After reaching an important support level, Modiv Industrial, Inc. (MDV) could be a good stock pick from a technical perspective. MDV recently experienced a "golden cross" event, which saw its 50-day simple moving average breaking out above its 200-day simple moving average.There's a reason traders love a golden cross -- it's a technical chart pattern that can indicate a bullish breakout is on the horizon. This kind of crossover is formed when a stock's short-term moving average breaks above a longer-term mo ...

sorendls/E+ via Getty ImagesIntroduction Modiv Industrial (NYSE:MDV) has outperformed the Vanguard Real Estate Index Fund ETF (VNQ) so far in 2024, delivering an almost 12% total return against the ~4% gain in the benchmark ETF: MDV vs VNQ in 2024 (Seeking Alpha)I think that this outperformance is likely to continue as the company has locked in attractive cap rates and rent escalators which are not fully reflected in its cash flow multiples. However, the valuation is by no means distressed, and I see th ...

财务数据和关键指标变化 - 第二季度租金收入为1130万美元,同比下降4%,主要反映了2023年8月出售给GIPR的13处物业带来的租金减少 [11][12] - 第二季度调整后基金营运(AFFO)为390万美元,同比增长17%,主要反映了物业费用减少834万美元和管理费用减少179万美元,部分被493万美元的收入减少所抵消 [13] - 第二季度AFFO每股为0.34美元,上年同期为0.31美元,受到780,000股的回购影响,pro forma AFFO每股为0.37美元 [14][15] - 利息费用同比增加2.5万美元,主要由于2023年4月提取8000万美元定期贷款,以及550万美元的衍生工具未实现亏损 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在2023年新增了12处工业制造物业,同时出售了16处非核心物业 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在2024年7月收购了位于坦帕大都市区的一处光电制造物业 [17] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司正在积极评估利率环境的变化,并计划在2024年12月31日之前签订新的掉期协议,以继续全面现金对冲头寸 [19] - 公司正在评估出售非核心资产,包括办公资产和一些工业分销资产 [55] - 公司在工业制造资产收购方面面临一定挑战,一些资产的信用质量较差或价格过高,公司保持谨慎态度 [27][28][29][30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层表示,当前市场环境波动较大,收购和出售资产的时机都需要谨慎考虑 [27][28][52][55] - 管理层认为,公司的核心资产组合质量较高,包括一些优质的制造资产,未来有望继续为公司带来稳定收益 [29][42] 其他重要信息 - 公司董事会宣布了2024年7月、8月和9月每股约0.095美元的现金股息,年化股息率为7.9% [20] - 公司与First City Investment Group进行了股份回购交易,First City现已全部转换为普通股,不再持有任何优先股单位 [38][39][40] - 公司正在积极推进两项战略合作,其中一项可能在第三季度完成 [32][33][34][35][52][53] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Gaurav Mehta 提问** 询问公司是否愿意披露更多关于新的战略合作的细节,包括合作规模和是否会产生管理费用 [24][25] **Aaron Halfacre 回答** 公司暂不披露合作组合的具体数据,但表示这不是一个单纯的费用获取项目,而是公司将按比例分享收益和费用 [25] 问题2 **Rob Stevenson 提问** 询问公司对非迈阿密的"战舰"交易的预期时间表,以及公司在该交易中的具体角色 [32][33][34][35] **Aaron Halfacre 回答** 公司预计如果进展顺利,该交易可能在第三季度完成,公司将负责日常管理,包括物业管理、会计等,而私募股权合作方将扮演更被动的角色 [33][35] 问题3 **Sean Hostert 提问** 询问公司在信用风险管理和资产定价方面的考虑 [58][59][60][61][62][63][64][65] **Aaron Halfacre 回答** 公司在评估信用质量时更注重资产的可持续性和必要性,而不是简单地追求投资级别信用,公司在资产定价时也更看重资产的实际质量,而不是简单地根据信用等级进行定价 [59][60][61][62][63][64][65]

Exhibit 99.2 NYSE: MDV QUARTERLY SUPPLEMENTAL DATA June 30, 2024 Financial Information and Portfolio Information Modiv Industrial, Inc. Supplemental Information - Second Quarter 2024 Table of Contents About the Data 3 Company Overview 4 Financial Results Earnings Release 5 Consolidated Statements of Operations - Last Five Quarters 9 Consolidated Statements of Comprehensive Income (Loss) - Last Five Quarters 11 Earnings (Loss) Per Share - Last Five Quarters 12 FFO and AFFO - Last Five Quarters 13 Adjusted EB ...

Modiv Industrial, Inc. (MDV) came out with quarterly funds from operations (FFO) of $0.34 per share, beating the Zacks Consensus Estimate of $0.31 per share. This compares to FFO of $0.31 per share a year ago. These figures are adjusted for non-recurring items.This quarterly report represents an FFO surprise of 9.68%. A quarter ago, it was expected that this company would post FFO of $0.33 per share when it actually produced FFO of $0.29, delivering a surprise of -12.12%.Over the last four quarters, the com ...

财务表现 - 第二季度租金收入为1130万美元，由于2023年8月出售13处资产而取消了一些非NNN租户补贴，租金收入减少49.3万美元[18] - 第二季度AFFO为390万美元，同比增长17.3%[18] - 公司第二季度总收入为11,409,514美元[41] - 第二季度租金收入为11,343,521美元[41] - 第二季度一般及行政费用为1,418,893美元[42] - 第二季度股票补偿费用为67,500美元[42] - 第二季度折旧及摊销费用为4,136,528美元[42] - 第二季度物业费用为694,043美元[42] - 第一季度出售两处非核心资产获得3,187,806美元收益[52] - 第二季度利息费用及衍生工具公允价值变动损失为4,103,350美元[53] - 公司本季度净收入为1,261,736美元[73] - 公司本季度优先股股息为921,875美元[73] - 公司本季度归属于普通股股东和C类合伙单位持有人的净收入为339,861美元[73] - 公司本季度FFO(经调整后的基金运营收益)为4,666,521美元[73] - 公司本季度AFFO(经调整后的可分配基金运营收益)为3,900,228美元[73] - 公司本季度基本每股FFO为0.49美元[77] - 公司本季度摊薄每股FFO为0.41美元[77] - 公司本季度基本每股AFFO为0.41美元[78] - 公司本季度摊薄每股AFFO为0.34美元[78] - 公司本季度加权平均基本股数为9,441,485股[76] - 公司在2023年12月31日实现FFO每股1.05美元的业绩目标，Class R OP Units自动转换为790,857个Class C OP Units[79] - 公司2023年全年的FFO每股（不含绩效单位和相关股票补偿费用的摊薄影响）为1.77美元[79] - 公司2023年第四季度和2024年第一季度确认了绩效单位的最终归属期，确认了73.33万美元的股票补偿费用[79] - 公司2024年第二季度的加权平均Class C OP Units包括了2023年4月发行的287,516个单位[80] - 公司2023年第二、三、四季度和2024年第一季度的加权平均单位包括了Class C、Class M、Class P和Class R OP Units，其中包括了Class R OP Units的绩效部分[81] - 公司2023年第四季度对位于田纳西州纳什维尔的一处办公物业计提了88.82万美元的减值[88] 资产收购与出售 - 2024年7月15日完成了一处位于佛罗里达州坦帕大都市统计区的工业制造资产收购，收购价为520万美元，租期20年，年租金增长率2.85%，初始收益率8.0%，加权平均收益率10.6%[19] - 2024年8月1日以每股14.80美元的价格从First City Investment Group回购了656,191份C类合伙份额和123,809股普通股，这笔交易产生了近800万美元的增值[20] - 公司正在与一家位于迈阿密的房地产私募基金就一项非控股合资企业进行谈判，拟以现金和股票的方式收购该公司工业制造资产组合的少数权益[28,29] - 公司计划出售位于华盛顿州伊萨夸的一处零售物业,目前已与一家全国性房地产开发商签订了购买协议[123] - 公司还计划出售位于加利福尼亚州的一处Solar Turbines租赁物业,目前正在进行分割以最大化价值[124] - 公司在2023年1月至2024年7月期间完成了10项收购，总投资金额为1.343亿美元[113][114] - 公司在2023年1月至2024年6月期间完成了1项资产出售[116] 资产概况 - 公司拥有43个物业,总面积为4,498,938平方英尺[120] - 工业核心物业(包括共有权益)占总面积的93%,非核心物业占7%[122] - 前20大租户占总租金收入的89%,占总面积的87%[120] - 主要行业包括基础设施(26%)、汽车(15%)、航空航天/国防(12%)等[125] - 主要地理区域分布在加利福尼亚州(30%)、俄亥俄州(12%)、亚利桑那州(10%)等[127] - 公司拥有一处位于佛罗里达州坦帕市的29,699平方英尺的光学系统制造厂房[126] - 公司拥有一处位于加利福尼亚州兰乔科尔多瓦的州政府应急服务办公室租赁物业,该租户可能会在2024年至2026年间行使购买选择权[123] - 公司4,498,938平方英尺的租赁面积,其中76.5%将在未来10年及以后到期[130] - 公司2025年、2026年和2032年分别有3个、3个和1个租约到期，占租赁面积的3.2%、5.3%和3.6%[130] - 公司2025年、2026年和2032年分别有9.3%、9.3%和5.9%的年度基本租金到期[130] 财务指标 - 公司2024年6月30日的总资产价值为6.14亿美元，总负债为2.90亿美元，杠杆率为47%[91][92][93] - 公司2024年6月30日的优先股为5000万美元，普通股市值为1.62亿美元，总资本化为4.93亿美元[95][96][97] - 公司总资产为5.195亿美元，较上年同期下降2.1%[100] - 公司现金及现金等价物为1,886.97万美元，较上年同期大幅增加502.8%[100] - 公司总负债为2.938亿美元，较上年同期下降3.9%[100] - 公司总权益为2.257亿美元，较上年同期基本持平[100] - 公司加权平均利率为4.52%[106][109] - 公司

房地产投资组合 - 公司拥有42处房地产投资组合，其中38处为工业物业，占总租金收入的75%[186] - 组合中34%的租金收入来自于投资级租户[186] - 加权平均剩余租期约13.6年，租赁率98%[186] 资产收购和出售 - 公司于2024年1月和2月分别出售1处工业物业和1处办公物业，获得净收益3,187,806美元[187] - 公司于2024年6月20日签订购买和销售协议,收购一处位于佛罗里达州坦帕市的工业制造房地产,总收购成本为518.3万美元[205] - 公司于2023年6月30日前收购了10处工业制造房地产,总价10.07亿美元,加权平均租赁期约19.3年[206] - 公司于2024年上半年出售了2处房地产,总合同销售价格为1.5亿美元,获得净收益3.19百万美元[208] - 公司于2023年8月出售了13处非核心资产(11处零售和2处办公)给Generation Income Properties, Inc.[230] - 公司于2024年1月和2月出售了2处非核心资产，并于2024年7月收购了1处工业制造资产，使工业资产占比达到76%[231] 财务状况 - 公司目前100%的281,082,633美元债务为固定利率，加权平均利率为4.52%[189,200,201] - 公司有150,000,000美元的未使用信贷额度可用于未来收购[195] - 公司预计未来12个月及以后有足够的流动性满足运营、利息、股息和分配的需求[196] - 公司于2024年6月30日满足所有债务协议的财务契约[203] - 公司于2024年1月通过ATM发行普通股获得净收益[214] - 2024年上半年经营活动产生的现金流为769.72万美元,投资活动产生的现金流为1,422.06万美元,筹资活动使用的现金流为617.76万美元[211] - 2024年上半年,公司调整后基金营运(AFFO)为721.81万美元,每股AFFO为0.63美元[219,222] - 2024年上半年,公司基金营运(FFO)为951.28万美元,每股FFO为0.84美元[219,221] 资本支出和租户装修费用 - 公司未来12个月内预计将发生733,263美元的资本支出,不可从租户处收回[210] - 公司于2024年6月30日和2023年12月31日分别有254.02万美元和243.91万美元的未来租户装修费用[209] 资产结构调整 - 公司通过出售非核心资产并收购工业制造资产，使工业核心资产占年度ABR的比例从2021年的41%增加到2024年6月30日的75%[226] - 公司的加权平均租赁期限(WALT)从2021年的6.1年增加到2024年6月30日的13.6年[227] 财务表现 - 2024年上半年,公司的租金收入同比下降4%,主要由于2023年8月出售的14处资产导致租金回收减少,部分被2023年新增的12处工业制造资产租金收入抵消[239] - 2024年上半年,公司的一般及管理费用同比下降11%,主要由于人员成本降低、年会相关费用减少以及审计和税务服务费用降低[240] - 2024年上半年,公司确认了349.94万美元的房地产投资物业减值,主要是由于计划出售位于田纳西州纳什维尔的物业[3] - 2024年上半年,公司出售两处物业产生317.78万美元的出售收益[4] - 2024年上半年,公司的利息收入增加,主要是由于2024年初出售两处物业后获得的现金产生的利息收入增加以及利率上升[5] - 2024年上半年,公司的利息费用增加67%,主要是由于信贷额度余额增加以及利率掉期公允价值变动和相关摊销减少[6] 股利分配 - 公司于2024年3月和5月宣布支付优先股股息,并于2024年4月和7月支付[7] - 公司自2016年8月开始按月支付普通股分红,分红率由董事会根据公司财务状况和其他因素决定[8] - 公司自2022年起上市C类普通股,分红一般在每个季度前一个月或两个月内宣布,并根据月末记录日和每月每股分红率支付[9] 税收状况 - 公司已选择作为REIT纳税主体,如果未能维持REIT资格,将对公司的净收益或亏损和可分配给股东的净现金产生重大不利影响[10]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度租金收入为11.9百万美元,同比增长15.4%,反映了2023年收购12处工业制造物业的影响,部分被2023年8月出售14处非核心物业和2024年前两个月再出售2处非核心物业所抵消 [9] - 第一季度调整后基金营运(AFFO)为3.3百万美元,同比增长6.6%,主要反映了租金收入增加和物业费用减少,部分被直线租金和利息费用增加所抵消 [9][10] - 每股AFFO为0.29美元,较上年同期的0.30美元有所下降,主要是由于加权平均全面稀释普通股股数增加了100万股 [10] - 物业费用同比减少723,000美元,主要反映了2023年8月出售了采用修改后的总租金和双净租赁的物业 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司的42处物业组合中,38处为工业物业,占总租金收入的75% [14] - 3处办公物业占总租金收入的14%,1处零售物业占11% [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 无相关内容 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司正在积极探讨与其他公司进行战略合作的可能性,这需要大量时间和精力,需要耐心 [19][24] - 公司认为自身处于最好的位置,不会被迫做出任何决定,正在等待资本市场的恢复 [19][20][21] - 公司认为自身被严重低估,NAV分析显示了正确的趋势,与非交易REIT相比估值下降也符合预期 [22][23] - 公司正在探索各种方式来增加流动性和机构投资者的参与度,但目前暂时保持耐心 [24] - 公司认为在当前环境下,工业制造类资产的收购机会仍然存在,但需要更多的资本支持 [41][42][43][44][45] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为当前市场环境充满波动和不确定性,需要保持耐心 [19][20][21] - 管理层对公司的前景保持乐观,认为公司处于最好的位置,不会被迫做出任何决定 [19][20][21] - 管理层表示正在积极探讨战略合作的可能性,但需要大量时间和精力,结果存在不确定性 [19][24] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Robert Stevenson 提问** 询问公司在圣保罗的Kalera资产的处置进展情况 [27] **Aaron Halfacre 回答** 公司正在积极探讨出售或重新租赁该资产的可能性,但目前受制于Kalera尚未完全退出该资产的情况 [28][29][30][31][32][33][34] 问题2 **Robert Stevenson 提问** 询问加州兰乔科尔多瓦资产的购买选择权情况 [36] **Aaron Halfacre 回答** 公司已与租户接触,租户尚未决定是否启动购买选择权程序,公司将密切关注后续进展 [38][39][40] 问题3 **Bryan Maher 提问** 询问公司在当前市场环境下的收购机会 [49] **Aaron Halfacre 回答** 公司认为当前市场收购机会有所减少,但仍存在一些具有吸引力的交易,只要获得适当的资本支持,公司可以复制去年的收购规模 [41][42][43][44][45]

公司运营情况 - 公司主要通过向租户出租物业来产生收入[68] - 公司的房地产投资组合包括42个运营物业，净账面价值为4.79551亿美元[68] - 公司在2024年3月31日符合贷款契约的财务贷款条款[75] - 公司在2024年3月31日没有收购任何房地产物业[76] - 公司计划以手头现金资金进行一项工业制造物业的收购交易，预计租户将签订为期20年的租赁协议[77] - 公司在2024年3月31日结束的三个月内，出售了两个房地产物业，总面积为163,230平方英尺，总销售价格为1,502.5万美元[78] - 公司计划使用手头现金、运营现金流、信贷设施借款或潜在的C类普通股发行来资助未来12个月内约859.2万美元的资本支出[79] - 公司在2024年3月31日的三个月内，经营活动提供的净现金为298.7万美元[80] - 公司在2024年3月31日的三个月内，投资活动提供的净现金主要反映了在该季度两个房地产物业销售的净收益[81] - 公司在2024年3月31日的三个月内，融资活动使用的净现金主要反映了向优先股和普通股股东以及C类OP单位持有人支付的股息和分配[82] 财务表现 - 公司在2024年3月31日的三个月内，FFO为43美分，AFFO为29美分[85] - 公司在2024年3月31日的三个月内，工业核心物业的FFO为51美分，其他核心物业的FFO为15美分，其他非核心物业的FFO为3美分[86] - 公司的非核心资产包括遗留办公物业和Cummins租赁物业[88] - 公司将非物业费用单独报告在“非物业和其他”项目下，包括股票补偿费用、一般行政费用和利率对冲的未实现收益和损失[89] - 公司将所有组成部分的每股金额视为全摊薄，以与上述合并FFO和AFFO结果相对应[91] - 公司的截至2024年3月31日的财务报表显示不同物业类型的收入和支出情况[92] - 非物业和其他利息费用包括利率互换估值的净未实现收益和衍生品现金结算[93] 财务状况 - 公司在2024年3月31日拥有42个运营物业，预计2024年全年的租金收入、折旧费用和利息费用将增加[96] - 2024年3月31日的租金收入较2023年同期增加了15%，主要反映了2023年收购的12个工业制造物业的租金收入贡献[97] - 2024年3月31日的一般行政费用较2023年同期增加了5%，主要是由于与GIPR的普通股分配相关的非经常性成本[98] 投资与收益 - 公司在2024年1月10日和2月28日出售了一处工业房地产物业和一处办公房地产物业，总面积为163,230平方英尺，总销售价格为1,502.5万美元，净收益为1,478.2626万美元，销售收益为318.7806万美元[69] - 公司在2024年3月31日的三个月内，公司出售了两个房地产物业，总面积为163,230平方英尺，合同销售价格为1502.5万美元，净收益为1478.3万美元[78] - 2024年第一季度，公司出售了两处房地产投资，获得318.78万美元的收益[104] - 2024年第一季度，公司利息收入为12.38万美元，较去年同期增长130.14%[105] - 2024年第一季度，公司股息收入为10.84万美元，较去年同期增长至无[105] - 2024年第一季度，公司对房地产投资的未合并投资收入为7.38万美元，较去年同期增长32.33%[105] 股东回报 - 公司历史上每月支付分配，首次分配于2016年8月10日[107] - 公司自2022年起，分配率由董事会根据财务状况和其他因素决定，2024年1月至9月的分配率为0.095833美元/股/月[108] - 公司选举成为REIT，以继续符合REIT资格要求[109]

Exhibit 99.2 NYSE: MDV QUARTERLY SUPPLEMENTAL DATA March 31, 2024 Financial Information and Portfolio Information Modiv Industrial, Inc. Supplemental Information - First Quarter 2024 Table of Contents About the Data 3 Company Overview ...