邮轮船供业务及发展前景 - 邮轮船供业务指为邮轮提供旅客生活所需物品及邮轮运营所需能源和配件[1][2] - 公司全资子公司外高桥国际贸易营运中心实现了自《国际邮轮在中华人民共和国港口靠港补给的规定》正式施行后的全国首单邮轮直供物资[2] - 首单保税货物以邮轮直供物资供船方式的实现，开辟了海关特殊监管区域内保税物资直供邮轮的新模式[2] - 根据测算，2024年全上海邮轮船供业务收入约20亿元，目前国内采购比例占15%-20%，该业务发展前景可观[2] 大股东增持计划 - 公司大股东外资管公司将通过上海证券交易所允许的方式增持公司A股股份，总体增持金额不低于4亿元人民币，但不高于8亿元人民币，实施期限为9个月[3] 住宅板块去化及资金用途 - 公司在现有住宅类项目完成销售实现去化后将不再新增投入住宅项目建设[3] - 未来3-5年内森航、森筑以及森兰岛等住宅项目实现的销售收入能够回笼大量资金[3] - 回笼资金将用于公司产业地产的开发以及产业并购[3] 产业物业出租率 - 目前产业物业出租率约90%，出租率略有下滑的原因之一是公司收购了普洛斯位于外港综保区的仓库，新增可租物业面积16.29万平方米[4] 财务数据下滑原因 - 第三季度确认的房产销售收入小于去年同期确认的房产销售[4] - 第三季度的财务数据和今年前两季度相比，利润环比显著上升[4] 向特定对象发行股票募集资金用途 - 本次向特定对象发行募集资金总额约25亿元，拟用于公司三个产业项目建设（约18亿元）和补充流动资金（约7亿元）[6] - 三个产业项目中，两个项目已于今年上半年竣工交付，另一个项目计划于2025年底竣工交付[6] 公司未来发展方向 - 从产业园区的开发来说，公司仍聚焦在外高桥区域[7] - 从贸易和服务板块来说，公司的对外拓展已取得显著效果[7] - 公司大股东将根据现有资产培育情况及上市公司主业发展方向，适时将优质资产注入到上市公司[8]

报告公司投资评级 - 公司维持"买入"评级,目标价11.69元 [6][7] 报告的核心观点 公司经营质量稳健 - 2024年Q1-Q3公司营业收入49.82亿元,同比降低6.93%,扣非归母净利润3.62亿元,同比降低25.96% [2] - 公司Q3实现收入23.38亿元,环比增长65.02%,扣非归母净利润2.82亿元,环比增加492.92% [3] - 公司高毛利业务地产销售的收入结转使公司三季度毛利率水平边际提升,结合三费费率边际下降,公司净利率同步提升 [4][5] 公司财务状况稳健 - 公司负债结构总体稳定,负债水平略升,现金保障水平有所提高 [5] - 在地产周期波动的行业背景下,公司财务状况稳健,在租赁、贸易、地产销售三轮驱动下具备持续经营能力 [5] 盈利预测 - 预计公司24-26年收入增速为6%/0%/19%,归母净利润增速为10%/-9%/54%,EPS为0.9元、0.82元、1.26元 [6] - 采用可比公司估值法,2024年可比公司PE倍数中位数为12.7倍,维持公司24年13倍PE,对应目标价11.69元 [6]

财务业绩 - 公司2024年第三季度实现收入2,338,366,390.27元，环比增加65.02%[2] - 公司2024年第三季度归属于上市公司股东的净利润295,651,032.39元，环比增加188.71%[2] - 公司2024年第三季度归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润282,358,891.41元，环比增加492.92%[3] - 公司2024年第三季度基本每股收益0.27元，稀释每股收益0.27元，同比增加200.00%[5] - 公司2024年第三季度加权平均净资产收益率为2.35%，增加1.52个百分点[5] - 2024年前三季度营业总收入为50.89亿元人民币[16] - 2024年前三季度营业总成本为44.83亿元人民币[16] - 2024年前三季度营业利润为6.60亿元人民币[18] - 2024年前三季度净利润为4.47亿元人民币[18] - 公司2024年前三季度实现持续经营净利润4.47亿元[20] - 归属于母公司股东的净利润为4.37亿元，同比增长10.5%[20] 现金流 - 公司2024年前三季度经营活动产生的现金流量净额为-2,617,699,634.30元，同比下降572.11%[8] - 公司前三季度经营活动产生的现金流量净额为-26.18亿元[20,21] - 公司前三季度投资活动产生的现金流量净额为-6.80亿元[21,22] - 公司前三季度筹资活动产生的现金流量净额为10.19亿元[22,23] - 公司期末现金及现金等价物余额为43.03亿元[23,25] - 公司前三季度收取利息、手续费及佣金的现金为1.13亿元[21] - 公司前三季度支付给职工及为职工支付的现金为6.15亿元[21] - 公司前三季度支付的各项税费为24.83亿元[21] - 公司前三季度吸收投资收到的现金为1亿元[22] 资产负债 - 公司2024年9月30日资产总计为454.15亿元人民币[14] - 公司2024年9月30日负债总计为324.93亿元人民币[14] - 公司2024年9月30日归属于母公司所有者权益合计为125.15亿元人民币[14] - 公司2024年9月30日短期借款为86.64亿元人民币[14] - 公司2024年9月30日长期借款为43.89亿元人民币[14] - 公司2024年9月30日应付债券为48.98亿元人民币[14] 其他 - 公司2024年第三季度确认了壹公馆E3-8、森兰动迁房商铺等销售收入(包括投资性房产销售)，导致营业收入和净利润大幅增加[8] - 公司2024年第三季度计入当期损益的政府补助为14,007,888.58元[6] - 公司2024年第三季度确认了8,385,507.64元的其他非经常性损益收益,主要为房产转让收益[7] - 公司普通股股东总数为55,153户，前10名股东持股情况如下[11]: - 上海外高桥资产管理有限公司持股48.03% - 上海浦东创新投资发展（集团）有限公司持股5.00% - 陈丽钦持股2.02% - 林燕持股1.39% - 刘明星持股1.38% - 刘丽云持股1.31% - 鑫益（香港）投资有限公司持股1.22% - 刘明院持股1.21% - 中国长城资产管理股份有限公司持股1.16% - 香港中央结算有限公司持股0.70%

文章核心观点 - 外高桥控股股东外资管公司计划在未来9个月内通过集中竞价交易方式增持公司股份，增持金额不低于4亿元且不高于8亿元 [1] - 外资管公司已与中国银行签署《股票增持贷款合作协议》，中国银行将为其提供不超过4.8亿元的贷款支持 [1] - 外高桥表示本次增持是基于对公司未来发展前景的信心及中长期投资价值的认可，切实维护广大投资者利益 [1] - 此次增持计划的资金来源为外资管公司自有及自筹资金 [1] 行业总结 - 近期多家上市公司披露公告称公司或大股东将使用银行专用贷款资金用于股票回购或增持 [2] - 涉及资金总额超110亿元，意味着首批回购增持案例正式落地 [2] - 这是响应并充分运用有关监管部门"支持股票增持"的政策工具 [1] 公司总结 - 外高桥控股股东外资管公司计划在未来9个月内增持公司股份 [1] - 增持金额不低于4亿元且不高于8亿元，截至公告日已增持520.62万股 [1] - 外资管公司与中国银行签署《股票增持贷款合作协议》，获得不超过4.8亿元的贷款支持 [1] - 外高桥表示本次增持是基于对公司未来发展前景的信心及中长期投资价值的认可 [1]

公司业务概况 - 公司主营业务包括物业经营、贸易及服务和房产转让，其中物业经营和贸易及服务业务收入较为稳定，房产转让业务受项目建设周期、项目完工数量、对外销售情况等多种因素影响，收入存在波动[2][3][5] - 公司正在积极推进配套商铺出售和公募REITs发行工作，预计可在2024年度完成[5] - 公司新组建的私募基金重点聚焦生物医药、智能制造、新能源以及邮轮等战略新兴产业，以引领带动社会资本共同参与，扶持培育高新技术产业[5][6] 公司发展战略 - 公司未来将在三方面持续用力：一是推进产业空间转型升级、壮大"三基四重"产业集群；二是落实自贸试验区提升战略、推动内外贸一体化；三是打好价值管理"组合拳"，提升企业价值管理能力[4] - 公司将继续聚焦主业，持续提升资源整合能力、产业引领能力和资产经营能力，努力提升公司资产质量和经营效益[7] 公司投资者回报 - 公司大幅提升股东回报比例，未来三年每年以现金方式分配的利润不少于当年实现的可分配利润的50%[7] - 公司控股股东一致行动人增持公司B股股份，截至2024年6月30日累计增持占总股本1.19%[6][8][9] - 公司本次向特定对象发行A股股票募集资金主要用于新项目建设和补充流动资金[10][11] 公司市值管理 - 公司始终高度重视投资者回报，并制定了相关股东回报规划方案[7][8][9] - 公司资产总额为440.6亿元，有息负债206.1亿元，归属于上市公司股东的净资产为126.9亿元[12] - 二级市场股票价格受到多种因素综合影响，公司将努力提升资产质量和经营效益，与投资者共享发展成果[7][12]

1 上海自贸区运营主体,主营物业租赁、房产销售与贸易服务 1.1 历史沿革:外高桥保税区的综合运营主体 [12] 公司成立于 1990 年,是全国第一个保税区、第一个保税物流园区、第一个自由贸易试验区核心区域的开发主体。 1.2 股权架构与高管：上海国资控股企业,高管扎根浦东经验丰富 [15][16] 公司为上海国企控股企业,实控人为浦东新区国资委。公司高管具备上海政府部门、浦发集团、外高桥集团等工作背景,扎根浦东政治商业领域,政策敏感度高,经验丰富。 1.3 经营回顾：业绩较为稳健,毛利率稳步提升 [17][18][19][20][21][22] 公司业绩总体稳健,地产板块销售结转节奏造成波动。公司毛利率从 2014年的 24.5%快速提升至 2023年末的 35.5%,盈利能力稳步提升。融资成本持续下降,利息资本化金额边际提升。 1.4 主营业务:物业经营、贸易服务与商品房销售 [30][31][32][33] 公司三大主营业务为园区物业租赁、贸易及服务、房地产开发销售。其中,物业经营为公司收入及利润的压舱石,贸易服务为收入和利润的增长源,房地产销售为收入和利润的调节器。 1.5 分红规划：股息率处于可比公司前列,未来三年分红率提升至 50% [37][38][39][40] 公司自上市以来,累计实现现金分红 17 次,累计分红金额达到 42.2 亿元,上市以来平均分红率达到 35.7%。公司将未来三年分红占可分配利润比例提升至 50%。 2 物业租赁业务: 外高桥营收压舱石,客户分布于"三基四重"产业集群 2.1 租赁面积:持有租赁面积 471 万方, 24年将新交付 27 万方 [41][42][43][47] 公司共持有租赁资产 470.5 万方,空置率持续下降至 8.0%。公司 24-25 年将改建产业物业 70 万平方米、新建 23 万平方米。 2.2 租赁收入: 疫情扰动消除,毛利率稳定提升 [48][49] 公司房地产租赁业务主要分为工业地产租赁和商业地产租赁,其中工业地产租赁收入占比超过 75%,毛利率稳步提升。 2.3 产业布局:"三基四重"产业集群布局,托举新质生产力 [50][51] 公司服务的客户企业广泛分布于"三基、四重"的产业集群,服务于"四重"产业客群的物业面积近 140 万平方米。 3 贸易及服务:国际贸易能级不断增强,"全球汇"助力丝路电商 3.1 贸易总量稳健提升,贸易能级不断增强 [52][53][54] 2023年外高桥保税区完成进出口总额 9980.3 亿元,占浦东的 38.7%,占上海市的 23.7%。外高桥保税区域内注册企业近 2.6 万家,其中外资企业近 9000 家。 3.2 商品销售业务营收下滑,整体毛利率水平提升 [55][56][57] 商品销售业务营收下滑,但由于该业务毛利水平较低,对整体贸易及服务板块毛利率影响较小,2019-2023年毛利率提升 10.6pct 至 22.1%。 3.3 自贸区消费新地标初具维形,"丝路电商"先行区建设不断深化 [59][60] 公司推出"全球汇"项目,集成酒类、化妆品等贸易平台,培育消费新模式、新业态。"全球汇"作为"丝路电商"合作先行区的核心载体,依托保税区先行优势和专业贸易服务平台,未来将打造成为"引进来"和"走出去"的窗口。 4 地产销售: 打造森兰品牌,与物业租赁、贸易业务产生协同 4.1 受结特周期影响收入波动较大,毛利率持续提升 [61][62][63] 公司房地产销售业务主要为外高桥森兰地区的开发及销售,受项目结转周期影响,收入波动较大。但得益于前期较低的土地成本,毛利率自 2019年以来持续保持高位运行。 4.2 王牌项目森兰岛进入开工建设,定位高端低密度住宅 [64][65][66][67] 公司有 60 万方住宅项目储备,其中森兰岛项目总建筑面积约 27.3 万方,定位高端低密度住宅,计划一期销售 3 万平方米,未来或使得公司地产板块量利齐升。 5 盈利预测与投资建议 5.1 盈利预测: 预计 2024-2026 年 EPS 分别为 0.90/0.82/1.26 元 [68][69] 我们预计公司 2024-2026 年收入增速为 6%/0%/19%,归母净利润增速为 10%/-9%/54%,EPS 分别为 0.90/0.82/1.26 元。 5.2 投资建议 [70] 我们给予外高桥 2024年 13 倍 PE，目标价 11.69 元，首次覆盖给予"买入"评级。

报告公司投资评级 - 报告给予外高桥(600648)增持评级 [3] - 目标价格为11.28元,与上次预测一致 [3] - 当前价格为8.86元 [3] 报告核心观点 - 2024年上半年公司业绩符合预期,物业经营和贸易业务稳中向好,但商品房结转节奏扰动短期业绩 [10] - 维持2024~2026年EPS预测为0.88/0.90/0.97元,维持目标价11.28元,维持增持评级 [10] - 短期业绩承压主要由于上半年无商品房项目结转,预期下半年业绩将出现明显改善 [10] - 公司租赁物业资产面积稳步扩张、质量持续升级,将不断夯实物业经营业务 [10] - 公司创新融资渠道,资本运作实质推进,包括向特定对象发行股票和发行仓储物流公募REITs [10] 财务数据总结 - 2022-2026年营业收入分别为9,201/7,694/8,484/9,174/9,845百万元,增速分别为3.6%/-16.4%/10.3%/8.1%/7.3% [8] - 2022-2026年归母净利润分别为1,241/928/1,001/1,027/1,101百万元,增速分别为32.4%/-25.2%/7.9%/2.5%/7.2% [8] - 2022-2026年每股收益分别为1.09/0.82/0.88/0.90/0.97元 [8] - 2022-2026年净资产收益率分别为10.3%/7.4%/7.7%/7.6%/7.8% [8] - 2022-2026年市盈率(现价&最新股本摊薄)分别为8.00/10.69/9.91/9.67/9.01 [8]

营业收入和净利润 - 营业收入为26.44亿元，同比下降31.40%[14] - 归属于上市公司股东的净利润为1.41亿元，同比下降72.83%[14] - 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为0.80亿元，同比下降80.76%[14] 现金流量 - 经营活动产生的现金流量净额为-36.95亿元[14] 资产负债情况 - 归属于上市公司股东的净资产为126.85亿元，较上年度末增加1.13%[14] - 总资产为440.59亿元，较上年度末下降1.31%[14] 主营业务情况 - 公司主要从事物业经营、贸易及服务和商业房产销售[20] - 物业经营业务实现营业收入10.36亿元，同比增长6.26%[20] - 贸易及服务业务实现营业收入13.84亿元，占公司营业收入的52.3%[21] - 商业房产销售实现营业收入4724万元[21] 未来发展计划 - 公司聚焦"前沿、科技、智能"三个赛道，持续投入物业开发[20] - 公司2024-2026年制定了存量物业改造计划[20] 基本每股收益 - 公司基本每股收益0.12元，同比下降73.91%[15][16][17] 公司定位和优势 - 公司作为上海自贸试验区保税区域的开发主力军，通过在落实国家战略、服务区域发展的大格局中找准定位，全面深入推进产业、园区和公司的高质量发展[1] - 公司在开发运营产业园区、森兰国际社区过程中积累了丰富的经验，形成了一支专业化运营团队，在项目管理、产业招商、客户服务、咨询服务、资产经营等方面展现出较强的集成服务能力[1]

业绩预减 - 公司预计2024年半年度实现归属于上市公司股东的净利润为14,100万元左右,同比减少72.92%[5][6] - 公司预计2024年半年度实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为8,083万元左右,同比减少80.45%[7] 利润情况 - 上年同期公司利润总额为72,965万元,归属于上市公司股东的净利润为52,075万元,归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为41,339万元[10] 业绩下降原因 - 本期业绩预减的主要原因是本年度资产转让及商品房销售的实现主要集中在四季度确认,导致本期无商品房销售结转面积、收入和毛利[11] - 上年同期收到土地补偿款以及结构性存款收益,本期非经常性收益较去年同期减少[11]

报告公司投资评级 公司给予增持评级 [1] 报告的核心观点 1) 公司是上海自贸区的开发和运营主体之一,持有外高桥保税区、外高桥港综合保税区等合计470万方的优质租赁物业资产,可用以开展园区物业经营业务,过去租赁收入保持稳定,且未来还有37%~79%的收入增长空间 [6][7][8] 2) 公司依托保税区,也有序开展贸易服务业务以及城市更新业务,与园区物业经营业务形成协同效应,联动发展 [9][50] 3) 公司创新融资渠道,为稳健扩张提供资金保障,正在尝试A股定增发行、REITs发行等方式 [60][61][62] 4) 公司有稳健增长的物业资产租赁收入,配合高分红特征,是市场风险偏好下行背景下的优选标的,将迎来价值重估 [74] 公司投资评级 1) 公司给予增持评级,目标价11.83元 [1][22] 公司业务情况 1) 公司主营园区物业经营、贸易和专业服务以及城市更新业务,其中园区物业经营是收入和利润的压舱石 [24][25][26] 2) 公司持有470万方的租赁物业资产,其中85%为产业物业,空置率仅8%,租金收入稳定 [32][33][34][35] 3) 公司有土地储备和在建项目作为增量,可扩大物业规模,同时也通过存量改建、产业集群构建等方式提升单位面积创收能力 [40][41][42][43][44] 4) 公司贸易服务业务依托外高桥保税区的进出口优势,订单有保障,但受行业波动影响毛利率较低 [46][47][48][49] 5) 公司城市更新业务以住宅销售为主,受行业调整影响较大,但毛利率较高 [50][51][52][53] 6) 公司各业务板块高度协同,相互支持 [54][55][57][58] 公司财务情况 1) 公司资产负债率较高,超过70%,正在尝试通过定增、REITs等方式优化资本结构 [60][61][62][63][64][65] 2) 公司2023年提升现金分红比例至50.15%,未来3年保持在50%以上 [11][31] 风险提示 1) 国际贸易局势变化可能影响公司贸易服务业务 [76] 2) 房地产市场整体表现可能影响公司住宅销售 [77] 3) 融资渠道拓展存在不确定性 [78]