投资评级 - 报告维持"买入"评级 [2] 报告的核心观点 收入规模有所收缩，净利润短期承压 - 2023/2024财年,公司实现营业收入358.26亿港元,同比减少34%,收入减少主要系香港物业开发入账减少 [4] - 公司实现持续经营归母净利润-118.07亿港元,受非现金减值同拨备及处置NWS非现金亏损影响 [4] 投资物业表现稳健，运营效率显著提升 - 投资物业收入51.97亿元,同比增长4.03%,香港K11 MUSEA及K11 Art Mall销售额和客流量均有所上升,出租率维持高位 [4] - 中国内地投资物业收入18.41亿港元,投资物业组合表现稳健,整体出租率高 [4] 物业销售集中大湾区长三角，资本支出费用明显降低 - 物业开发收入161.25亿港元,同比下降40.95%,中国内地物业开发收入137.13亿港元,同比增长29.94% [4] - 公司在中国内地物业合同销售额为124.8亿元,大湾区及长三角地区贡献超过85% [4] - 公司严格控制成本,持续经营业务的资本支出和行政及其他运营费用分别减少23%、17% [4] 财务预测 - 预计2025-2027年归母净利润为3.7、6.0和8.6亿港元,对应EPS为0.15、0.24、0.34港元 [4][5] - 当前股价对应2025-2027年PE为63.2、39.4、27.2倍 [4][5]