财务表现 - American Assets Trust, Inc. 2023年第一季度总收入为107,754千美元，较2022年同期增长6.2%[9] - 现金及现金等价物从2022年底的49,571千美元增长至2023年底的87,328千美元[11] - 美国资产信托公司股东权益为1,179,726千美元，较2022年底下降了5,799千美元[10] - 2023年第一季度，American Assets Trust, L.P.的总收入为107,754千美元，较2022年同期增长6.2%[13] - 2023年第一季度，American Assets Trust, L.P.的净利润为20,666千美元，较2022年同期增长52.8%[13] - 2023年第一季度，American Assets Trust, L.P.的每单位基本收益为0.27美元，较2022年同期增长50%[13] - 2023年第一季度，American Assets Trust, L.P.的现金及现金等价物为87,328千美元，较2022年同期增长18.8%[15] - 2023年第一季度，American Assets Trust, L.P.的总利息费用为17,571千美元，较2022年同期增长11%[19] 业务领域 - American Assets Trust, L.P.主要经营四个业务领域：办公地产、零售地产、多户家庭地产和混合用途地产[21] 会计政策 - 公司租赁合同中的基本租金按直线方式确认，净额考虑了估值调整，截至2023年3月31日和2022年12月31日的坏账准备约为2.3百万美元和2.1百万美元[22] - 公司因COVID-19影响向某些租户提供租金优惠，主要在零售领域，形式包括租金递延和减免[23] - 公司评估了利率改革相关合同修改的会计标准，正在评估是否应用任何实用的简化措施[24] 资产和负债 - 公司在其他资产中包括租赁佣金、利率互换资产、收购的高于市场租金的租赁、收购的现有租赁等[29] - 公司的其他负债和递延贷款包括收购的低于市场租金的租赁、预付租金和递延收入、利率互换责任、递延薪酬、递延税负等[30] - 公司通过利率互换来增加利息支出的稳定性和管理利率波动风险，预计未来12个月的现金流套期交易将减少利息支出约400万美元[28] 融资活动 - 公司于2021年1月26日发行了5亿美元的3.375%高级无担保票据，到期日为2031年2月1日，利率为3.375%[37] - 公司于2018年1月9日签订了第三次修订的贷款协议，维持了1.5亿美元的无担保贷款，到期日为2023年3月1日[38] - 2022年1月5日，公司签订了第三次修订的信贷协议，提供高达5亿美元的无担保借款，包括4亿美元的循环信贷和1亿美元的定期贷款[40] 其他 - 公司选择以REIT的身份纳税，并通过TRS管理非REIT活动，TRS的收入受到联邦和州收入税的影响[49] - 公司在普通股股东的净收入中扣除了受限股份的净收入，以计算基本每股收益[49] - 公司在2023年第一季度录得了30万美元的所得税费用[49]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO每股为0.66美元,较上一季度增加约0.10美元,主要来自三个方面:1)与2023年1月与某建筑系统相关的诉讼和解有关的0.08美元增加[32]；2)多户型房地产组合表现较上一季度好约0.01美元[33]；3)混合用途组合表现较上一季度好约0.01美元,主要是怀基基海滩大使套房表现出色[33] - 公司预计2023年全年FFO每股指引区间为2.23美元至2.33美元,中值为2.28美元,较之前指引中值2.23美元上调2.2%[40] 各条业务线数据和关键指标变化 零售业务 - 可比零售物业现金净运营收入同比增长6%,主要是卡梅尔山广场、南湾市场和洛马斯圣菲物业新租赁开始贡献[36] - 过去一年可比零售租赁价差现金增长9.5%,直线增长28%[19] - 预计2023年零售同店现金净运营收入增长约5.5%[37] 多户型房地产业务 - 第一季度同店现金净运营收入同比增长13%,主要是圣地亚哥物业租金上涨[36] - 圣地亚哥新租赁租金较前租平均上涨约2%,续租租金平均上涨11%,租金优惠较少[23] - 波特兰Hassalo on Eighth新租赁租金较前租平均上涨约3%,续租租金平均上涨约5%,租金优惠较少[25] - 预计2023年多户型房地产同店现金净运营收入增长约3.8%[37] 办公业务 - 第一季度同店现金净运营收入同比增长3.2%,主要是旧金山Landmark大楼某大租户的租金优惠到期[35] - 第一季度签署15份新租约和续租,新租约租金较前增长21%,续租租金较前增长23%[50] - 预计2023年办公同店现金净运营收入增长约4%[37] 混合用途业务 - 第一季度同店现金净运营收入同比增长19%,主要是怀基基海滩大使套房收入增加[36] - 预计2023年混合用途同店现金净运营收入增长约1.8%[37] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司拥有多元化的高品质办公、零售、多户型和混合用途物业组合,位于高壁垒进入的增长路径上的市场[13] - 公司经历多次周期考验,具有抗风险能力,得益于资产组合的多元化、保守的资产负债表和充足的流动性、高效的运营平台以及优秀的团队[11][12] - 公司正在对办公物业进行战略性投资,如增加健身中心、自行车中心、会议中心等配套设施,以吸引优质租户[53] - 公司认为优质物业的"飞向质量"趋势将继续推动其办公组合的良好表现[54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司面临宏观经济挑战,包括资本市场波动、利率上升、科技行业裁员以及区域银行倒闭等[10] - 但公司有信心应对各种未来情景,包括通胀、衰退、繁荣等[11] - 公司对2023年的财务表现持谨慎乐观态度,有望达到或超过更新后的指引区间[45] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Haendel St. Juste 提问** 公司办公物业的人流量和实际入驻率的趋势如何,租户对此有何反馈? [56] **Steve Center 回答** 人流量和入驻率呈上升趋势,租户希望员工回到办公室工作。公司通过提升配套设施来吸引租户入驻,整体趋势是积极的,即使在旧金山也有一些大租户如谷歌和欧特克增加入驻[57] 问题2 **Michael Manos 提问** 公司股价目前隐含的资本化率较高,公司和董事会如何看待股票回购? [65] **Ernest Rady 回答** 公司目标是降低净债务/EBITDA比率,同时希望通过规模扩大来获得规模经济效益,目前股票回购并不在公司议程之内[66] 问题3 **Michael Manos 提问** 了解到圣地亚哥正在讨论里程税,公司对此有何看法,会否对办公、零售和多户型业务产生影响? [67] **Ernest Rady 回答** 个人认为这个提议很荒谬,不太可能通过,但政府有时也会做出令人意外的决定,如果通过可能会对公司业务产生影响[68]

公司资产和市场 - 公司拥有高质量的办公楼、零售和多户家庭物业组合，位于加利福尼亚、华盛顿、俄勒冈、德克萨斯和夏威夷等地[33] - 公司的核心市场包括南加州、北加州、华盛顿、俄勒冈和夏威夷，具有强大的房地产基本面[35] 公司战略和增长 - 公司主要业务目标是增加营运现金流，实现长期增长并最大化股东价值[40] - 公司通过收购高壁垒市场的资产来实现增长[41] - 公司通过重新定位/重建和开发办公室、零售和多功能物业来实现增长[42] 资产管理和财务策略 - 公司实行资本回收策略，以最大化投资价值[43] - 公司积极管理资产和物业，采用有针对性的租赁策略，降低运营成本，提高物业出租率[44] - 公司使用利率互换协议来降低利率风险[243] 债务情况 - 公司的固定利率债务总额为14亿美元，估计公允价值为12亿美元[246] - 公司的可变利率债务总额为2.5亿美元，如果市场利率上升1.0%，年利息支出将增加约0.2百万美元[247] 高管团队 - 公司的高管团队经验丰富，具有强大的支持[34]

American Assets Trust, Inc. (NYSE:AAT) Q4 2022 Earnings Conference Call February 7, 2023 11:00 AM ET Company Participants Adam Wyll - President & Chief Operating Officer Bob Barton - Chief Financial Officer Steve Center - Senior Vice President of Office Properties Abigail Rex - Vice President, Multifamily, San Diego Conference Call Participants Haendel St. Juste - Mizuho Adam Kramer - Morgan Stanley Operator Good day. As a reminder, today's conference call is being recorded. Please note that statements mad ...