报告公司投资评级 公司给予增持评级 [1] 报告的核心观点 1) 公司是上海自贸区的开发和运营主体之一,持有外高桥保税区、外高桥港综合保税区等合计470万方的优质租赁物业资产,可用以开展园区物业经营业务,过去租赁收入保持稳定,且未来还有37%~79%的收入增长空间 [6][7][8] 2) 公司依托保税区,也有序开展贸易服务业务以及城市更新业务,与园区物业经营业务形成协同效应,联动发展 [9][50] 3) 公司创新融资渠道,为稳健扩张提供资金保障,正在尝试A股定增发行、REITs发行等方式 [60][61][62] 4) 公司有稳健增长的物业资产租赁收入,配合高分红特征,是市场风险偏好下行背景下的优选标的,将迎来价值重估 [74] 公司投资评级 1) 公司给予增持评级,目标价11.83元 [1][22] 公司业务情况 1) 公司主营园区物业经营、贸易和专业服务以及城市更新业务,其中园区物业经营是收入和利润的压舱石 [24][25][26] 2) 公司持有470万方的租赁物业资产,其中85%为产业物业,空置率仅8%,租金收入稳定 [32][33][34][35] 3) 公司有土地储备和在建项目作为增量,可扩大物业规模,同时也通过存量改建、产业集群构建等方式提升单位面积创收能力 [40][41][42][43][44] 4) 公司贸易服务业务依托外高桥保税区的进出口优势,订单有保障,但受行业波动影响毛利率较低 [46][47][48][49] 5) 公司城市更新业务以住宅销售为主,受行业调整影响较大,但毛利率较高 [50][51][52][53] 6) 公司各业务板块高度协同,相互支持 [54][55][57][58] 公司财务情况 1) 公司资产负债率较高,超过70%,正在尝试通过定增、REITs等方式优化资本结构 [60][61][62][63][64][65] 2) 公司2023年提升现金分红比例至50.15%,未来3年保持在50%以上 [11][31] 风险提示 1) 国际贸易局势变化可能影响公司贸易服务业务 [76] 2) 房地产市场整体表现可能影响公司住宅销售 [77] 3) 融资渠道拓展存在不确定性 [78]