交银国际研究 公司更新 收盘价 目标价 潜在涨幅 港元 6.83 港元 10.18↓ +49.0% 中国香港房地产 2024 年 9 月 2 日 新世界发展 (17 HK) 非现金大额拨备，料核心利润不会出现亏损 新世界公布了 2024 财年的最新财务情况，并对年度利润和一些拨备做出 了初步估计。 持续经营业务核心经营溢利同比减少 18%至 23% 。新世界根据其 2024 财 年未经审核综合管理账目的初步审阅，预期可能录得持续经营业务核心经 营溢利（「核心经营溢利」）为 65 亿至 69 亿港元，较 2023 财年同比下 跌 18%至 23%，主要是由2023 财年落成并移交的主要项目（包括柏傲庄 第一期及第二期）而 2024 财年缺乏收益确认所致。核心经营溢利为来自 持续经营业务之溢利，不包括 1）投资物业公允值变动、2）税项、3）财 务收入和费用、4）出售成本的重新计量及 5）出售非核心资产的盈亏及 6）发展物业、物业、机械及设备、使用权资产以及非流动资产列为待售 资产的耗蚀亏损或亏损折让拨回。 亏损主要为非现金项目。新世界按投资及发展物业重估（包括商誉评估） 的初步结果显示，需要于 2024 财年进行 ...

投资评级和核心观点 - 给予"买入"评级[3] - 公司是最早进入内地发展的港资房企之一,深耕大湾区及长三角核心城市,打造高品质住宅项目,同时开启以 K11 为中心的持有物业扩张[7] - 预计公司 2024-2026 财年归母净利润为 10.8、13.9、17.2 亿港元,对应 EPS 为 0.43、0.55、0.68 港元,当前股价对应 PE 为 18.3、14.3、11.6 倍[7] 内地销售和土储情况 - 内地销售额稳定,2019 财年以来销售额均超 150 亿元,2023 年下半年在内地合同销售额 75.5 亿元,完成销售目标 50%[8] - 公司在内地的可售资源约 570 亿元,主要分布在深圳、广州和杭州等核心城市[8][53] - 公司在内地已投资 8 个城市更新项目,总楼面面积约 270 万方,可售面积达 200 万方,可售资源总额保守估计达 800 至 1000 亿元[58] 中国香港业务 - 中国香港楼市在高息环境下成交疲弱,公司合约销售金额波动较大,2023 财年合同销售金额 88.6 亿港元,同比增长 8%[67][68] - 公司在中国香港持有 1634.2 万平方呎待更改用途的农地储备,其中约 90%位于北部都会区范围,有望通过农地转化行动持续释放农地的潜在价值[81][84] 投资物业布局 - 中国香港物业投资收入 2024 上半财年同比增长 17.0%,主要得益于 K11 MUSEA 和 K11 Art Mall 的运营效率提升[93][94] - 内地 K11 购物中心以文化属性吸引人流,已在多个城市布局,预计 2024 财年及以后将新开业 297 万方[100][109][110][113] 财务情况 - 资本运营成本双双下降,负债结构持续优化,2024 年 1-6 月完成约 350 亿港元的贷款安排及债务偿还[130][134][136] - 预计 2024-2026 财年公司营业收入分别为 380.8、366.4、372.6 亿港元,毛利率分别为 35.4%、40.7%、45.4%[147]

公司财务表现 - 公司截至2023年12月31日止六个月的核心盈利为4,866百万港元，按年上升12%[6] - 公司截至2023年12月31日止六个月的股东应占溢利为502百万港元，不包括一次性非现金费用[6] - 公司截至2023年12月31日止六个月的收入为17,066百万港元，按年下跌25%，主要由于香港及中国内地的物业发展入账减少[6] - 2023年内，中国内地物业发展收入为54.95亿港元，主要来自广州、沈阳等住宅项目[28] - 2023年内，中国内地整体物业合同销售额为75.5亿人民币，南部地区和东部地区贡献超过82%[30] - 2023年12月31日，中国内地未入账的物业合同销售约98亿人民币将于2024下半年入账，约34亿人民币将于2025入账[31] - 2024年上半年，中国内地项目竣工总面积为395,394平方米，其中商业面积占13,180平方米，写字楼面积为382,214平方米[33] - 2024年下半年，中国内地项目预计竣工总面积为546,592平方米，其中商业面积占104,796平方米，写字楼面积为441,796平方米[34] - 2024年下半年，中国内地项目预计竣工计划中，寧波新世界廣場4號地塊商业面积为32,974平方米，写字楼面积为58,163平方米[35] - 公司在2023年12月31日拥有总樓面面积4,350.0千平方米，其中核心项目占3,662.2千平方米，主要集中在大湾区和长三角地区[44] - 公司在内地投资发展8个城市更新项目，位于广州和深圳，总可售面积达200万平方米，其中深圳龙岗区的188工业区项目已动工，预计2025财年开始销售[45] - 香港酒店业务在2023年7月至12月期间，访港旅客总数达2,100万人次，其中中国内地旅客占80%，酒店收入同比增长55%[46] - 中国内地酒店收入增长超过70%，北京酒店同比增长120%至140%[47] - 新创建集团的核心业务为道路、建筑和保险，已于2023年11月17日完成出售，不再持有新创建任何股份[50] - 香港政府推动盛事经济发展，未来将有更多国际级大型盛事落户香港[60] - 公司将继续通过出售非核心资产和业务，优化资产组合，提升企业效益[68] - 公司财务稳健，可动用资金约520亿港元，积极管理现金流，提高成本效益[68] - 公司将继续加强与持股者联系，将环境、社会和治理因素纳入经营策略[69] - 公司2023年12月31日止六个月，公司持续经营业务收入为17,065.5百万港元，较2022年同期下降了25.1%[71] - 公司2023年12月31日的非流动资产总额为335,484.6百万港元，较2023年6月30日下降了23.2%[73] - 公司2023年12月31日的股东权益为192,930.9百万港元，较2023年6月30日下降了3.3%[74] - 截至2023年12月31日，公司股东权益为192,930.9百万港元，较上年同期减少21,429.2百万港元[doc=75] - 公司2023年12月31日的股东权益中，盈余保留为102,932.8百万港元，其他储备为11,616.0百万港元[doc=75] - 公司2023年12月31日的股东权益中，永续资本为78,382.1百万港元，证券为36,301.8百万港元[doc=75] - 公司2023年12月31日的股东权益中，非控股东权益为8,980.9百万港元，总额为238,213.6百万港元[doc=75] - 公司2022年12月31日的股东权益为206,068.1百万港元，较上年同期增加13,959.8百万港元[doc=76] - 公司2022年12月31日的股东权益中，盈余保留为116,493.3百万港元，其他储备为11,192.7百万港元[doc=76] - 公司2022年12月31日的股东权益中，永续资本为78,382.1百万港元，证券为47,441.1百万港元[doc=76] - 公司2022年12月31日的股东权益中，非控股东权益为27,830.0百万港元，总额为281,339.2百万港元[doc=76] - 2023年截至12月31日止六个月，公司经营活动所得现金净额为5,555.8百万港元，较2022年同期的10,328.7百万港元有所下降[77] - 公司投资活动所用现金净额为-4,735.4百万港元，较上年同期的-3,315.0百万港元有所增加[77] - 公司融资活动所用现金净额为-18,925.9百万港元，较去年同期的-10,408.5百万港元有显著增加[77] - 公司已採納香港財務報告準則第17號「保險合約」，对保险合同的确认、计量、呈列和披露原则进行了调整[80] - 公司在2023年7月1日採納香港財務報告準則第17號，对所有在2022年7月1日或之后签发的合同应用全面追溯法过渡[82] - 公司已采纳香港财务报告准则第17号，导致主要会计政策发生变化[89] - 公司根据不同合同类型采用不同的计量方式，如保险合同、具选择性分红特征的投资合同和持有的再保险合同[90] - 公司签

业绩总结 - 公司持续经营业务的核心盈利同比增长12%，达到48.6亿港元[1] - 公司租金收入同比增长12%，达到26.7亿港元，预计K11 ECOAST项目将带来更大比例的贡献[3] - 2024年预计公司收入将从2023年的952.1亿元下降至459.1亿元，预计净利润将从408.1亿元下降至303.6亿元[7] - 公司的综合毛利率预计将从2023年的22.5%上升至2024年的32.3%[7] - 预计2024年公司的ROA为0.5%，ROE为1.5%[7] - 公司的流动比率预计将从2023年的0.96下降至2024年的0.98[7] 公司资产 - 公司在香港拥有800万平方尺权益土储，内地拥有435万平方米土储，有望支持销售回稳[2] 其他 - 本报告不适用于加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士[12]

报告公司投资评级 - 报告维持对新世界发展的"买入"评级 [4] 报告的核心观点 公司业绩表现 - 2024财年上半年收入同比下降25%至170亿港元,较预期低22% [5] - 但来自持续经营业务的核心盈利同比上升12%至48.6亿港元,主要归因于利润率提升和成本控制 [5] - 内地房地产开发业务表现亮眼,经营利润率同比大增26.7个百分点至58.6% [4] - 香港和内地的租金收入均录得增长,香港/内地分别同比增加17.0%/3.7% [4] 公司发展策略 - 预期香港市场在政策放松后成交量会上升40-50%,并会在下半财年加快推售启德和黄竹坑项目 [4] - 上调处置非核心资产目标至80亿港元(此前为60亿港元) [4] - 随着香港11 Skies、香港启德体育园以及深圳太子湾K11 ECOST的落成,预期整体租金收入贡献将从30%增加到50% [4] 财务数据分析 收入和盈利 - 2024财年上半年收入同比下降25%至170亿港元,较预期低22% [5] - 但核心盈利同比上升12%至48.6亿港元,主要受益于利润率提升和成本控制 [5] - 预计2024-2026财年租金收入将实现约23%的年均复合增长 [4] 财务状况 - 净负债比率为49.9%,较去年末上升1.2个百分点 [5] - 维持较高的负债水平可能对股息分派和购地带来一定压力 [4] 行业评级和个股评级 - 交银国际维持对新世界发展的"买入"评级,目标价15.8港元 [4][6] - 同时覆盖其他香港和内地房地产公司,给予多数"买入"评级 [6]

业绩总结 - 公司2023年12月31日止六个月来自持续经营业务的核心盈利为4,866百万港元，按年上升12%[1] - 公司2023年12月31日止六个月来自持续经营业务的收入为17,066百万港元，按年下跌25%[1] - 公司2023年12月31日止六个月毛利上升2%至7,257百万港元[1] - 香港投资物业收入为1,745百万港元，按年上升17%[1] - K11 MUSEA的销售额按年增长41%[8] - K11 Art Mall销售额按年上升29%[8] 未来展望 - 公司中国内地未入账的物业合同销售约98亿人民币将于2024下半财政年度入账[19] - 公司中国内地整体物业合同销售额为人民币75.5亿元，完成2024财年销售目标的50%[18] - 公司中国内地项目竣工量预计2024财政年度将达到约131.2万平方米[20] 市场扩张和并购 - 公司在中国内地持有435.0萬平方米土地儲備，其中229.8萬平方米為住宅用途[33] - 公司在內地投資發展8個城市更新項目，位於廣州和深圳，可售面積達200萬平方米[35] 其他新策略 - 公司2023年12月发起要约购入并赎回由全资附属公司发行的票据和永续资本证券[63] - 公司已採納香港財務報告準則第17號，对保险合同进行确认、计量、呈列及披露[76]

股票市场政策 - 香港特区政府财政司司长陈茂波发布2024至2025财政年度《财政预算案》，关注股票市场和地产政策[1] - 香港证监会及港交所正探讨一系列股票市场措施，包括完善上市机制和优化交易机制[2] - 香港全速落实促进股票市场流动性专责小组去年十月提出的多项建议，包括改革创业板[10] 地产政策调整 - 全面撤销楼市辣招，取消买家印花税、新住宅印花税及额外印花税，地产股午后大涨[3] - 香港楼市全面撤辣，政府考虑市况，金管局将公布按揭贷款相关调整措施[4] - “撤辣”有助吸引刚需人士入市，增加房地产发展商买地意愿，楼市复苏需整体市场环境支持[7] 长期发展和调整 - 需要认识到香港房地产市场挑战，长期趋势需要结构性改革和调整，探索新的增长点[6] - 当前楼市供求状况改变，适合“撤辣”，楼市“辣招”始于2012年炒房盛行[8] 市场效率和流动性提升 - 香港证监会及港交所正探讨五大措施，以期进一步提升市场效率和流动性，包括完善上市机制、优化交易机制、改善对投资者服务、加强市场推广以及与内地商讨引入股票大宗交易等[11][12][13][14][15] - 港交所主席史美伦表示，多项举措将进一步提升香港作为国际金融中心的竞争力，不断深化与内地市场的互联互通，加强国际合作，并提升香港市场的基础设施，以增强市场的吸引力、韧性和活力[16]

(股份代號：0017) 발界 茶 魚 術 限 公 部 2 0 2 3 年報 we create we are artisan We are CSV. THE ARTISANAL MOVEMENT The Artisanal Movement 是我們的文化願景，透過推崇手藝、傳 統和想像力，承載著人文的細膩、情感與溫度。 隨著我們的業務與社會一同發展，如今，我們為這文化願景帶來 一個嶄新的目標 — 為社會上不同的持份者創造共享價值，與社會 同創共贏。 我們相信以商業和創新的力量，可回饋社會，並透過聚焦於三大 核心 — 文化與創意，可持續發展和社會創新，讓業務成功與社會 進步緊扣一起。 BECAUSE TOGETHER WE CREATE, WE ARE ARTISANS, WE ARE CSV. 目錄 2 集團架構 3 財務摘要 4 主席報告書 6 行政總裁報告書 28 香港主要物業項目 30 中國內地主要物業項目 32 董事簡介 46 高級管理層簡介 48 企業可持續發展 92 企業管治報告 122 投資者關係 124 公司資料 125 董事會報告 148 管理層討論及分析 155 獨立核數師報告 162 綜 ...

公司业绩 - 本集团2022/2023全年综合收入为95,213.8百万港元，按年增加40%[1] - 香港應佔物业合同销售达8,859.0百万港元[1] - 中国内地整体物业合同销售金额约人民币151.3亿元，以大湾区为首的南部地区及长三角地区为首的东部地区贡献超过94%[1] - 公司中國內地整體物業合同銷售成績理想，總合同銷售額为人民幣151.3億元，完成年度目标[22] - 公司中國內地未入賬之物業合同銷售總收入約為人民幣128.9億元[24] - 公司繼續落實出售非核心資產的策略，物色合適機遇，優化業務組合[25] - 公司在东南亚、香港和中国内地的酒店业务迎来强劲复苏[41] - 公司道路业务在2023财政年度下半年出现强劲复苏，全年交通流量和路费收入分别同比增长19%和17%[46] - 公司建筑业务整体应占经营溢利按年下降18%[49] - 公司保险业务在香港和内地均录得亮丽复苏，2023财政年度应占经营溢利同比增长12%[51] 财务状况 - 本集团持续严格的成本控制工作，经常性行政及其他营运费用按年下降约4%[1] - 本集团可动用资金合共约939亿港元，财务稳健[1] - 2023财政年度末期股息：每股0.3港元，或每股0.76港元的全年股息[1] - 有条件特别股息：每股现金1.59港元[1] - 公司2023年6月30日录得流动负债净额为6,858.7百万港元，公司财务状况良好[120] - 公司继续采用持续经营基准编制综合财务报表，预计未来12个月将有足够资源偿还到期负债并继续经营[99] 未来发展 - 公司将继续聚焦深耕大湾区一线城市及长三角重点区域，发展多元业态，拓展经常性租金收入[38] - 公司预计2024年中航班载客量将恢复至疫情前水平，香港和中国内地酒店业务将成为主要增长动力[44] - 公司将继续加强与持份者的联系，为所有持份者创造共享价值[73] - 公司将在大中华地区10个重点城市拥有38个项目[68] - 公司已完成出售约59亿港元的非核心资产[69]

公司财务表现 - 公司2022年上半年收入为40,193.3百万港元，比去年同期增长13%[7] - 公司2022年上半年基本溢利为3,359.8百万港元，下降14%[7] - 公司2022年上半年每股中期股息为0.46港元[7] - 公司2023年上半年非核心资产出售约为56亿港元[7] - 公司2023年中期股息为每股0.46港元[7] - 公司可动用资金合共约920亿港元，财务稳健，未来没有供股或配股计划[7] - 公司香港應佔物業合同銷售金額约为78.7亿港元[7] - 公司中國內地整體物業合同銷售金額约为人民幣92.4億元[7] - 公司于2023财政年度上半年完成出售约56亿港元的非核心资产，专注发展核心业务，优化资产组合[76] - 公司于2022年12月31日可动用资金合共920亿港元，未来没有供股或配股计划[77] 物业发展情况 - 香港物業發展收入为5,542百萬港元，分部業績为909百萬港元[16] - 香港應佔合同銷售约7,870百萬港元，主要来自出售商業項目的51%權益[17] - 香港未入賬的應佔物業合同銷售收入中，18,500百萬港元将于2023财政年度下半年入賬[18] - 本集團在香港持有應佔總樓面面積约881萬平方呎之土地儲備可作即時发展[25] - 本集团向城市规划委员会提交申请，发展元朗唐人新村的两幅农地，预计将提供约5,600个住宅单位[24] - 本集团中國內地物業發展收入为5,736百萬港元，分部業績包括合作發展項目为2,695百萬港元[31] - 2022年12月31日，本公司中国内地整体物业合同销售面积约168.8万平方米，总销售金额为人民币92.39亿元[33] - 2023财政年度预计中国内地项目竣工总楼面面积将达到约53.1万平方米[34] - 2023财政年度上半年，本公司中国内地项目竣工总楼面面积为约160.29万平方米[35] - 2023财政年度下半年，本公司中国内地项目预计竣工总楼面面积为约245.98万平方米[35] K11项目业绩 - K11 MUSEA人文購物藝術館的銷售額按年增长6%，总客流量超过1,100万人次[21] - K11 Art Mall購物藝術館整體租用率維持近100%，銷售額按年上升10%[22] - 广州K11通过线上渠道销售同比增长近一成，淨利润同比增长7%[37] - 上海K11会员销售总额占总额的近七成，会员日活动销售额同比增长约四成[39] - 武汉汉口K11举办多项活动，吸引媒体曝光传播[38] - 天津K11 Select精准定位Z世代和小太阳家庭客群，金卡会员消费超预算[41] - 寧波新世界THE PARK by K11 Select購物藝術中心将于2022年底正式发布[42] 集团发展战略 - 集团将继续聚焦深耕大湾区一线城市及长三角重点区域，发展多元业态，拓展经常性租金收入[43] - 集团土地储备地区分布中，南部地区（大湾区）总楼面面积为2176.7千平方米，住宅总楼面面积为1350.7千平方米[45] - 集团通过招拍挂、合作开发、收并购等渠道扩大土地储备，为未来可持续发展提供充足资源[46] - 集团在越南、泰国和菲律宾的酒店业务于2022年下半年录得强劲增长[47][48] - 集团在2022年下半年逐步放宽社交距离和旅游限制，推动香港酒店业逐渐复苏，整体业绩显著增长[49] 公司财务状况 - 公司截至2022年12月31日的总资产为621,893.5百万港元，较6月30日略有下降[83] - 公司股东权益为202,461.2百万港元，较6月30日有所减少[84] - 公司本期全面收益为-7,081.8百万港元，主要受其他全面收益的影响[85] - 公司与股东的交易中，股息支出为3,744.9百万港元[86] - 公司与股东的交易中，发行永续资本证券为2,092.0百万港元[86] - 公司与股东的交易中，贖回永續資本證券为-2,098.0百万港元[86] - 2022年12月31日止六个月，公司股东权益总额为223,328.8百万港元[87] - 2022年12月31日止六个月，公司经营活动所得现金净额为10,328.7百万港元[89] - 2022年12月31日止六个月，公司投资活动所用现金净额为-3,315.0百万港元[89] - 2022年12月31日止六个月，公司融资活动所用现金净额为-10,408.5百万港元[89]