公司概况 - 公司是一家自我管理的房地产投资公司，主要投资于美国的收入产生型房地产，拥有220家酒店，总计28,929间客房[31] - 公司在2023年完成了对俄亥俄州克利夫兰市现有154间Courtyard酒店的收购，总购买价格为3100万美元[31] - 公司在2023年6月30日拥有220家酒店，总计28,929间客房，相比2022年6月30日的219家酒店，总计28,748间客房有所增加[34] 财务表现 - 公司2023年第二季度总收入为36.16亿美元，同比增长7.1%；前两季度总收入为67.31亿美元，同比增长12.5%[34] - 公司2023年第二季度平均入住率为78.2%，ADR为160.98美元，RevPAR为125.96美元；前两季度平均入住率为75.1%，ADR为156.70美元，RevPAR为117.74美元[34] - 公司2023年第二季度调整后酒店EBITDA为14.12亿美元，同比增长3.5%；前两季度调整后酒店EBITDA为24.8亿美元，同比增长10.5%[34] - 公司2023年第二季度同店酒店RevPAR同比增长11.2%，达到117.42美元[35] - 公司2023年第二季度总收入为36.16亿美元，同比增长7.1%；前两季度总收入为67.31亿美元，同比增长12.5%[37] - 公司2023年第二季度Comparable Hotels平均入住率为78.2%，ADR为160.75美元，RevPAR为125.64美元；前两季度平均入住率为75.1%，ADR为156.59美元，RevPAR为117.52美元[37] - 公司在2023年6月30日的三个月和六个月内，可比酒店的ADR和入住率均有增长，导致可比酒店的RevPAR分别增长了5.3%和11.3%[38] - 2023年6月30日的三个月和六个月内，酒店运营支出分别为2.005亿美元和1.825亿美元，占总收入的比例分别为55.4%和54.1%[38] 酒店分布 - 公司截至2023年6月30日拥有220家酒店，共计28,929间客房，分布在37个州[42] - 加利福尼亚州拥有最多的酒店和客房，共有26家酒店和3721间客房[43] - 佛罗里达州拥有第二多的酒店数量，共有22家酒店和2844间客房[43] - 公司在科罗拉多州拥有4家酒店，共有567间客房[43] - 公司在德克萨斯州拥有最多的客房，共有3328间客房分布在27家酒店中[43] - 公司在佛罗里达州迈阿密拥有118间客房的Courtyard酒店[45] - 公司在佛罗里达州奥兰多拥有200间客房的Fairfield酒店[45] - 公司在佛罗里达州坦帕拥有147间客房的Embassy Suites酒店[45] - 公司在佐治亚州亚特兰大市中心拥有119间客房的Hampton酒店[45] - 公司在新泽西州索默斯特拥有162间客房的Courtyard酒店[46] - 公司在俄亥俄州克利夫兰拥有154间客房的Courtyard酒店[46] 资本运营 - 公司在2023年6月30日前六个月内通过股票回购计划以约14.34美元的加权平均市场购买价格回购了约50万股普通股，总计约680万美元[53] - 公司计划在2023年投资约7000万至8000万美元进行资本支出，包括对大约20至25个物业进行翻新项目[53] - 公司在2023年6月30日前六个月内投资了约2780万美元用于资本支出[53] - 公司计划通过运营资金、Revolver信贷设施借款和/或新融资支付未来12个月内大约117.9万美元的本金和利息支付[53] - 公司计划购买威斯康星州麦迪逊和田纳西州纳什维尔两家酒店，总购买价格约为1.753亿美元[53] 融资和风险管理 - 公司在2023年6月30日拥有总额为14亿美元的未偿债务，其中包括2.875亿美元的抵押贷款和11亿美元的未担保信贷额度[50] - 公司截至2023年6月30日，手头现金约为6400万美元，未使用的循环信贷额度约为6.26亿美元[50] - 公司自2020年8月以来通过ATM计划出售了约470万股普通股，募集了约7600万美元的总收益[50] - 公司计划将来自ATM计划出售股票的净收益用于一般企业用途，包括收购额外物业、偿还未偿债务、资本支出、改善投资组合中的物业和营运资金[50] - 公司每月现金分配为每股0.08美元，截至2023年6月30日，公司已支付每股0.24美元和每股0.56美元的分配，总计约5.49亿美元和12.83亿美元[51] - 公司董事会已批准将现有的股票回购计划延长一年，授权回购总额达3.387亿美元[52] - 公司的财务工具暴露于利率风险，由于短期利率的可能变化，公司投资现金或在Revolver信贷设施上借款，以及其未通过利率互换固定的可变利率债务部分[59] - 公司的可变利率债务包括未担保信贷设施，包括在Revolver信贷设施下的借款和10亿美元的期限贷款[59] - 公司使用利率互换来管理其可变利率债务的利率风险，截至2023年6月30日，公司有13项利率互换协议，有效固定了公司大约6.95亿美元的可变利率债务的利息支付[59]

业绩总结 - 公司第一季度同店可比酒店总收入为3.11亿美元，较2022年第一季度增长约19%和较2019年第一季度增长10%[45] - 公司第一季度同店可比酒店每间客房平均收入（RevPAR）为109美元，较2022年第一季度增长19%和较2019年第一季度增长6%[46] - 公司第一季度同店可比酒店每间客房平均房价（ADR）为152美元，较2022年第一季度增长11%和较2019年第一季度增长9%[47] - 公司第一季度同店可比酒店入住率为72%，较2022年增长超过7%，仅较2019年下降2%[47] - 公司第一季度同店可比酒店调整后酒店EBITDA约为1.07亿美元，较2022年增长21%和较2019年增长4%[60] - 公司第一季度调整后EBITDAre为9500万美元，较2022年同期增长22%和较2019年同期下降5%[63] 新产品和新技术研发 - 公司在第一季度以2,000万美元购买了154间客房的Courtyard by Marriott酒店[22] - 公司自疫情爆发以来已在14家酒店投资约5.58亿美元，预计2023年总资本支出为7000万至8000万美元[27] - 公司计划在2023年进行总计7000万至8000万美元的资本支出，包括对20至25家酒店进行全面翻新[30] 市场扩张和并购 - 公司在第一季度以14.22美元的加权平均购买价格回购了25万股股票，总计360万美元[29] - 公司的总未偿债务中，约有2.9亿美元是由15家酒店抵押的物业级债务，其余约11亿美元是未抵押的信贷额度[65] - 公司的加权平均债务到期期限为4.4年[66] 未来展望 - 公司未调整展望，因为由于短期预订窗口和宏观经济不确定性，未来业绩的可见性有限[69] - 公司预计2023年酒店行业复苏将受到宏观经济风险的影响，尽管4月份的总体表现强劲，未来预订继续保持在疫情前水平[70] - 公司预计全年净收入将在1.65亿美元至2.09亿美元之间，可比酒店RevPAR变化将在3%至7%之间，可比酒店调整后的酒店EBITDA利润率将在35.3%至36.9%之间，调整后的EBITDAre将在4.2亿美元至4.57亿美元之间[73]

公司概况 - 公司在2023年第一季度拥有220家酒店，总共拥有28,984间客房[32] - 公司拥有220家酒店，总共拥有28984间客房，分布在37个州[40] - 公司拥有的酒店品牌中，Hilton Garden Inn为最多，共40家酒店，总计5593间客房[40] - 公司拥有的酒店中，加利福尼亚州拥有最多的酒店，共26家，总计3721间客房[41] 财务表现 - 2023年第一季度，公司总收入为31.15亿美元，同比增长19.6%[34] - 可比酒店2023年第一季度的RevPAR同比增长19.2%[34] - 公司同店酒店2023年第一季度的RevPAR同比增长18.1%[35] - 2023年第一季度，酒店运营支出为18.52亿美元，占总收入的59.5%[36] - 2023年第一季度，物业税、保险和其他费用为1.97亿美元，占总收入的6.3%[36] - 公司在2023年第一季度的总收入为3.15亿美元，同比增长5%[37] - 公司在2023年第一季度的总行政费用为1150万美元，占总收入的3.7%[37] - 公司在2023年第一季度的折旧和摊销费用为4590万美元[37] - 公司在2023年第一季度的利息和其他费用净额为1600万美元[37] - 公司预计2023年剩余时间的利息费用将高于2022年同期，主要是由于变动利率债务的平均增加和市场利率的提高[37] 资产收购 - 公司拥有的酒店中，位于Anchorage的Embassy Suites是最早收购的，收购日期为2010年4月30日，共有169间客房[42] - 2016年9月，公司在加利福尼亚州圣胡安卡皮斯特拉诺收购了Residence Inn Marriott酒店，共有130间客房[43] - 2016年9月，公司在加利福尼亚州圣安娜收购了Courtyard酒店，共有155间客房[43] - 2016年9月，公司在科罗拉多斯普林斯收购了Hampton酒店，共有101间客房[43] - 2016年9月，公司在佛罗里达州博卡拉顿收购了Hilton Garden Inn酒店，共有149间客房[43] - 2016年9月，公司在印第安纳波利斯收购了SpringHill Suites酒店，共有130间客房[44] - 2016年9月，公司在路易斯安那拉斐特收购了Hilton Garden Inn酒店，共有153间客房[44] - 2016年9月，公司在俄克拉荷马城收购了Hampton酒店，共有200间客房[45] - 2016年9月，公司在得克萨斯州奥斯汀收购了Courtyard酒店，共有145间客房[45] - 2016年9月，公司在田纳西州纳什维尔收购了Hilton Garden Inn酒店，共有194间客房[45] 债务和资本支出 - 公司截至2023年3月31日，总共有14亿美元的债务，其中包括2.896亿美元的抵押债务和11亿美元的无抵押信贷额度[47] - 公司计划在2023年投资约7000万至8000万美元进行资本支出，包括对大约20至25个物业进行各种翻新项目[49] 分配和风险管理 - 公司于2023年4月17日向股东支付了约1830万美元的分配，每股普通股为0.08美元[53] - 公司截至2023年3月31日，金融工具未受到外汇风险、商品价格风险或股票价格风险的重大市场风险影响[54] - 公司截至2023年3月31日，变动利率债务约为31.55亿美元，占总债务的22%[54]

公司业绩 - 公司在2022年第四季度的入住率为70%，平均房价为147美元，每间可用客房收入为103美元，较2019年第四季度提高了7%[10] - 公司2022年第四季度调整后酒店EBITDA利润率为34%，比2019年第四季度提高了70个基点，主要受到高效的运营模式、价格增长和费用管理的推动[10] - 公司2022年全年RevPAR为108.45美元，较2019年增长了32.2%；总收入为1,238,417美元，较2019年增长了32.6%；调整后酒店EBITDA为455,579美元，较2019年增长了42.2%；MFFO为351,424美元，较2019年增长了66.6%[11] - Q4 2022 RevPAR超过2019年Q4水平，达到157美元[15] - 公司酒店2022年1月入住率较2019年同期下降17%[16] - 周中入住率较周末入住率略高，分别为78%和75%[17] - 公司酒店入住率分布为35%、37%和27%[18] - 公司酒店2022年1月RevPAR较2019年同期增长3%[24] 公司运营 - 公司酒店地理分布广泛，涵盖87个市场[23] - 公司运营模式高效，能够最大化效益和驱动盈利[25] - 公司酒店受新供应影响较小，约50%酒店不受新项目影响[27] - 公司的资产管理方式是数据驱动的，以最大化物业级绩效[29] - 公司94%的酒店独立于品牌管理[29] - 公司拥有强大的区域和全国第三方运营商[31] - 公司的债务构成和分散到期有利于灵活的资产负债表策略[31] - 公司通过收购和处置优化了投资组合，降低了资产平均年龄[36] - 公司自疫情开始以来一直是净收购者，购买了14家酒店[37] 公司社会责任 - 公司的ESG倡议包括致力于减少环境影响和提高社会责任[46] - 公司自2017年以来，员工志愿服务时间超过625小时，帮助了110个非营利组织[53] 公司财务 - 2019年第一季度至2022年第四季度，同店酒店营业收入（实际）从269,979千美元增长至309,039千美元[59] - 同店酒店调整后酒店EBITDA边际率从35.9%增长至40.2%[59] - 公司的调整后酒店EBITDA从97,009千美元增长至136,515千美元[59] - FFO从83,604千美元增长至109,902千美元[61] - MFFO从84,724千美元增长至110,803千美元[61] - EBITDA是评估公司继续经营绩效的常用指标，排除了资本结构和资产基础的影响[63] - 公司认为排除非现金直线运营地面租赁费用有助于评估相关酒店的基本表现（调整后的EBITDAre）[66] - 公司将实际企业级总部一般和行政费用从调整后的 EBITDAre（调整后的酒店 EBITDA）中排除，以分离酒店运营绩效，公司相信调整后的酒店 EBITDA为投资者提供了有用的补充信息[67] - 公司根据 Nareit 制定的标准计算和呈现 FFO，将 FFO 定义为净收入（按照普遍公认的会计原则（“GAAP”）计算），不包括出售某些房地产资产（包括控制权变更的收益和损失）、按照 GAAP 定义的特殊项目以及会计原则变更的累积影响，再加上房地产相关的折旧、摊销和减值，以及对非合并联营公司的调整[68] - 公司通过进一步调整 FFO 来计算 MFFO，排除了金融租赁资产摊销、有利和不利经营租赁摊销、非现金直线经营租赁费用等费用，因为这些费用不反映相关酒店的基本绩效[69]

Apple Hospitality REIT, Inc. (NYSE:APLE) Q4 2022 Results Conference Call February 22, 2023 10:00 AM ET Company Participants Kelly Clarke - VP, IR Justin Knight - CEO Liz Perkins - CFO Conference Call Participants Anthony Powell - Barclays Tyler Batory - Oppenheimer Dany Asad - Bank of America Michael Bellisario - Baird Bryan Maher - B. Riley Securities Chris Darling - Green Street Operator Greetings and welcome to the Apple Hospitality REIT’s Fourth Quarter and Full Year 2022 Earnings Call. [Operator Instru ...

公司运营情况 - 公司在2022年收购了两家酒店，售出了一家酒店，房间数量增至28,983间[12] - 公司2022年的RevPAR（每可用房间收入）为108.45美元，同比增长32.2%[12] - 公司2022年的ADR为149.56美元，同比增长19.2%[12] - 公司2022年的RevPAR为108.60美元，同比增长30.9%[12] 公司资本支出和债务情况 - 公司2022年的资本改善支出为约6,170万美元，预计2023年将投资约7,000万至8,000万美元进行资本改善[21] - 公司2022年的总债务约为14亿美元，加权平均利率约为3.93%[23] - 公司的未使用借款能力截至2022年12月31日为6.5亿美元，可用于收购、酒店翻新、股票回购、营运资金和其他一般公司资金用途[24] - 公司的总债务净额占总资本比率截至2022年12月31日为27.5%[24] - 公司计划维持债务的错开到期、利用无担保债务和固定部分债务利率等策略，以降低股东与公司融资结构相关的风险[24] 公司股东回报和分配政策 - 公司历史上每月支付分红，2021年3月起每季度最后一个月支付0.01美元每股的分红，2022年2月起恢复每月支付0.05美元每股的分红[25] - 公司在2022年12月批准每股特别现金分配0.08美元，总共0.16美元，于2023年1月支付给截至2022年12月30日的股东[25] - 公司的董事会将继续监控酒店运营和分配的时间和水平，以维持公司的REIT地位和现金需求[25] 公司可持续发展和社会责任 - 公司的环境、社会和治理战略旨在通过在公司和物业层面投资可持续和公平的实践，增强公司和其酒店的长期价值[28] - 公司积极监测其酒店的能源、水和废物关键绩效指标，致力于将可持续性机会融入其投资和资产管理策略中[29] - 公司致力于通过慈善捐赠和志愿服务加强社区，使公司在组织、酒店行业、当地社区以及其酒店服务的众多社区中产生积极影响[31] 公司员工福利和文化 - 公司提供竞争性薪酬和福利、灵活的休假政策、全额支付的父母产假、教育补助计划等，致力于提供平衡工作和个人生活的文化[33] 公司财务风险管理 - 公司截至2022年12月31日的可变利率债务包括未担保信贷额度，其中包括9.2亿美元的贷款[108] - 公司目前使用利率互换来管理部分可变利率债务的利率风险，截至2022年12月31日，公司有12项利率互换协议，有效固定了公司约6.95亿美元的可变利率债务的利息支付[108] - 公司除了上述的可变利率债务和利率互换外，还承担或发起了向永久融资安排的贷款人支付的固定利率抵押贷款以及总额为1.25亿美元的两项固定利率优先票据设施[108]