walik Mortgage REITs are getting hammered again. This reinforces why they are not buy-and-hold investments. There are times when you should hold onto shares for longer periods, but you still want to approach the position with a “total return” mindset. Investors who are only in this for the dividend are getting burned. If you’re focusing on income, look to the preferred shares. We regularly highlight preferred shares in our public articles on Seeking Alpha. The New Narrative Lately the narrative has been ...

Healthcare Realty Trust (HR) - HR 是一家专注于医疗门诊大楼的房地产投资信托公司，拥有价值约62亿美元的市值和分布在35个州的700个物业组成的约4000万平方英尺的投资组合[18][19] - HR 的股息在2022年第四季度从每股0.325美元降至0.31美元，年度股息从2022年的1.28美元降至2023年的1.24美元，降幅约为3%[24][25] - 分析师预计，HR 的股息在2023年至2025年将超过其自由现金流或调整后的经营资金净额（AFFO），2023年的AFFO支付比率为106.90%，2024年为104.20%，2025年为105.08%[26][27][28] SVC公司 - SVC公司在2020年受到疫情影响，AFFO下降至每股0.67美元，比前一年的每股3.23美元下降了79%[77] - 2021年，AFFO再次下降了49%，至每股0.34美元，并且股息降至每股0.04美元[78] - 2022年，收益（AFFO）反弹至每股1.50美元，股息从0.04美元增加到每股0.23美元，但2023年分析师预计AFFO将下降80%，仅为每股0.30美元[79] ACRE - ACRE通常支付接近100%的收益[98] - ACRE的股息支付比率在2014年至2022年间有6年超过90%，分析师预计2023年的股息支付比率将高达302.22%[99] - 预期2023年的EPS将下降约71%，从2022年的1.55美元降至每股0.45美元[100] GPMT - GPMT自2019年以来的收益一直在下降[115] - 2019年，GPMT的调整后运营收益（EPS）为每股1.40美元，2020年下降了16%至每股1.17美元，2021年下降了15%，2022年下降了72%，仅为每股0.28美元[115] - 分析师预计2023年EPS将增长14%，但随后在2024年将下降近40%[121] GNL - GNL自2017年以来的AFFO每股一直在下降[135] - GNL在2017年至2023年间的AFFO每股增长或下降情况：2017年下降7%，2018年增长1%，2019年下降13%，2020年下降3%，2021年下降1%，2022年下降6%，2023年预计将下降8%[135] - 即使进行了多次股息削减，GNL仍无法实现保守的AFFO支付比率，2014年和2018年超过100%，2019年至2022年超过90%，分析师预计2023年的AFFO支付比率将达到100.65%[140]

Ares商业房地产公司 - Ares商业房地产公司（NYSE:ACRE）是一名投资者在过去两年被动收入投资组合中的核心持有股票[1] - 由于风险增加，2024年可能会出现股息削减的情况，股价与净资产价值的折价幅度较去年初有所缩小，现在可能是卖出的好时机[1] - 2023年第一季度开始，Ares商业房地产开始看到基本面恶化的趋势，由于折价幅度较小且股息安全性降低，作者在9月将股票分类修改为持有[3] - 作者在年底进行了投资组合审查，出于税务损失收割目的，卖出了某些股票，其中包括Ares商业房地产，由于股息面临增加的风险[4] - Ares商业房地产可能在2024年面临股息削减的风险[5] - Ares商业房地产的贷款组合主要投资于办公室和多户房地产，这带来了独特的风险[6] - Ares商业房地产的股价目前为净资产价值的0.81倍，是四家公司中折价幅度最大的[15] - Ares商业房地产的股息支付比率已经达到不可持续的水平，可能会在2024年面临股息削减的高风险[14]

财务数据和关键指标变化 - 公司在第三季度报告了GAAP净收益920万美元,每股0.17美元,受到340万美元CECL拨备增加的影响,约每股0.06美元 [20] - 可分配收益为1350万美元,每股0.25美元,受到490万美元或每股0.09美元的已实现损失的影响 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司持有49笔贷款,本金余额22亿美元,98%为优先贷款 [21] - 信贷质量指标方面,78%的贷款评级为3级或更好,较上季度的74%有所改善,主要是风险评级4和5的贷款减少 [22] - 公司新增一笔办公楼贷款从4级下调至5级,本金余额3300万美元,计提1440万美元的专项拨备 [23] - 公司总CECL拨备为1.16亿美元,占贷款余额的5.25%,其中5级贷款占61%,4级贷款占12% [24][25] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在第三季度收到4800万美元的贷款偿还,包括2500万美元来自一笔违约的酒店贷款以及自存储和工业物业的偿还 [21] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续专注于具有持久需求的优质物业类别,如工业、多户型住宅和自存储 [17] - 公司计划在第四季度或明年第一季度清理超过7000万美元的办公楼贷款 [18] - 公司认为更高的资本成本将导致新建筑大幅减少,从而有利于商业地产基本面和价值的支持 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为更高的"持续更长时间"的利率环境将延长这一周期,并可能带来意料之外的挑战,但也将带来高度吸引的投资机会 [28] - 公司的适度杠杆和充足的流动性将使其能够应对这些动态并最终为股东带来有吸引力的回报 [28] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Sarah Barcomb 提问** 公司是否计划通过资产出售或再融资来清理办公楼贷款 [31][32] **Bryan Donohoe 回答** 公司将采取灵活的方式来清理办公楼贷款,包括本金偿还和退出,具体取决于每笔贷款的情况 [34] 问题2 **Steve Delaney 提问** 公司新发放贷款的杠杆收益如何,与2021年至2022年上半年相比有何变化 [38] **Bryan Donohoe 回答** 新贷款的收益要求更高,但公司可利用现有负债结构来提高收益,同时也看到银行对仓储贷款的需求增加,利差正在回归正常水平 [39][40][41] 问题3 **Jade Rahmani 提问** 公司是否会根据可分配收益而不是经营活动现金流来确定股息 [56][57][58][59][60][61][62][63] **Tae-Sik Yoon 回答** 公司会综合考虑各方面因素,包括现金流、信贷、前景展望等,由董事会决定股息水平 [60][61][62][63]

Exhibit 99.2 0 42 65 GENER 155 112 AL 42 PALET TE 4 94 109 127 127 127 Credit 0 42 65 Private Equit BUSINE y SS 2 87 133 SECTOR Real PALETT Estat E 71 126 e 163 Strategi c Initiat 120 163 ives 198 Third Quarter 2023 Earnings Presentation 0 42 65 Disclaimer GENER 155 112 ...

财务报表准则 - 财务报表采用美国通用会计准则（GAAP）编制，包括公司、受公司控制的合并可变利益实体（VIEs）和公司的全资子公司的账户[15] 投资贷款管理 - 公司对持有的投资贷款进行监控，当本金或利息逾期30天或更长时间，或者存在本金或利息无法全额收回的合理怀疑时，通常将贷款列为非应计状态[20] - 根据FASB ASC Topic 326，公司必须反映对持有的投资贷款的当前预期信贷损失（CECL），并考虑广泛的历史经验和合理可支持的预测信息来估计信贷损失[21] - 公司的投资贷款按摊销成本计量[38] - 公司的投资贷款组合中，截至2023年9月30日，包括49笔投资贷款，总承诺金额约为24亿美元，未偿本金为22亿美元[38] - 公司的投资贷款组合中，截至2023年9月30日，包括房屋抵押贷款和次级债务，加权平均未杠杆有效收益率为8.6%[39] 资产评估与分类 - 公司对房地产资产进行定期评估，以确定是否出售这些资产，当公司承诺计划出售资产，资产正在以合理价格积极销售，并且预计资产的转让有望在一年内被确认为已完成销售时，将房地产资产分类为待售资产[26] 贷款情况 - 公司截至2023年9月30日的贷款组合活动总结如下：贷款余额为2,180,412千美元[58] - 公司于2023年9月30日持有的贷款中，所有贷款按照合同条款支付，但有5笔贷款处于非应计状态，总计188.3百万美元[60] - 公司于2023年9月30日的贷款持有组合的CECL准备金为115.7百万美元，占总贷款承诺余额的494个基点[61] - 公司于2023年9月30日的贷款持有组合的CECL准备金为112,432千美元[62] - 公司于2023年9月30日的未拨款贷款承诺的CECL准备金为3,249千美元[63] - 公司的贷款风险评级分为1到5级，根据历史数据和未来经济状况进行评定[65] - 公司于2023年9月30日的贷款持有组合中，各风险评级的贷款余额分布如下：1级43,309千美元，2级317,243千美元，3级1,356,853千美元，4级380,444千美元，5级82,563千美元[66] 融资协议 - 公司截至2023年9月30日的融资协议包括Wells Fargo Facility、Citibank Facility、CNB Facility、MetLife Facility和Morgan Stanley Facility，总额为909,507千美元[74] - 公司的融资协议中包括各种肯定和否定的契约，包括负面承诺和关于违约事件的规定[75] - 公司与Wells Fargo Bank签订了一项最高可借款450.0百万美元的大师回购融资协议，截至2025年12月15日到期[76] - 公司与Citibank签订了一项3.25亿美元的大师回购融资协议，截至2025年1月13日到期[77] - 公司与City National Bank签订了一项7,500万美元的担保循环融资协议，截至2024年3月11日到期[79] - 公司与Metropolitan Life Insurance Company签订了一项1.8亿美元的大师回购融资协议，截至2024年8月13日到期[81] - 公司与Morgan Stanley Bank签订了一项2.5亿美元的大师回购和证券合同，截至2025年7月16日到期[82] 风险管理 - 公司通过与Ares Management合作管理投资组合中的信用、利率、市场等风险[162] - 公司通过尽职调查、非追索融资等方式管理信用风险[164] - 公司通过测量和评估利率敞口来管理利率风险[166]

Exhibit 99.2 0 42 65 GENER 155 112 AL 42 PALET TE 4 94 109 127 127 127 Credit 0 42 65 Private Equit BUSINE y SS 2 87 133 SECTOR Real PALETT Estat E 71 126 e 163 Strategi c Initiat 120 163 ives 198 Second Quarter 2023 Earnings Presentation 0 42 65 Disclaimer GENER 155 112 ...

财务数据和关键指标变化 - 公司在第二季度报告了GAAP净亏损220万美元或每股普通股亏损0.04美元,主要由于CECL拨备净增加210万美元或每股普通股0.37美元 [27] - 可分配收益为1900万美元或每股普通股0.35美元,足以覆盖公司的常规和补充股息 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司持有53笔贷款,98%为优先贷款,本金余额为23亿美元 [28] - 不良贷款水平季度环比保持稳定,公司收回96%的合同利息 [29] - 74%的贷款组合评级为3级或更好,较上季度的78%略有下降,主要是两笔贷款从3级降至4级 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在第二季度新增80百万美元贷款,包括一笔4900万美元的工业物业贷款,体现了当前贷款环境的机会 [22] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司自2022年开始减少投资活动,专注于提高流动性、进一步降低资产负债率和增强资本实力 [13] - 公司认为当前市场环境为公司提供了更多贷款机会,公司有能力利用可用借款能力提供有吸引力的贷款 [20][21] - 公司认为自身股票是一个有吸引力的投资机会,在第二季度回购了约1%的股票 [24][25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为尽管利率上升对所有有杠杆的资产都有影响,但除办公楼板块外,其他资产类别的基本面仍然强劲 [51][52][53] - 公司预计未来12-18个月内将会看到信贷周期的逐步改善 [54] - 公司认为办公楼市场正在寻找平衡,租赁成本上升与使用率回升并存,但整体趋势向好 [59][60] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Rick Shane 提问** 提问公司对信贷周期的预期,实现损失需要多长时间 [49][50] **Bryan Donohoe 回答** 回答公司预计未来12-18个月内信贷周期将逐步改善,但具体时间难以预测 [51][52][53][54] 问题2 **Sarah Barcomb 提问** 询问公司办公楼资产的租赁情况 [57][58] **Bryan Donohoe 回答** 回答公司看到办公楼市场整体趋势向好,但租赁成本上升是一个挑战 [59][60] 问题3 **Doug Harter 提问** 询问公司未来贷款投放的规模和杠杆水平 [67][68] **Bryan Donohoe 和 Tae-Sik Yoon 回答** 回答公司有300-400百万美元的贷款投放能力,并有空间适度增加杠杆水平 [68][89][90]

财务报表 - 财务报表采用美国通用会计准则（GAAP）编制，包括公司、受公司控制的合并可变利益实体（VIEs）和公司的全资子公司的账户[15] - 公司对贷款持有进行了投资，按成本净额列示，净额中包括未摊销贷款费用和发起成本，贷款通常以房地产作为抵押[20] - 公司持有的可供出售债务证券按公允价值列示，未实现的持有收益和损失每期记录在其他综合收益中[25] - 公司对房地产资产进行季度性减值评估，考虑多种因素，如业绩表现、行业趋势、资产维护成本等[24] - 公司认为所有由FASB发布的会计准则更新对其未经审计的合并财务报表的适用性和影响[34] 投资贷款 - 公司的投资贷款按摊余成本计量[36] - 公司的贷款投资组合包括53笔投资贷款，截至2023年6月30日，总承诺金额约为25亿美元，未偿本金为23亿美元[35] - 公司的贷款投资组合中，截至2023年6月30日，房地产抵押贷款的未偿本金为22.13亿美元，加权平均未杠杆有效收益率为9.5%[36] - 公司于2023年6月30日持有的投资贷款总额为22.28亿美元[53] - 公司于2023年6月30日的预期信贷损失准备金为1.125亿美元，占其总投资贷款承诺余额的466个基点[54] - 公司于2023年6月30日的投资贷款的当前预期信贷损失准备金余额为1.08114亿美元[55] - 公司于2023年6月30日的未拨款贷款承诺的当前预期信贷损失准备金余额为4340万美元[56] - 公司的贷款风险评级分为1到5级，其中5级表示有较高的风险和可能损失[58] - 公司于2023年6月30日持有的投资贷款中，根据风险评级划分，2023年的贷款总额为4,675.8万美元[59] 融资协议 - 公司与Wells Fargo签订了一项融资协议，允许借款高达4.5亿美元，最高承诺可增加至5亿美元[64] - 公司与Citibank签订了一项3.25亿美元的主要回购融资协议[65] - 公司与City National Bank签订了一项7500万美元的担保循环融资协议[67] - 公司与MetLife签订了一项1.8亿美元的循环主要回购融资协议[69] - 公司与Morgan Stanley签订了一项2.5亿美元的主要回购和证券合同[70] - 公司有一项1.05亿美元的有担保借款，利率为SOFR加2.00%[73] - 公司有一项1.5亿美元的有担保长期贷款，截止日期为2026年11月12日，利率为4.50%[75] 股票回购和股权激励 - 公司董事会批准了高达5,000万美元的股票回购计划[84] - 公司没有在2023年前6个月进行公开或私人发行的普通股[85] - 公司通过股权激励计划向外部董事、经理员工和其他符合条件的受让人授予了受限制的普通股和限制性股票单位[86] 利率风险管理 - 公司使用衍生金融工具管理利率风险，包括利率互换和利率上限[79] - 公司在2023年6月30日持有一项3万美元的利率互换，固定利率为0.2075%[80] - 公司在2023年6月30日持有一项未指定为现金流量套期交易的利率上限[80] - 公司持有的利率衍生工具的公允价值为712千美元[82] 所得税和财务资产 - 公司在2023年6月30日和2022年12月31日的所得税费用中包括了当前税和滞纳税[89] - 公司持有的可供出售债务证券的公允价值是27,970千美元[94] - 公司持有的利率衍生工具和可供出售债务证券的公允价值分别为712千美元和27,970千美元[95] - 公司于2023年6月30日和2022年12月31日的财务资产和负债的账面价值和公允价值如下：贷款持有投资为2,228,100美元和2,127,328美元[97] 现金股息 - 公司在2023年第三季度宣布每股普通股的常规现金股息为0.33美元[110]

Ares Commercial Real Estate Corporation (NYSE:ACRE) Q1 2023 Earnings Conference Call May 2, 2023 10:00 AM ET Company Participants John Stilmar - Managing Director and IR Bryan Donohoe - CEO Tae-Sik Yoon - CFO Conference Call Participants Steve DeLaney - JMP Securities Jade Rahmani - KBW Douglas Harter - Credit Suisse Stephen Laws - Raymond James Rick Shane - JPMorgan Sarah Barcomb - BTIG Derek Hewett - Bank of America Operator Good morning. Welcome to Ares Commercial Real Estate Corporation's First Quarter ...