报告行业投资评级 - 报告未提及，无对应内容 报告的核心观点 - 2024年第三季度深圳房地产市场各板块有不同表现，国务院批复深圳城市定位再升级等利好预计带动经济修复提速推动多区域市场向好，不同子市场供需关系、租金、空置率等呈现不同态势，且未来六个月各子市场有新增供应预期并将对相关指标产生影响[1][2][3] 优质办公楼市场 - 2024年第三季度新增供应充沛，四个甲级办公楼共29.0万平方米新增供应，个别存量项目出租转自用退出租赁市场，净吸纳量10.4万平方米同比环比均下降但较2020和2022年部分季度有改善，空置率环比上升0.6个百分点至22.2%，科技需求占比28.9%居首，专业服务成第二大需求来源，金融业需求位居第三，搬迁需求占比超7成，本地企业占比超6成，外资企业需求占比提升，前海为第一大成交区域，租金环比下跌1.2%至每月每平方米168.4元[4][5] - 未来六个月预计超60万平方米新增供应交付，空置率预计继续升高，租金预计继续走低，租户市场更明显，业主提供更多优惠条件，深圳城市定位升级等将带动需求面修复提速[10][11] 优质零售物业市场 - 2024年第三季度四个项目共49.5万平方米新增供应入市，新项⽬开业⼊驻率均在90%以上，净吸纳量51.8万平方米为2022年以来单季最高，空置率环比改善0.5个百分点至4.1%，新项⽬带动超千家商户入市，存量项目需求活跃度环比明显上升，零售需求占比近5成，餐饮需求份额4成以上，服饰类比例同比环比均增长，首店经济表现抢眼，租金环比下跌0.8%至每天每平方米18.6元[12][13] - 未来六个月预计超30万平方米新增供应入市，预计整体市场空置率将依然保持低位，整体市场供需表现较好，但租金增长依然面临挑战，项目运营表现将更趋分化[14] 物流仓储市场（深莞惠） - 深圳2024年第三季度无新增供应入市，空置率0.8%低位，进出口贸易增长令存量项目需求稳定，寻租需求有一定活跃度，租金环比上涨0.8%至每月每平方米49.7元；东莞三季度两个新项目共31.7万平方米新增供应入市，空置率短暂上升4.4个百分点至4.8%，第三方物流为主要需求，租金环比上涨0.5%至每月每平方米49.9元，涨幅有所放缓；惠州三季度无新增供应，全市空置率环比持平保持0.4%极低水平，需求主要源自第三方物流，租金涨幅环比有所降低，增长0.5%至每月每平方米36.9元[15][16][17] - 未来六个月深圳高标仓市场将迎来超30万平方米新增供应，空置率将小幅上升，租金涨幅将有所收窄；东莞将迎来近60万平方米新增供应，预计空置率保持低位，租金涨幅受需求波动影响将有所收窄；惠州预计将有20.9万平方米新增供应，预计空置率小幅上升，租金涨幅将有所收窄[18] 优质产业园市场 - 2024年第三季度未录得新增供应入市，净吸纳量19.8万平方米同比环比均显著上涨，空置率环比下降2.7个百分点至13.2%，需求主要来自研发办公子市场，零售贸易和专业服务占比分别为17.7%、13.3%，科技板块需求位列第三，厂房类子市场需求来自零售贸易和科技板块，工业办公楼方面消费服务、房地产建筑和专业服务为需求主力，市场平均租金环比下降0.7%至每月每平方米89.8元，各子市场租金均有不同程度下调[20][21] - 受新项目集中入市影响，市场空置率预计将有所升高，深圳制造业发展和国家政策影响下租金继续下行但降幅将有所收窄[23][24] 投资市场 - 2024年第三季度共录得两宗大宗交易，成交金额18.9亿元环比下降同比上升34.0%，办公楼成交占比76.0%为市场成交主流，2024年前三季交易总额超100亿元同比提升明显，办公楼交易为关联交易，购物中心交易以资产包形式达成，卖方均为开发商，买方分别为企业和机构买家，交易形式均为股权交易[24][25] - 价格筑底窗口期将推动自用型办公楼物业购买行为，小面积独栋受欢迎，散售型办公楼物业出售将带动部分交易达成，C - RE - ITs相关资产受投资者持续关注[27]