报告公司投资评级 - 维持“买入”评级[3][5] 报告的核心观点 - 10月销售改善拿地力度适度24年业绩或将边际改善财务保持稳健信用优势显著[1][3] 根据相关目录分别进行总结 销售与拿地情况 - 24年1 - 10月累计销售额750亿元同比减少38.5%销售面积412万平米同比减少39%销售均价18211元/平米同比增长0.8%10月销售额116亿元环比增长65.5%同比减少7.2%降幅较上月收窄35pct[1] - 24年1 - 10月累计新获取7宗土地分布于6个核心城市新增土储总建面45.3万平米总地价92亿元权益地价78亿元拿地销售比为12.3%[1] 子公司业绩与潜在收益 - 24年上半年营收219.8亿元同比下降18%综合毛利率16.2%同比下降0.3pct归母净利润10.1亿元同比增长133.3%[2] - 24年上半年末上海金茂总资产约为公司总资产的85%24年前三季度上海金茂营收300.8亿元同比减少22.8%综合毛利率14%同比持平归母净利润19.5亿元同比增长260.5%[2] - 24年10月拟出售金茂三亚希尔顿酒店全部股权若交易达成预计可产生税前收益13.7亿元[2] 财务状况 - 截至24年上半年末剔除预收款的资产负债率为67.7%净负债率为77.4%现金短债比为1.74倍“三道红线”指标保持绿档[3] - 24年6月、8月分别发行中票30亿元、20亿元票面利率皆为2.8%[3] 盈利预测与估值 - 上调公司24 - 26年基本归母净利润预测为16.1/17.9/25.0亿元（原预测为11.6/14.2/19.0亿元）当前股价对应24 - 26年PE(基本)估值分别为8.9/8.0/5.7倍[3] 市场数据 - 总股本135.1亿股总市值155.3亿港元一年最低/最高0.46/1.65港元近3月换手率34.58%[5] 利润表相关数据 - 给出了2022 - 2026E的利润表相关数据如毛利营业收入营业成本等各项数据[8] 资产负债表相关数据 - 给出了2022 - 2026E的资产负债表相关数据如货币资金应收、预付账款及票据合计等各项数据[9] 现金流量表相关数据 - 给出了2022 - 2026E的现金流量表相关数据如经营活动现金流投资活动现金流等各项数据[9]

文章核心观点 - 个人住房贷款利率将于11月1日开始调整,受此消息刺激,港股房地产股多数走强[1] - 10月房地产市场销售呈现回暖,一线城市新房和二手房成交面积环比大幅增长[1][2] - 预计重点房企10月份的销售业绩较9月份可能增长超过40%,部分房企的增速甚至可能超过50%[2] 行业总结 - 房地产股表现强劲,中国金茂、融创中国、融信中国、中梁控股等多家房企股价大涨[1] - 一线城市新房成交面积环比大幅增长,广州和深圳增幅接近翻倍,北京和上海增幅相对较小[1] - 二手房市场也呈现回暖,深圳、上海和北京的二手房成交套数环比大幅增长[1] - 预计10月份一线城市新建商品住宅成交面积将达到227万平方米,环比增长40%,同比增长2%[2] - 销售数据的改善将显著提升房企的资金状况,有助于后续的经营发展、债务处理和土地投资[2] 公司总结 - 重点房企10月份的销售业绩较9月份可能增长超过40%,部分房企的增速甚至可能超过50%[2] - 销售数据的改善将显著提升房企的资金状况,有助于后续的经营发展、债务处理和土地投资[2]

公司经营情况 - 公司上半年生產經營安全平穩，「三道紅線」維持綠檔[6] - 行業簽約額保持穩定，新開項目實現熱銷[6] - 公司產品競爭力得到市場檢驗，核心業績指標穩中有升[6] - 公司明確了「將金茂打造成效益優良、規模適度、品質領先城市運營商」的戰略定位[6] - 公司提出「深耕聚焦、提質增效」的發展主旨及「盤活存量、做優增量」的執行方針[6] - 公司戰略方向正確、戰術執行有效，將錨定戰略目標不放鬆，堅定不移落實既定戰略部署[6] - 公司上半年实现签约人民币445.4亿元，排名第12名，保持行业稳定[10] - 在管商业项目经营业绩同比增长，经营质量持续提升[10] - 基础物管业务和建筑装饰业务外拓稳步增长，市场竞争能力持续增强[10] - 公司持续强化精細化管理，全力推進極致降本控費工作，三項費用同比明顯下降[15] - 公司上半年资金周转效率提升，以内生经营现金流支持新增投资，实现健康可持续发展[15] - 公司堅持「質在量先」的投资策略，近期獲取的土地均位於一二線核心城市，80%為府系項目[16] - 公司持續推動產品進化，上半年7府1璞首開實現「八開八捷」，創造獨立行情[16] - 公司推動「6-16-26」運營標準落地，首開週期、回正和交付週期均接近行業標桿水平[16] - 公司通過持續深化改革，推動全員意識轉型與能力轉型，實現組織精簡高效[17] - 公司在「晨星」ESG評級中獲評2024年亞太區「最高評級」企業[14] 宏观经济环境 - 上半年国内生产总值同比增长5.0%[20] - 1-6月规模以上工业增加值同比实际增长6.0%[20] - 全国固定资产投资同比增长3.9%[20] - 全国房地产开发投资同比下降10.1%[20] - 全国居民人均可支配收入同比名义增长5.4%[20] - 2024年1-6月新建商品房销售面积同比下降19.0%[22] - 2024年1-6月新建商品房销售额同比下降25.0%[22] - 北京甲级写字楼平均租金持续下降[23] - 上海写字楼平均空置率和租金持续承压[23] 公司战略与发展 - 公司全面深化"三创标"，加速组织能力迭代升级[20] - 公司在天津和青岛两个城市运营项目有助于拓展城市运营业务[27] - 公司在北京、上海、广州、成都、东莞、烟台、嘉兴、金华、南京、宁波、青岛等地拥有多个大型房地产开发项目[36][37][38] - 公司在青島、三亞、廈門、蘇州、太原、溫州、佛山、合肥、西安、長沙、重慶、汕頭、珠海、貴陽等地擁有多個大型房地產開發項目[39][40][41] - 公司在河北省雄安新区、河南省郑州市、湖北省武汉市等地开发了多个大型房地产项目[42] - 公司在江苏省、江西省、山东省等地开发了多个房地产项目，总可售面积超过1,000万平方米[42][43][44][45] - 公司2024年以来新获取了多个房地产项目，包括位于陕西省西安市、四川省成都市、山东省济南市等地的项目[45] 项目进展与业绩 - 天津上东金茂智慧科学城项目在天津市场表现突出，单盘业绩位列第六[27] - 青岛金茂中歐國際城項目在青岛高新区表现领先，单盘业绩位列第一[27] - 溫州鰲江國際新城項目總佔地面積約1,972畝(約合131萬平方米)，總建築面積約105萬平方米[28] - 金華未來科學城項目總佔地約2,760畝(約合184萬平方米)，總建築面積約225萬平方米[28] - 青島大雲谷項目總建築面積405萬平方米，地上建築面積281萬平方米[29] - 太原長風金茂悅項目銷售業績排名太原市TOP 3，是太原當之無愧的改善標桿[30] - 西安金茂璞逸曲江项目首开热销10亿元，当日转签约率90%[32] - 南京首开桃园金茂府项目96套全部售罄，创下南京市场最低中签率和近3年来最快售罄[32] - 杭州上城金茂府两次开盘全部售罄，去化率达100%[34] - 上海中环金茂府两次开盘均售罄，上半年签约额超过30亿元[34] - 上海张江金茂府首开203套认购率达110%，首开当天销售11.75亿元[34] 物业运营 - 各写字楼项目因地处核心商区且租户资质优异，出租率保持高位[48] - 公司持有的写字楼均坐落于城市核心地带或新城区，地理位置优越[49] - 北京凯晨世贸中心和北京西城金茂中心位于北京金融街商圈，上海金茂大厦位于浦东陆家嘴金融贸易区[49] - 北京凯晨世贸中心获得中国绿标三星和LEED-EB铂金级双认证，金茂大厦是中国标志性建筑[50] - 上海J•LIFE项目出租率接近满租，获得多项行业大奖[51] - 南京金茂览秀城通过产品力升级、运营创新和空间优化，上半年客流创新高[51] - 长沙金茂览秀城出租率超98%，获得

报告公司投资评级 - 公司维持"优于大市"的投资评级 [2] 报告的核心观点 - 公司 2024 年 1H 收入达 219.75 亿元,同比下降 18%,主要是由于交付结算的销售物业较 2023 年同期减少所致 [2] - 公司 2024 年 1H 净利润为 18.39 亿元,同比增长 4%,归母净利润为 10.10 亿元,同比增长 133%,利润强势反弹 [2] - 公司 2024 年 1H 整体销售毛利率为 16%,较 2023 年基本持平 [2] - 公司有现金和现金等价物 337.51 亿元,同比增长 9.16%;有计息银行贷款及其他借款合共约 1294.25 亿元,较 2023 年年底增长 1.61% [3] - 公司预测 2024 年 EPS 约为 0.12 元每股,给予公司 2024 年 6-7 倍 PE 估值,对应合理价值区间为 0.70-0.82 元每股,即为 0.82-0.89 港元每股 [3] 财务数据总结 - 公司 2024 年营业总收入预计为 63,032.93 百万元,同比下降 13.1% [4] - 公司 2024 年净利润预计为 1,575.24 百万元,扭亏为盈 [4] - 公司 2024 年毛利率预计为 14%,较 2023 年有所提升 [4] - 公司 2024 年净资产收益率预计为 3.9%,较 2023 年大幅改善 [4] 可比公司估值分析 - 公司 2024 年预测 PE 为 4.94 倍,低于同行业可比公司均值 4.79 倍 [6] - 公司 2024 年预测 PE/（2023-2025 年净利润复合增速）为 3.01,低于同行业可比公司均值 1.82 [6]

报告公司投资评级 - 维持"推荐"评级 [1] 报告的核心观点 财务表现 - 营收同比下降18%,归母净利同比大幅提升133% [2] - 签约销售稳居行业第一梯队,销售回款率维持在90%以上 [2] - 融资成本同比下降13% [2] 业务发展 - 土地拓展力度放缓,但均位于热门城市 [2] - REITs上市以来完成两次分红,持续回馈投资者 [2] 盈利预测 - 预测2024-2026年营收分别为668.18亿元/692.51亿元/737.59亿元,对应PE倍数为3X/3X/3X [2] 报告内容总结 财务表现 - 2024年上半年实现总营业收入219.75亿元,同比下降18% [2] - 其中城市运营及物业开发板块营收下降23%,主要由于销售物业交付结算减少 [2] - 商务租赁及零售收入下降9%,主要由于金茂商业REIT底层资产不再纳入 [2] - 酒店经营收入下降17%,主要受网红城市和境外旅游分流及威斯汀酒店处置影响 [2] - 物业服务收入增长10%,主要由于在管面积增加 [2] - 2024年上半年实现归母净利10.10亿元,同比增长133% [2] 业务发展 - 2024年上半年中国金茂销售金额455亿元,排名第12位,稳居行业第一梯队 [2] - 2024年上半年累计回款413亿元,回款率为93%,维持在90%以上 [2] - 截至2024年上半年,公司未售货值约3000亿元,84%位于一二线城市 [2] - 2024年上半年成功获取多个热门城市的土地,可售面积超30万平方米 [2] - REITs上市以来完成两次分红,第二次分红简单年化分派率达5.01% [2] 融资情况 - 2024年6月和8月发行两笔无担保中票,合计50亿元,最终票面利率为2.8% [2] - 截至2024年上半年,融资成本为12.67亿元,较上年同期下降13% [2] 盈利预测 - 预测2024-2026年营收分别为668.18亿元/692.51亿元/737.59亿元 [2] - 预测2024-2026年归母净利润分别为25.07亿元/25.30亿元/26.41亿元 [2] - 预测2024-2026年PE倍数为3X/3X/3X [2]

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確性 或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對任何就因本公告全部或任何部份內容而產生 或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔責任。 JINMAO中国�浚 China Jinmao Holdings Group Limited 中國金茂控股集團有限公 司 （於香港註冊成立的有限公司） （股票代號：00817） 截至2024年6月30日止六個月中期業績公告 | --- | |------------------------------------------------------------------------------| | | | 董事會欣然宣佈本公司及其附屬公司截至 2024 年 6 月 30 日止六個月的未經審核中 | | 期業績。本公告列載本公司 2024 年中期報告全文，並符合《香港聯合交易所有限 | | 公司證券上市規則》中有關中期業績公告的披露要求。本公司 2024 年中期報告的 | | 印刷版本將於 2024 年 9 月底或之前寄發予本公司的股東，並可於其時在香港交易 | | 所披露易網站 www.hkexn ...

公司业务发展 - 公司定位为城市运营商，持续推进“一核•三聚焦”业务战略升级，加速打造第二增长曲线[5] - 公司在2023年成功增加土地储备，商务租赁和零售商业运营租金收入较上年有所下降[6] - 公司在2023年取得多个项目，包括青岛世园·金茂府、太原长风金茂悦项目等[7] - 公司在2023年成功取得上海中环金茂府、杭州上城金茂府等项目，参加消费类基础设施REITs研讨会[8] 公司财务表现 - 公司2023年收入为72403.6百万人民币，同比下降13%[10] - 公司2023年毛利为9021.5百万人民币，同比下降31%[10] - 公司2023年年度虧損为4858.3百万人民币，同比下降193%[10] - 公司2023年资产总额为407119.2百万人民币，同比下降4%[10] - 公司2023年本公司所有者应占溢利为-6896.6百万人民币，同比下降448%[10] - 公司2023年每股基本盈利为-51.62人民币分，同比下降432%[10] - 公司2023年股息为中期每股1.5港仙，末期每股11港仙，共计每股1.5港仙[11] 公司战略展望 - 公司主席表示对未来市场充满信心，将坚定“深耕聚焦、提质增效”战略方向，落实“盘活存量、做优增量”[13] - 公司积极应对形势变化，推动“产升级”主题年工作，为人民群众建设好房子、提供好服务，实现公司长期稳定高质量发展[13] 公司市场地位与荣誉 - 金茂服務榮獲克而瑞物管頒發的「2023中國物業管理上市公司領先企業－ESG可持續發展TOP10」獎項[31] - 金茂綠建榮獲中國能源發展與創新論壇組委會頒發的「踐行雙碳目標2022年度創新企業獎」獎項[33] - 张家港金茂览秀城、青岛金茂览秀城、天津金茂汇荣获美陈网颁发的「2023年美陈网城市新地标金灯奖」獎项[36] - 金茂商业获得「2023年度卓越城市商业运营商」奖项[36] 公司项目情况 - 公司持有的城市运营、物业开发、商务租赁及零售商业、酒店经营项目数量为382个，未交付面积约为8,360万平方米[38] - 2023年，金茂控股集团在广州、深圳、长沙等地的住宅项目可售面积分别为41,793平方米至511,603平方米，其中部分项目已于2022年至2027年竣工[46] - 2023年，金茂控股集团在南京、重庆、宁波等地的住宅和商业项目可售面积达到73,235平方米至931,702平方米，部分项目预计于2023年至2031年竣工[47] 公司资金情况 - 公司自2023年以来积极拓展多种资金筹集管道，包括发行公司债券和票据，总额达数十亿人民币，票面利率在3.6%至4.68%之间[42] - 公司在北京、上海等城市签约超过百亿的项目，有效支撑业绩实现[42] - 公司酒店收入已恢复至2019年水平，市场趋势明显，特别是度假酒店经营业绩表现突出[42] 公司经营分部情况 - 公司城市运营与物业开发收入为62,781.9百万元，占总收入的85%[137] - 公司商务租赁与零售商业运营收入为1,802.3百万元，占总收入的2%[137] - 公司酒店经营收入为2,080.4百万元，占总收入的3%[137] - 公司金茂服务收入为2,704.4百万元，占总收入的4%[137]

金茂控股集团 - 中国金茂控股集团公司家族评级被下调至“Ba2”，展望为“负面”[1] - 中国金茂2024年合同销售总额预计持续下降，销售业绩疲软，高债务杠杆能力降低[2] 龙湖集团 - 龙湖集团公司家族评级也被下调至“Ba2”，展望为“负面”[3] - 龙湖集团2023年营业收入同比下降27.87%，归母净利润同比下降近50%[5] 海航集团 - 海航集团（国际）有限公司被债权人提出清盘呈请，将于7月3日进行聆讯[7] - 海航集团宣布破产重整案四个重整计划全部执行完毕，债务规模达1.1万亿，债券违约金额35.78亿元[8] 中南建设 - 中南建设股票收盘价连续十个交易日均低于1元，存在可能被终止上市的风险[10] - 中南建设控股股东中南建投质押股份减少约796.86万股，被冻结约7.22亿股，累计质押约12.95亿股[11]

业绩总结 - 公司实现营业收入724亿元，同比减少13%[2] - 公司销售额69.7亿元，同比减少65.3%[2] - 公司2024年预测营业收入为66,484百万元，同比下降8.2%[3] - 2026年预计净利润（不含少数股东损益）为18.99亿元[5] - 2026年预计现金流净额为1.22亿元[5] 未来展望 - 公司24-25年基本归母净利润预测为11.6/14.2亿元，PE估值分别为5.4/4.4倍，维持“买入”评级[2] - 未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上为买入评级[7] 公司信息 - 报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格[9] - 光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格[10] - 光大证券股份有限公司是中国证监会批准的首批三家创新试点证券公司之一[11] - 光大证券研究所编写的报告基于合法获得的信息，但不保证信息的准确性和完整性[11] - 报告中的资料、意见、预测反映了光大证券研究所的判断，可能随时调整且不构成投资建议[11]

业绩总结 - 公司2023年收入同比下跌13%[1] - 公司2023年净亏损为4858.3百万元，同比下降193%[2] - 公司2023年签约销售额为1412亿元，同比下降8.9%[3] - 公司2023年营业总收入为72564.06百万元，同比下降12.9%[6] - 公司2023年净利润为-6896.64百万元，同比下降447.6%[6] 财务状况 - 公司截至2023年底有现金和现金等价物30920.0百万元，同比下降16.6%[4] - 公司2024年预测EPS约为0.10元每股，对应合理价值区间为0.60-0.70元每股[5] - 公司2023年全面摊薄EPS为-0.52元，毛利率为12%[6] - 公司2023年净资产收益率为-17.6%[6] 未来展望 - 可比公司估值表中，公司2024PE为1.1，低于均值5.0[7] - 2026年中国金茂每股收益预计为0.12元，较2023年有显著增长[8] - 2026年营业利润预计为4774百万元，较2023年有较大增长[8] - 2026年资产负债率预计为75.48%，较2023年略有增加[8] - 中国金茂的流动比率预计在2026年达到1.27，较2023年有所提高[8] - 中国金茂的现金净流量预计在2026年为12855百万元，较2023年有显著增长[8]