财务数据和关键指标变化 - 公司报告第三季度净收益为每单位0.39美元,现金可分配收益为每单位0.25美元。年初至今,公司报告净收益为每单位1.84美元,现金可分配收益为每单位1.67美元。[8][18][20] - 公司报告每单位账面价值为12.97美元,较6月30日下降2.09美元,主要是由于市场收益率上升导致公司的抵押贷款债券投资公允价值下降。[20][21] - 公司报告9月30日的未受限现金和现金等价物为5,890万美元,同时还有7,010万美元的信用额度可用。[23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司持有12.22亿美元的平价多户家庭抵押贷款债券、政府发行人贷款和物业贷款投资,较6月30日下降1.22亿美元,主要是由于政府发行人贷款和物业贷款赎回以及抵押贷款债券投资公允价值下降。[27][28] - 公司持有1.19亿美元的合资股权投资,在第三季度新增了1,020万美元的投资。[35] - 公司持有3,500万美元的直接房地产投资。[12] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度,彭博市政债券指数总收益为负3.9%,高收益市政债券指数总收益为负4.2%。[44] - 10年期MMD收益率为3.31%,30年期MMD收益率为4.28%,较上季度分别上升约70个基点。[46] - 新建项目的建设贷款利率达到接近9%,开发商越来越依赖政府补贴等其他资金来源以确保项目的财务可行性。[47] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续寻找合资股权投资机会,相信在其他开发商面临重大挑战时,公司能够以更有利的条件获得新项目,从而在未来3-5年的退出时获得更好的表现。[49] - 公司将继续与开发商合作,利用Freddie Mac的税收豁免贷款承诺机制提供最具成本效益的资本。[48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为利率上升周期已接近尾声,未来不太可能再出现200个基点以上的短期利率上升。[55] - 管理层表示,公司将继续密切关注物业税和保险费用的变化,并在承做新交易时予以考虑。[57] - 管理层认为,公司目前的流动性水平能够满足现有融资承诺,并为未来的投资机会提供资金支持。[23][26] 问答环节重要的提问和回答 问题1 Matthew Erdner 提问 随着资产不断偿还,公司最吸引的资本再部署机会是什么？[52] Kenneth Rogozinski 回答 公司目前的策略是将偿还资金再投资到类似的资产类别,如将建设贷款转为永久融资时的资金再投资到新的政府发行人贷款或物业贷款,将合资股权投资的退出资金再投资到新的合资项目。[53] 问题2 Stephen Laws 提问 在利率上升周期接近尾声的情况下,公司在承做新交易时,对于税费、保险、租金假设等因素的承做标准是如何调整的？[54] Kenneth Rogozinski 回答 在建设贷款承做方面,由于预计未来短期利率不太可能再大幅上升,公司在承做新交易时对资本化利息的预测不需要增加太多的风险溢价。在评估永久融资的抵押贷款债券投资时,公司会更加关注物业税和保险费用的上升。[55][57] 问题3 Christopher Muller 提问 新的TEBS剩余融资有什么不同或优势？[77] Kenneth Rogozinski 回答 新融资的主要优势包括:1)由浮动利率转为固定利率,大幅降低了付息成本;2)延长了融资期限至2034年;3)消除了之前融资中的市值调整和抵押品追加要求。总的来说,这次融资较之前的有显著改善。[80][81][82]