投资建议 - 作者在过去几个月明确表示他对办公地产信托基金感兴趣，并推荐了Highwoods (HIW), Kilroy (KRC), 和Boston Properties (BXP)这三家公司[3][8] - 作者认为现在是投资这些办公地产信托基金的好时机，但需要适度调整增长预期[37] - 作者认为2024年应该选择高质量但被低估的股票进行投资[50] - 作者建议投资者关注那些在低估公司中具有更高超额表现潜力的股票[48] 公司估值 - 作者提到了Alexandria Real Estate Equities Inc. (ARE)、Highwoods Properties Inc. (HIW) 和Boston Properties Inc. (BXP)的估值情况[45] 风险评估 - 作者认为这些公司的基本风险基本上没有改变，市场对它们的看法发生了变化[10] - 作者指出，办公地产公司的基本风险基本上没有改变，但市场对它们的看法发生了变化[10] 股票选择建议 - 作者强调了对于高质量股票的关注，特别是那些BBB级以上的公司[47]

Alexandria Real Estate Equities, Inc. (NYSE:ARE) Q3 2023 Earnings Conference Call October 24, 2023 3:00 PM ET Company Participants Paula Schwartz - Investor Relations Joel Marcus - Executive Chairman and Founder Marc Binda - Chief Financial Officer and Treasurer Hallie Kuhn - SVP of Science and Technology and Capital Markets Peter Moglia - Chief Executive Officer & Co-Chief Investment Officer Dean Shigenaga - President Conference Call Participants Joshua Dennerlein - BoA Georgi Dinkov - Mizuho Michael Grif ...

财务数据 - 第三季度净营业收入为18.44亿美元，同比增长8.2%[39][37] - 第三季度每股基于普通股东的净收入为0.13美元，同比下降94.1%[39] - 第三季度每股基于普通股东的调整后的资金运营为2.26美元，同比增长7.9%[37] - 公司拥有强大和灵活的资产负债表，剩余债务期限长达13.1年，至2025年前没有债务到期[39] - 公司的信用评级为BBB+，展望积极，评级为Baa1，展望稳定，继续位于所有公开交易的美国REIT中排名前10%[39] - 公司96%的租约包含每年约3%的合同租金上涨[38] - 公司在2023年第三季度实现了总市值283亿美元和总股本市值171亿美元，位列所有美国上市REIT公司的前10%[51] - 2023年指导范围更新，基金运营每股收益中点增加2美分[58] - 2023年预计每股收益为1.36至1.38美元，较之前的2.72至2.78美元有所下降[58] - 2023年基金运营每股收益为7.29至7.31美元，较之前的7.95至8.01美元有所下降[58] - 2023年基金运营每股收益调整后为8.97至8.99美元，中点为8.98美元，较之前的8.93至8.99美元有所增加[58] 公司展望 - 2023年资本利用方面，增加1亿美元用于额外债务，减少1亿美元用于部分利益的处置和销售[58] - 2023年资本化利息增加4百万美元，利息支出减少4百万美元[58] - 2023年净债务和优先股占调整后EBITDA比率不变，固定费用覆盖率不变[59] - 2023年资本来源方面，增加1亿美元用于额外债务，减少1亿美元用于部分利益的处置和销售[59] - 2023年计划处置和部分利益销售中点为1,650,000美元[61] 租赁情况 - 公司的年度租金收入每占用RSF为53.34美元，运营物业的占用率为93.7%[78] - 公司的前20大租户中，年度租金收入为655,990万美元，平均剩余租期为8.9年[78] - 同一物业的净营业收入增长率为3.1%，租金率增长率为28.8%[78] - 同一物业的租赁面积为3393.4万平方英尺和3016.9万平方英尺[86] - 同一物业的出租率为93.9%（当期平均）和94.4%（去年同期平均）[86] 开发项目 - 最近交付的新A/A+级开发和重建物业总面积为2042566平方英尺，总投资额为3166000美元，未负债收益率为5.9%[110] - 目前项目中，500 North Beacon Street和325 Binney Street的总面积为462100平方英尺，100%出租；40, 50, and 60 Sylvan Road的总面积为515273平方英尺，36%出租；10075 Barnes Canyon Road的总面积为254771平方英尺，17%出租[112] - 2023年底，Greater Boston/Cambridge的325 Binney Street的开发项目占地462,100平方英尺，100%已租出[114] - 2024年，Greater Boston/Fenway的201 Brookline Avenue的开发项目占地510,116平方英尺，98%已租出[114] - 2024年，San Francisco Bay Area/South San Francisco的230 Harriet Tubman Way的开发项目占地285,346平方英尺，100%已租出[114]

房地产资产出售 - 公司在2023年9月份完成了对房地产资产的出售和部分利益出售，其中包括了多个地区的不动产[65] - 公司在2023年9月份认定了价值约1.892亿美元的资产减值损失，主要包括了位于Route 128的275 Grove Street的写字楼园区[66] - 公司在2023年9月份进一步减记了位于Greater Boston和Texas市场的三个非实验室属性的价值，总计约2060万美元[67] 房地产合资企业 - 我们在大波士顿剑桥/内郊区拥有多个房地产合资企业，包括50和60 Binney Street、75/125 Binney Street、100和225 Binney Street以及300 Third Street等[68] - 我们在旧金山湾区Mission Bay地区拥有多个房地产合资企业，包括Alexandria Center® for Science and Technology、1450 Owens Street、601、611、651、681、685和701 Gateway Boulevard等[68] - 我们在圣地亚哥托雷平斯地区拥有多个房地产合资企业，包括3215 Merryfield Row、Campus Point by Alexandria、5200 Illumina Way等[68] - 我们在西雅图Lake Union地区拥有多个房地产合资企业，包括1201和1208 Eastlake Avenue East、199 East Blaine Street、400 Dexter Avenue North等[68] - 我们在马里兰州Rockville和Beltsville地区拥有多个房地产合资企业，包括1401/1413 Research Boulevard和1450 Research Boulevard以及101 West Dickman Street等[68] - 公司在大波士顿市场收购了两个物业，与当地房地产运营商合作，形成了一个房地产合资企业，该合资企业的发展机会增至715,000 RSF[74] - 房地产合资企业的资产总额在2023年9月30日达到8,830,382千美元，较2022年12月31日的7,703,260千美元有所增长[75] 租赁协议和负债 - 我们在2023年9月份的运营租赁协议中拥有419个物业，总计41.5百万运营RSF，位于关键集群地区，包括大波士顿、旧金山湾区、纽约市、圣地亚哥、西雅图、马里兰和研究三角地区[79] - 我们的运营租赁协议中包含了未来租金支付，截至2023年9月30日，总额为19,417,799千美元[81] - 我们在2023年9月30日的直接融资租赁协议中，净投资余额为39,908千美元，未来租金支付总额为253,791千美元[82] - 我们的租赁中不涉及基础资产的残值担保，通过评估潜在收购的房地产、直接管理租赁物业和选择租户来管理租赁资产的残值风险[84] - 我们作为承租人的运营租赁协议中，截至2023年9月30日，剩余合同支付的现值总额为385,000千美元，权利使用资产总额为531,300千美元[86] - 我们作为承租人的运营租赁协议中，2023年的总未来支付金额为855,886千美元，经折现后的运营租赁负债为384,958千美元[87] - 我们作为承租人的运营租赁协议中，2023年的总毛运营租赁成本为8,317千美元，资本化租赁成本为688千美元[88] 投资和财务 - 公司持有的有限合伙企业投资总额为73.9百万美元，每个投资的所有权利益超过5%[90] - 公司对报告净资产值的私人持有实体的投资承诺了约381.5亿美元的资金，期限分布在未来12年内[99] - 截至2023年9月30日，公司的总投资额为1431.8亿美元，其中包括公开交易公司、报告净资产值实体和不报告净资产值实体等[100] 债务和融资 - 公司的未偿债务中，截至2023年9月30日，担保债务为109,110千美元，无担保高级债务为8,902,593千美元[107] - 公司的担保和无担保高级债务总额为11,202,835千美元，其中99%为无担保高级债务，担保债务占1%[109] - 公司于2023年2月发行了10亿美元的无担保高级债务，加权平均利率为4.95%，加权平均到期期限为21.2年[110] - 公司的无担保高级授信额度为50亿美元，利率为SOFR加0.835%，并根据年度可持续性目标进行利率和费率调整[111] - 公司的商业票据计划额度从20亿美元增加到25亿美元，票据发行的加权平均到期收益率为5.15%，加权平均到期期限为13天[113]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度总收入为7.139亿美元,同比增长10.9% [68] - 净运营收入(NOI)同比增长12.2%,主要由于387,000平方英尺的开发和改建项目投入使用带来的5800万美元年度净运营收入增加 [68] - 经调整的每股基金营运收益(FFO)为2.24美元,同比增长6.7% [69] - 公司有望实现6.4%的全年FFO每股增长 [69] 各条业务线数据和关键指标变化 - 大型制药公司租户占公司年度租金收入的17%,继续保持强劲 [19][20] - 私募创投支持的生物科技公司占公司年度租金收入的10%,尽管融资活动有所放缓,但仍保持较强 [21][22] - 拥有上市产品的公众生物科技公司占公司年度租金收入的14%,表现良好 [23] - 处于临床前和临床阶段的公众生物科技公司占公司年度租金收入的10%,表现良好 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 大波士顿地区未租赁的竞争性新供给占市场存量的1.6%(2023年)和5%(2024年) [54] - 旧金山湾区未租赁的竞争性新供给占市场存量的6.6%(2023年)和8.8%(2024年) [55] - 圣地亚哥未租赁的竞争性新供给占市场存量的3.5%(2023年)和4.9%(2024年) [56] - 大波士顿、旧金山湾区和圣地亚哥的直接空置率和转租空置率有所上升 [57][58] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续专注于发展核心的大型园区项目,并保持谨慎的开发投资策略 [117][118][119][120] - 公司拥有灵活的资本来源,可以通过出售非核心资产来为管线项目提供资金 [136][137][138] - 生命科学行业基本面依然强劲,创新和新药物批准为行业带来持续增长动力 [26][27][28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观环境充满不确定性,但生命科学行业的基本面依然良好,行业内的优质公司将从中受益 [40][41][48] - 公司有信心维持强劲的业绩指引,体现了对租户对关键实验室空间需求的持续信心 [13] - 公司看好未来12-18个月的发展机会,预计租赁需求和租金水平将保持良好 [148][149][150] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Steve Sakwa 提问** 询问第四季度的租赁需求和租赁签约情况 [90][91] **Dean Shigenaga 回答** 公司有400,000平方英尺的已签约租赁将在第四季度开始,此外还需要完成一定量的新租赁 [90][91] 问题2 **Vikram Malhotra 提问** 询问第二季度超预期业绩的原因以及为何未体现在指引中 [164][165] **Dean Shigenaga 回答** 第二季度超预期主要是由于NOI表现超预期,但这只是时间性差异,并未改变全年指引 [164][165] 问题3 **Michael Griffin 提问** 询问创投资金投入的情况及对公司需求的影响 [139][140][141] **Jenna Foger 回答** 2023年上半年创投资金投入保持在2018-2019年水平,为公司带来持续的需求 [141][142][143]

经营租赁 - 2023年6月30日，公司直接融资租赁的未来租金支付总额为25.43亿美元[84] - 2023年6月30日，公司经营租赁收入中，按租赁会计准则计算的营收为70.4亿美元[84] - 截至2023年6月30日，公司作为承租方的经营租赁合同中，剩余合同支付的现值为38.65亿美元，平均剩余租赁期约42年[87] - 公司经营租赁成本包括地面和办公室租赁，2023年6月30日至2022年6月30日，承租方的经营租赁成本为85.18亿美元[89] 资产管理 - 公司管理租赁资产残值风险的策略包括评估潜在房地产收购，直接管理租赁物业，精选租户并监控其信用质量[85] 投资组合 - 截至2023年6月30日，公司现金及现金等价物为96.03亿美元，投资主要涉及生命科学、农业技术和技术行业[90] - 公司持有的九个有限合伙企业投资总额为7.38亿美元，采用权益法核算[91] - 公司对不符合权益法核算条件的投资进行不同处理，包括公开交易公司投资按公允价值计量，私人公司投资根据是否报告NAV每股采用不同方法[92] - 公司对权益法投资和不报告NAV每股的私人公司投资进行减值评估，监控新发展和业绩等指标[96] - 公司承诺向报告NAV每股的私人公司投资提供约37.68亿美元的资金承诺，截至2023年6月30日[100] 公司财务表现 - 六月30日，Alexandria Real Estate Equities, Inc.的净收入为1.33705亿美元，同比下降57.1%[116] - 六月30日，Alexandria Real Estate Equities, Inc.的每股收益为0.51美元，同比下降69.5%[116] - 截至2023年6月30日，Alexandria Real Estate Equities, Inc.的股东权益中的累积其他综合损失主要是由于加拿大运营的外汇翻译带来的净未实现收益[119]

Alexandria Real Estate Equities, Inc. (NYSE:ARE) Q1 2023 Results Conference Call April 25, 2023 3:00 PM ET Company Participants Paula Schwartz - Investor Relations Joel Marcus - Executive Chairman and Founder Peter Moglia - Chief Executive Officer & Co-Chief Investment Officer Dean Shigenaga - President & Chief Financial Officer Hallie Kuhn - Vice President, Science & Technology Dan Ryan - Co-Chief Investment Officer Conference Call Participants Steve Sakwa - Evercore Anthony Paolone - JPMorgan Nick Joseph ...

公司房地产投资 - 公司在2023年3月31日的房地产投资中，北美地区的房地产净投资为30877.5万美元[62] - 公司在2023年3月31日拥有多个房地产合资企业，其中包括大波士顿、旧金山湾区、圣地亚哥和西雅图等地的物业[64] - 公司在2023年3月31日收购了两个位于大波士顿的物业，总面积为515,000 RSF，购买价格总计为5890万美元[65] - 公司持有的房地产联营企业的资产总额为80,173.15万美元，较上一季度增长3.6%[66] - 公司在未合并的房地产联营企业中的投资总额为38,355万美元，较上一季度略有下降[67] - 公司拥有433个物业，总计41.9百万运营RSF，主要位于波士顿、旧金山湾区、纽约等创新集群地区[69] 公司租赁业务 - 公司的运营租赁协议中，2023年至2027年的未来租金收入分别为13.34亿、19.17亿、19.09亿、18.57亿和17.63亿美元[70] - 公司持有一项直接融资租赁协议，截至2023年3月31日，净投资余额为3954万美元[71] - 公司的租金收入中，2023年第一季度受租赁会计标准约束的运营租赁收入为6.77亿美元[72] - 公司的经营租赁协议中，2023年至2027年的未来租金支付总额为20.66亿美元[72] 公司投资组合 - 我们持有的投资主要涉及生命科学、农业科技和技术行业，包括公开交易公司和私人持有实体[78] - 截至2023年3月31日，我们在有限合伙企业中持有的八项投资总额为6250万美元，采用权益法进行会计处理[79] - 我们对于无法使用权益法会计处理的投资，根据投资类型进行不同的会计处理[80] - 我们对于公开交易公司的投资以公允价值进行会计处理，根据证券交易所的销售价格或报价确定公允价值[81] - 我们对于无法确定公允价值的私人持有实体投资，根据是否报告NAV进行不同的会计处理[82] - 我们定期对权益法投资和不报告NAV的私人持有实体投资进行减值评估，监控新发展和业绩等因素[83] - 我们在财务报表中确认已实现和未实现的投资收益和损失，分类在投资收益中[85] - 我们对于私人持有实体报告NAV的投资承诺了约3.787亿美元的资金，具有较长的预期期限[87] - 截至2023年3月31日，我们的投资总额为1573.0万美元，其中包括公开交易公司、报告NAV的实体和不报告NAV的实体[88] 公司财务状况 - 公司的现金、现金等价物和受限现金总额为1,298.38万美元，较上一季度增长51.3%[77] - 公司在2023年第一季度宣布每股1.21美元的现金股息，总额为2.093亿美元[104] - 公司预计将通过解决所有未解决的远期股权协议发行69.9万股普通股，预计净收益为1.025亿美元[103] - 公司在2023年第一季度实现净收入75,256千美元，较去年同期的净亏损151,650千美元有所增长[102] - 公司持有的房地产投资被归类为待售资产，截至2023年3月31日，总资产为117,598千美元，总负债为1,688千美元[108] 公司债务管理 - 公司于2023年2月发行了10亿美元的无担保优先票据，利率为4.95%，平均到期年限为21.2年，其中包括4.75%绿色无担保优先票据和5.15%无担保优先票据[96] - 公司的40亿美元无担保优先授信额度利率为SOFR加0.835%，并根据实现特定年度可持续性目标进行利率和费率调整[97] - 公司商业票据计划提供了最高20亿美元的商业票据，截至2023年3月31日，尚有3.745亿美元的商业票据未偿还[98] - 2023年第一季度利息支出为13,754千美元，较2022年同期的29,440千美元有所下降[99] - 截至2023年3月31日，公司应付账款、应计费用和其他负债总额为2,479,047千美元[100] 公司风险管理 - 公司利用各种金融工具管理利率特征，以限制利率风险对运营的影响，截至2023年3月31日，公司没有任何未解决的利率对冲协议[259] - 公司持有的股票投资面临股价市场风险，截至2023年3月31日，股价上涨10%将使公司收益增加15,730.2千美元[260] - 公司存在外汇汇率风险，主要涉及加拿大和亚洲子公司[261] - 外汇汇率变动对未来收益的影响：10%汇率上升将导致100美元的潜在未来收益增加，10%汇率下降将导致100美元的潜在未来收益减少[261] - 外汇汇率变动对外国子公司净投资公允价值的影响：10%汇率上升将导致净投资公允价值增加30,937美元，10%汇率下降将导致净投资公允价值减少30,937美元[261]

Alexandria Real Estate Equities, Inc. (NYSE:ARE) Q4 2022 Earnings Conference Call January 31, 2022 3:00 PM ET Company Participants Paula Schwartz - Investor Relations Joel Marcus - Executive Chairman and Founder Hallie Kuhn - Vice President, Science & Technology Peter Moglia - Chief Executive Officer & Co-Chief Investment Officer Dean Shigenaga - President & Chief Financial Officer Conference Call Participants Steve Sakwa - Evercore ISI Georgi Dinkov - Mizuho Securities Michael Griffin - Citigroup Global Ma ...

公司运营成本和风险 - 公司的财务状况、运营结果和现金流可能受到地面租赁义务违约的影响[47] - 公司的运营成本可能会增加，包括保险、物业税、公用事业、行政成本等[51] - 公司的运营支出可能会受通货膨胀影响，包括物业相关服务、保险、公用事业、维修和维护等[56] - 公司可能无法充分抵消通货膨胀的影响，这可能会对业务、财务状况、运营结果和现金流产生不利影响[58] - 公司可能会因租户无法按时支付租金的影响，影响现金流和向股东支付分红的能力[60] - 公司可能会因租户破产或破产而受到影响，对现金流和向股东支付分红的能力产生不利影响[61] - 公司可能会因租户使用有害材料而承担责任，对现金流和向股东支付分红的能力产生不利影响[62] - 公司可能会在获取必要材料和熟练劳动力方面遇到困难，导致项目成本增加或延迟[58] - 公司的财务状况、运营结果和现金流，以及支付股息的能力可能会受到高建筑成本的不利影响[58] - 公司的租赁合同中，约96%的租赁包含每年约3%的有效年租金上涨[58] - 公司可能会因建筑材料成本的增加，开发和重建项目的整体建设成本可能会相应增加[58] 财务风险和市场影响 - 公司可能会受到利率上升的影响，主要集中在可变利率借款上[58] - 公司认为，房地产估值会随着利率上升而下降，可能对公司的房地产资产组合估值、股价和市值产生负面影响[58] - 公司可能会受到多种因素影响，包括经济状况、资本市场状况、财务报告规则变化等，影响股价和波动性[78] - 公司的股价可能会受到多种因素影响，包括资本成本、财务状况、利润变化等[80] - 公司的股价可能会受到多种因素影响，包括市场评级、信用评级、管理人员变动等[81] - 未能达到市场对财务表现的期望可能会对公司的股价和波动性产生不利影响[77] 技术行业风险 - 科技行业租户和风险投资组合公司面临着行业独特的风险，包括监管环境不确定、技术变革快速等[127] - 技术行业的快速变化可能会严重影响公司的运营[129] - 依赖互联网基础设施的公司可能会受到网络中断和网络攻击的影响[130] - 技术行业公司可能需要大量资金用于产品研发和销售增长，但融资可能会面临困难[133] - 知识产权保护不足可能导致产品盗版和未经授权复制，增加公司的法律风险[135] - 技术行业公司面临的风险可能导致无法按时支付租金或满足其他租赁义务[137] 环境法规和气候变化风险 - 公司可能面临环境法规带来的资本支出增加和运营成本上升的风险[201] - 公司可能需要承担环境清理费用，包括地下储罐的升级和移除[202] - 公司需遵守环境法规，确保租户遵守相关法规并对环境责任进行赔偿[204] - 公司需注意环境、健康和安全法规的变化，可能会影响运营成本和项目进度[206] - 公司计划在两年内使用绿色债券的净收益[210] - 美国政府和各州对气候变化和减排目标的法规和政策不断更新[192][193][194][195][196] - 公司可能面临气候变化和极端天气带来的风险和成本[191]