财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO每股为0.66美元,较上一季度增加约0.10美元,主要来自三个方面:1)与2023年1月与某建筑系统相关的诉讼和解有关的0.08美元增加[32]；2)多户型房地产组合表现较上一季度好约0.01美元[33]；3)混合用途组合表现较上一季度好约0.01美元,主要是怀基基海滩大使套房表现出色[33] - 公司预计2023年全年FFO每股指引区间为2.23美元至2.33美元,中值为2.28美元,较之前指引中值2.23美元上调2.2%[40] 各条业务线数据和关键指标变化 零售业务 - 可比零售物业现金净运营收入同比增长6%,主要是卡梅尔山广场、南湾市场和洛马斯圣菲物业新租赁开始贡献[36] - 过去一年可比零售租赁价差现金增长9.5%,直线增长28%[19] - 预计2023年零售同店现金净运营收入增长约5.5%[37] 多户型房地产业务 - 第一季度同店现金净运营收入同比增长13%,主要是圣地亚哥物业租金上涨[36] - 圣地亚哥新租赁租金较前租平均上涨约2%,续租租金平均上涨11%,租金优惠较少[23] - 波特兰Hassalo on Eighth新租赁租金较前租平均上涨约3%,续租租金平均上涨约5%,租金优惠较少[25] - 预计2023年多户型房地产同店现金净运营收入增长约3.8%[37] 办公业务 - 第一季度同店现金净运营收入同比增长3.2%,主要是旧金山Landmark大楼某大租户的租金优惠到期[35] - 第一季度签署15份新租约和续租,新租约租金较前增长21%,续租租金较前增长23%[50] - 预计2023年办公同店现金净运营收入增长约4%[37] 混合用途业务 - 第一季度同店现金净运营收入同比增长19%,主要是怀基基海滩大使套房收入增加[36] - 预计2023年混合用途同店现金净运营收入增长约1.8%[37] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司拥有多元化的高品质办公、零售、多户型和混合用途物业组合,位于高壁垒进入的增长路径上的市场[13] - 公司经历多次周期考验,具有抗风险能力,得益于资产组合的多元化、保守的资产负债表和充足的流动性、高效的运营平台以及优秀的团队[11][12] - 公司正在对办公物业进行战略性投资,如增加健身中心、自行车中心、会议中心等配套设施,以吸引优质租户[53] - 公司认为优质物业的"飞向质量"趋势将继续推动其办公组合的良好表现[54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司面临宏观经济挑战,包括资本市场波动、利率上升、科技行业裁员以及区域银行倒闭等[10] - 但公司有信心应对各种未来情景,包括通胀、衰退、繁荣等[11] - 公司对2023年的财务表现持谨慎乐观态度,有望达到或超过更新后的指引区间[45] 问答环节重要的提问和回答 问题1 Haendel St. Juste 提问 公司办公物业的人流量和实际入驻率的趋势如何,租户对此有何反馈? [56] Steve Center 回答 人流量和入驻率呈上升趋势,租户希望员工回到办公室工作。公司通过提升配套设施来吸引租户入驻,整体趋势是积极的,即使在旧金山也有一些大租户如谷歌和欧特克增加入驻[57] 问题2 Michael Manos 提问 公司股价目前隐含的资本化率较高,公司和董事会如何看待股票回购? [65] Ernest Rady 回答 公司目标是降低净债务/EBITDA比率,同时希望通过规模扩大来获得规模经济效益,目前股票回购并不在公司议程之内[66] 问题3 Michael Manos 提问 了解到圣地亚哥正在讨论里程税,公司对此有何看法,会否对办公、零售和多户型业务产生影响? [67] Ernest Rady 回答 个人认为这个提议很荒谬,不太可能通过,但政府有时也会做出令人意外的决定,如果通过可能会对公司业务产生影响[68]