地产出租面积稳定,产业投资规模可观 2024 年半年报点评 ● ● 事件:公司发布 2024年半年报,2024年上半年实现营业收入 12.25 亿元, 同比增长 126.54%,归母净利润 2.66亿元,同比下降 32.13%, EPS 为 0.17 元/股。 营收增长归母净利润下降:公司 2024年上半年实现收入 12.25 亿元,同比 增长 126.54%，归母净利润 2.66 亿元, 同比下降 32.13%。营业收入同比增 长主要由于公司房屋销售增长较多。归母净利润同比下滑的原因在于:1)毛 利率下降:2024年 H1公司毛利率为 60.10%,较去年同期下滑 6.54pct;2) 税金及附加同比增加 195.06%至 1.61 亿元;3)投资收益同比下降131.76%, 由正转负,主要由于公司上期转让持有的联营企业股权产生投资收益,本期无 此业务因此下降较多;4)信用减值损失 211.83万元,较上年同期多 139.90 万元,主要由于计提应收坏账准备增加。费用管控上,2024年 H1 公司销售 费用率、管理费用率、财务费用率分别为1.3%、3.51%、22.46%,分别较去 年同期下降 0.21pc ...

报告投资评级 - 报告维持"买入"评级 [3] 报告核心观点 - 公司收入高增利润承压,投资收益大幅减少 [9][10] - 租赁收入同比下降,项目建设高速推进 [11] - 公司发起设立参投基金,融资渠道畅通 [12] 公司经营情况总结 收入情况 - 公司2024上半年实现营收12.25亿元,同比增长126.5% [10] - 营收增长主要由于产业空间载体销售大幅增加 [10] 利润情况 - 公司2024上半年实现归母净利润2.66亿元,同比下降32.1% [10] - 利润下滑主要由于(1)销售毛利率同比下降6.5pct至60.1%(2)2023年同期有4.12亿元投资收益,2024H1投资收益同比下降132% [10] 现金流情况 - 公司上半年经营性现金流净额-19.45亿元,同比下降37.89%,主要由于园区综合开发支出同比大幅增长 [10] 租赁及项目建设情况 - 公司上半年实现房地产租金收入4.85亿元,同比下降3.2%,但在产业租赁端展现出强劲韧性 [11] - 公司上半年实现销售面积销售收入7.26亿元,2023年同期仅0.23亿元 [11] - 公司上半年存量在建项目14个,涉及总建筑面积约242万方,其中康桥汇康天地地块实现开工 [11] 投资及融资情况 - 公司发起设立张江燧玥基金,基金首关规模1.16亿元;张江燧锋二期基金完成设立 [12] - 截至上半年末,公司累计产业投资规模已达94.41亿元,同比增长8.36% [12] - 公司1-7月公开市场融资46亿元,包括公司债和中票各18亿元,票面利率不超过2.57% [12]

上海张江高科技园区开发股份有限公司 投资者关系管理制度 （2024年8月修订） 第一章 总则 第一条 为加强上海张江高科技园区开发股份有限公司（以下简称"公司"）与 投资者之间的有效沟通，促进公司完善治理，提高公司质量，切实保护投资者特别 是中小投资者合法权益，根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》 《上市公司投资者关系管理工作指引》《上海证券交易所股票上市规则》、《上海证券 交易所上市公司自律监管指引第 1 号——规范运作》等规定，结合本公司实际情况， 制定本制度。 第二条 投资者关系管理是指公司通过便利股东权利行使、信息披露、互动交流 和诉求处理等工作，加强与投资者及潜在投资者之间的沟通，增进投资者对公司的 了解和认同，以提升公司治理水平和企业整体价值，实现尊重投资者、回报投资者、 保护投资者目的的相关活动。 第三条 投资者关系管理的基本原则 （一）合规性原则：公司投资者关系管理应在依法履行信息披露义务的基础上 开展，符合法律、法规、规章及规范性文件、行业规范和自律规则、公司内部规章制 度，以及行业普遍遵守的道德规范和行为准则。 （二）平等性原则：公司开展投资者关系管理活动，应当平等对待所 ...

公司代码：600895 公司简称：张江高科 2024 年半年度报告 上海张江高科技园区开发股份有限公司 2024 年半年度报告 1 / 171 2024 年半年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、 准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法 律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 本半年度报告未经审计。 四、 公司负责人刘樱、主管会计工作负责人赵海生及会计机构负责人（会计主管人员）吴 小敏声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司以总股本 1,548,689,550 股为分配基数，向全体股东每 10 股派发现金股利人民 币 0.52 元(含税)，共计分配股利 80,531,856.60 元，占 2024 年上半年合并归属于上市 公司股东净利润的 30%。该项中期现金分红方案已获得公司 2023 年年度股东大会授权。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 报告中涉及未来计划等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质性的承诺，请 ...

公司概览 - 张江高科成立于1996年,是主营房地产园区开发、运营和产业投资的公司,实控人为上海浦东新区国资委 [13][14][15][16] - 公司立足科技产业的发展,围绕科技地产打造全生命周期发展模式,为科技企业提供从孵化加速到研发办公的全产业发展载体 [13][14][15] - 公司主要资产为位于上海浦东新区的张江科学城的高科技园区,是第一批国家级新区,汇聚了24000多家企业 [54][55][56][57][58][59][60][61][62] - 公司业务包括产业园区招商服务和产业投资,通过全周期持有物业和多种投资方式获得稳定收益 [69][70][71][72][73][74][75] 园区运营 - 公司持续吸引重点企业入驻,如集成电路、人工智能等领域,并持续扩大园区租赁区域 [78][79][80] - 公司在建和开工项目规模维持在100万方以上,为后续商办产园区出租规模打下基础 [81][82][83] - 公司出租物业的月租金水平稳中有升,2023年达64元/平米/月 [82][83] 产业投资 - 公司通过直投、基金、孵化等方式参与高科技企业的全生命周期投资 [73][74][85][86][87][88][89][90][91][92][93][94][95][96] - 截至2023年末,公司累计直投项目52个,投资总额38.6亿元,参与投资的子基金24个,撬动资金规模549.14亿元 [85][86][87][88] - 公司投资的企业发展迅速,2021-2023年有多家企业在科创板上市 [95][96] 财务表现 - 公司资产负债率维持在70%以内,融资成本较低,整体财务状况良好 [108][109][110][112] - 公司保持较高的分红比例,2023年分红占归母净利润的31.04% [113][114][115] - 公司净利率水平整体维持在40%左右,ROE和ROIC也较为稳定 [120][121][122] 投资评级 - 公司房地产业务和投资业务协同发展,形成全生命周期的运营模式,具有较强的盈利能力和发展前景 [141][142][143][144][145] - 公司当前估值处于相对低位,我们给予"推荐"评级 [141][142][143][144][145] 风险提示 - 政策实施不及预期的风险 - 园区运营不及预期的风险 - 宏观经济不及预期的风险 - 行业发展不及预期的风险 - 投资业务收益不及预期的风险 - 房地产销售不及预期的风险 [146][147]

报告公司投资评级 公司维持"买入"评级 [1] 报告的核心观点 收入同比高增，公允价值变动侵蚀净利润 [1] - 公司2024Q1实现营收9.80亿元，同比增长295.5% [1] - 实现归母净利润1.19亿元，同比下降39.9% [1] - 公司一季度营收增长主要由于产业空间载体销售大幅增加 [1] - 归母净利润下滑由于(1)销售毛利率下降(2)公司持有的金融资产公允价值大幅下降(3)对联营及合营企业确认的投资收益降低 [1] 销售及租赁收入保持增长，项目建设高速推进 [1] - 公司2024Q1实现房地产租金收入2.48亿元，同比增长3.6% [1] - 公司2024Q1实现销售面积2.43万方，销售金额7.26亿元 [1] - 公司2023年处于大体量、快节奏载体开发周期，主要开发建设项目19个，总建筑面积324万方，计划总投资额504亿元 [1] 产业培育卓有成效，融资成本保持低位 [2] - 公司坚持以"直投+基金+孵化"的方式聚合市场资源助推产业发展 [2] - 公司2023年直投项目52个，投资总额38.60亿元，已完成基金认缴11.3亿元 [2] - 公司公开市场融资畅通，2024年4月发行3年期10亿元中期票据，票面利率2.57% [2]

公司财务表现 - 2024年第一季度公司营业收入为98.02亿元，同比增长295.48%[4] - 归属于上市公司股东的净利润为11.90亿元，同比下降39.86%[4] - 经营活动产生的现金流量净额为-18.17亿元，同比下降118.81%[4] - 公司总资产为522.13亿元，同比增长2.37%[5] - 非经常性损益项目中，政府补助金额为2.69亿元[5] - 公司营业收入增长295.48%，营业成本增长324.17%[7] - 公司持有的金融资产公允价值下降，导致公允价值变动收益减少129.68%[9] - 公司现金流量净额主要受物业项目工程款支付增加影响，同比下降118.81%[9] - 公司营业总收入达到9.8亿元，较去年同期大幅增长[16] - 营业总成本为6.93亿元，较去年同期略有下降[16] - 公司营业利润为1.51亿元，较去年同期有所下降[17] - 净利润为1.19亿元，较去年同期下降[17] - 公司每股基本收益为0.08元，稀释每股收益也为0.08元[18] - 2024年第一季度公司经营活动产生的现金流量净额为-18.17亿人民币，较去年同期的-8.30亿人民币下降[19] - 2024年第一季度公司投资活动产生的现金流量净额为-5.06亿人民币，较去年同期的-10.76亿人民币增加[19] - 2024年第一季度公司筹资活动产生的现金流量净额为2.18亿人民币，较去年同期的2.57亿人民币下降[19] - 2024年第一季度公司现金及现金等价物净增加额为-1.46亿人民币，较去年同期的6.49亿人民币下降[19] - 2024年第一季度公司期末现金及现金等价物余额为27.33亿人民币，较去年同期的41.14亿人民币下降[20] - 2024年第一季度公司流动资产合计为51.14亿人民币，较去年同期的60.40亿人民币下降[20] - 2024年第一季度公司非流动资产合计为21.19亿人民币，较去年同期的20.73亿人民币增加[21] - 2024年第一季度公司流动负债合计为11.75亿人民币，较去年同期的10.26亿人民币增加[21] - 2024年第一季度公司非流动负债合计为7.84亿人民币，较去年同期的9.74亿人民币下降[21] - 2024年第一季度公司所有者权益为6.72亿人民币，较去年同期的6.77亿人民币下降[22] - 2024年第一季度公司营业利润为-69086811.38元，较去年同期-55703843.56元下降[23] - 2024年第一季度公司净利润为-51286676.42元，较去年同期-39006050.97元下降[23] - 2024年第一季度公司经营活动产生的现金流量净额为-61507470.64元，较去年同期-77041957.20元下降[24] - 2024年第一季度公司投资活动产生的现金流量净额为-82221312.27元，较去年同期-957113806.36元下降[24] - 2024年第一季度公司筹资活动产生的现金流量净额为220770997.00元，较去年同期2087639543.58元下降[25] 股东情况 - 中央汇金资产管理有限责任公司持有40,120,590股人民币普通股[10] - 前10名无限售条件股东持股情况中，陈伯林持有4,790,000股人民币普通股[10] - 股东姜琪总持股数量为3,801,592股，其中，普通证券账户持有数量为0股[11] - 前10名股东及前10名无限售股东参与转融通业务，中国农业银行股份有限公司持有的500交易型开放式指数证券投资基金出借股份数量为894,500股[12] 公司资产情况 - 上海张江高科技园区开发股份有限公司2024年3月31日的流动资产合计为22,700,881,836.04元人民币[13] - 长期股权投资为2,697,364,148.14元人民币，投资性房地产为16,782,283,527.15元人民币[14]

业绩总结 - 公司2023年实现营收20.3亿元，同比增长6.2%[1] - 公司2023年平均融资成本为3.15%，同比减少0.15pp，融资成本优势显著[1] - 张江高科2023年营业收入为956百万元，预计2024年将增长6.0%至1013百万元[2] - 公司截至2023年12月累计直投项目52个，投资金额38.6亿元，投资企业发展迅速，多家企业成功上市[1] - 张江高科2023年营业收入预计将达到2534.21百万元，2026年预计将达到2743.77百万元[4] 用户数据 - 公司持续推进产业载体开发建设，主要开发建设项目19个，已完工项目2个，总建筑面积324万平方米[1] - 公司房地产开发业务毛利率分别为63.7%、62.0%、62.0%、62.0%，预计2026年收入将达1618百万元[2] - 公司房产租赁业务预计2026年收入将达23百万元，增速为15.0%[2] - 2023年净利润为940.65百万元，2026年预计将增长至1233.02百万元[4] 未来展望 - 张江高科2023年营业收入预计将达到2534.21百万元，2026年预计将达到2743.77百万元[4] - 公司2023年资产总计为51004.63百万元，2026年预计将达到65401.59百万元[4] - 归属母公司股东权益在2023年至2026年间逐年增长，分别为12442.36、13184.48、14037.34和14956.39亿元[5] 新产品和新技术研发 - 公司持续推进产业载体开发建设，主要开发建设项目19个，已完工项目2个，总建筑面积324万平方米[1] - 公司截至2023年12月累计直投项目52个，投资金额38.6亿元，投资企业发展迅速，多家企业成功上市[1] 市场扩张和并购 - 公司园区开发业务总收入20.0亿元，占总营收的98.8%，其中房地产开发和房产租赁分别占总营收的47.2%和51.7%[1] - 公司截至2023年12月累计直投项目52个，投资金额38.6亿元，投资企业发展迅速，多家企业成功上市[1]

业绩总结 - 公司2023年实现营业收入20.26亿元，同比增长6.24%[1] - 公司2023年末股权投资合计达到224.6亿元[10] - 公司2026年预计营业收入将达到2928百万元，同比增长10.1%[8] - 公司2026年预计净利润为1480百万元，同比增长10.9%[8] 未来展望 - 公司计划2024年新开项目3个，总建筑面积34.8万平方米，竣工项目9个，总建筑面积114.2万平方米[4] - 公司2026年预计营业总收入为2928百万元，较2023年增长约37%[12] - 预计2026年每股收益为0.96元，较2023年增长约57%[12] - 预计2026年EBIT为1518百万元，较2023年增长约13%[12] 股权投资 - 公司股权投资主要包括基金投资、上海张江集成电路产业区开发有限公司等项目[11] 财务状况 - 报告显示，公司负债总计在2023年逐年增加，分别为34990、34315、35872和37498亿[13] - 公司投资活动现金流在2023年呈现逐年增加的趋势，分别为-2109、763、781和802亿[13] - 公司股权募资在2023年保持稳定为0亿，债权募资逐年增加，分别为9659、267、300和300亿[13]

财务表现 - 公司2023年实现营收20.26亿元，同比增长6.24%[2] - 公司2023年归母净利润为9.48亿元，同比增长15.29%[2] - 公司2023年房地产租金收入同比增长25.78%[3] - 公司2023年完成投资60亿元，总完工面积约32万方[3] - 公司2023年实现投资收益2.06亿元，同比增长72.52%[4] - 公司资产负债表显示，2026年预计流动资产为18189百万元，现金为4003百万元，存货为12426百万元[7] - 预计2026年营业收入为2657百万元，营业利润为1861百万元，净利润为1399百万元[7] - 营业利润率预计2026年为10.8%，归属母公司净利润率为9.6%[7] - 预计2026年EPS为0.94元，ROE为7.3%，ROIC为5.1%[7] - 资产负债率预计2026年为59.5%，净负债比率为70.2%[7] 投资和财务指标 - 公司的长期投资呈现波动趋势，从-262到631亿，应付账款周转率也有所波动[1] - 公司的筹资活动现金流在过去五年中出现较大波动，从2706亿到-4331亿[1] - 每股收益和每股净资产呈现逐年增长的趋势，分别从0.53到0.94和7.56到10.28[1] - 公司的估值比率和P/E呈现逐年下降的趋势，分别从38.0到21.4和2.7到2.0[1] - 公司的EV/EBITDA在过去五年中有所波动，从34.5到21.7[1] 其他信息 - 本报告仅供开源证券股份有限公司的机构或个人客户使用，不得向非客户传阅或使用[16] - 报告基于可靠的公开信息，但不保证信息的准确性和完整性，仅供客户参考，不构成买卖证券的邀请[17] - 客户应考虑本公司可能存在的利益冲突，不应将报告作为唯一投资决策因素，建议咨询独立投资顾问[17] - 报告可能包含其他网站链接，客户浏览需自行承担费用和风险，开源证券不对链接内容负责[18] - 开源证券可能参与报告涉及证券的投资或交易，存在与公司的业务关系，无需通知客户[19] - 报告版权归本公司所有，未经授权不得复制或再分发，所有商标标记属于本公司[20] - 开源证券研究所地址分别位于上海、深圳、北京和西安，提供联系邮箱以及信息披露和法律声明[21]