财务数据和关键指标变化 - 第二季度2023年FFO每股为0.59美元,较第一季度2023年下降约0.07美元,主要原因是1)与2023年1月某建筑系统相关的诉讼和解金额0.08美元,以及2)办公物业表现较第一季度好约0.01美元 [30][31] - 2023年全年FFO每股指引范围提高至2.28美元至2.36美元,中点为2.32美元,较之前指引中点2.28美元提高约2% [35][36][37][38][39] 各条业务线数据和关键指标变化 办公物业 - 第二季度同店现金NOI同比增长8.7%,主要由于旧金山Landmark at One Market的大租户租金优惠到期,以及Bellevue Torrey Reserve Campus的新租约开始 [32] - 第二季度签署13份租约,合计约12万平方英尺,其中3份新租约平均现金租金上涨23% [42] - 续租9份租约,合计约11.3万平方英尺,其中7份小型租户平均现金租金上涨7.6%,Autodesk续租约93,000平方英尺,现金租金下降约5% [43] - 预计未来将继续获得超额吸纳,凭借优质资产和新增设施 [45] 零售物业 - 第二季度同店现金NOI同比增长7.6%,主要由于新租约开始 [32] - 最近在Alamo Quarry Market签署HomeGoods 25,000平方英尺的租约,租金较原Bed Bath & Beyond高约30% [20] - 第二季度租金增长虽然仍为正,但有所放缓,主要由于某些大型续租的租金调整时间 [21] 多户型住宅 - 第二季度同店现金NOI同比增长5.8%,主要由于圣地亚哥物业租金上涨 [32] - 圣地亚哥新租平均租金较前租高约7%,续租平均上涨13%,整体平均上涨约10% [22] - 圣地亚哥新租净有效租金较疫情前高约33%,较2019年和2022年同期分别高约15% [22] - 第二季度与圣地亚哥大学签署3年主租约,涉及109套房,预计带来约1700万美元现金租金 [23][24] 综合物业 - 第二季度同店现金NOI同比增长4.8%,主要由于檀香山Waikiki Beach Walk Embassy Suites收益增加 [33] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司坚持保持强大的资产负债表,同时持续投资改善不可替代的优质物业,保持在各资产类别中的领先地位 [7] - 公司认为优质物业的相对表现将长期优于市场,因为这些物业位于最佳位置,拥有顶级配套设施和可持续性元素,并由优秀的物业管理团队运营 [15][16][17] - 公司看好"飞向优质"的趋势,认为这将有利于公司的长期表现 [15] - 公司将继续保持警惕和专注,应对各种可能出现的经济情况,执行既定的业务计划 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司的经营基本面保持乐观,认为在负面市场情绪和报道的情况下,公司的业绩仍超出预期 [8][9] - 管理层认为公司的优质物业和出色的员工团队是公司表现优异的关键因素 [9] - 管理层表示,尽管面临宏观挑战,但公司将保持警惕和专注,继续执行既定的业务计划 [10] - 管理层认为,公司的优质物业和战略投资将使其在当前市场环境下继续获得超额吸纳 [45] 问答环节重要的提问和回答 问题1 Ravi Vaidya 提问 询问HomeGoods租约的资本支出和租金溢价情况 [49] Robert Barton 回答 公司需要进行一些标准的装修改造工作,以准备交付给HomeGoods,具体数字未披露。租金溢价约30%是合理的 [51] 问题2 Ravi Vaidya 提问 询问夏威夷资产的游客结构,特别是日本游客的情况,以及美国消费者的潜在疲软 [53] Robert Barton 回答 目前日本游客尚未完全恢复到预期水平,主要受汇率影响。但酒店的平均日房租和收益仍有所增长,超过同业 [55] 问题3 Todd Thomas 提问 询问公司2023年下半年FFO指引下降的主要原因 [66] Robert Barton 回答 公司之前预留了一定的风险准备金,约0.06美元/股,其中0.03美元/股来自办公物业,0.03美元/股来自零售物业。随着情况的变化,这些准备金已逐步降至0.02美元/股办公和0.02美元/股零售。如果这些准备金不需要使用,将有额外约0.04美元/股的现金流 [68][69] [2][3][5][6][7][8][9][10][15][16][17][20][21][22][23][24][30][31][32][33][35][36][37][38][39][42][43][45][49][51][53][55][66][68][69]