filo It was the second quarter in a row for Ares Commercial Real Estate Corporation (NYSE:ACRE) in which the commercial real estate investment trust reported negative distributable earnings amid a number of loan sales below book value. The resulting losses chipped away at the trust's distributable earnings and book value in 2Q24, but Ares Commercial Real Estate nonetheless declared a $0.25 per share dividend for 3Q24. A potential dividend cut is priced into Ares Commercial Real Estate's stock, in my view, w ...

Justin Paget/DigitalVision via Getty Images Happy Friday! This was prepared Thursday, but most of you won't see it until Friday. That's fine. This piece is intended to kick off the weekend anyway. We always have charts for mortgage REITs and BDCs, but we rarely talk about the BDCs. We're going to include them in our shallow dives. Could we do deep dives? Sure. But we do that frequently. Shallow dives usually do much better over the weekend. Blackstone Secured Lending (BXSL) This BDC looks like a decent valu ...

Richard Drury Ares Commercial Real Estate (NYSE:ACRE) is facing a challenging situation in its loan portfolio, which was reflected in a steep loss in the second fiscal quarter and raises new questions as to the sustainability of the REIT’s dividend. Ares Commercial reported much worse than expected second-quarter results last week that showed continual loan problems as well as distributable earnings that were not sufficient to support the already lowered dividend. With shares also continuing to trade at ...

akinbostanci/iStock via Getty Images We first wrote about Ares Commercial Real Estate Corporation (NYSE:ACRE) in February 2024. The idea then was that the poor distribution coverage would result in a cut, sooner rather than later. The actual distribution cut came within two weeks, and the stock has responded in kind. Total returns have been negative, even accounting for the distributions. Seeking Alpha In our subsequent coverage, we made the rather unusual call that a second distribution cut would be coming ...

财务数据和关键指标变化 - 公司在第二季度报告了GAAP净亏损约610万美元或每股0.11美元 [19] - 可分配收益亏损约660万美元或每股0.12美元,主要由于在加州办公物业上确认1640万美元或每股0.30美元的已实现损失 [19] - 剔除1640万美元的已实现损失,第二季度可分配收益为980万美元或每股0.18美元 [19] - 公司的整体CECL准备金现在约为1.39亿美元,比3月31日的约1.41亿美元减少约200万美元,主要由于与加州办公物业实现损失相关的1500万美元准备金转回 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司的风险评级1-3的贷款占总贷款组合的约3/4,约20亿美元,这些借款人在过去12个月内投入了约1.4亿美元资本支持 [14] - 风险评级4和5的贷款共7笔,本金约4.77亿美元,其中包括一笔3.33亿美元的加州办公物业贷款,公司已经获得该物业的所有权并将其列为待售的REO资产 [15][16] 各个市场数据和关键指标变化 - 商业地产市场情绪有所改善,受到利率预期下降、未来供给动态和可投资资本增加的推动 [12] - 销售活动和物业融资仍然动态,影响退出和解决的时间,从而影响公司的策略和近期收益 [13] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司正专注于降低风险评级4和5的贷款,这将最终推动新的投资活动、组合增长和更高的盈利能力 [24] - 公司正采取必要措施,以进一步确定ACRE投资组合和账面价值 [24] - 公司正维持较高的流动性水平和较低的杠杆,以最大限度地支持解决不良贷款并推进公司的长期目标 [21][22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为,利率下降、未来供给动态和可投资资本增加等因素正推动商业地产市场情绪改善,但销售和融资活动仍然动态,影响退出和解决的时间 [12][13] - 管理层表示,公司正专注于降低风险评级4和5的贷款,以推动新的投资活动、组合增长和更高的盈利能力 [24] - 管理层认为,维持较高流动性和较低杠杆有助于最大限度地支持解决不良贷款并推进公司的长期目标 [21][22] 其他重要信息 - 公司任命Tae-Sik Yoon为新任首席运营官,Jeff Gonzalez为新任首席财务官和财务总监 [8][9][10][11][18] - 公司宣布第三季度派发0.25美元的普通股现金股息 [23] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Shane Rick 提问** 借款人的行为和前景预期是否正在快速变化,他们是否更愿意与公司合作解决贷款问题并保留物业 [25][26] **Bryan Donohoe 回答** 管理层认为,市场情绪正在改善,体现在利率下降和资本流入,这正推动借款人的行为和前景预期发生变化,他们更愿意与公司合作 [26] 问题2 **Stephen Laws 提问** 公司的可分配收益是否会随着投资组合的缩减而下降,什么因素会影响收益的触底和恢复 [28][29][30][31][32] **Tae-Sik Yoon 回答** 公司正有意维持财务灵活性和降低杠杆,这对收益产生了影响,但随着不良贷款的解决和新贷款投放,收益有望稳定并提高 [30][31][32] 问题3 **Jason Sabshon 提问** 公司预计将持有多少REO资产,账面价值会下降到什么程度 [39][40][41][42][43][44][45][46][47] **Bryan Donohoe 和Tae-Sik Yoon 回答** 公司会根据具体情况决定是否接管资产,并尽快将其恢复并转回原所有权人,难以预测最终的REO规模,账面价值的下降取决于多方面因素 [42][43][45][46][47]

Exhibit 99.2 Second Quarter 2024 Earnings Presentation Confidential – Not for Publication or Distribution Disclaimer Statements included herein may constitute "forward-looking statements" within the meaning of the Private Securities Litigation Reform Act of 1995 and Section 21E of the Securities Exchange Act of 1934, as amended, which may relate to future events or the future performance or financial condition of Ares Commercial Real Estate Corporation ("ACRE" or, the "Company"), Ares Commercial Real Estate ...

会计政策 - 公司编制财务报表采用权责发生制原则，并根据美国公认会计准则编制[29] - 公司持续评估是否存在需要合并的可变利益实体，并确定自身是否为主要受益方[32,33,34,35,36] - 公司对贷款组合进行持续监控，包括借款人情况、经济环境、物业状况和市场分析等[38] - 公司对逾期30天以上或存在收回疑虑的贷款采取停止计提利息的非应计状态[39] - 公司根据CECL准则计提贷款损失准备，计提金额计入当期损益[41] - 公司持有的部分投资被指定为待售，按公允价值与账面价值孰低计量[42] - 公司持有的房地产资产定期评估是否存在减值迹象，并按公允价值计量[45] - 公司持有的可供出售债务证券定期评估是否存在减值，并将未实现损益计入其他综合收益[48,49] - 公司发行债务时发生的成本予以资本化并在债务期限内摊销[50,51] - 公司使用衍生金融工具进行套期保值，按公允价值计量并计入其他资产或负债[52] - 公司的衍生工具合同在签订时被指定为对冲交易或非指定对冲衍生工具[53] - 公司定期评估衍生工具的有效性，如果发现无法有效对冲风险敞口，则停止套期会计处理[54] 收入和费用 - 公司的利息收入包括贷款的原始费用、退出费用和直接成本[55] - 公司获得的房地产收入主要来自于租赁收入[56,57] - 公司的利息支出主要包括有抵押融资协议、票据、证券化债务和有抵押贷款的利息[58,59] 贷款投资组合 - 截至2024年6月30日，公司持有42笔贷款，总承诺金额约22亿美元，未偿本金20亿美元[61] - 公司贷款组合的加权平均无杠杆有效收益率为9.3%[63,65] - 截至2024年6月30日，69.1%的贷款有SOFR利率下限，加权平均下限为1.17%[61] - 截至2024年6月30日和2023年12月31日，公司贷款组合的加权平均剩余期限分别为1.0年和1.1年[63,65] - 公司持有的贷款投资组合总额为20.07亿美元，加权平均无杠杆有效收益率为[2] - 公司持有的贷款中有多项处于非应计状态，包括伊利诺伊州的一项贷款和纽约州的一项贷款[5][7][9][11] - 公司与多个借款人就贷款展期和修改达成协议，延长了贷款到期日[8][10][11][12] - 公司正在就一项北卡罗来纳州的贷款获取房地产所有权[11] - 公司对一项纽约州的贷款进行了结构调整，将其分为优先级A票据和次级B票据[12] - 公司在2022年和2023年开始对部分贷款实施本金摊还[6] - 公司在2024年上半年收到了部分贷款的利息付款，用于抵减贷款账面价值[9][11] - 公司于2024年6月与借款人签订了修改和延期协议,将高级马萨诸塞州贷款的到期日从2025年4月延长至2026年4月[13] - 公司于2024年5月与借款人签订了修改和延期协议,将高级新泽西州贷款的到期日从2024年5月延长至2024年8月[14] - 截至2024年6月30日,加利福尼亚州高级贷款处于非应计状态,未适用无杠杆有效收益率。公司在2024年1-6月分别收到45.9万美元和91.3万美元的利息现金付款,并确认为贷款账面价值的减少,借款人所有合同利息付款均已及时[15] - 公司于2024年5月与借款人签订了修改和延期协议,将阿拉巴马州高级贷款的到期日从2024年5月延长至2024年12月[16] - 借款人于2024年5月根据贷款协议行使了12个月的延期选择权,将新泽西州高级贷款的到期日延长至2025年7月[17] - 截至2024年6月30日,新泽西州夹层贷款处于违约状态,未适用无杠杆有效收益率。公司在2024年1-6月分别收到18.5万美元和22.2万美元的利息现金付款,并确认为贷款账面价值的减少[18] 房地产投资 - 公司于2024年6月30日通过法院拍卖获得一处位于加利福尼亚的办公物业，该物业之前抵押了公司持有的一笔3,320万美元的高级抵押贷款[91] - 公司于2023年9月8日通过共识性拍卖获得一处位于佛罗里达的综合用途物业，该物业之前抵押了公司持有的一笔8,290万美元的高级抵押贷款[92] - 公司持有的投资性房地产于2024年6月30日和2023年12月31日的账面价值分别为8,172.8万美元和8,328.4万美元[93] - 公司于2024年上半年计提了160万美元的折旧和摊销费用[95] - 公司持有的投资性房地产中的租赁无形资产和负债的加权平均摊销期限为9.3年[96] 融资 - 公司的部分融资协议以(i)公司拥有的特定贷款、优先股权或持有投资或待售贷款的池子的分配、(ii)公司证券化债务次级部分的权益或(iii)持有公司持有投资贷款的全资子公司权益作为抵押[107] - 公司与Wells Fargo签订了450.0百万美元的主回购融资额度,可以增加至500.0百万美元,用于融资合格的高级商业抵押贷款、A级票据、商业抵押贷款的同等参与和夹层贷款[108] -

财务业绩 - 公司第二季度GAAP净收益(亏损)为-610万美元或每股稀释普通股-0.11美元，可分配收益(亏损)为-660万美元或每股稀释普通股-0.12美元[1] - 总收入为1,679.7万美元，同比下降32.8%[17] - 净利息收益率为1,336.4万美元，同比下降46.5%[17] - 总费用为890.9万美元，同比增加25.3%[17] - 计提信用损失准备为-237.4万美元，同比下降111.8%[17] - 实现贷款损失为1,638.7万美元，同比增加不适用[17] - 每股基本和稀释亏损分别为0.11美元和0.11美元[17] - 每股普通股股息为0.25美元[17][18] - 分配收益(损失)为-657.7万美元[20][21][22] - 分配收益(损失)每股基本和稀释分别为-0.12美元和-0.12美元[21][22] - 分配收益(损失)调整了计提信用损失准备、房地产折旧摊销等非现金项目[19][20][21][22][23] 管理层变动 - 公司任命Tae-Sik Yoon为首席运营官，Jeff Gonzales为首席财务官兼财务总监[2] 股息宣布 - 公司宣布第三季度派发每股普通股0.25美元的股息[2] 财务灵活性 - 公司继续解决评级为4和5的贷款并维持财务灵活性，这些措施影响了第二季度的财务业绩，但有利于未来实现更高的投资组合增长和收益[4] 财报发布 - 公司发布了第二季度2024年的财报演示文稿，并在8月6日提交了2024年6月30日季度报告[8] - 公司将于8月6日举行第二季度2024年财报电话会议[9] 公司概况 - 公司主要从事商业房地产贷款和相关投资的专业融资业务，通过全国性的直接发起平台提供多种灵活可靠的融资解决方案[11] 风险因素 - 公司面临的风险包括全球经济趋势和经济状况、利率变化、投资组合表现、商业房地产贷款需求等[12,13] 联系方式 - 公司联系方式为Carl Drake或John Stilmar，电话为(888) 818-5298，电子邮箱为iracre@aresmgmt.com[14]

文章核心观点 - ORC是一家代理抵押贷款REIT,其历史业绩表现一直不太理想 [3] - ORC提供给投资者的高股息收益率往往会迅速崩溃 [3] - 分析师的研究报告曾导致ORC股价大幅下跌,这是由于ORC的对冲策略和估值水平与同行存在差异 [4][5] - 除了分析师报告导致的下跌,ORC股价也会在估值过高时遭到打压 [6] 根据目录分类总结 ORC股价下跌的原因 - ORC试图维持高额股息,但管理层的交易能力无法支撑这么高的现金流支出 [11][12] - 随着利率变化,ORC的账面价值会下降,可供杠杆的股权也会减少,进一步压缩收益 [12] - 这种高股息、低收益的模式对许多高收益股票来说都是普遍存在的问题 [13] 相比普通股,优先股表现更佳 - 优先股通常能提供更好的总体回报,且波动性更低,更适合长期投资者 [9][10][17] - 即使投资者在ORC最佳时机买入,相比优先股其回报也要低得多 [10] - 作者建议投资者应关注优先股和次级债券,只有在有充分理由支撑股价上涨时才考虑普通股 [10][11] 行业概况 - 作者提供了一张涵盖不同类型REIT和BDC的对比表格,包括估值、股息等指标 [19][20][23][24][25][26][27][28] - 对于没有提及的个股,读者也可以在下方的图表中找到相关信息 [20] - 图表中的排序主要基于风险评级,当某些股票评级相同时排序会比较随意 [21]

文章核心观点 - 公司使用不同的对冲策略(利率掉期和国债期货)来管理利率风险 [16][19][20] - 两家公司的经济收益率(TER)和股东收益率(TSR)差异主要源于会计处理的不同 [7][8] - 投资者应关注基本面而非仅关注公司的表面业绩数据 [9][10][11][12][13][14] 根据目录分别总结 公司对冲策略 - 公司使用国债期货来对冲利率风险,这种方式相比利率掉期具有更高的流动性和更低的保证金要求 [16][17] - 利率掉期和国债期货最终会产生相似的总收益,只是会计处理不同 [19][20] 公司业绩分析 - 两家公司的经济收益率(TER)和股东收益率(TSR)差异主要源于会计处理的不同 [7][8] - 公司的表面业绩数据可能存在误导,投资者应关注基本面分析 [9][10][11][12][13][14] 行业概况 - 公司所处的不同细分领域(机构抵押贷款REIT、混合REIT、商业REIT、BDC)具有不同的风险特征 [27] - 公司的优先股和债券也为投资者提供了另一种投资机会 [37][38][39][40][41][42][43][44][45][46][47][48][49][50][51][52][53][54][55]