A-LIVING SMART CITY SERVICES CO., LTD.* 雅生活智慧城市服務股份有限公司 呵護一生 溫暖一城 (於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司) 股 份 代 號 ： 3319 ni : S 2024 中期報告 企業使命 吋護一生 溫暖一城 亚蒂ଚ୍ଚି 成為中國卓越的 品質服務運營商 價值觀 開放多元 精益求精 同創共赢 成就價值 0 0 ii 물들 ll ll ll a .. = 0 0 T P (1) y r 器合產品 표준 | 交流 免費任的补流 F8C* C120815 FSC 公司概覽 雅生活智慧城市服務股份有限公司（「雅生活」或「本公司」，連同其附屬公司，統稱「本集團」）是定位中高端的全國 化綜合性物業管理服務商。本集團以「成為中國卓越的品質服務運營商」為企業願景，致力為業主提供高品質、全 場景服務，業務不斷延伸覆蓋全產業鏈，積極創新和探索增值服務生態圈。目前，本集團擁有物業管理服務、業 主增值服務、城市服務及外延增值服務四大業務線，服務範圍覆蓋全國31個省、直轄市和自治區，建立了涵蓋住 宅、公共建築和商業辦公的均衡業態佈局。截至2024年6月30日止，本集團合約總建 ...

| --- | --- | --- | |-----------|-----------|----------| | 收盘价 | 目标价 | 潜在涨幅 | | 港元 2.64 | 港元 3.20 | +21.2% | 雅生活服务 (3319 HK) 增值服务放缓，但毛利率将有望触底，派息增加 2024 上半年业绩大致符合预期，派息增加：总收入同比下跌 8.8%至 70.2 亿元（人民币，下同），主要由于外延增值服务以及业主增值服务收入分 别同比下跌 60.7%/33.9%至 2.32 亿元/7.72 亿元。毛利率同比下滑 3.4 个百 分点至 17.0%（比我们预期的 16%稍高），主要由于业主增值服务毛利率 同比降 8 个百分点至 19.5%，而其他分部毛利率降幅为约 2 个百分点，与 行业整体情况一致。受毛利率下滑以及关联方客户贸易应收款计提减值拨 备影响，2024 上半年净亏损 16.3 亿元，但扣除非现金拨备影响，2024 上 半年核心利润7.16亿元，同比下跌28.8 %（与我们预计同比下跌约20-30% 相若），但已较 2023 下半年的 5.47 亿元环比增 31%。公司建议派发中期 股息每股 ...

交银国际研究 公司更新 | --- | --- | --- | |-----------|------------|----------| | 收盘价 | 目标价 | 潜在涨幅 | | 港元 2.70 | 港元 3.20↓ | +18.5% | 雅生活服务 (3319 HK) 上半年业绩预览：增长放缓，利润率有望将触底，下调目标价 盈利警告主要为非现金以及非核心利润项目：公司于8月15日公告，预料 2024 年上半年未经审核股东应占亏损介乎 15.4 至 17.0 亿元（人民币，下 同）（2023 年上半年为净利润 8.4 亿元）。公司预计亏损增加主要是由 于：1）外延增值服务的收入和利润显着下降，而其他业务板块受到服务 质量提升等影响利润率承压；和 2）就关联方客户贸易应收款项计提了减 值拨备约 27 亿元至 29 亿元。我们认为扣除上述第二项的非现金及非核心 利润的拨备后，上半年核心利润同比下跌幅度约为 20-30%。 2024 年上半年料收入增长<10%：受母公司雅居乐以及另一大股东绿地的 销售以及交付放缓的影响，我们预期公司上半年的收入同比增长低于 10% （我们预测 2024 全年同比增长约 5%） ...

财务表现 - 收入为人民幣7,022.6百萬元，較去年同期下降8.8%[6] - 毛利為人民幣1,193.4百萬元，較去年同期下降24.2%，毛利率為17.0%，同比下降3.4個百分點[7] - 淨虧損為人民幣1,532.3百萬元，經調整核心淨利潤為人民幣715.9百萬元，較去年同期下降28.8%[7] - 本公司股東應佔虧損為人民幣1,634.2百萬元，每股基本虧損為人民幣1.15元[7] - 集团收入为70.23亿人民币，同比下降8.8%[25] - 毛利为11.93亿人民币，同比下降24.2%[25] - 经营亏损为20.41亿人民币，上年同期盈利12.05亿人民币[25] - 期内亏损为15.32亿人民币，上年同期盈利9.52亿人民币[25] - 每股基本及稀释亏损为1.15人民币，上年同期盈利0.59人民币[25] 资产负债情况 - 非流动资产为82.18亿人民币，较上年末增加8.7%[28] - 流动资产为136.83亿人民币，较上年末下降17.0%[28] - 资产总额为219.00亿人民币，较上年末下降9.0%[28] - 权益总额为128.77亿人民币，较上年末下降10.9%[29] - 资本负债比率为3.2%[140] 收入构成 - 集团收入主要包括物业管理服务、相关增值服务以及城市卫生及清洁服务[42] - 利息收入主要来自存款及向第三方提供的贷款，2024年上半年为人民幣30,250千元，2023年上半年为人民幣65,381千元[44] - 政府补助和税项抵减金额分别为人民幣7,116千元和人民幣2,555千元[44] - 以公允价值计量且其变动计入损益的金融资产公允价值收益净额为人民幣50千元，出售该类金融资产收益为人民幣15,653千元[46] - 出售使用权益法列账的投资产生亏损人民幣28,156千元，出售附属公司亏损人民幣12,655千元[46] - 投资性物业公允价值下降人民幣6,571千元[46] 业务发展 - 在管面積及合約面積分別為576.7百萬平方米及749.8百萬平方米，覆蓋住宅、公共建築、商業辦公等多種業態[12] - 持續加強對於基層服務的投入，推進環境和設備的全面升級煥新，提升電梯維護和保養水平，完善電梯安全管理制度[14] - 編寫及修訂集團內部服務分級標準，參與編寫國家級《住宅物業服務規範》團體標準[14] - 重點強抓收繳和回款，積極解決遺留問題，以保證穩定的現金流[14] - 開展超過3,000場社區文化活動，深化社區「五方共建」模式，構建社區鄰里互助互愛的美好氛圍[13] - 重視業主的滿意度，持續加大對於品質建設的投入[13] - 堅持市場化戰略核心，及時調整拓展策略，由規模發展轉向質量優先[15] - 聚焦可持續、有質量的核心業務類型，持續優化產業佈局[16] - 精簡管理架構，加強專業條線能力，合理降本增效，提升人均效率[17] - 持續推動信息化建設，實現全集團項目信息一體化管理[17] - 堅定不移以客戶為中心，提升服務價值，體現優質服務的專業價值[18] - 夯實、優化分級服務標準體系，提升基層一線服務能力[19] - 重點瞄準非住宅業態優質機會，靈活採取拓展策略[20] - 聚焦已佈局及深耕的戰略城市，保障重點、優質項目的續約[20] - 業主增值服務聚焦非地產資源型的可持續創利業務[20] - 持續推動數字化轉型，持續更新升級信息平台[21] 业务数据 - 本集團收入約人民幣7,022.6百萬元，非周期性業務收入占比進一步提升至96.7%[90] - 物業管理服務收入達人民幣5,371.5百萬元，較去年同期增加2.0%[96] - 本集團在管總建築面積為576.7百萬平方米，其中第三方項目占比約82.9%[97] - 本集團合約總建築面積為749.8百萬平方米，其中第三方項目占比約80.5%[103] - 業主增值服務收入達人民幣771.5百萬元，較去年同期下降33.9%[105] - 生活及綜合服務收入約為人民幣322.1百萬元，較去年同期下降43.9%[106] - 家裝宅配服務收入約為人民幣47.5百萬元，較去年同期下降50.5%[107] - 空間運營及其他服務收入約為人民幣245.8百萬元，較去年同期下降17.0%[108] - 機構類增值服務收入約為人民幣156.1百萬元，較去年同期下降22.3%[109] - 城市服務收入達人民幣647.1百萬元，較去年同期下降4.0%[111] - 外延增值服務收入達人民幣232.5百萬元，較去年同期下降60.6%[113] - 案場物業管理服務收入達人民幣148.7百萬元，較去年同期下降34.3%[114] - 其他外延增值服務收入為人民幣83.8百萬元，較去年同期下降77.0%[115] - 銷售成本為人民幣5,829.2百萬元，同比下降4.8%[117] - 毛利為人民幣1,193.4百萬元，較去年同期下降24.2%，毛利率從20.4%下降至17

业绩总结 - 雅生活服务2023年实现收入154亿元，同比增长0.4%[2] - 雅生活服务2026年预计营业收入为186.96亿元，净利润为12.81亿元[5] 公司业务 - 公司在管面积中住宅占比42.4%，公建占比46.0%，商业及其他占比11.6%[2] 业主增值服务 - 业主增值服务板块中，生活服务表现亮眼，全年实现收入13.4亿元，同比增长16.4%[4] 评级和风险 - 公司评级体系中，买入评级表示未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上[6] - 报告指出分析和估值方法存在局限性，不同假设可能导致分析结果出现重大不同[7] 公司背景 - 光大证券股份有限公司成立于1996年，是中国证监会批准的首批三家创新试点证券公司之一[10] - 光大证券股份有限公司是中国光大集团股份公司的核心金融服务平台之一[10] - 光大证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务[10]

公司概况 - 公司定位为中高端全国化综合性物业管理服务商，位列中国物业服务百强企业TOP2，合同总建筑面积达到约766.6百万平方米[3] - 公司成功从雅居乐集团分拆，成为中国首家正式红筹分拆H股上市的物业管理企业[4] - 公司境外上市股份（股份代号：3319）于香港联合交易所主板上市[8] 股东信息 - 公司将于2024年5月29日举行2023年股东周年大会，通告将于2024年4月26日发布[11] - 公司鼓励股东尽可能通过公司网站和香港联交所网站浏览年报内容，以支持环保[12] 财务表现 - 2023年度公司營業額为154.43億人民幣，較上年同期略微增長[14] - 毛利率由22.0%下降至17.1%，淨利潤率由12.6%下降至4.5%[14] - 公司股東應佔利潤由184億人民幣下降至46.1億人民幣[14] - 總資產由2270.2億人民幣增至2405.1億人民幣，股東權益回報率由15.6%下降至3.6%[14] 荣誉与合作 - 公司在2023年度取得多项荣誉，包括中国物业服务百强企业TOP2、中国物业服务上市公司市场拓展能力TOP1等[30] - 公司在2023年度开展了多项战略合作，包括与朗新科技集团合作在能源管理数字化、城市智慧运营等领域展开深度合作[17] 业务数据 - 2023年公司營業額为154.43億人民幣，較上年同期略微增長[14] - 公司在管面积为590.5百万平方米，合约面积为766.6百万平方米[37] - 第三方项目占总合约面积的80.8%[37] 财务数据 - 公司净利润为698.7百万元，净利润率为4.5%[37] - 公司每股基本盈利为0.32元[37] - 公司销售成本为人民币12,797.9百万元，同比增加6.7%[79] 公司治理 - 公司董事会认为健全的公司治理对于可持续发展和增长至关重要[192] - 公司完全致力于遵守《香港联合交易所有限公司证券上市规则》中的《企业治理守则》[193] - 董事会优先考虑股东利益，制定企业策略和监督业务和财务表现[195]

业绩总结 - 雅生活服务2023年总收入为154.43亿元人民币，同比增长0.4%[4] - 物业管理服务收入占比最大，为108.07亿元人民币，同比增长7.8%[4] - 净利润率下降至3.0%，同比减少9.0个百分点[5] 未来展望 - 公司预计未来房地产行业复苏时增长弹性较大，2023年底手头净现金达39.5亿元，股价进一步下行空间有限，维持买入评级[1] - 公司2022年至2026年的财务数据显示，收入逐年增长，核心利润和每股盈利有望逐年提升[2] - 雅生活服务2024年预计收入将达到174.35亿元人民币，2025年将增至191.78亿元人民币[7] - 2024年预计税前利润为21.59亿元人民币，2025年将增至23.84亿元人民币[7] - 2024年预计每股核心收益为0.977元人民币，2025年将增至1.080元人民币[7] 新产品和新技术研发 - 2023年外延增值服务的收入/净利润贡献占比继续下降至6%/6%，公司预计周期性的外延增值服务将仅占公司收入的5-10%[1] 市场扩张和并购 - 交银国际给予雅生活服务买入评级，目标价为4.20港元[6] 其他新策略 - 毛利率在2022年至2026年间稳定在17.1%至17.5%之间[7] - ROE在2024年达到10.0%，2025年继续增长至10.2%[7]

财务表现 - 2023年全年收入为人民币15,443.4百万元，较去年同期增长0.4%[2] - 毛利为人民币2,645.6百万元，较去年同期下降21.8%，毛利率为17.1%[4] - 每股基本盈利为人民币0.32元，较去年同期下降75.4%[4] - 建议每股末期股息为人民币0.06元，派息比率为18.5%[5] - 物业管理服务收入增长7.8%，城市服务收入增长5.5%[3] - 外延增值服务收入下降46.6%[3] - 本公司股东应占利润为人民币460.9百万元，较去年同期下降74.9%[4] - 现金及现金等价物为人民币4,074.9百万元，增长7.3%[2] 公司概况 - 本公司的母公司为中山雅生活企业管理服务有限公司，最终控股公司为雅居乐集团控股有限公司[11] - 本集团主要提供物业管理服务、相关增值服务和城市卫生及清洁服务[12] - 公司已按淨额基准确认租赁产生的遞延税项资产和负债，对期初保留溢利无重大影响，主要影响在于綜合财务报表中遞延税项资产和负债的披露[27] - 公司已发行及缴足股本为1,420,001人民币[41] 行业发展 - 2023年中國經濟整體呈先升後穩的態勢，國內生產總值同比增長穩健[45] - 公司持续推进数字化运营和管理，规范项目运营管理，提升收费效率和成本控制[56] - 公司展望2024年，国家经济向好，房地产政策逐渐趋于平稳发展，物管企业需要重塑核心竞争力[57] - 公司将回归服务本质、经营本质、管理本质、成长本质，聚焦深耕可持续核心业务[58] 财务状况 - 2023年物业管理服务收入为人民币15,443,449千元，较2022年略有增长[29] - 公司贸易应收款项中，0至180天的账龄为2,679,194人民币，181至365天为1,333,028人民币[37] - 公司贸易及其他应收款项以人民币计值，公允价值与账面值相若[39] - 公司贸易应付款项为2,944,357人民币，其他应付款项为2,422,965人民币[41] - 公司已採納董事進行證券交易的守則以及監事進行證券交易的守則[146]

公司发展战略 - 公司持续拓展市场，中标多个优质项目，强调品质是生命线，精细化运营是可持续发展的重要保障[14] - 公司坚持“平台+生态”战略，优化服务版图，提供专业增值服务解决方案，客户满意度同比提升，投诉率下降[14] - 公司加强信息化、智能化运营和服务，持续提升运营精细化、智能化水平及管理能效，客服應答效率提升25%[16] 财务表现 - 期内，業主增值服務收入达人民幣1,167.2百萬元，增长7.7%，占总收入约15.2%[38] - 生活及綜合服務收入约为人民幣574.5百萬元，增长37.3%，占業主增值服務收入的约49.2%[39] - 家裝宅配服務收入约为人民幣95.9百萬元，下降48.6%，占業主增值服務收入的约8.2%[40] - 空間運營及其他服務收入约为人民幣296.0百萬元，下降1.6%，占業主增值服務收入的约25.4%[41] - 機構類增值服務收入约为人民幣200.8百萬元，增长12.6%，占業主增值服務收入的约17.2%[42] - 城市服務收入达人民幣673.9百萬元，增长5.0%，占总收入约8.7%[44] - 外延增值服務收入达人民幣590.1百萬元，减少40.4%，占总收入约7.7%[46] - 本集團銷售成本为人民幣6,125.0百萬元，增加10.0%[49] - 本集团毛利为人民幣1,573.6百萬元，下降23.3%，毛利率为20.4%[50] - 物業管理服務、業主增值服務和城市服務的毛利总额为人民幣1,457.1百萬元，下降14.1%，毛利率为20.5%[51] - 外延增值服务的毛利率为19.7%，较去年同期下降16.2个百分点[55] - 销售及营销开支占收入比为0.7%，较去年同期增加0.3个百分点[56] - 行政开支占收入比为5.0%，较去年同期下降0.2个百分点[57] - 其他收入同比增加14.8%，主要是利息收入增加[58] - 净利润为951.5百万元，较去年同期下降17.2%，净利润率为12.4%[60] - 流动资产达到15,788.5百万元，较去年同期增加3.2%[61] - 总权益为14,851.5百万元，较去年同期增加5.1%[62] - 贸易应收款项达到10,828.6百万元，其中贸易应收款项增加9.9%[67] - 资本负债比率为1.0%[70] - 即期所得税负债为435.5百万元，较去年同期下降22.4%[71] 公司治理结构 - 本公司截至2023年6月30日止六个月期间，员工总数为95,733人，总员工成本为人民币3,060.0百万元[80] - 本公司薪酬计划根据市场水平、员工表现和贡献确定，獎金按员工表现发放，提供全面福利计划和事业发展机会[81] - 董事会由八名成员组成，其中四名为执行董事、一名为非执行董事、三名为独立非执行董事，每年至少举行四次董事会会议[86] 股东结构 - 陈卓雄先生是公司股份中最大的股东，持有40.99%的H股好仓和6.45%的H股淡仓[94][98] - 黄奉潮先生是公司股份中的受控法团权益持有人，持有1.35%的H股好仓[94] - 李大龙先生是公司股份中的受控法团权益持有人，持有1.35%的H股好仓[94] - 陈卓雄先生也是雅居乐集团控股有限公司的信托受益人，持有52.19%的股份[98] - 黄奉潮先生是雅居乐集团控股有限公司的实益拥有人，持有0.03%的股份[98] - 中山雅生活企业管理服务有限公司是公司股份中的实益拥有人，持有40.49%的H股好仓和2.84%的H股淡仓[100] - 旺纪国际有限公司是公司股份中的受控法团权益持有人，持有40.49%的H股好仓和2.84%的H股淡仓[100] - 邁高国际(BVI)有限公司是公司股份中的受控法团权益持有人，持有40.99%的H股好仓和2.84%的H股淡仓[100] - 创纪环球发展(BVI)有限公司是公司股份中的受控法团权益持有人，持有40.99%的H股好仓和2.84%的H股淡仓[100] - 雅居乐集团控股有限公司是公司股份中的受控法团权益持有人，持有40.99%的H股好仓和6.45%的H股淡仓[100] 公司财务状况 - 2023年6月30日，公司资产总值为23,669,957千元，较2022年12月31日增长了968,243千元[116] - 公司负债总额为8,818,452千元，较2022年12月31日增长了241,332千元[117] - 公司股东权益总额为14,851,505千元，较2022年12月31日增长了726,911千元[117] - 2023年上半年，公司经营活动所得现金流量净额为170,243千元，较去年同期改善了1,601,870千元[119] - 公司投资活动所得现金净额为14,863千元，较去年同期增加了13,737千元[119

公司业绩 - 2023年上半年，公司收入为人民币7,698.5百万元，较去年同期增长1.0%[3] - 毛利为人民币1,573.6百万元，毛利率为20.4%，较去年同期下降23.3%[4] - 每股基本盈利为人民币0.59元，较去年同期下降21.3%[4] - 公司股东应占利润为人民币839.0百万元，较去年同期下降20.7%[70] - 期内，本集团的净利润为人民币951.5百万元，较2022年同期下降17.2%[107] 财务状况 - 公司资产总额为2366.99亿元人民币，较上一年底增长约4.27%[29] - 公司股东权益为1485.15亿元人民币，较上一年底增长约5.26%[30] - 公司股本为1,420,000,800股，股本金额为1,420,001千元[62] - 公司的资本负债比率为1.0%[122] 业务发展 - 公司主要提供物业管理服务、相关增值服务和城市卫生清洁服务[33] - 公司收入主要来自物业管理服务、业主增值服务、城市服务和外延增值服务[71] - 公司在管面积业态分布中，住宅类占比42.7%，非住宅类占比57.3%[76] - 公司在管面积区域覆盖全国31个省，222个城市[77] 股息政策 - 建议宣派截至2023年6月30日止六个月期间的中期股息每股人民币0.025元[5] - 公司建议分派中期股息每股人民币0.025元（税前），派息比率约为4.2%[136] - 中期股息将根据中国人民银行公布的人民币兑港元平均汇率计算，并于2024年1月18日前后支付[136] 税务信息 - 公司预计2023年12月31日前完成高新技术企业认证，估计企业所得税税率为15%[43] - 公司若干附属公司享有15%的优惠所得税税率，符合25%的应税收入计算[44] - 香港利得税在2023年上半年不适用于公司，无需缴纳香港利得税[45]