金科智慧服務集團 股份有限公司 Jinke Smart Services Group Co., Ltd. 股份代號 9666.HK Stock Code 9666 HK (於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司) (a joint stock company incorporated in the People's Republic of China with limited Nability) INTERIM REPORT 中 期 RE 報 年 在 不 元 公司資料2 榮譽及大事件4 董事長致辭7 管理層討論及分析9 企業管治 31 其他信息 32 中期財務資料的審閱報告 38 中期簡明綜合全面收益表 39 中期簡明綜合財務狀況表 40 中期簡明綜合權益變動表 42 中期簡明綜合現金流量表 43 簡明綜合中期財務資料附註 45 詞彙及釋義 91 目錄 公司資料 | --- | --- | |-----------------------|------------------------| | 董事會 | 授權代表 | | 執行董事 | 夏紹飛先生 | | | 劉國賢先生 | | 夏紹飛先生 （董事長） | ...

报告公司投资评级 - 维持"买入"评级 [3] 报告的核心观点 业绩表现 - 2024年中期公司实现营收24.10亿元,同比下降2.22%;实现归母净亏损1.94亿元,而2023年同期为归母净利润1.89亿元 [1] - 收入小幅下降,主要因多数业务收入下降,如非业主增值服务收入同比-56.5%、本地生活收入同比-11.6%、社区增值服务收入同比-19.1%、数智科技服务收入同比-43.9% [2] - 归母净利润亏损,主要因贸易应收账款及应收票据减值准备增至15.5亿元,较2023年底增长12.0%;以及无形资产摊销及减值0.36亿元,2023年同期为0.11亿元 [2] 经营情况 - 持续清退低效盘,优化物业组合,上半年终止在管面积0.30亿方,同比+108.6%;终止合约面积0.34亿方,同比+114.3% [2] - 小业主收缴率提升2.8pct至87.3%;平均物管费单价为2.15元/平/月,较2023年全年2.18元/平/月略有下降 [2] - 公司持续回购股份,累计耗资1.8亿港币回购2595.76万股H股,占期初总股本的4.1%;拟使用公积金弥补亏损,以便未分配利润转正后续实施分红,分红比例不低于60% [2] 盈利预测和估值 - 预计2024-2026年归母净利润分别为5.4亿元、5.8亿元、6.2亿元,同比增速分别为+7.5%、+6.6% [3] - 公司股票现价对应2024-2026年PE分别为7.7x、7.2x和6.7x [3]

财务表现 - 总收入约为人民幣2,410.2百萬元，較2023年同期減少約2.2%[4] - 空間物業服務收入約為人民幣2,048.1百萬元，較2023年同期增長約0.9%[5] - 物業管理服務收入約為人民幣2,011.0百萬元，較2023年同期增長約3.4%[5] - 毛利約為人民幣464.2百萬元，較2023年同期下降約17.6%[6] - 期間虧損約為人民幣190.3百萬元[7] - 於2024年6月30日，本公司擁有人應佔虧損約為人民幣194.4百萬元[17] - 每股基本及攤薄虧損為人民幣0.32元[19] 资产负债情况 - 擁有現金及現金等價物、定期存款、受限資金和按公允價值計量且變動計入損益的流動性金融資產共計人民幣2,952.9百萬元[8] - 於2024年6月30日，公司現金及現金等價物為人民幣17.85亿元[125][126][127][128] - 於2024年6月30日，公司贸易应收款项及应收票据及其他应收款项及预付款项的流动部分为人民幣19.84亿元[114] - 於2024年6月30日，公司贸易应付款项及应付票据以及其他应付款项为人民幣21.86亿元[130][131][132][133][135][136][137][138] - 於2024年6月30日，公司無形資產賬面淨值為人民幣5.79億元[142] 股权结构变化 - 公司与Thematic Bridge Investment Pte. Ltd.联合宣布将进行有条件的一般现金要约收购公司所有股份[36] - 博裕集团成为公司最大股东,持股比例为34.63%[38] - 截至2024年6月30日,博裕集团持有公司36.24%的已发行股本[38] - 截至2024年6月30日,金科股份持有公司26.13%的已发行股本[39] 业务发展 - 公司主要在中国提供空间物业服务、本地生活服务、社区增值服务和数智科技服务[53][54] - 公司是中国领先、西南第一的高质量第三方综合服务商[144] - 公司旗下拥有涵盖住宅、中高端商写办公楼、产业园、学校、医院、公建、城市服务等多业态全方位的服务产品矩阵[144] - 公司通过"SCLT"四大增长曲线提供一站式、全天候的高质量服务[144] - 公司连续九年被评为中国物业服务百强企业综合实力Top10、服务规模Top10[145] - 公司连续八年保持中西部地区市场份额第一[145] - 公司在2024年获得中国物业服务百强满意度Top3、服务质量Top3[145] - 公司获得中国物业服务上市公司综合设施管理(IFM)服务优秀企业、中国物业科技赋能领先企业称号[145] - 公司在重庆、无锡、成都、郑州等地获得物业服务企业综合实力Top10[145] 未来发展策略 - 公司聚焦物业管理核心主业,不断打磨服务力和产品力,追求高质量可持续发展[146] - 公司将继续聚焦优势区域,深耕西南及长江沿线核心城市,以管理密度促发展、降成本、提质效[150] - 公司将持续做好差异化、唯一性品牌传播,增强品牌感知力,提升品牌美誉度和业主黏性[150] - 公司将聚焦餐食服务、酒店管理服务为核心的轻资产运营能力,形成资源互补的新增长模式[151] - 公司将进一步精简组织架构,从集团管控向集团赋能转变,推动一线员工人效提升[152]

金科智慧服務集團 股份有限公司 Jinke Smart Services Group Co., Ltd. 股份代號 9666.HK Stock Code 9666 HK (於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司) (a joint stock company incorporated in the People's Republic of China with limited liability) D ANNUAL REPORT 年 度 報 告 & 元 不 在 目錄 2023 Annual Report 1 | --- | --- | --- | --- | |----------------------------------------------|-------------|-------|-------| | | | | | | 公司資料 | 2 | | | | 財務概要 | 4 | | | | 2023 年榮譽和大事件 | 5 | | | | 董事長致辭 | 10 | | | | 管理層討論及分析 | 12 | | | | 董事、監事及高級管理層履歷 | 35 | | | | 企業管治報告 | 44 ...

报告公司投资评级 - 公司维持"增持"评级 [1] 报告的核心观点 1) 公司聚焦核心业务,提升发展质量 [1] 2) 优化在管项目组合,物业费收缴率稳步提升 [1] 3) 应收款减值计提较为充分,静待公司盈利能力企稳回升 [1] 公司投资评级 1) 公司坚持区域深耕战略,在西南地区具备规模优势和较强的竞争力 [1] 2) 考虑公司经历明显的业务调整,盈利恢复需要进一步观察,同时应收款回款状况需要进一步跟踪,出于谨慎性原则,调整公司2024-26年归母净利润预测 [1] 3) 博裕要约收购完成后公司经营独立性提升,维持"增持"评级 [1] 公司财务数据 1) 2023年公司实现收入49.8亿元,同比持平;毛利9.3亿元,同比减少1.6%,毛利率18.6%,同比下降0.2pct;归母净利润为亏损9.5亿元,同比减亏 [1] 2) 2023年公司管理费用率12.1%,上年同期为11.1%;经营性现金流净流入4.5亿元,较上年同期的3.9亿元有所改善 [1] 3) 截至2023年末,公司应收款已计提较为充分的减值拨备,后续影响有限 [1] 4) 公司2024-2026年EPS预测分别为0.49元、0.66元和0.80元,对应PE估值为17倍、13倍和11倍 [1][5]

报告公司投资评级 公司维持"买入"评级[3] 报告的核心观点 1) 2023年业绩不及预期,主要由于公司退出部分低效项目,在管面积增速下降,导致物管服务收入增速放缓[2] 2) 2023年公司考虑金科集团最新经营情况,再次对其未偿的应收账款计提减值拨备,导致归母净利润仍处于亏损状态[2] 3) 2024年公司业绩有望轻装上阵,因为本次计提后,公司应收款项主要为第三方小业主的物业费[2] 4) 公司将餐食服务作为未来增长的核心业务,目前已建立差异化多品牌矩阵,叠加物管形成协同效应,年内物管服务+团餐服务联合中标项目超10个[2] 5) 预计2024-26年归母净利润扭亏为盈,分别为5.4亿元、5.8亿元、6.2亿元,2025-26年同比增速分别为+7.6%、+6.8%[3] 财务数据总结 1) 2023年实现营收49.8亿元,同比-0.51%[1] 2) 2023年实现归母净亏损9.51亿元,而2022年同期为归母净亏损18.19亿元[1] 3) 截至2023年末,公司在管面积2.68亿方,同比+5.14%;合约面积3.51亿方,同比-2.49%[2] 4) 2023年物管服务小业主收缴率稳步提升3.1pct至91.2%,平均物管费单价维持2.18元每平每月[2] 5) 2023年本地生活服务收入5.14亿元,同比+5.3%,其中餐食服务收入3.44亿元,同比+73.8%,收入占比达67.0%[2]

财务表现 - 2023年，金科智慧服務集團總收入約为人民幣4,979.7百萬元，与2022年同期持平[1] - 本集团空间物业服务产生的收入约为人民幣4,092.0百萬元，基本持平，核心业务物业管理服务收入稳步增加至约人民幣3,936.7百萬元[2] - 本集团年度毛利约为人民幣928.2百萬元，较2022年同期小幅下降约1.6%[3] - 本集团年度虧損约为人民幣981.7百萬元，擁有人應佔虧損約为人民幣951.0百萬元[4] - 金科智慧服務集團的流动资产总值为5,666,935千元，较2022年的6,350,162千元有所减少[8] - 金科智慧服務集團的权益总额为4,097,247千元，较2022年的5,400,365千元有明显下降[9] - 金科智慧服務集團的负债总额为3,560,080千元，较2022年的2,956,394千元有所增加[9] 公司发展 - 金科智慧服務集團主要从事在中国提供空间物业服务、本地生活服务、社区增值服务及数智科技服务[12] - 公司是中国领先的第三方综合服务商，拥有多业态全方位的服务产品矩阵，通过四大增长曲线为客户提供高质量服务[67] - 公司连续八年被中指研究院评为中国物业服务百强企业综合实力Top10，连续七年保持中西部地区市场份额第一[68] - 2023年是公司转型的元年，加速转型成独立专业化服务商，聚焦核心主业，注重高质量发展[69] 财务细节 - 2023年12月31日，金科智慧服務集團的股本为639,479千元，较2022年的652,848千元有所下降[9] - 2023年12月31日，金科智慧服務集團的累计虧損为1,990,538千元，较2022年的1,039,500千元有较大增加[9] - 金科智慧服務集團的股份结构发生变化，博裕集团成为最大股东，持股比例为34.63%[15] - 金科股份持有本公司股份比例降至25.49%[16] - 2023年12月31日，公司向关联方提供的贷款总额为372,200千元，较2022年12月31日的1,386,666千元有所减少[49] 业务表现 - 2023年12月31日止年度，本集团收入主要来源于空间物业服务、本地生活服务、社区增值服务和数字科技服务，总收入为4455427人民币千元[27] - 2023年12月31日止年度，来自每位客户的收入均不足本集团收入的10%[27] - 2023年12月31日，本集团除现金外所有资产均位于中国大陆，现金及现金等价物分别为5000港元和868000美元[26] - 2023年，无形资产的攤銷計入綜合全面收益表中，服務成本为26,633千元，銷售及營銷開支为0千元，行政開支为7,117千元，合计33,750千元[56]

公司发展战略 - 公司始终以客户满意为核心，通过“美好家园计划”提供星级服务，15年来建设社群生态[9] - 公司聚焦优质客户，实施高质量发展策略，获得中IFM优秀服务企业等荣誉[10] - 公司在餐食综合后勤服务领域取得进展，建立差异化产品矩阵，促进协同效应[11] - 公司致力于打造领先的消费者生活服务平台，推进酒店+餐饮、酒店+旅游等业务[12] - 公司未来将继续专注住宅服务和企事业服务，强化各板块资源协同和业务协同，加快科技赋能效果[13] - 公司将强化密度深耕、深度协同和浓度建设，着力布局空间物业服务、本地生活服务、社区增值服务、数智科技服务四大赛道，实施有利润的营收、有现金流的利润经营策略[18] - 公司将持续提升餐食服务综合能力，依靠内生与收购并行，快速成型第二增长曲线，构建高端餐服、綜合團餐、酒店餐服三轮驱动的发展架构[20] - 公司将有的放矢，聚焦高利润、现金流好的业务模式，向客户提供差异化、便捷化的社区服务和产品，打造一体化资产管理能力，强化住宅租售和家装服务的业务协同[21] - 公司将继续推进人力机械化、机械智能化改革，加快智能化设备改造升级，实现设备全覆盖[22] - 公司将抓住国家数智化转型机遇，参与数智城市、数智治理平台建设，以核心产品打造核心技术壁垒[22] - 公司将持续推进对业务财务一体化系统的建设，提升管理效能，完善员工激励机制，实现股东、公司、员工利益共享[23] 公司财务状况 - 截至2023年6月30日止六个月，本集团总收益约为人民币2,464.8百万元，较2022年同期小幅下降约3.9%[25] - 物业管理服务收入增长约10.8%，主要由于管理规模扩大和在管项目数量增长所致[26] - 本地生活服务收入增长约10.5%，主要由餐食服务和酒店管理服务的增长推动[27] - 社区增值服务收入减少约43.9%，主要由于业务调整和经济恢复不及预期影响[27] - 數智科技服務收入小幅下降约5.9%，主要由于向金科集团提供的相关业务减少[27] - 公司管理共798个住宅项目及364个非住宅项目，管理业主基数持续提升，市场化、独立化发展能力得到验证[30] - 2023年上半年，金科集团新增在管面积约24.9百万平方米，较去年同期增长约16.6%[31] - 金科集团在2023年上半年平均物业管理费单价稳步提升至每平方米/月人民币2.21元[36] - 金科集团在2023年上半年新增非住宅项目在管面积共计约8.6百万平方米[34] - 金科集团在2023年上半年完成了对成都市蜀川物业服务有限公司的高性价比并购，有效提升核心区域管理密度[33] - 金科集团在2023年上半年，外拓项目收益贡献占物业管理服务总收益的约48.8%，较去年同期提升约2.5个百分点[38] 公司财务细节 - 2023年上半年，社区增值服务收入约为人民币160.0百万元[52] - 家庭生活服务占社区增值服务收入的比例为6.8%[53] - 数智科技服务收入约为人民币32.8百万元，较去年同期下降约5.9%[55] - 銷售成本由2022年同期的约人民币1,886.7百万元增加约0.8%至约人民币1,901.3百万元[57] - 毛利由2022年同期的约人民币678.6百万元下降约17.0%至约人民币563.5百万元[59] - 空间物业服务的毛利率由2022年同期的约21.8%减少1.1个百分点至约20.7%[60] - 本地生活服务的毛利由2022年同期的约人民币34.1百万元增长约27.9%至约人民币43.6百万元，毛利率由2022年同期的约15.6%增加2.4个百分点至约18.0%[1] - 社区增值服务的毛利从2022年6月30日止六个月的约人民币196.3百万元下降至本期的约人民币92.4百万元，毛利率由2022年同期的约68.8%下降至截至2023年6月30日止六个月的约57.7%[2] - 截至2023年6月30日止六个月，数智科技服务的毛利为约人民币6.5百万元，较去年同期基本持平，毛利率较去年同期小幅提升0.6个百分点至截至2023年6月30日止六个月的约19.9%[3] - 其他收入由截至2022年6月30日止六个月的约人民币35.6百万元增加约122.3%至截至2023年6月30日止六个月的约人民币78.9百万元[4] - 其他（虧損）╱收益淨額主要包括匯兌收益、處置投資性房地产虧損、處置其他资产的虧損。本集团截至2023年6月30日止六个月录得其他虧損淨額约人民币3.1百万元[5]

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確性 或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部分內容而產生或因倚 賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 Jinke Smart Services Group Co., Ltd. 金科智慧服務集團股份有限公司 （於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司） （股份代號：9666） 截至2023年6月30日止六個月的 未經審核中期業績公告 | --- | --- | |-------|----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ...

公司财务表现 - 公司2022年收入为人民币5005.1百万元，较2021年下降16.1%[5] - 公司2022年毛利为人民币943.2百万元，毛利率为18.8%[5] - 公司2022年净利润为人民币-1839.9百万元，净利率为-36.8%[5] - 公司2022年每股基本盈利为人民币-2.80元[5] - 公司2022年资产总值为人民币8356.8百万元，较2021年下降19.1%[5] - 公司2022年现金及现金等价物为人民币3069.8百万元，较2021年下降37.7%[5] - 公司2022年股东权益回报率为-34.1%[5] 公司荣誉与大事件 - 公司获得2022年度多项荣誉，包括中国物业服务百强企业、物业科技领先企业等[6] - 公司在2022年取得多项大事件，如助力北京冬奥会、与江西萍乡合作打造海绵城市等[8] 金科服务业务拓展与合作 - 金科服务正式向重庆市百亿级数字经济新地标重庆数字大厦提供服务，以数字科技赋能数字产业，助力园区运维，提供更优质的服务体验[9] - 金科服务连续7年蝉联中国物业服务百强企业TOP10，持续提升综合实力和品牌影响力[9] - 金科服务与跨国企业森那美集团合作，为宝马、沃尔沃等一线品牌提供五星级服务标准，打造尊崇礼遇客户体验[10] - 金科服务进驻重庆医科大学附属第一医院第一分院，提供醫患为中心的大管家式后勤服务，共建区域一流医学中心[10] - 金科服务与武汉城市文化服务集团战略合作，致力打造国内智慧城市文化物业标杆，推动武汉文化事业高质量发展[11] - 金科服务的“云城100”智慧城市系统正式落地江苏无锡，以数字孪生技术支撑城市综合治理，为城市数字化转型提供解决方案[11] 公司业务发展与战略 - 公司将聚焦科技研发，持续打造智联+物联、双引擎+碳中和，深耕万亿级餐饮赛道[19] - 公司将强化团餐业务与非住物业板块的资源整合，聚焦数字孪生协同机制，提升产品核心竞争力[20] - 公司是中国领先、西南第一的高品质第三方综合服务商，致力于为客户提供一站式、全天候的高质量服务[21] 公司财务及经营情况 - 公司在2022年的收入主要来自空间物业服务、社区增值服务、本地生活服务和数字科技服务[31] - 空间物业服务收入占比最大，2022年达到4,101,158千元，比2021年增长5.2%[32] - 物业管理服务收入增长较快，达到3,675,677千元，比2021年增长28.2%[32] - 非业主增值服务收入下降至425,481千元，比2021年下降58.8%[32] 公司战略规划与发展方向 - 公司面对宏观经济压力和行业挑战，坚持服务+生态、服务+科技发展战略，追求高质量、可持续、差异化发展[23] - 公司将继续强化密度深耕、深度协同和濃度建设，围绕四大赛道提供一站式綜合后勤服務解决方案[25] - 公司将持续追求高质量增长，强化服务力和市场化外拓能力，提升管理效能、人均效能，深耕优势区域[26]