什么不同或优势？[77] **Kenneth Rogozinski 回答** 新融资的主要优势包括:1)由浮动利率转为固定利率,大幅降低了付息成本;2)延长了融资期限至2034年;3)消除了之前融资中的市值调整和抵押品追加要求。总的来说,这次融资较之前的有显著改善。[80][81][82]

公司财务表现 - 2023年第三季度，公司投资收入为2053.74万美元，较2022年同期增长23.9%[7] - 2023年第三季度，公司总收入为2647.41万美元，较2022年同期增长17.2%[7] - 2023年第三季度，公司净利润为972.94万美元，较2022年同期下降47.5%[7] - 公司2023年前九个月的综合收入为872.02万美元，较2022年同期增长130.1%[9] - 公司2023年前九个月的未实现证券损失为4777.42万美元，较2022年同期增加110.9%[9] - 公司2023年前九个月的未实现债券购买承诺损失为25.05万美元，较2022年同期减少80.0%[9] 公司资金状况 - 2023年9月30日，公司现金、现金等价物和受限现金总额为10,682,5845美元[12] - 2023年9月30日，公司净收入为47,807,772美元[12] - 2023年9月30日，公司投资活动产生的净现金为22,692,234美元[12] - 2023年9月30日，公司融资活动产生的净现金为-28,699,897美元[12] - 2023年9月30日，公司经营活动产生的净现金为20,196,252美元[12] 公司投资情况 - 合作伙伴包括ATAX TEBS I, LLC，ATAX TEBS II, LLC等特殊目的实体[15] - 投资包括抵押收入债券和应税抵押收入债券，按估计公允价值报告[18] - 投资包括政府发行者贷款和应税政府发行者贷款，按摊销成本报告[19] 公司风险因素 - 公司需要根据美国通用会计准则（GAAP）制定财务报表，其中包括对资产和负债金额的估计和假设[27] - 联邦储备局宣布了2022年共计425个基点的短期利率上调，今年截至10月份又有额外的100个基点的上调[28] - 美国的通货膨胀环境可能会增加公司在房地产投资方面的运营成本，可能会影响公司的投资价值[29] 公司股权结构 - 公司发行了BUCs代表有限合伙权益，相关成本被记录为合作伙伴资本的减少[30] - 公司将净利润分配给每个合伙人，根据持有的优先单位和BUCs的数量进行分配[34] 公司风险管理 - 公司持有31个和35个非合并VIEs的可变利益，最大损失暴露分别为515,304,516美元和667,698,183美元[40] - 公司持有未来与非合并VIEs相关的MRB和可税MRB融资承诺，总额分别为99.8百万美元和19.4百万美元[41] 合作伙伴投资情况 - 2023年前九个月的抵押收入债券活动中，合作伙伴收购了总价值约1亿美元的抵押收入债券，包括Windsor Shores Apartments、The Ivy Apartments等[49] - 合作伙伴在未合并实体投资中的销售活动总结了销售信息，总收益为4,775,197.9美元，投资收益为2,309,404美元，销售收入为22,725,398美元[69] 合作伙伴资产情况 - 2023年9月30日，合作伙伴的房地产资产净值为35,271,586美元，其中包括San Diego, CA的Suites on Paseo和San Marcos, TX的Vantage at San Marcos[75] - 2023年9月30日，合作伙伴的其他资产总额为48,140,378美元，包括延迟融资成本、公平价值的衍生工具、公平价值的可税抵押收入债券等[77] 合作伙伴财务状况 - 2023年第三季度，GREYSTONE HOUSING IMPACT INVESTORS LP的总收入为26,474,136美元，较去年同期增长17.2%[7] - 2023年第三季度，GREYSTONE HOUSING IMPACT INVESTORS LP的净利润为9,729,378美元，较去年同期下降47.5%[7] - 2023年第三季度，GREYSTONE HOUSING IMPACT INVESTORS LP的综合收入为-38,295,371美元，较去年同期下降896.6%[9]

财务数据和关键指标变化 - 公司在第二季度报告净收益为每单位0.85美元,现金可供分配(CAD)为每单位0.62美元 [11] - 公司上半年报告净收益为每单位1.45美元,CAD为每单位1.43美元 [11] - 公司报告的第二季度净收益包括600万美元的非现金收益,主要来自利率互换组合的公允价值上升 [12] - 公司上半年确认了260万美元(每单位0.11美元)的利率互换组合公允价值非现金收益 [13] - 公司报告每单位净资产价值为15.06美元,较3月31日下降0.06美元,主要是由于单位数量增加所致 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司持有13.5亿美元的房地产抵押债券、政府发行贷款和物业贷款投资,占总资产的82% [34] - 公司持有83个房地产抵押债券,其中32%投资于德克萨斯州,25%投资于加利福尼亚州,20%投资于南卡罗来纳州 [35] - 公司持有12个政府发行贷款,并配套提供物业贷款,第二季度新增32.6百万美元 [36] - 公司持有106百万美元的合资股权投资,第二季度新增3.7百万美元 [42] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年上半年,市政债券指数总回报为2.7%,高收益市政债券指数总回报为4.4% [51] - 2023年上半年,新发行供给下降21%,新增资金发行下降26% [52] - 截至8月2日,10年期MMD收益率为2.61%,30年期MMD收益率为3.62%,较上季度分别上升25和22个基点 [53] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续寻找合资股权投资机会,相信在其他参与者面临挑战时获得新项目立项的机会将有利于未来3-5年的退出 [56] - 公司新增了与卡梅伦证券公司的合资股权投资,进一步拓展了地理区域多样化 [21] - 建筑贷款利率接近9%,开发商需要更多政府补贴和其他软性资金来实现交易的财务可行性 [54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司将继续与开发商合作,利用Freddie Mac税收豁免贷款的转换融资机制,提供最具成本效益的现金流 [54] - 公司将继续评估对利率风险的对冲,利用收益率曲线倒挂的机会系统性地固定新债务投资的利息成本 [49] - 公司认为其目前的流动性水平能够满足现有融资承诺,并为潜在的投资机会提供资金支持 [31] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Matthew Erdner 提问** 鉴于银行在商业贷款方面的收缩,公司是否认为在房地产抵押债券和政府发行贷款方面会有更多机会? [59] **Ken Rogozinski 回答** 公司确实看到了区域银行在建筑贷款方面的收缩,这为公司的传统房地产抵押债券和政府发行贷款业务带来了更多机会 [60][61] 问题2 **Chris Muller 提问** 公司新增的卡梅伦证券公司合资伙伴是否专注于类似的资产类型和地理区域? [70] **Ken Rogozinski 回答** 卡梅伦证券公司是一家多元化的房地产开发商,除了专注于多户型住宅,还涉及零售和综合用途物业。他们的重点区域是东南部,这有助于公司进一步地域多元化 [71][72] 问题3 **Ronald Lane 提问** 公司之前进行的股票反向拆分是否达到了预期的目标,即吸引更多机构投资者? [86][87] **Ken Rogozinski 和 Jesse Coury 回答** 反向拆分确实是为了吸引更多机构投资者,但公司尚未进行任何后续股权发行。从年度股东名册来看,公司仍然以散户投资者为主,机构投资者占比约10%左右 [88][89][97][98]