界 發展有限公司 (股份代號.0017) ２０２４年報 we create we are artisans we are csv. THE ARTISANAL MOVEMENT The Artisanal Movement 是我們的文化願景，透過推崇手 藝、傳統和想像力，承載著人文的細膩、情感與溫度。 隨著我們的業務與社會一同發展，如今，我們為這文化願景 帶來一個嶄新的目標 — 為社會上不同的持份者創造共享價 值，與社會同創共贏。 我們相信以商業和創新的力量，可回饋社會，並透過聚焦於 三大核心 — 文化與創意，可持續發展和社會創新，讓業務 成功與社會進步緊扣一起。 Because together We create, We are artisans, We are CSV. 目錄 22 | --- | --- | |------------------|----------------------| | | | | 集團架構 | | | 財務摘要 | | | 主席報告書 | | | 行政總裁報告書 | | | 香港主要物業項目 | | | | 中國內地主要物業項目 | | 董事簡介 | | | 企業可持續發 ...

报告评级 - 报告给予新世界发展(17 HK)买入评级 [3] 报告核心观点 - 新世界2024财年收入同比降34%至358亿港元,来自持续经营业务之核心盈利同比降18%至69.0亿港元 [2] - 受香港可交付项目数量下降影响,新世界2024财年录得亏损共196.8亿港元,但扣除所有一次性会计、非现金亏损以及相关税费后,核心利润下跌约48%至13.8亿港元 [2] - 租金收入录得增长,K11/整体租金收入分别同比增长11.9%/9.3%,K11 MUSEA/K11 Art Mall出租率维持于97/99%高位 [2] - 随着香港11 Skies、香港启德体育园以及深圳太子湾K11 ECOST均于2024/25年落成,预计租金收入将在2024至2027财年实现约23%的年复合增长率 [2] - 虽然出售新创建股份的亏损为预期之内,但公司计划加大去杠杆力度,预算于2025财年处置130亿港元非核心资产,加上进一步降息的预期,有助新世界节省利息、修复利润并对股价及未来香港房地产市场有一定支撑 [2] 财务数据总结 - 2024财年收入同比下降34.4%至35,782百万港元 [6] - 2024财年核心利润同比下降47.5%至1,377百万港元 [6] - 2024财年每股核心盈利为0.55港元,同比下降47.5% [6] - 2024财年每股股息为0.2港元,同比下降73.7% [6] - 2024年6月30日,公司净负债为123,657百万港元,净负债率为55.0% [6]

报告评级 - 报告给予新世界发展(17 HK)买入评级 [3] 报告核心观点 - 新世界2024财年收入同比降34%至358亿港元,来自持续经营业务之核心盈利同比降18%至69.0亿港元 [2] - 受香港可交付项目数量下降影响,新世界2024财年核心利润同比降47.5%至13.77亿港元 [2] - 租金收入录得增长,K11/整体租金收入分别同比增长11.9%/9.3%,K11 MUSEA/K11 Art Mall出租率维持于97/99%高位 [2] - 公司计划加大去杠杆力度,预算于2025财年处置130亿港元非核心资产,加上进一步降息的预期,有助新世界节省利息、修复利润并对股价及未来香港房地产市场有一定支撑 [2] 分类总结 收入与盈利 - 2024财年收入同比降34%至358亿港元 [2] - 2024财年来自持续经营业务之核心盈利同比降18%至69.0亿港元 [2] - 2024财年核心利润同比降47.5%至13.77亿港元 [2] 租金收入 - K11/整体租金收入分别同比增长11.9%/9.3% [2] - K11 MUSEA/K11 Art Mall出租率维持于97/99%高位 [2] 去杠杆与降息 - 公司计划加大去杠杆力度,预算于2025财年处置130亿港元非核心资产 [2] - 进一步降息的预期有助新世界节省利息、修复利润并对股价及未来香港房地产市场有一定支撑 [2]

报告公司投资评级 新世界地产维持"弱于大市"评级。[13] 报告的核心观点 1. 盈利前景黯淡但财务状况趋于稳定。公司2024财年业绩出现巨额亏损,主要是由于开发物业减值损失和投资物业重估损失。公司正通过出售资产和减少资本支出去杠杆。[2] 2. 管理层不确定性中长期仍然存在。公司行政总裁发生变动,可能会阻碍公司的运营。[2] 3. 潜在的重组与市场复苏机会。公司可能将启德体育园出售给控股公司,这可能是一种注资方式。同时,整体市场和房地产行业有望复苏,公司将成为受益者。但管理层不确定性可能会阻碍中长期的重估。[2] 根据相关目录分别进行总结 预测和估值 1. 2024财年公司出现巨额亏损,主要是由于开发物业减值损失和投资物业重估损失。[2] 2. 公司2025-2026财年的盈利预期下调20-34%,主要是由于净资产价值下降。[2] 3. 公司暂停派息,每股股息从2.4港元下降至0.2港元。[2] 交易数据 1. 公司股价在52周内的高低为6.20-15.96港元。[4] 2. 公司市值为26.42亿美元,自由流通股份占41%。[4] 股价相对于恒生指数 1. 公司股价在过去12个月内下跌37%,相对于恒生指数下跌50%。[6] 财务概要 1. 公司2024财年收入下降34.4%,净亏损从4.19亿港元激增至118亿港元。[7] 2. 公司2024财年核心亏损从14亿港元扩大至46亿港元。[7] 3. 公司2024财年净财务成本激增32.4%至43亿港元,总利息负担超过100亿港元。[7] 4. 公司2024财年净负债率从49.6%上升至57.2%。[7] 目标价格变动 1. 公司资产净值从35港元下调至29港元,下降17%。[8] 2. 目标价从8.75港元下调至7.25港元,下降17%。[10] 盈利预测变动 1. 公司2025-2026财年的收入预期基本持平,但核心盈利预期下调20-34%。[11]

投资评级 - 报告维持"买入"评级 [2] 报告的核心观点 收入规模有所收缩，净利润短期承压 - 2023/2024财年,公司实现营业收入358.26亿港元,同比减少34%,收入减少主要系香港物业开发入账减少 [4] - 公司实现持续经营归母净利润-118.07亿港元,受非现金减值同拨备及处置NWS非现金亏损影响 [4] 投资物业表现稳健，运营效率显著提升 - 投资物业收入51.97亿元,同比增长4.03%,香港K11 MUSEA及K11 Art Mall销售额和客流量均有所上升,出租率维持高位 [4] - 中国内地投资物业收入18.41亿港元,投资物业组合表现稳健,整体出租率高 [4] 物业销售集中大湾区长三角，资本支出费用明显降低 - 物业开发收入161.25亿港元,同比下降40.95%,中国内地物业开发收入137.13亿港元,同比增长29.94% [4] - 公司在中国内地物业合同销售额为124.8亿元,大湾区及长三角地区贡献超过85% [4] - 公司严格控制成本,持续经营业务的资本支出和行政及其他运营费用分别减少23%、17% [4] 财务预测 - 预计2025-2027年归母净利润为3.7、6.0和8.6亿港元,对应EPS为0.15、0.24、0.34港元 [4][5] - 当前股价对应2025-2027年PE为63.2、39.4、27.2倍 [4][5]

财务表现 - 来自持續經營業務的核心經營溢利為6,898百萬港元，按年下降18%[2] - 來自持續經營業務的股東應佔虧損為11,807百萬港元[2] - 本集團來自持續經營業務的收入為35,782百萬港元，按年下跌34%[2] - 本集團嚴格控制成本，持續經營業務的資本支出和行政及其他營運費用分別按年減少約23%和17%[2] - 可動用資金合共約463億港元，包括現金及銀行結餘約280億港元及可動用的銀行貸款約183億港元[2] 物業發展及投資 - 香港物業發展收入為2,412百萬港元[2] - 中國內地物業發展收入為13,713百萬港元[2] - 香港投資物業收入為3,356百萬港元及分部業績為2,536百萬港元[5] - 中國內地物業投資收入為1,841百萬港元，分部業績為955百萬港元[2] - 中國內地整體物業合同銷售額為人民幣124.8億元[2] - 本集團在香港持有應佔總樓面面積約774萬平方呎之土地儲備可作即時發展[8] - 本集團於新界持有合共約1,584萬平方呎待更改用途之應佔農地土地面積[9] - 本集團中國內地物業合同銷售額為人民幣124.8億元，合同銷售面積約31.3萬平方米[10][11] - 本集團中國內地未入賬之物業合同銷售總收入約為人民幣163億元將於2025及2026財政年度入賬[12] - 本集團共出售位於中國內地的商業和車庫產生收入約為人民幣676百萬元[12] - 本集團的中國內地項目竣工量(不包括車庫)的總樓面面積為約103.8萬平方米[12] - 預期2025財政年度項目竣工量(不包括車庫)的總樓面面積將達到約66.8萬平方米[12] - 2024财政年度中国内地项目竣工总计856,774平方米，包括住宅659,930平方米、商业95,802平方米、写字楼82,667平方米、酒店18,375平方米[13] - 2024财政年度中国内地物业投资及其他项目竣工总计181,381平方米，包括商业81,379平方米、写字楼100,002平方米[14] - 2025财政年度中国内地项目预计竣工总计347,082平方米，包括住宅341,487平方米、商业5,595平方米[15] - 2025财政年度中国内地物业投资及其他项目预計竣工總計320,456平方米，包括商業213,317平方米、寫字樓107,139平方米[16] - 本集團將繼續秉承「聚焦深耕大灣區一線城市及長三角重點區域」的戰略佈局，發展多元業態，進一步拓展經常性租金收入[19] - 本集團於中國內地持有不包括車庫的土地儲備總樓面面積約372.1萬平方米，其中約58%位於大灣區及長三角地區[20][21] - 本集團在中國內地投資發展7個城市更新項目，全部位於核心城市廣州和深圳[22] 酒店及旅遊業務 - 香港過夜旅客總數達2,100萬人次，重回2019財年的約70%[23] - 本集團在中國內地的酒店營運毛利按年增長76%[23] - 東南亞地區酒店的營運毛利按年增長25％[23] - 香港將於2024年舉辦逾100場會議及展覽及其他活動，有利香港酒店及旅遊業穩步復甦[23] 其他業務 - 會員積分計劃推廣活動及獎賞優惠帶動商場客流量及銷售額上升[6] - 位於長沙灣的甲級寫字樓項目「83 瓊林街」已有約四成寫字樓樓面獲預租及租用[6] - 「北部都會區」將成為香港未來發展的新引擎,為香港注入新經濟動力[7] - 廣匯新世界綜合體項目重構廣州東部中心的社交場域，體現了本集團超強的兌現力與品牌實力[19] - 雲門 NEW PARK 開創了 MALL+PARK 的沉浸公園式的商業空間模式，日均客流近 10 萬[19] - 廣粵天地出租率為 99%，保有難以複製的獨特性和源源不絕的生命力[19] - K11 MUSEA將繼續利用與星光大道及維港碼頭的協同效應，匯聚藝術、人文及創新於一身[24] - 位於長沙灣的寫字樓物業具備完善的基建設施，能夠連結到大灣區的各主要商業區[25] - 11 SKIES總樓面面積達380萬方呎，其中3幢甲級辦公大樓K11 ATELIER 11 SKIES早前已啟用[26] - K11 ECOAST是K11在中國內地的首個旗艦項目，致力打造最美最有影響力的海濱文化藝術區[27] - K11的足跡將遍佈大中華地區的12個重點城市，合共34個項目，總樓面面積達273萬平方米[27] 財務狀況 - 本集團於2024年6月30日的債務淨額為123,657.1百萬港元，較2023年6月30日的130,755.9百萬港元有所下降[33] - 本集團於2024年6月30日的現金及銀行存款為27,990.1百萬港元，較2023年6月30日的54,517.9百萬港元有所減少[33] - 本集團於2024年6月30日的債務淨額與權益比率為55.0%，較2023年6月30日的經重列比率及原比率分別增加7.3及6.3個百分點[33] - 本集團於2024年6月30日的長期銀行借貸、其他借貸和固定利率債券及應付票據為141,132.1百

报告公司投资评级 - 新世界发展(17 HK)的投资评级为买入 [1] 报告的核心观点 - 新世界公布了2024财年的最新财务情况,预期可能录得持续经营业务核心经营溢利(「核心经营溢利」)为65亿至69亿港元,较2023财年同比下跌18%至23% [2] - 新世界需要于2024财年进行一次性非现金重估亏损,总额介乎85亿至95亿港元,另外还需要录得一次性及非现金亏损82.6亿港元,预计于2024财年录得股东应占亏损190亿至200亿港元 [2] - 分析师下调新世界的收入和核心利润预测,但仍料核心利润不会出现亏损,下调目标价至10.18港元,对应预测资产净值折让80%,维持买入评级 [2] 财务数据总结 收入 - 2022年收入为682.13亿港元,2023年增长39.6%至952.14亿港元,预计2024年下降41.3%至559.28亿港元 [5] - 2025年和2026年收入预计分别为612.10亿港元和627.84亿港元,增长9.4%和2.6% [5] 核心利润 - 2022年核心利润为70.85亿港元,2023年下降13.6%至61.17亿港元 [5] - 预计2024年核心利润大幅下降80.8%至11.72亿港元,2025年和2026年分别为13.10亿港元和17.64亿港元,增长11.8%和34.6% [5] 每股指标 - 2022年每股收益为2.81港元,2023年下降13.6%至2.43港元 [5] - 预计2024年每股收益大幅下降63.7%至0.47港元,2025年和2026年分别为0.52港元和0.70港元,增长11.8%和34.6% [5] - 每股股息2022年为2.06港元,2023年增加14.1%至2.35港元,预计2024年下降83.2%至0.40港元 [5] 财务比率 - 2022年毛利率为26.7%,2023年下降至22.5%,预计2024年回升至26.7% [5] - 2022年净利率为5.3%,2023年下降至3.6%,预计2024年大幅下降至-28.7% [5] - 2022年ROA为1.1%,2023年下降至1.0%,预计2024年下降至-3.2% [5] - 2022年ROE为3.3%,2023年下降至3.1%,预计2024年下降至-10.0% [5]

投资评级和核心观点 - 给予"买入"评级[3] - 公司是最早进入内地发展的港资房企之一,深耕大湾区及长三角核心城市,打造高品质住宅项目,同时开启以 K11 为中心的持有物业扩张[7] - 预计公司 2024-2026 财年归母净利润为 10.8、13.9、17.2 亿港元,对应 EPS 为 0.43、0.55、0.68 港元,当前股价对应 PE 为 18.3、14.3、11.6 倍[7] 内地销售和土储情况 - 内地销售额稳定,2019 财年以来销售额均超 150 亿元,2023 年下半年在内地合同销售额 75.5 亿元,完成销售目标 50%[8] - 公司在内地的可售资源约 570 亿元,主要分布在深圳、广州和杭州等核心城市[8][53] - 公司在内地已投资 8 个城市更新项目,总楼面面积约 270 万方,可售面积达 200 万方,可售资源总额保守估计达 800 至 1000 亿元[58] 中国香港业务 - 中国香港楼市在高息环境下成交疲弱,公司合约销售金额波动较大,2023 财年合同销售金额 88.6 亿港元,同比增长 8%[67][68] - 公司在中国香港持有 1634.2 万平方呎待更改用途的农地储备,其中约 90%位于北部都会区范围,有望通过农地转化行动持续释放农地的潜在价值[81][84] 投资物业布局 - 中国香港物业投资收入 2024 上半财年同比增长 17.0%,主要得益于 K11 MUSEA 和 K11 Art Mall 的运营效率提升[93][94] - 内地 K11 购物中心以文化属性吸引人流,已在多个城市布局,预计 2024 财年及以后将新开业 297 万方[100][109][110][113] 财务情况 - 资本运营成本双双下降,负债结构持续优化,2024 年 1-6 月完成约 350 亿港元的贷款安排及债务偿还[130][134][136] - 预计 2024-2026 财年公司营业收入分别为 380.8、366.4、372.6 亿港元,毛利率分别为 35.4%、40.7%、45.4%[147]

公司财务表现 - 公司截至2023年12月31日止六个月的核心盈利为4,866百万港元，按年上升12%[6] - 公司截至2023年12月31日止六个月的股东应占溢利为502百万港元，不包括一次性非现金费用[6] - 公司截至2023年12月31日止六个月的收入为17,066百万港元，按年下跌25%，主要由于香港及中国内地的物业发展入账减少[6] - 2023年内，中国内地物业发展收入为54.95亿港元，主要来自广州、沈阳等住宅项目[28] - 2023年内，中国内地整体物业合同销售额为75.5亿人民币，南部地区和东部地区贡献超过82%[30] - 2023年12月31日，中国内地未入账的物业合同销售约98亿人民币将于2024下半年入账，约34亿人民币将于2025入账[31] - 2024年上半年，中国内地项目竣工总面积为395,394平方米，其中商业面积占13,180平方米，写字楼面积为382,214平方米[33] - 2024年下半年，中国内地项目预计竣工总面积为546,592平方米，其中商业面积占104,796平方米，写字楼面积为441,796平方米[34] - 2024年下半年，中国内地项目预计竣工计划中，寧波新世界廣場4號地塊商业面积为32,974平方米，写字楼面积为58,163平方米[35] - 公司在2023年12月31日拥有总樓面面积4,350.0千平方米，其中核心项目占3,662.2千平方米，主要集中在大湾区和长三角地区[44] - 公司在内地投资发展8个城市更新项目，位于广州和深圳，总可售面积达200万平方米，其中深圳龙岗区的188工业区项目已动工，预计2025财年开始销售[45] - 香港酒店业务在2023年7月至12月期间，访港旅客总数达2,100万人次，其中中国内地旅客占80%，酒店收入同比增长55%[46] - 中国内地酒店收入增长超过70%，北京酒店同比增长120%至140%[47] - 新创建集团的核心业务为道路、建筑和保险，已于2023年11月17日完成出售，不再持有新创建任何股份[50] - 香港政府推动盛事经济发展，未来将有更多国际级大型盛事落户香港[60] - 公司将继续通过出售非核心资产和业务，优化资产组合，提升企业效益[68] - 公司财务稳健，可动用资金约520亿港元，积极管理现金流，提高成本效益[68] - 公司将继续加强与持股者联系，将环境、社会和治理因素纳入经营策略[69] - 公司2023年12月31日止六个月，公司持续经营业务收入为17,065.5百万港元，较2022年同期下降了25.1%[71] - 公司2023年12月31日的非流动资产总额为335,484.6百万港元，较2023年6月30日下降了23.2%[73] - 公司2023年12月31日的股东权益为192,930.9百万港元，较2023年6月30日下降了3.3%[74] - 截至2023年12月31日，公司股东权益为192,930.9百万港元，较上年同期减少21,429.2百万港元[doc=75] - 公司2023年12月31日的股东权益中，盈余保留为102,932.8百万港元，其他储备为11,616.0百万港元[doc=75] - 公司2023年12月31日的股东权益中，永续资本为78,382.1百万港元，证券为36,301.8百万港元[doc=75] - 公司2023年12月31日的股东权益中，非控股东权益为8,980.9百万港元，总额为238,213.6百万港元[doc=75] - 公司2022年12月31日的股东权益为206,068.1百万港元，较上年同期增加13,959.8百万港元[doc=76] - 公司2022年12月31日的股东权益中，盈余保留为116,493.3百万港元，其他储备为11,192.7百万港元[doc=76] - 公司2022年12月31日的股东权益中，永续资本为78,382.1百万港元，证券为47,441.1百万港元[doc=76] - 公司2022年12月31日的股东权益中，非控股东权益为27,830.0百万港元，总额为281,339.2百万港元[doc=76] - 2023年截至12月31日止六个月，公司经营活动所得现金净额为5,555.8百万港元，较2022年同期的10,328.7百万港元有所下降[77] - 公司投资活动所用现金净额为-4,735.4百万港元，较上年同期的-3,315.0百万港元有所增加[77] - 公司融资活动所用现金净额为-18,925.9百万港元，较去年同期的-10,408.5百万港元有显著增加[77] - 公司已採納香港財務報告準則第17號「保險合約」，对保险合同的确认、计量、呈列和披露原则进行了调整[80] - 公司在2023年7月1日採納香港財務報告準則第17號，对所有在2022年7月1日或之后签发的合同应用全面追溯法过渡[82] - 公司已采纳香港财务报告准则第17号，导致主要会计政策发生变化[89] - 公司根据不同合同类型采用不同的计量方式，如保险合同、具选择性分红特征的投资合同和持有的再保险合同[90] - 公司签

业绩总结 - 公司持续经营业务的核心盈利同比增长12%，达到48.6亿港元[1] - 公司租金收入同比增长12%，达到26.7亿港元，预计K11 ECOAST项目将带来更大比例的贡献[3] - 2024年预计公司收入将从2023年的952.1亿元下降至459.1亿元，预计净利润将从408.1亿元下降至303.6亿元[7] - 公司的综合毛利率预计将从2023年的22.5%上升至2024年的32.3%[7] - 预计2024年公司的ROA为0.5%，ROE为1.5%[7] - 公司的流动比率预计将从2023年的0.96下降至2024年的0.98[7] 公司资产 - 公司在香港拥有800万平方尺权益土储，内地拥有435万平方米土储，有望支持销售回稳[2] 其他 - 本报告不适用于加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士[12]