一、涉及公司与行业 - 公司：我爱我家 - 行业：房地产[1] 二、核心观点与论据 （一）政策刺激后的市场成交量与房价变化 - 自9月底政策组合拳落地后，北京、上海和杭州房地产市场成交量显著上升。北京10月二手房网签量同比增长62%，环比增长30%，实际成交量突破2万套，创下过去两年新高；11月前10天交易量同比增长超100%，环比增长5% - 10%，10月二手房交易均价环比回升2.5%，但年初至今累计下跌约7%。上海10月二手房网签量同比增长64%，环比增长53%，11月前10天交易量同比和环比均增长约40%，二手房交易均价环比回升1.6%。杭州10月二手房交易量同比和环比均增长50%以上，二手房交易均价环比回升4.3%[3] （二）北京挂牌量变化及其对房价走势影响 - 北京二手房挂牌量自今年4月达到16.3万套高点后持续下降，截至10月底降至13.9万套，这一趋势表明挂牌量减少可能预示着未来房价趋稳甚至回升[4] （三）政策叠加效应 - 自去年9月至今，大规模政策刺激已出现四次，每次效果逐渐增强且持续时间延长，因为每次新政都基于前期政策进一步放宽，如首付比例和利率持续下调、限购放松等措施累加，今年9月出台的新政效果明显优于此前几次[6] （四）房价下跌与政策效果关系 - 房价自去年高点至今年9月份低点已下跌约30%，根据经济学原理，价格越低需求越大，所以房价不断下行时政策效果会越来越强，如去年9月政策出台时房价仅下跌10%，政策影响时间较短，今年5月房价下跌20%时出台政策效果有所增强，今年9月房价下跌30%时出台政策效果更好[7] （五）“止跌回稳”口号影响 - 政治局会议首次提出“止跌回稳”口号，指向主要是房价而非交易量，过去几年交易量早已止跌回稳，但房价尚未达到，后续政策将具有连续性，不达目标不会停止[8] （六）核心城市市占率情况 - 市占率总体保持稳定，北京和杭州今年市占率分别约为15%和30%左右与去年相比变化不大，上海今年前三季度市占率达到4.5%，较去年提升了近一个百分点，过去两年上海市占率上升速度较快[9] （七）未来房价走势判断 - 短期来看，今年年底或明年春节前二手房交易量和价格基本能稳住，不会继续下跌，甚至可能小幅回升；中长期看，未来走势取决于整体经济状况，过去两年经济下行等因素使消费者延迟购房，未来需整体经济回暖及政府刺激计划使消费者收入预期稳定转正[10] （八）公司商业资产处置情况 - 今年初公司出售一家酒店资产实现7,000多万元投资收益，昆明自持的商场和购物中心计划逐步剥离，正在寻找潜在买方，若无法找到合适买家仍将留在上市公司体内，因为其出租率约96% - 97%，每年贡献几千万租金及一两千万利润，但收益率相对较低[11] （九）公司剥离资产考虑及对资金利用效率影响 - 若能成功剥离资产兑现十几二十亿现金回流，可偿还贷款每年节省超一亿利息，从资金利用效率看剥离是必要的，但剥离资产难度较大，若无法顺利出售也可保留在上市公司内，因其仍能贡献稳定现金流[12] （十）公司佣金率情况 - 二手房佣金率除北京外其他城市过去两年稳定略有上升，有些城市上升几个基点，有些城市上升几十个基点。北京去年10月链家降费后公司跟进，从1.8%左右降到1.4 - 1.5%左右，今年全国平均费率约为1.6 - 1.7%，比去年下降0.3个百分点，主要因北京拉低整体水平，上海维持在2%左右，杭州接近1.7%，南京提升至约1.7多一些，同比增加0.16个百分点，苏州为2.1%左右，同比提升0.07个百分点[13] （十一）公司租赁业务发展情况 - 租赁业务一直保持稳定增长，2022年底公司持有房源约25万套，2023年底增长至27万套，今年9月底达到30万套，每年保持接近10%的增长速度，但这两年房租有所下跌（2023年高个位数下跌，今年低个位数下跌），在二手房业务下滑情况下提供业绩稳定剂作用，具有一定周期性，春节后和大学生毕业季为旺季，年度角度增长趋势依旧稳定[14][15] （十二）新政后核心城市成交结构变化 - 成交结构没有明显区分刚需与改善需求的标签，直观感受新政后刚需和改善需求恢复都不错，没有明显投资性需求，本轮需求主要以真正刚需和改善为主[16] （十三）未来投资性需求回升可能性 - 如果明年国家再降息50 - 100个基点，当贷款利率降至2% - 2.5%之间，趋近于甚至低于租金回报率（全国50大城市平均租金回报率已达2%，一线城市稍低为1.8%左右）时，可能吸引投资性需求进入市场，并推动居民加杠杆，目前虽然首付比例已降至15% - 20%，但多数人并未使用高杠杆，大部分首付比例仍在五六成以上[17] 三、其他重要但可能被忽略的内容 - 从政策出台后的6周数据来看，北京市场成交保持在较高水平，第一到第四周成交量同比增幅超过100%，第五周略有回落但仍处于高位，仅较第四周下降15%左右，第六周与第五周基本持平，比517新政后的最高一周仍高出60% - 70%[5]

证券时报e公司讯，记者获悉，11月13日，2024中国红色旅游推广联盟年会暨湖北（红安）红色文化旅 游季活动在红安举行。 作为本次活动的重要组成部分，在住建部的支持下，我爱我家与红安县政府正式签订战略协议，我爱我 家将充分发挥企业深耕社区、辐射社区的优势，以农副产品为纽带，通过公益助力、渠道拓展与产业合 作等方式，建立乡村振兴与城市社区的共享链接，推动红安、麻城等革命老区的经济发展，助力乡村振 兴。 ...

报告投资评级 - 报告维持"买入"评级 [4] 报告核心观点 - 2024年前三季度公司实现营业收入87.62亿元,同比-3.42%,实现归母净利润0.08亿元,同比实现扭亏为盈 [6] - 三季度单季度实现营收29.47亿元,同比+4.95%,实现归母净亏损0.21亿元,主要是因为公司对新房业务的应收账款进行了减值计提 [6] - 2024年第三季度单季度公司实现GTV约641亿元,同比+2.3%,政策加持下二手房市场成交量有所回暖,预计四季度GTV有望进一步提升 [6] - 公司深耕北京、上海、杭州等重点城市,市占率保持稳定,其中上海地区市占率同比提升0.8pct,二手房市场回暖带动公司经纪业务逐步改善 [6] - 预计2024-2026年公司营收分别为128.31/132.74/139.63亿元,同比分别+6.11%/+3.45%/+5.20%;归母净利润分别为0.86/1.92/3.59亿元,同比分别+110.08%/+124.67%/+86.95% [7] 财务数据总结 - 2024年前三季度公司实现营业收入87.62亿元,同比-3.42% [6] - 2024年前三季度公司实现归母净利润0.08亿元,同比实现扭亏为盈 [6] - 2024年第三季度单季度公司实现GTV约641亿元,同比+2.3% [6] - 截至三季度末,公司相寓业务在管房源达30.4万套,较年初增加3.2万套 [6] - 预计2024-2026年公司营收分别为128.31/132.74/139.63亿元,同比分别+6.11%/+3.45%/+5.20% [7] - 预计2024-2026年公司归母净利润分别为0.86/1.92/3.59亿元,同比分别+110.08%/+124.67%/+86.95% [7]

报告公司投资评级 - 公司维持"增持"评级 [2] 报告的核心观点 - 2024年前三季度,公司实现归母净利润848.66万元,同比增长112.49%,由负转正 [2] - 公司前三季度实现毛利率7.36%,同比下降3.10个百分点,净利率0.11%,同比上升0.75个百分点 [2] - 公司资产管理业务保持稳定增长,实现营业收入稳步提升 [2] - 公司出售位于云南昆明地区的新纪元大酒店相关资产,对公司报告期内的净利润产生一定正面影响 [2] - 公司第二期员工持股计划的股份支付费用已经全部摊销完毕,对利润的负向影响减小 [2] 公司经营情况总结 营收情况 - 2024年前三季度,公司实现营业收入87.62亿元,同比下降3.42% [2] - 公司三季度实现营业收入29.47亿元,同比增长4.95% [2] 利润情况 - 2024年前三季度,公司实现归母净利润848.66万元,同比增长112.49%,由负转正 [2] - 公司三季度实现归母净利润-0.21亿元,同比下降9.16% [2] 业务情况 - 2024年前三季度,公司累计实现住房总交易金额(GTV)为1867亿元,同比下降17.8% [3] - 2024年第三季度单季度,公司GTV为641亿元,同比增长2.3% [3] - 公司经纪业务、资产管理业务、新房业务分别实现GTV1489亿元、142亿元、237亿元,同比分别下降14.5%、增长1.7%、下降32.3% [3]

数据来源：聚源、开源证券研究所 源证券 房地产/房地产服务 司研究 司信息更新 股价走势图 我爱我家 沪深300 90% 60% 30% ()% -30% -6()% 2023-10 2024-02 2024-06 数据来源：聚源 证券研究 相关研究报告 《归母净利同比高增，资管业务收入 扩张—公司信息更新报告》 -2024.9.3 《多重因素增厚当期利润，业绩实现 扭亏为盈—公司信息更新报告》 -2024.7.15 《业绩阶段承压，多措并举聚焦核心 主业—公司信息更新报告》 -2024.4.26 我爱我家 (000560.SZ) 2024 年 10月 30 日 归母净利润由负转正，GTV 数据全线修复 公司信息更新报告 | --- | --- | --- | --- | --- | |--------------------------------|------------|------------------------------------------------------------|--------------------------------------------------------- ...

单位：元 我爱我家控股集团股份有限公司 2024 年第三季度报告 证券代码：000560 证券简称：我爱我家 公告编号：2024-053 号 我爱我家控股集团股份有限公司 2024 年第三季度报告 本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、误 导性陈述或重大遗漏。 重要内容提示： 1.董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告的真实、准确、完整，不存 在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 2.公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人(会计主管人员)声明：保证季度报 告中财务信息的真实、准确、完整。 3.第三季度报告是否经过审计 □是 否 一、主要财务数据 （一） 主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是 否 | --- | --- | --- | --- | --- | |------------------------------------------------------|------------------|-------------------------|------------------|- ...

文章核心观点 1) 公司推出了社区专享好物平台"爱家帮帮选"微信小程序,定位为"大牌特价,社区专享" [1] 2) 该平台旨在满足社区居民的日常高频需求,提供价格优惠、质量上乘的商品和服务 [1][2] 3) 公司利用自身的门店网络和经纪人队伍,为居民提供便捷、优惠的购物体验 [3] 4) 该平台将进一步拓展特色农产品线,助力乡村振兴战略 [3] 5) 该平台是公司服务社区理念的延续,体现了公司对社区的深情厚谊 [3] 文章总结 1) 公司推出"爱家帮帮选"微信小程序,定位为社区专享好物平台 [1] - 该平台精准洞察居民消费需求,提供价格优惠、质量上乘的商品和服务 [1][2] - 通过利用公司的门店网络和经纪人队伍,为居民提供便捷、优惠的购物体验 [3] 2) 该平台将进一步拓展特色农产品线,助力乡村振兴战略 [3] 3) 该平台是公司服务社区理念的延续,体现了公司对社区的深情厚谊 [3] - 公司一直致力于推动美好生活,不断探索如何以优质服务深入社区 [3] - 该平台为居民的日常生活注入了新的活力与可能 [3]

公司概况 - 我爱我家成立于1998年,是国内最早成立的全国性住房经纪服务企业品牌之一,经历了两轮全国扩张,并加快推动数字化转型 [6][7] - 公司业务布局包括二手住宅经纪、新房销售、房屋资产管理及商业资产管理,业务覆盖北京、上海、杭州等15座国内核心一、二线城市 [8] - 公司收入结构中,资产管理业务贡献主要收入及利润,占比较去年提升8个百分点 [9][11] 2024H1业绩及看点 - 2024H1公司实现营业收入58.15亿元,同比下降7.17%,归母净利润0.29亿元,同比增长160.15%,实现扭亏为盈 [13][14][15] - 看点一:核心城市二手房成交复苏,公司市占率稳步提升。2024H1经纪业务收入同比下降23.9%,但毛利率提升0.16个百分点,预计未来佣金率水平将企稳 [19][20][21] - 看点二:"相寓"经营效率提升,成为业绩稳定器。2024H1资产管理业务GTV同比增长10%,营业收入增长15.7%,调整后毛利率提升0.7个百分点 [25][26][27] - 看点三:公司盘活资产聚焦主业,通过降本增效提升盈利能力。2024H1期间费用率下降约2个百分点,出售资产为公司贡献净利润约8000万元 [29] 盈利预测及投资建议 - 预计2024-2026年公司经纪业务收入增速分别为10.5%/14.5%/17.9%,资产管理业务收入增速分别为5.9%/7%/5% [31][32] - 维持公司"增持"评级,预计2024-2026年归母净利润分别为0.95/1.85/2.74亿元,对应PE为60.9x/31.2x/21.1x [33] 风险提示 - 主要风险包括:去库存相关政策落地不及预期;二手房市场量价修复不及预期;公司布局城市竞争加剧,导致经纪业务市占率提升不及预期;资管业务发展不及预期 [35]

报告公司投资评级 - 公司维持"增持"评级 [3] 报告的核心观点 - 公司2024年上半年实现营收58.15亿元、归母净利润0.29亿元,同比分别下降7.17%、增长160.15% [3] - 公司通过业务调整迅速实现净利润大幅增长,财务状况整体良好 [3] - 公司预计2024-2026年归母净利润分别为1.2、2.1、3.3亿元,EPS分别为0.05、0.09、0.14元 [6] 经纪业务分析 - 2024年上半年,公司经纪业务实现收入17.9亿元,同比下降23.9%,实现毛利率22.7%,同比上升0.16个百分点 [4] - 经纪业务收入下降系存量房交易额下降及公司部分核心城市佣金率调整 [4] 资管业务分析 - 2024年上半年,公司资产管理业务实现GTV约86亿元,同比增长10%,实现营业收入32.7亿元,同比增长15.7% [4] - 资产管理业务毛利率为负系基于新租赁准则,部分房源收益确认至"资产处置收益"科目,调整后毛利率约为11.8%,同比上升0.74个百分点 [4] 新房业务分析 - 2024年上半年,公司新房业务实现收入3.8亿元,同比下降40.7%,毛利率约为13.4%,同比上升0.8个百分点 [4] - 公司新房业务实现GTV约138亿元,同比下降48% [4] 整体财务情况 - 截至2024年6月30日,公司资产负债率70.40%,流动比率0.73,速动比率0.70,权益乘数3.38,整体财务情况维持稳健 [5] - 公司在手货币资金34.11亿元,交易性金融资产3.33亿元,应收账款4.72亿元,经营活动产生现金流19.39亿元,同比下降6.32% [5] 风险提示 - 行业销售规模不及预期 - 相寓业务扩张不及预期 [5]

报告公司投资评级 - 公司维持"买入"评级 [2] 报告的核心观点 业绩扭亏为盈 - 2024年上半年公司实现营业收入58.15亿元,同比减少7.2%;实现归母净利润2936万元,同比实现扭亏为盈 [2] - 公司业绩改善的主要原因包括:1)费用控制,2024H1销售和管理费用率降至14.27%,同比减低0.68pct;2)出售云南昆明新纪元大酒店相关资产,预计带来约8000万元的非经常性收益;3)员工持股计划支付费用同比减少1328万元;4)持续精简运营效率较低的门店,减少117家门店 [2] 经纪业务承压,资产管理业务稳健增长 - 2024H1公司经纪业务实现营收17.9亿元,同比减少23.9%,毛利率为22.7%,同比提升0.16pct,实现GTV约1003亿元,同比减少21.3% [2] - 资产管理业务(相寓)实现营收32.7亿元,同比增长15.7%,调整后毛利率为11.8%,同比提升0.74pct,实现GTV约86亿元,同比增长10.0% [2] - 新房业务实现收入3.8亿元,同比减少40.7%;商业租赁及服务实现收入1.7亿元,同比下降9.5% [2] 二手房市场有望带动业绩改善 - 根据中指院数据,2024年2-3月,15个重点城市二手房成交量同比降幅较大,主要是2023年同期基数较高。随着政策加码,市场活跃度逐步提升,6月、7月成交套数同比分别增长23.5%、42.5% [2] - 公司深耕北京、上海、杭州等重点城市,2024年1-7月二手房成交套数同比分别-3%、5%、+15%,但价格仍然承压。二手房市场规模有望维持高位,重点城市有望率先修复,带动公司经纪业务增长 [2] 财务预测与估值 - 预计2024-2026年营收分别为128.31/132.74/139.63亿元,同比分别+6.1%/+3.5%/+5.2%;归母净利润分别为0.86/1.92/3.59亿元,同比分别+110.1%/+124.7%/+87.0%;EPS分别为0.04/0.08/0.15元/股,3年CAGR为34.3% [7] - 考虑到公司在国内的龙头地位,以及政策扶持下二手房市场或将修复,维持"买入"评级 [2]