公司财报发布 - 美国资产信托公司将于2024年2月6日发布第四季度和2023年年度财报[1] - 公司将于2024年2月7日举行第四季度和2023年年度财报电话会议[1] 公司背景介绍 - 美国资产信托公司是一家总部位于加利福尼亚圣地亚哥的房地产投资信托公司，拥有超过50年的经验，主要在加州南部、北部、华盛顿、俄勒冈、德克萨斯和夏威夷等美国一些最具活力、准入门槛高的市场中收购、改善、开发和管理高级办公、零售和住宅物业[3]

公司介绍 - 美国资产信托公司将于2024年2月6日市场收盘后发布第四季度和2023年年底的收益公告[1] - 公司将于2024年2月7日上午8:00太平洋时间举行第四季度和2023年年底收益电话会议[1] - 美国资产信托公司是一家总部位于加利福尼亚圣地亚哥的全方位、垂直整合和自我管理的房地产投资信托公司，拥有超过50年的经验，主要在美国一些最具活力、高进入壁垒市场中收购、改善、开发和管理顶级办公、零售和住宅物业[3]

财务表现 - 2023年第三季度，American Assets Trust, Inc.的租金收入为1.05494亿美元，同比增长0.02%[9] - 2023年第三季度，American Assets Trust, Inc.的总收入为1.11198亿美元，同比增长0.18%[9] - 2023年第三季度，American Assets Trust, Inc.的净收入为1.5135亿美元，同比增长-7.6%[9] - 2023年第三季度，American Assets Trust, Inc.的每股基本收益为0.20美元[9] - 2023年第三季度，American Assets Trust, Inc.的每股摊薄收益为0.20美元[9] - 2023年第三季度，American Assets Trust, Inc.宣布每股普通股股息为0.33美元[9] 资产状况 - 2023年第三季度，American Assets Trust, Inc.的总资产为3,010,719千美元[8] - 2023年第三季度，American Assets Trust, Inc.的总负债为1,842,069千美元[8] - 2023年第三季度，American Assets Trust, Inc.的股东权益为1,168,650千美元[8] - 2023年第三季度，American Assets Trust, Inc.的其他综合收益为768千美元[10] 经营活动 - 2023年前9个月，American Assets Trust, L.P.的现金及现金等价物从49571千美元增加到89968千美元[12] - 2023年前9个月，American Assets Trust, L.P.的租金收入为312105千美元，其他物业收入为16568千美元[14] - 2023年前9个月，American Assets Trust, L.P.的运营收入为921348千美元，净收入为51198千美元[14] - 2023年前九个月公司经营活动现金流为149,905千美元，较2022年同期的140,892千美元增长[17] 风险管理 - 公司通过匹配预期现金流入和现金流出来管理市场风险[113] 融资情况 - 公司固定利率债务为14亿美元，估计公允价值为12亿美元[115] - 如果2023年9月30日利率上升1.0%，公司旋转信贷和贷款的公允价值将减少约3900万美元[116] - 公司变动利率债务为3.25亿美元，通过利率互换进行有效固定，利率上升或下降1.0%不会影响年度利息支出、净收入和现金流[117]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度2023年FFO每股为0.59美元,第三季度2023年归属普通股东的净收益每股为0.20美元 [26] - 同店现金NOI同比增长1.8% [27] - 同店办公物业基本持平,剔除2022年第三季度收到的非经常性租金递延付款后,同店办公物业同比增长2.1%,总体同店现金NOI同比增长3% [27] 各条业务线数据和关键指标变化 办公物业 - 第三季度末办公物业出租率为86.8%,同店出租率为89.7% [44] - 第三季度签署10份租约,总面积约87,000平方英尺,其中2份新租约面积约27,000平方英尺,租金增幅分别为10%和13% [44] - 5份续租面积约36,000平方英尺,租金增幅分别为5%和14% [44] - 目前有8份租约正在签署文件,总面积约55,000平方英尺,将带来约52,000平方英尺的净吸纳 [46] - 另有9份租约和意向书,总面积134,000平方英尺,将带来约93,000平方英尺的净吸纳 [46] 零售物业 - 第三季度同店零售物业同比增长6.3%,主要由于新租约的开始 [28] - 零售物业出租率接近95%,占公司NOI的27% [18] - 过去一年,可比零售租赁价格现金基础上增长8%,直线基础上增长19% [18] 多户型住宅 - 第三季度同店多户型住宅基本持平,主要受波特兰Hassalo on Eighth物业空置率上升的影响 [28] - 圣地亚哥新租赁平均租金比前租金高约3%,续租平均增幅约11%,综合平均增幅约6% [21] - 圣地亚哥多户型住宅净有效租金同比增长9% [22] - 波特兰Hassalo on Eighth新租赁和续租的综合增幅约4%,净有效租金同比增长约3% [24] 综合物业 - 瓦基基海滩大使套房酒店在入住率、平均日房价和收益率方面继续领先同业 [29] - 2019年约40%收入来自美国市场,40%来自日本市场,2023年约73%来自美国市场,9%来自日本市场 [33][34] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司专注于高质量物业和资产类别多元化,为应对经济条件变化提供更多稳定性和风险保护 [13][14] - 公司致力于提升物业质量、整合物业技术、实施经济审慎的ESG举措,以保持行业领先地位 [13][14][15] - 公司相信办公物业市场将出现分化,优质物业将表现更佳 [9] - 公司认为随着劳动力市场放松和经济衰退担忧缓解,更多大型企业将开始确定未来办公空间计划 [16][17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在充满挑战的经济和商业环境中专注于可控因素,包括如何适应不断变化的市场需求 [8] - 公司有信心高质量的运营平台和房地产组合将在市场逆境中保持稳定 [8][9] - 公司对2023年剩余时间的收益轨迹保持乐观,并再次提高全年指引 [10] - 公司对2024年前景存在一定不确定性,但将继续努力工作,并于明年2月公布2024年指引 [11] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Ravi Vaidya提问** 询问公司各业务分部的坏账或租户信用风险 [53] **Steve Center和Robert Barton回答** - 办公物业存在一些潜在风险,正在密切关注几家企业 [57] - 公司之前计提了一定金额的准备金,已使用了约60%,目前办公和零售分部分别剩余约0.5%的准备金 [60][61] 问题2 **Adam Kramer提问** 询问公司未来债务到期情况及偿还计划 [85] **Ernest Rady和Robert Barton回答** - 公司有多种偿还选择,包括使用手头现金、未使用的信用额度、再融资等,将根据届时的市场环境选择合适的方式 [86][87][88] 问题3 **Adam Kramer提问** 询问公司办公和住宅物业的出租率情况及未来展望 [89] **Robert Barton、Steve Center和Abigail Rex回答** - 办公物业出租率预计将在2024年回升至90%以上,租金水平保持良好 [91][92] - 住宅物业方面,圣地亚哥物业表现良好,接近行业平均水平,波特兰物业由于供给过剩拖累了整体数据 [93][94][95]

业绩总结 - 美国资产信托公司自2011年上市以来，总收入以每年6.9%的复合年增长率增长[4] - 自2011年至2022年，美国资产信托公司的每股FFO以每年7.0%的复合年增长率增长[4] - 2019年至2023年，美国资产信托公司的净经营收入预计将在2023年达到2.75亿美元[7] - 2022年，美国资产信托公司的零售部门现金净经营收入增长7%[8] - 美国资产信托公司在开发项目中，La Jolla Commons III项目预计在稳定后将为每股FFO贡献0.16美元[9] 未来展望 - 美国资产信托公司的未来发展机会可能受到政府批准、借款人同意、租户同意、市场条件、债务和/或股权融资的影响[12] - One Beach项目在旧金山的重新开发项目也有潜在的未来股东价值创造机会[14] 财务状况 - 2023年3月31日现金余额为8700万美元[15] - 2023年3月31日可用信贷额度为4亿美元[15] - 2023年1月5日，Term Loan B & C的借款额从1.5亿美元增加到2.25亿美元，到期日延长至2025年1月5日，利率约为5.47%和5.57%[15] - 96%的债务为无担保债务，4%的债务为有担保债务[15] - 2023年至2031年的债务成熟时间表[15] - 96%的债务为投资级信用评级[15] 可持续发展 - 美国资产信托公司致力于环境可持续性、社会责任、公司治理和人力资本[17] - 确保所有人都能获得水和卫生设施，增加可持续和现代能源生产模式[17] - 2030年前实现碳中和，减少能源消耗和温室气体排放[17] - 公司通过社会责任委员会和多元化、包容性委员会支持员工和社区[19] 金融指标 - FFO是房地产公司经营绩效的补充指标，NAREIT定义为净收入加上房地产资产的折旧和摊销，不包括特殊项目、房地产出售收益和减值损失[33] - FFO在2011年至2022年间呈现逐年增长趋势，2022年达到179,215,000美元[33] - NOI是衡量公司经营绩效的非GAAP补充收益指标，通过计算营业收入减去物业和相关费用得出，反映了房地产运营的直接收入和支出[35]

公司财务状况 - 2023年6月30日，American Assets Trust, Inc.的总资产为3012.46亿美元，较2022年底的2987.88亿美元略有增长[8] - American Assets Trust, Inc.截至2023年6月30日的净收入为11.98亿美元，较2022年同期的10.58亿美元有所增长[9] - 2023年6月30日，American Assets Trust, Inc.的股东权益为1176.12亿美元，较2022年底的1185.53亿美元略有下降[10] - American Assets Trust, Inc.截至2023年6月30日的每股收益为0.20美元，较2022年同期的0.18美元有所增长[9] - 2023年上半年，American Assets Trust, Inc.的现金及现金等价物增加了3.51亿美元，达到84.71亿美元[12] 公司经营情况 - 公司是一家全方位、垂直整合、自我管理的房地产投资信托(REIT)，拥有约220名员工，在资产管理、物业管理、物业开发、租赁、租户改善建设、收购、重新定位、重建和融资方面拥有大量内部专业知识[18] - 截至2023年6月30日，公司拥有或控制了31个办公、零售、多功能和混合用途的运营物业，其中3个物业的土地被归类为待开发和/或在建工程[18] - 公司的租赁合同被归类为经营租赁，几乎所有这类租赁包含固定租金递增，基本租金按照租户控制空间的时间直线计提，净额根据管理层对信用、收款和其他业务风险的评估进行估值调整[24] - 由于COVID-19的影响，公司在2020年至2022年期间向某些租户提供了租赁让步，主要是在零售领域，形式包括租金递延和减免[25] 融资和负债情况 - 公司对融资工具的公允价值进行了评估，采用了市场参与者在定价资产或负债时使用的假设，根据输入的不同，公允价值的层次为Level 1、Level 2和Level 3[27] - 截至2023年6月30日，公司的担保票据应付款项净额为75,301千美元，较2022年12月31日的74,578千美元略有增长[29] - 公司持有的利率互换合同的公允价值分别为4,552千美元、4,556千美元、2,213千美元和560千美元[30] - 公司其他资产中，利率互换资产为11,881千美元，较2012年底的9,986千美元有所增加[31] - 公司其他负债和递延贷款中，利率互换负债为0，较2012年底的196千美元减少[32] - 截至2023年6月30日，公司的担保票据应付款项总额为74,623千美元，较2022年12月31日的74,578千美元略有增加[34] - 公司的无担保票据应付款项总额为1,613,663千美元，较2022年12月31日的1,539,453千美元有所增加[35] 公司债务情况 - 公司拥有14亿美元的固定利率债务，估计公允价值为12亿美元[113] - 如果2023年6月30日的利率比实际情况高1.0%，那时债务工具的公允价值将减少约3930万美元[113] - 如果2023年6月30日的利率比实际情况低1.0%，那时债务工具的公允价值将增加约6250万美元[113]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度2023年FFO每股为0.59美元,较第一季度2023年下降约0.07美元,主要原因是1)与2023年1月某建筑系统相关的诉讼和解金额0.08美元,以及2)办公物业表现较第一季度好约0.01美元 [30][31] - 2023年全年FFO每股指引范围提高至2.28美元至2.36美元,中点为2.32美元,较之前指引中点2.28美元提高约2% [35][36][37][38][39] 各条业务线数据和关键指标变化 办公物业 - 第二季度同店现金NOI同比增长8.7%,主要由于旧金山Landmark at One Market的大租户租金优惠到期,以及Bellevue Torrey Reserve Campus的新租约开始 [32] - 第二季度签署13份租约,合计约12万平方英尺,其中3份新租约平均现金租金上涨23% [42] - 续租9份租约,合计约11.3万平方英尺,其中7份小型租户平均现金租金上涨7.6%,Autodesk续租约93,000平方英尺,现金租金下降约5% [43] - 预计未来将继续获得超额吸纳,凭借优质资产和新增设施 [45] 零售物业 - 第二季度同店现金NOI同比增长7.6%,主要由于新租约开始 [32] - 最近在Alamo Quarry Market签署HomeGoods 25,000平方英尺的租约,租金较原Bed Bath & Beyond高约30% [20] - 第二季度租金增长虽然仍为正,但有所放缓,主要由于某些大型续租的租金调整时间 [21] 多户型住宅 - 第二季度同店现金NOI同比增长5.8%,主要由于圣地亚哥物业租金上涨 [32] - 圣地亚哥新租平均租金较前租高约7%,续租平均上涨13%,整体平均上涨约10% [22] - 圣地亚哥新租净有效租金较疫情前高约33%,较2019年和2022年同期分别高约15% [22] - 第二季度与圣地亚哥大学签署3年主租约,涉及109套房,预计带来约1700万美元现金租金 [23][24] 综合物业 - 第二季度同店现金NOI同比增长4.8%,主要由于檀香山Waikiki Beach Walk Embassy Suites收益增加 [33] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司坚持保持强大的资产负债表,同时持续投资改善不可替代的优质物业,保持在各资产类别中的领先地位 [7] - 公司认为优质物业的相对表现将长期优于市场,因为这些物业位于最佳位置,拥有顶级配套设施和可持续性元素,并由优秀的物业管理团队运营 [15][16][17] - 公司看好"飞向优质"的趋势,认为这将有利于公司的长期表现 [15] - 公司将继续保持警惕和专注,应对各种可能出现的经济情况,执行既定的业务计划 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司的经营基本面保持乐观,认为在负面市场情绪和报道的情况下,公司的业绩仍超出预期 [8][9] - 管理层认为公司的优质物业和出色的员工团队是公司表现优异的关键因素 [9] - 管理层表示,尽管面临宏观挑战,但公司将保持警惕和专注,继续执行既定的业务计划 [10] - 管理层认为,公司的优质物业和战略投资将使其在当前市场环境下继续获得超额吸纳 [45] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Ravi Vaidya 提问** 询问HomeGoods租约的资本支出和租金溢价情况 [49] **Robert Barton 回答** 公司需要进行一些标准的装修改造工作,以准备交付给HomeGoods,具体数字未披露。租金溢价约30%是合理的 [51] 问题2 **Ravi Vaidya 提问** 询问夏威夷资产的游客结构,特别是日本游客的情况,以及美国消费者的潜在疲软 [53] **Robert Barton 回答** 目前日本游客尚未完全恢复到预期水平,主要受汇率影响。但酒店的平均日房租和收益仍有所增长,超过同业 [55] 问题3 **Todd Thomas 提问** 询问公司2023年下半年FFO指引下降的主要原因 [66] **Robert Barton 回答** 公司之前预留了一定的风险准备金,约0.06美元/股,其中0.03美元/股来自办公物业,0.03美元/股来自零售物业。随着情况的变化,这些准备金已逐步降至0.02美元/股办公和0.02美元/股零售。如果这些准备金不需要使用,将有额外约0.04美元/股的现金流 [68][69] [2][3][5][6][7][8][9][10][15][16][17][20][21][22][23][24][30][31][32][33][35][36][37][38][39][42][43][45][49][51][53][55][66][68][69]

财务表现 - American Assets Trust, Inc. 2023年第一季度总收入为107,754千美元，较2022年同期增长6.2%[9] - 现金及现金等价物从2022年底的49,571千美元增长至2023年底的87,328千美元[11] - 美国资产信托公司股东权益为1,179,726千美元，较2022年底下降了5,799千美元[10] - 2023年第一季度，American Assets Trust, L.P.的总收入为107,754千美元，较2022年同期增长6.2%[13] - 2023年第一季度，American Assets Trust, L.P.的净利润为20,666千美元，较2022年同期增长52.8%[13] - 2023年第一季度，American Assets Trust, L.P.的每单位基本收益为0.27美元，较2022年同期增长50%[13] - 2023年第一季度，American Assets Trust, L.P.的现金及现金等价物为87,328千美元，较2022年同期增长18.8%[15] - 2023年第一季度，American Assets Trust, L.P.的总利息费用为17,571千美元，较2022年同期增长11%[19] 业务领域 - American Assets Trust, L.P.主要经营四个业务领域：办公地产、零售地产、多户家庭地产和混合用途地产[21] 会计政策 - 公司租赁合同中的基本租金按直线方式确认，净额考虑了估值调整，截至2023年3月31日和2022年12月31日的坏账准备约为2.3百万美元和2.1百万美元[22] - 公司因COVID-19影响向某些租户提供租金优惠，主要在零售领域，形式包括租金递延和减免[23] - 公司评估了利率改革相关合同修改的会计标准，正在评估是否应用任何实用的简化措施[24] 资产和负债 - 公司在其他资产中包括租赁佣金、利率互换资产、收购的高于市场租金的租赁、收购的现有租赁等[29] - 公司的其他负债和递延贷款包括收购的低于市场租金的租赁、预付租金和递延收入、利率互换责任、递延薪酬、递延税负等[30] - 公司通过利率互换来增加利息支出的稳定性和管理利率波动风险，预计未来12个月的现金流套期交易将减少利息支出约400万美元[28] 融资活动 - 公司于2021年1月26日发行了5亿美元的3.375%高级无担保票据，到期日为2031年2月1日，利率为3.375%[37] - 公司于2018年1月9日签订了第三次修订的贷款协议，维持了1.5亿美元的无担保贷款，到期日为2023年3月1日[38] - 2022年1月5日，公司签订了第三次修订的信贷协议，提供高达5亿美元的无担保借款，包括4亿美元的循环信贷和1亿美元的定期贷款[40] 其他 - 公司选择以REIT的身份纳税，并通过TRS管理非REIT活动，TRS的收入受到联邦和州收入税的影响[49] - 公司在普通股股东的净收入中扣除了受限股份的净收入，以计算基本每股收益[49] - 公司在2023年第一季度录得了30万美元的所得税费用[49]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO每股为0.66美元,较上一季度增加约0.10美元,主要来自三个方面:1)与2023年1月与某建筑系统相关的诉讼和解有关的0.08美元增加[32]；2)多户型房地产组合表现较上一季度好约0.01美元[33]；3)混合用途组合表现较上一季度好约0.01美元,主要是怀基基海滩大使套房表现出色[33] - 公司预计2023年全年FFO每股指引区间为2.23美元至2.33美元,中值为2.28美元,较之前指引中值2.23美元上调2.2%[40] 各条业务线数据和关键指标变化 零售业务 - 可比零售物业现金净运营收入同比增长6%,主要是卡梅尔山广场、南湾市场和洛马斯圣菲物业新租赁开始贡献[36] - 过去一年可比零售租赁价差现金增长9.5%,直线增长28%[19] - 预计2023年零售同店现金净运营收入增长约5.5%[37] 多户型房地产业务 - 第一季度同店现金净运营收入同比增长13%,主要是圣地亚哥物业租金上涨[36] - 圣地亚哥新租赁租金较前租平均上涨约2%,续租租金平均上涨11%,租金优惠较少[23] - 波特兰Hassalo on Eighth新租赁租金较前租平均上涨约3%,续租租金平均上涨约5%,租金优惠较少[25] - 预计2023年多户型房地产同店现金净运营收入增长约3.8%[37] 办公业务 - 第一季度同店现金净运营收入同比增长3.2%,主要是旧金山Landmark大楼某大租户的租金优惠到期[35] - 第一季度签署15份新租约和续租,新租约租金较前增长21%,续租租金较前增长23%[50] - 预计2023年办公同店现金净运营收入增长约4%[37] 混合用途业务 - 第一季度同店现金净运营收入同比增长19%,主要是怀基基海滩大使套房收入增加[36] - 预计2023年混合用途同店现金净运营收入增长约1.8%[37] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司拥有多元化的高品质办公、零售、多户型和混合用途物业组合,位于高壁垒进入的增长路径上的市场[13] - 公司经历多次周期考验,具有抗风险能力,得益于资产组合的多元化、保守的资产负债表和充足的流动性、高效的运营平台以及优秀的团队[11][12] - 公司正在对办公物业进行战略性投资,如增加健身中心、自行车中心、会议中心等配套设施,以吸引优质租户[53] - 公司认为优质物业的"飞向质量"趋势将继续推动其办公组合的良好表现[54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司面临宏观经济挑战,包括资本市场波动、利率上升、科技行业裁员以及区域银行倒闭等[10] - 但公司有信心应对各种未来情景,包括通胀、衰退、繁荣等[11] - 公司对2023年的财务表现持谨慎乐观态度,有望达到或超过更新后的指引区间[45] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Haendel St. Juste 提问** 公司办公物业的人流量和实际入驻率的趋势如何,租户对此有何反馈? [56] **Steve Center 回答** 人流量和入驻率呈上升趋势,租户希望员工回到办公室工作。公司通过提升配套设施来吸引租户入驻,整体趋势是积极的,即使在旧金山也有一些大租户如谷歌和欧特克增加入驻[57] 问题2 **Michael Manos 提问** 公司股价目前隐含的资本化率较高,公司和董事会如何看待股票回购? [65] **Ernest Rady 回答** 公司目标是降低净债务/EBITDA比率,同时希望通过规模扩大来获得规模经济效益,目前股票回购并不在公司议程之内[66] 问题3 **Michael Manos 提问** 了解到圣地亚哥正在讨论里程税,公司对此有何看法,会否对办公、零售和多户型业务产生影响? [67] **Ernest Rady 回答** 个人认为这个提议很荒谬,不太可能通过,但政府有时也会做出令人意外的决定,如果通过可能会对公司业务产生影响[68]

公司资产和市场 - 公司拥有高质量的办公楼、零售和多户家庭物业组合，位于加利福尼亚、华盛顿、俄勒冈、德克萨斯和夏威夷等地[33] - 公司的核心市场包括南加州、北加州、华盛顿、俄勒冈和夏威夷，具有强大的房地产基本面[35] 公司战略和增长 - 公司主要业务目标是增加营运现金流，实现长期增长并最大化股东价值[40] - 公司通过收购高壁垒市场的资产来实现增长[41] - 公司通过重新定位/重建和开发办公室、零售和多功能物业来实现增长[42] 资产管理和财务策略 - 公司实行资本回收策略，以最大化投资价值[43] - 公司积极管理资产和物业，采用有针对性的租赁策略，降低运营成本，提高物业出租率[44] - 公司使用利率互换协议来降低利率风险[243] 债务情况 - 公司的固定利率债务总额为14亿美元，估计公允价值为12亿美元[246] - 公司的可变利率债务总额为2.5亿美元，如果市场利率上升1.0%，年利息支出将增加约0.2百万美元[247] 高管团队 - 公司的高管团队经验丰富，具有强大的支持[34]