报告行业投资评级 - 北京办公楼市场新兴区域主导,市场去化边际改善,超甲级和核心市场调整,带动租金加速下行[3] - 北京零售物业市场高端品牌需求疲软,平民消费持续发力,市场租金步入下行通道[6][7] - 北京仓储物流市场需求遇冷,租金跌幅加剧,环京需求持续释放[9] - 北京商务园区市场行业调整持续,全市仅两个子市场正吸纳,整体租金下行,中关村软件园等子市场跌幅收窄[12][13][14] 报告的核心观点 - 北京办公楼市场新租需求以搬迁为主,金融科技、基金和保险类租户推动金融行业重回需求首位,TMT保持平稳[3][4] - 北京零售物业市场高端品牌调改或关店,平价餐饮及小吃快餐等平民消费业态持续发力[6] - 北京仓储物流市场新增需求疲软,以供应链及合同物流企业为代表的第三方物流占新租总面积的51%[9] - 北京商务园区市场TMT行业调整持续,医药健康板块新租活跃度较去年同期有所放缓[13][14] 分区域总结 办公楼市场 - 新兴区域如望京、丽泽、通州等吸引来自区内和区外的租户升级换迁,核心区域如金融街、CBD面临租户稳定性和去化挑战[3] - 未来6个月中关村、丽泽和石景山区域将迎来近39万平方米的优质办公面积,全市空置率预计会小幅抬升[5] 零售物业市场 - 高端品牌调改或关店,平价餐饮及小吃快餐等平民消费业态持续发力,定位平民消费的零售和餐饮业态成为业主品牌调改及项目导流首选[6][7] - 未来6个月北京将有多家头部商业地产开发商项目在非核心商圈开业,带来约96万平方米的新增供应[8] 仓储物流市场 - 北京无新增高标仓储物流项目,新增需求疲软,成交量环比下降25%,市场存量可租面积去化艰难[9] - 未来6个月北京预计将有42万平方米的新增项目交付,廊坊、天津两地预计将合计交付60万平方米,离北京主城区40-70公里圈层的子市场租金将面临较大下行压力[11] 商务园区市场 - TMT行业调整持续,全市仅中关村软件园和顺义录得正吸纳,其他子市场如电子城、丰台科技园及亦庄经开区均录得负吸纳[13][14] - 未来6个月北京商务园区市场预计会迎来逾48万平方米新增供应,其中生命科学专项园区体量占比近六成[18]