2024年 第三季度成都房地产市场 回顾 CBRE 天府新区集中放量 首店及本土品牌瞩目,电商外迁趋势延续 据国务院最新批复,成都被赋予了更 | --- | --- | |----------------------------------|-------| | | | | 高的城市定位、更强的城市功能;四 | | | 项核心功能包括西部经济中心、西部 | | | 科技创新中心、西部对外交往中心、 | | | 全国先进制造业基地。在国家重大区 | | | 域战略使命的加持下,成都有望迎来 | | | 更多利好,为高质量发展提供重大机 | | | 遇。着眼2024年第三季度房地产市 | | | 场,天府新区办公楼集中放量,搬迁 | | 需求仍主导去化;暑假阶段性推升客 流量增长,首店及本土品牌拓店瞩 目; 三方物流持续领衔,需求外迁趋 势延续；金融新政提振信心，核心资 产或将具备率先复苏优势。 CBRE世邦魏理仕成都研究部负责人 林晴岚 优质办公楼市场 2024年第三季度 新增供应 净吸纳量 空置率 2024年第三季度，成都优质办公楼市场迎来密集供应，3栋甲级楼和1栋⼄级楼集中交付，合计新增⾯ 积约32.5万平 ...

报告行业投资评级 - 报告未提及，无对应内容 报告的核心观点 - 2024年第三季度深圳房地产市场各板块有不同表现，国务院批复深圳城市定位再升级等利好预计带动经济修复提速推动多区域市场向好，不同子市场供需关系、租金、空置率等呈现不同态势，且未来六个月各子市场有新增供应预期并将对相关指标产生影响[1][2][3] 优质办公楼市场 - 2024年第三季度新增供应充沛，四个甲级办公楼共29.0万平方米新增供应，个别存量项目出租转自用退出租赁市场，净吸纳量10.4万平方米同比环比均下降但较2020和2022年部分季度有改善，空置率环比上升0.6个百分点至22.2%，科技需求占比28.9%居首，专业服务成第二大需求来源，金融业需求位居第三，搬迁需求占比超7成，本地企业占比超6成，外资企业需求占比提升，前海为第一大成交区域，租金环比下跌1.2%至每月每平方米168.4元[4][5] - 未来六个月预计超60万平方米新增供应交付，空置率预计继续升高，租金预计继续走低，租户市场更明显，业主提供更多优惠条件，深圳城市定位升级等将带动需求面修复提速[10][11] 优质零售物业市场 - 2024年第三季度四个项目共49.5万平方米新增供应入市，新项⽬开业⼊驻率均在90%以上，净吸纳量51.8万平方米为2022年以来单季最高，空置率环比改善0.5个百分点至4.1%，新项⽬带动超千家商户入市，存量项目需求活跃度环比明显上升，零售需求占比近5成，餐饮需求份额4成以上，服饰类比例同比环比均增长，首店经济表现抢眼，租金环比下跌0.8%至每天每平方米18.6元[12][13] - 未来六个月预计超30万平方米新增供应入市，预计整体市场空置率将依然保持低位，整体市场供需表现较好，但租金增长依然面临挑战，项目运营表现将更趋分化[14] 物流仓储市场（深莞惠） - 深圳2024年第三季度无新增供应入市，空置率0.8%低位，进出口贸易增长令存量项目需求稳定，寻租需求有一定活跃度，租金环比上涨0.8%至每月每平方米49.7元；东莞三季度两个新项目共31.7万平方米新增供应入市，空置率短暂上升4.4个百分点至4.8%，第三方物流为主要需求，租金环比上涨0.5%至每月每平方米49.9元，涨幅有所放缓；惠州三季度无新增供应，全市空置率环比持平保持0.4%极低水平，需求主要源自第三方物流，租金涨幅环比有所降低，增长0.5%至每月每平方米36.9元[15][16][17] - 未来六个月深圳高标仓市场将迎来超30万平方米新增供应，空置率将小幅上升，租金涨幅将有所收窄；东莞将迎来近60万平方米新增供应，预计空置率保持低位，租金涨幅受需求波动影响将有所收窄；惠州预计将有20.9万平方米新增供应，预计空置率小幅上升，租金涨幅将有所收窄[18] 优质产业园市场 - 2024年第三季度未录得新增供应入市，净吸纳量19.8万平方米同比环比均显著上涨，空置率环比下降2.7个百分点至13.2%，需求主要来自研发办公子市场，零售贸易和专业服务占比分别为17.7%、13.3%，科技板块需求位列第三，厂房类子市场需求来自零售贸易和科技板块，工业办公楼方面消费服务、房地产建筑和专业服务为需求主力，市场平均租金环比下降0.7%至每月每平方米89.8元，各子市场租金均有不同程度下调[20][21] - 受新项目集中入市影响，市场空置率预计将有所升高，深圳制造业发展和国家政策影响下租金继续下行但降幅将有所收窄[23][24] 投资市场 - 2024年第三季度共录得两宗大宗交易，成交金额18.9亿元环比下降同比上升34.0%，办公楼成交占比76.0%为市场成交主流，2024年前三季交易总额超100亿元同比提升明显，办公楼交易为关联交易，购物中心交易以资产包形式达成，卖方均为开发商，买方分别为企业和机构买家，交易形式均为股权交易[24][25] - 价格筑底窗口期将推动自用型办公楼物业购买行为，小面积独栋受欢迎，散售型办公楼物业出售将带动部分交易达成，C - RE - ITs相关资产受投资者持续关注[27]

报告行业投资评级 - 北京办公楼市场新兴区域主导,市场去化边际改善,超甲级和核心市场调整,带动租金加速下行[3] - 北京零售物业市场高端品牌需求疲软,平民消费持续发力,市场租金步入下行通道[6][7] - 北京仓储物流市场需求遇冷,租金跌幅加剧,环京需求持续释放[9] - 北京商务园区市场行业调整持续,全市仅两个子市场正吸纳,整体租金下行,中关村软件园等子市场跌幅收窄[12][13][14] 报告的核心观点 - 北京办公楼市场新租需求以搬迁为主,金融科技、基金和保险类租户推动金融行业重回需求首位,TMT保持平稳[3][4] - 北京零售物业市场高端品牌调改或关店,平价餐饮及小吃快餐等平民消费业态持续发力[6] - 北京仓储物流市场新增需求疲软,以供应链及合同物流企业为代表的第三方物流占新租总面积的51%[9] - 北京商务园区市场TMT行业调整持续,医药健康板块新租活跃度较去年同期有所放缓[13][14] 分区域总结 办公楼市场 - 新兴区域如望京、丽泽、通州等吸引来自区内和区外的租户升级换迁,核心区域如金融街、CBD面临租户稳定性和去化挑战[3] - 未来6个月中关村、丽泽和石景山区域将迎来近39万平方米的优质办公面积,全市空置率预计会小幅抬升[5] 零售物业市场 - 高端品牌调改或关店,平价餐饮及小吃快餐等平民消费业态持续发力,定位平民消费的零售和餐饮业态成为业主品牌调改及项目导流首选[6][7] - 未来6个月北京将有多家头部商业地产开发商项目在非核心商圈开业,带来约96万平方米的新增供应[8] 仓储物流市场 - 北京无新增高标仓储物流项目,新增需求疲软,成交量环比下降25%,市场存量可租面积去化艰难[9] - 未来6个月北京预计将有42万平方米的新增项目交付,廊坊、天津两地预计将合计交付60万平方米,离北京主城区40-70公里圈层的子市场租金将面临较大下行压力[11] 商务园区市场 - TMT行业调整持续,全市仅中关村软件园和顺义录得正吸纳,其他子市场如电子城、丰台科技园及亦庄经开区均录得负吸纳[13][14] - 未来6个月北京商务园区市场预计会迎来逾48万平方米新增供应,其中生命科学专项园区体量占比近六成[18]

会议主要讨论的核心内容 1. PCB行业整体呈现高增长态势 [1][2] - 整个PCB板块业绩持续高增,多数企业业绩超预期 - 主要原因包括PCB需求复苏,以及AI驱动的算力升级带动数通类PCB需求持续高增 2. 服务器领域是PCB需求增长最快的细分领域 [3][4][5] - 服务器是网络节点的"灵魂",对PCB性能要求较高 - 服务器ODM厂商占比逐年提升,凭借更好性能和成本优势 - 新一代服务器平台如Intel Xeon Scalable平台升级,带动服务器PCB价值大幅提升 3. AI服务器是PCB需求增长的另一个重点领域 [6][7][8] - 大模型训练对算力需求快速增长,带动AI服务器出货快速增长 - AI服务器PCB供应格局较为集中,单GPU对应PCB价值量较高 - 预计AI服务器PCB市场将呈现高速增长 4. 交换机和光模块领域也是PCB需求增长点 [9][10][11] - 交换机从400G向800G升级,对PCB性能要求提升,带动PCB价值增长 - 光模块从400G向800G、1.6T升级,PCB价值大幅提升 - 交换机和光模块PCB市场将保持高速增长 问答环节重要的提问和回答 1. 哪些PCB厂商最受益于这一轮AI驱动的PCB需求高增长? - 互联电子是最核心的受益者,其业绩和盈利能力持续提升 [12] - 深南电路也是国内PCB龙头,在海外市场也有良好进展 [13] - 胜宏、景旺、方正等公司也有望从AI服务器和光模块领域获益 [14][15] 2. 未来PCB行业整体发展前景如何? - 整体来看,PCB行业仍处于高增长周期,业绩确定性较强 [16] - 从三季度开始,核心厂商的利润率有望进一步提升 [16] - PCB是AI领域非常重要和核心的板块,目前估值相对较低,是重点推荐领域 [16]

报告行业投资评级 报告未提供具体的行业投资评级。 报告的核心观点 宏观经济 - 中国经济向常态化行回归,预计2024年GDP增长4.6%,消费增速有所放缓,通胀压力有所缓解。[4] - 政府将采取适度的货币政策,并进一步刺激内需,预计下半年将有更大的政策支持力度。[4] - 房地产市场政策将进一步放松,包括取消限购、降低首付比例等。[4] 写字楼 - 2024年写字楼租赁需求温和复苏,新增供给有所放缓,空置率有所上升。[10][11][12][13][14][15] - 租金水平预计将下降3%-8%,部分企业会考虑降低租金或搬迁以降低成本。[14][15] 仓储物流 - 2024年仓储物流需求保持高位,新增供给有所增加,空置率有所下降。[18][19][20][22][23] - 租金水平预计将有所下降,但跨境电商和制造业需求将持续拉动。[19][20][22][23] 零售物业 - 运动和餐饮品牌持续引领需求,其他品类需求有所放缓。[26] - 购物中心租金水平预计将小幅下降,但优质商业物业仍有较强需求。[30] 大宗投资 - 投资者关注一线城市核心写字楼、产业地产等资产,资产价格有望上涨。[35][36][38][39] - 投资者对行业前景保持谨慎,对资产定价、交易结构等更加谨慎。[35][36]

会议主要讨论的核心内容 石英砂在 PCB 领域的应用现状 - 目前,华为、中兴和三星是主要的认证客户,公司为这些客户提供两种模块:一种是按照客户要求制作的模块,另一种是公司建议使用石英砂材料制作的模块[1][2] - 通过这种方式,客户可以验证石英砂材料的有效性,并且能够帮助客户降低成本[1] - 英伟达去年开始测试石英砂材料,但首次测试未成功,公司在改良后再次进行测试,预计未来英伟达会继续尝试使用这种材料[2] 石英砂材料的市场前景 - 华为的认证预计将在半年内完成,一旦认证通过,公司将能够大规模使用石英砂材料,显著增加出货量[2] - 目前,石英砂材料主要应用于基站和服务器领域,而不会用于消费级产品,因为成本较高[2] - 未来的市场扩展主要集中在高端应用领域[2] 生产与扩产计划 - 现有的生产设备无需更换,只需调整参数即可适应石英砂材料的生产,转换成本较低,生产效率高[2] - 公司计划在南通进行三期扩产,并在泰国建设新的生产设施,预计今年年底封顶[2] - 扩产后将显著提升产能,以满足市场需求[2] 经济效益与成本分析 - 使用石英砂材料的产品良率高达 96%-98%,与传统材料无异,且设备加工率可达 99%[2] - 石英砂材料的成本占终端产品的 63%,相比罗杰斯材料的成本占比有所降低(罗杰斯材料占比 80%以上),这将显著降低生产成本,提高产品的市场竞争力[2] 供应链与认证 - 目前,菲利华是唯一能够提供符合要求的石英砂材料供应商,公司预计一旦认证通过,菲利华的产能将面临瓶颈,需要进一步扩产以满足需求[2] - 公司目前没有储备其他供应商,因为市场对品牌的认定较为严格,新的供应商需要经过严格的认证过程[2] 问答环节重要的提问和回答 关于石英砂在 PCB 领域的应用 - 问:石英砂在 PCB 领域的应用情况如何? - 答:目前,石英砂主要应用于华为、中兴和三星的 PCB 产品中,公司建议这些公司使用石英砂进行测试认证,以替代传统材料[3] 关于英伟达使用石英砂材料 - 问:海外公司,如英伟达,是否也在考虑使用石英砂材料? - 答:英伟达最初尝试使用石英砂材料但未成功,经过改良后,他们进行了第二次试验并成功应用[3] - 问:为什么英伟达最初测试石英砂材料失败? - 答:英伟达最初测试石英砂材料失败是很正常的现象,因为第一批产品通常会遇到问题,但他们对材料进行了改良,从而成功应用[3] - 问:英伟达开始测试石英砂材料是什么时候? - 答:英伟达去年开始测试石英砂材料[3] - 问:英伟达是否会在看到石英砂材料成功应用后重新考虑使用? - 答:是的,英伟达很有可能在看到石英砂材料成功应用后重新考虑使用,因为他们对这种材料的需求可能比公司还要大[3] 关于华为的认证进度 - 问:华为的认证报告预计何时出炉? - 答:华为的认证报告预计在两个月后出炉,但整个认证过程需要半年时间才能完成[3] 关于切换到石英砂材料的要求 - 问:切换到石英砂材料对现有产线有何要求? - 答:切换到石英砂材料不需要更换现有设备,只需调整技术参数即可[3] 关于石英砂材料的应用领域 - 问:石英砂材料是否会应用于消费级产品? - 答:石英砂材料由于成本较高,不会应用于消费级产品,目前仅用于核心领域[3] 关于扩产计划 - 问:未来是否会针对市场需求进一步扩展产能? - 答:对,没错。只要认证通过后,公司会直接扩产,目前现有的产能不足以满足工艺需求[3] - 问:扩产计划会放在哪些地方? - 答:目前材料是在南通市,南通三期正在进行中,无锡没有空间了,泰国也在打桩建设,计划今年年底封顶[3] 关于新材料的性能 - 问:新材料的良率如何? - 答:目前产品的良率很高,达到 96%到 98%,新材料对良率没有影响,设备加工率最少 99%[3] 关于新材料的成本 - 问:新材料产品的毛利率水平如何? - 答:产品材料上有改变,长期来看升值空间也有改变[3] - 问:石英砂材料在终端产品中的成本占比是多少? - 答:石英砂材料在终端产品中的成本占比大约为 63%,如果替换成其他材料,成本占比也会相应降低[3] 关于供应链 - 问:上游材料供应商的产能是否会出现瓶颈? - 答:一旦认证通过,上游材料供应商的产能会出现瓶颈,供不应求的情况将会发生[3] - 问:是否有其他供应商可以替代现有的石英砂供应商? - 答:目前没有其他供应商可以替代现有的石英砂供应商,现有的供应商菲利华已经通过认证,其他品牌的材料需要经过严格验证[3]

然后他们认识通货那么我们单价对他们讲也有好处就是说我们可以降低多少的单价多少趴这个对他们讲有个省了一些成本的材料的成本这块是一个很好的趋势对他们讲有用明白明白这边的话还想请教您一下就是除了国内的这些下游中端客户之外比如说海外的 像这个英伟达呀就是比如说做算力呀做服务器PCB的这些公司这边有了解到在试这种材料吗我跟你讲英伟达最先试他后来他试了不成功后来他成功改良了改良了他第二次没有先上就是第二次就被师傅先上了英伟达是最先上的我跟你讲这家公司他跟英伟达是最先上的对 我们用什么材料 我没用这些材料我都是去宜伟达去考察了以后才回来用的哦 明白明白哦因为我们已经去过宜伟达了明白那专家那为什么宜伟达那块这个测试失败了呢第一批产品都是会有失败的你现在在没升级之前它失败是很正常的 他要知道一定要感谢英伟达他跟他做了白老鼠懂我意思吗?明白 明白专家 那英伟达是什么时候开始试这个材料的呀?也是今年吗?还是说去年?英伟达是去年开始试我们去英伟达的时候是去年去跟他交流的那时候他失败了 明白那英伟达会不会说后边看到咱们这款成功车会有这种想法就您觉得吧会会 绝对会 因为英伟达它对它有种可能性它的需求比我们更大对这确实英伟达这个是一个车品 ...

1、石英砂在PCB领域的应用现状 目前,华为、中心和三星是主要的认证客户。公司为这些客户提供两种模块:一种是按照客户要求制 作的模块,另一种是公司建议使用石英砂材料制作的模块。通过这种方式,客户可以验证石英砂材料 的性能,并且这种材料可以帮助客户降低成本。 英伟达去年开始测试石英砂材料,但首次测试未成功。公司在改良后再次进行测试,预计未来英伟达 会继续尝试使用这种材料,因为其需求量可能更大。 2、石英砂材料的市场前景 华为的认证预计将在半年内完成,一旦认证通过,公司将能够大规模使用石英砂材料,显著增加出货 量。目前,华为的认证进展顺利。 目前,石英砂材料主要应用于基站和服务器领域,而不会用于消费级产品,因为成本较高。未来的市 场扩展主要集中在高端应用领域。 3、生产与扩产计划 现有的生产设备无需更换,只需调整参数即可适应石英砂材料的生产。这意味着转换成本较低,生产 效率高。 公司计划在南通进行三期扩产,并在泰国建设新的生产设施,预计今年年底封顶。扩产后将显著提升 产能,以满足市场需求。 4、经济效益与成本分析 使用石英砂材料的产品良率高达96%-98%,与传统材料无异,且设备加工率可达99%。这表明新材料 在 ...

大家好欢迎参加国投证券电子PCB行业金矿交流电话会议目前所有参会者均处于静音状态下面开始布报免责声明声明布报完毕后主讲老师会见本次会议仅限国投证券股份有限公司白名单客户参与会议内容不允许以任何方式对外泄露违者国投证券股份有限公司有权追究法律责任及一切经济损失 各位投资者大家上午好我是国投证券的首席律师马良然后我和我们团队的同事朱思今天给大家分享一下我们关于整个PCB这个行业的一些就是一些我们的一些复盘一些思考一些对于未来这个情况的一些推演因为近期可以看到就是这个PCB行业的这个大部分都发了 这些这个预告然后呢其实第一本身的话这个业绩的同比增长都是非常不错的然后呢另外一个呢也是本身的其实从整个这个股价的这个涨幅啊也都是最近其实是比较大啊这个因为我们之前其实也发了很多篇的包括这个行业深度报告啊包括这样的一个各种各种这个微信推荐的这样子的一个信息啊其实 包括这样子的一个路演活动啊其实我们对于这个板块的关注应该说市场上这个算是这个最为深入的然后呢整体上来看啊整个PCB这个板块我觉得其实呃今年首先来来看这个这个有点是这种由于现在是就是汽车啊然后包括AI啊然后这两方面其实共同催化的这样一个 这样的一个就是引领的这样的一个 ...

数通P梳理大发展带动数通P新周期 ...