报告公司投资评级 公司维持"买入"评级[3] 报告的核心观点 1) 2023年业绩不及预期,主要由于公司退出部分低效项目,在管面积增速下降,导致物管服务收入增速放缓[2] 2) 2023年公司考虑金科集团最新经营情况,再次对其未偿的应收账款计提减值拨备,导致归母净利润仍处于亏损状态[2] 3) 2024年公司业绩有望轻装上阵,因为本次计提后,公司应收款项主要为第三方小业主的物业费[2] 4) 公司将餐食服务作为未来增长的核心业务,目前已建立差异化多品牌矩阵,叠加物管形成协同效应,年内物管服务+团餐服务联合中标项目超10个[2] 5) 预计2024-26年归母净利润扭亏为盈,分别为5.4亿元、5.8亿元、6.2亿元,2025-26年同比增速分别为+7.6%、+6.8%[3] 财务数据总结 1) 2023年实现营收49.8亿元,同比-0.51%[1] 2) 2023年实现归母净亏损9.51亿元,而2022年同期为归母净亏损18.19亿元[1] 3) 截至2023年末,公司在管面积2.68亿方,同比+5.14%;合约面积3.51亿方,同比-2.49%[2] 4) 2023年物管服务小业主收缴率稳步提升3.1pct至91.2%,平均物管费单价维持2.18元每平每月[2] 5) 2023年本地生活服务收入5.14亿元,同比+5.3%,其中餐食服务收入3.44亿元,同比+73.8%,收入占比达67.0%[2]