报告行业投资评级 仲量联行对中国办公楼市场的整体评级为弱复苏态势。[25] 报告的核心观点 1) 2024年上半年,中国甲级办公楼市场整体需求呈现弱复苏态势,但经济复苏的内生动力尚未完全释放,大多数企业仍倾向于采取相对谨慎的租赁策略,且租赁成本敏感度显著提升。[25] 2) 截至2024年上半年,中国14个重点城市的甲级办公楼总体量同比增长5.2%,其中北京、上海、广州、深圳以及香港的总体量共计6,402万平方米,同比增长5.3%。至2025年年末,14个城市合计仍将有近1,236万平方米的新增供应,约占目前总体量的14%。[25] 3) 在2024年上半年,基于市场需求的弱复苏态势加之新增供应的影响,中国甲级办公楼市场租金持续承压,部分城市的租金跌幅在上半年有所加速。[25] 报告内容总结 中国办公楼市场概况 1) 办公楼分为单一产权和分散产权两种类型。[9][10] 2) 办公楼分为传统式办公室和灵活办公空间两种营业形式。[10] 3) 办公楼分为超甲级、甲级和乙级三个等级,根据13项指标进行评判。[11][12] 租赁办公楼需要考虑的因素 1) 地理位置及周边环境和配套设施是重要因素,可提升企业形象和员工工作效率。[13][14] 2) 面积测算、进度管理、预算控制、ESG等都需要专业建议。[14] 办公楼租赁费用 1) 租金、物业管理费、水电费、租赁保证金、装修费等是主要费用。[15][16][20] 2) 中介费通常由业主承担,增值税税率为5%或9%。[16][20] 办公楼租赁流程 1) 包括确定需求、市场研究、谈判策略、租赁条件分析、审批流程等步骤。[17] 2) 装修施工时间根据面积大小不同而有差异。[18] 主要城市办公楼市场分析 1) 上海:总体量1,790万平方米,空置率23.5%,平均租金6.6元/平方米/天。[31] 2) 深圳:总体量1,348万平方米,空置率24.6%,平均租金5.1元/平方米/天。[33] 3) 北京:总体量1,121万平方米,空置率12.1%,平均租金9.1元/平方米/天。[36] 4) 广州:总体量808万平方米,空置率21.0%,平均租金4.5元/平方米/天。[40] 5) 成都:总体量469.6万平方米,空置率29.6%,平均租金2.6元/平方米/天。[42] 6) 重庆:总体量391.1万平方米,位列全国第六。[45] 7) 杭州:总体量300.6万平方米。[47] 8) 武汉:总体量313万平方米。[50] 9) 南京:总体量257万平方米。[52] 10) 西安:总体量216.5万平方米,居全国第十二。[56] 11) 沈阳:总体量152万平方米。[59] 12) 天津:总体量152万平方米。[62] 13) 青岛:总体量113.8万平方米。[64] 14) 香港:总体量107.9百万平方尺,平均租金49.7港元/平方尺/月。[68]

混合办公模式的普及 - 全球87%的受访企业已经实施了混合办公模式,其中欧洲地区的采用率最高,达到91% [57][58] - 企业实施混合办公模式的主要目标包括优化空间利用率(77%)、支持工作方式的改变(60%)和改善员工体验(58%) [60] 混合办公的员工体验 - 全球员工每周平均到办公室出勤3.1天,但不同地区存在差异,亚太区的出勤频率较高 [63][64][65][66][67][70] - 超过70%的企业实行灵活的出勤政策,这给办公空间管理带来了挑战 [73][74][76][77] 混合办公实施过程中的挑战 - 只有33%的受访企业在实施混合办公时纳入了变革管理计划,低于2022年的46% [80][85][86] - 少数企业在制定混合办公模式时考虑了信息技术(43%)、设施管理(1%)等方面的需求 [81][89] 办公空间使用基准数据的发展趋势 - 空间利用率已成为企业最关注的空间使用指标,77%的企业在追踪这一数据 [112][113] - 企业正在增加对会议室、协作空间等非标准工位的利用率追踪 [114][115] 办公空间设计趋向 - 企业正在减少固定工位数量,增加共享工位、专注空间和协作空间 [180][183][184][185] - 员工对专注办公空间的需求仍很重要,是影响员工绩效的关键因素之一 [166][193][194] 智能科技的集成应用 - 54%的受访企业已投资于空间预订系统,52%利用这些系统来追踪办公空间利用率 [210][211][212] - 44%的企业为混合办公实施了影音和信息技术改造,40%部署了进阶的会议室科技 [209][213][214]

第一部分:共筑「永续向融」的可持续发展之道 01 政策驱动下的市场变革 - 随着中国城市化率的不断提升,城市化发展质量日趋受到重视,房地产科技开始不断发展 [33] - 科技与房地产行业的融合并不容易,存在沟通障碍和行业成熟度有待提高的问题 [34][35] - 积极的政策信号将进一步推动地产科技高效、良性地发展,如"新质生产力"的提出 [36] 02 携手上下游深化行业融合 - ESG理念和政策为企业间的合作奠定了基础,开放式创新成为多元共创的有效模式 [38][39][40] - 期待携手更多生态伙伴,横向拓展至跨行业跨领域的科技企业,纵向拓展至地产科技上下游企业 [41] - 通过实际案例展示了开放式创新的合作模式如何为房地产企业打开新思路 [45][46][47] 03 三大主题打造智慧建筑生态群 - 聚焦建筑可持续、空间可持续、人力可持续三大主题,利用物联网、人工智能等技术手段 [49][50][51][52][53][54] - 在智慧建造、智慧运维、数字商场等方向进行创新实践 [55][56][57][58][59][60][61][62][63][64] 第二部分:城越历程 04 城越:中国首个专注房地产科技创新的企业联盟 - 自2019年成立以来,城越联合房地产龙头企业,为产业上下游培养和发展富有潜力的科技企业 [67] - 作为中国首个专注房地产科技创新的企业联盟,城越通过探索科技和商业模式的有效结合,推动行业创新 [67] 05 城越UrbanLab企业联盟成员 - 联盟成员包括仲量联行、太古地产、瑞安新天地、嘉民集团、圣戈班、新世界集团等知名企业 [69][70][71][73][74][127] - 通过项目共同体、关系共同体、资源共同体等方式,推动创新技术的商业落地 [72] 06 城越2023主题月活动 - 2023年8月,城越UrbanLab2023新篇章开启,聚焦建筑可持续、空间可持续、人力可持续三大主题 [130][131] - 联盟伙伴轮值主办活动,与200+U友们线下相聚,分享创新实践,探讨创新洞见 [131] 07 城越房地产科技创新图谱 - 自2023年8月以来,城越新增9家初创企业,累计与43家优质初创企业进行深度合作 [132][133] - 涵盖空间、城市、楼宇、基建等多个领域的创新技术 [132][133] 08 城越2023科技企业介绍 - 介绍了包括云栋科技、霖和气候科技、思拟环保科技、小鹤科技、光昛智能、麦岩智能、猛犸半导体、禧涤科技、纵行科技等9家创新企业 [134][135][136][137][138][139][140][141][142][143] 第三部分:创新实践分享 09 智慧运维 - 仲量联行和思拟环保开展了基于AIoT的办公室节能改造项目,实现了能耗精准分项计量和中央监控 [150][151][152][153][154] 10 数字孪生 - 仲量联行携手鹰眼Jarvis实现了办公室精装项目的全过程数字化管理 [155][156][157][158][159][160] - 太古地产建立了基于项目全景数字可视化平台的沟通协作机制 [161][162][163][164][165][166] - 圣戈班利用数字孪生技术优化了上海研发中心的室内环境 [167][168][169][170][171] 11 裸眼3D - 仲量联行携手Archifiction打造了裸眼3D混合现实交互空间展厅,提升了潜在客户的体验 [172][173][174][175][176][177] 12 新材料 - 百威中国与Vegatex合作,成功研制出"大麦基皮革"和"大麦基水性皮革"创新产品 [178][179][180][181][182][183] 13 机器人 - 瑞安集团与蔚建机器人合作,在建筑项目中应用了智能抹灰机器人 [184][185][186][187][188][189] 14 智能物联网 - 瑞安集团与久智环境合作,在蟠龙天地项目中应用了基于AI的自动化绿化养护系统 [190][191][192][193][194] 15 创新产研生态 - 瑞安新天地与香港科技大学共建绿色可持续联合实验室,开展多个绿色创新项目 [195][196][197][198][199][200]

产业篇 成都工业发展历程 1. 成都第三产业引领经济增长,批发零售、金融及房地产构筑成都GDP增长的主引擎[15][16] 2. 同期,工业制造业成长较为缓慢,对地区经济增长的贡献有所下降[22][23] 3. 成都提出"工业立市、制造强市"目标,将其作为实体经济发展的"一号工程" [33][34] 成都工业发展三次创业 1. 第一次创业:国防安全战略下的工业转移,成都发展电子信息和装备制造两大万亿产业[35][36] 2. 第二次创业:改革开放下的外资西进、内资西移,成都吸引大批电子信息、汽车装备制造企业[37] 3. 第三次创业:新型工业化发展时期,成都制造业面临发达国家"高端制造回流"和发展中国家"中低端制造分流"的双向挤压[42][43][44][45] 载体篇 成都产业与不动产策略的共生共荣 1. 不动产承载经济生产活动的方方面面,城市载体业态结构、区位布局等维度与当地经济、产业特征息息相关[165] 2. 成都经历了发展、调整、重启三个阶段,产业与不动产策略呈现共生共荣[166][170][173][174] 成都电子信息行业产业链不动产特征 1. 成都电子信息产业链企业以办公为主导的载体需求占比超六成[189][190] 2. 企业工商登记规范化后,住宅类载体注册占比大幅下降,办公楼需求有望回流[192][193][194] 3. 不同产业链环节企业对载体的需求存在差异,上游更偏好乙级办公楼,中游更偏好工业园区[199][200][205][206][207][208] 成都电子信息产业链地理聚集特征 1. 集成电路产业链上游"一路向南"聚集,中游"两翼齐飞",下游"回归三环"[287][288][289] 2. 不同产业链环节在城市空间上呈现"强聚集性"和"区位差异"[289][290] 3. 产业链不动产策略需要因地制宜,聚焦某个产业链上的一环,实现精准招商[290][291] 结论篇 "产业链不动产"概念及其特征 1. "产业链不动产"是对"企业不动产"概念的发展,从微观企业视角扩展至中观产业视角[155][156][157][158][159][160][161] 2. "产业链不动产"策略更加强调产业链协同发展、产业流动对不动产策略的影响,以及载体对产业发展的适配性[301][302][303][304] 3. "产业链不动产"策略的三大关键特征:静态视角的产业协同、动态视角的产业流动、载体视角的产业园迭代[305][314][321] 政策建议 1. 在产业定位与市场逻辑的权衡中,政府应实现"产业链不动产"与"企业不动产"策略的平衡[330] 2. 应积极承接住宅类载体流出企业的外溢需求,提供适配的价格和空间[331][332] 3. 在不动产策略的精准性与成本平衡上,应重视"人本思想"而非一味追求"高大上"[333] 4. 应重视城市界面与商业配套的建设,以吸引年轻人才[334][335] 5. 应广泛应用房地产科技,提升不动产策略的科技赋能[336]

报告行业投资评级 - 报告未提及行业投资评级 [无] 报告的核心观点 - 中国各级城市的办公楼市场发展差异巨大，头部城市已跻身全球领先行列，而长尾区间则仍处于早期发展阶段，市场需要依托可观的经济增长动能才有机会跨越不同发展时期之间的壁垒，成熟期城市将重启新一轮的建设期，并由此开始在建设期、发展期与成熟期之间循环，推动城市格局不断演变 [8] - 2024年第一季度办公楼市场流动性的改善尚未扭转诸多因素对预期的影响，细分领域的市场需求成色更足，在恢复性增长中提振信心，对基本面转弱有预期，业主正交替采取不同策略以缓解现金流困境 [12] - 大部分城市预计2024年净吸纳量将实现同比正向增长，但全国各级、各区城市需求表现基本都弱于过去5年平均水平，市场承压 [17] 根据相关目录分别进行总结 中国办公楼市场总览及国际视野 - 给出了全国20个重点城市办公楼市场的甲级市场总存量为8,623万平方米、2024预计全年净吸纳量为376万平方米、未来3年新增供应为1,964万平方米、空置率为24.9%、净有效租金为153元/平/月等数据 [4] 二十个重点城市数据速览 - 未给出具体内容总结，仅提及二十个重点城市数据速览 [10] 办公楼市场需求研究 - 未给出具体内容总结，仅提及办公楼市场需求研究 [19] 预测与展望 - 列出了未来三年中国重点城市供需排名，包括未来三年新增供应前十城市和未来三年总净吸纳量前十城市 [29]

报告的核心观点 - 本报告从"代际更替"的全新研究视角出发,探讨女性消费群体在社会角色发生变化后,是否会出现新的消费观、消费行为,及其对中国零售商业市场产生的深远影响 [2][3] - 报告提出"新三代"概念,即"后Z世代少女""千禧妈妈"和"岁月丽人"三大女性消费群体,并从社会、经济、家庭、世代等多个维度,深入研究她们表现出的消费行为新趋势 [4][27][28][29] - 报告认为,不同世代女性消费者在与自我、群体和社会的情绪链接中不断释放新的消费需求,这些需求在商业线上线下市场中得到了同步的反馈,催生了九大女性消费新业态和三大女性消费新场景 [91][92][93] 报告目录分别总结 1. 代际研究之消费视角 - 消费行为存在普遍性的"代际流动",包括代际间差异和代际内差异 [11][12][13] - 消费者随年龄增长,在"代际更替"中不断扮演全新的社会和家庭角色,并伴生出新的消费行为 [15][16] - 中国社会家庭存在"倒三角"和"哑铃型"两种主要结构形态,显著影响消费行为特征 [19][20] - "代际信息传递"存在同辈、长辈、晚辈三大流动方向,是改变消费行为的重要诱因 [16][17][18] 2. "新三代"——代际更替下的女性消费新势力 - "后Z世代少女"追求个性化消费,体现出自我情绪链接 [52][54][55][56][57][58][59][60][61][62][63] - "千禧妈妈"在家庭、职场多重角色中追求发展型消费,体现出群体情绪链接 [64][65][66][67][68][69][70][71][72][73][74][75] - "岁月丽人"从"养老"转向"享老",体现出补偿性消费和社会情绪链接 [76][77][78][79][80][81][82][83][84][85][86] 3. "新三代"女性消费之九大新业态与三大新场景 - 从"新三代"女性消费行为出发,探讨了九大新业态和三大新消费场景 [96] - 包括"周边"消费、珍珠消费、AI+教育、知识付费、银发旅游等新业态,以及个性消费场景、复合消费场景、享老消费场景等新场景 [97][98][99][100][101][102][103][104][105][106][107][110][111][112][113][114]

新合作与投资 - 报告中提到2021年至2024年，Actis和PGGM与Lendlease合作，投资额达到1.49亿美元[3] 行业趋势 - 报告显示2023年，生命科学领域的吸引力逐渐增强，2023年的投资额达到2,000亿美元[10] 研发投资 - 报告指出2023年，R&D投资占比在5.50%-6.00%之间，且预计未来几年将保持在这一水平[14]

北京市场 - 北京甲级办公楼市场租金在2023年第四季度环比增长5%[7] - 北京市场办公楼租金连续下降近5年，降幅达22%[21] - 金融与科技互联网行业在北京办公楼市场中处于领先地位，租金承付力较高[20] 上海市场 - 上海甲级办公楼市场租金持续下滑，租户保持谨慎，续租趋势延续，2023年净吸纳量为381,700平方米[49] - 上海中央商务区租金环比下降2.8%，同比下降5.6%，2023年四季度净吸纳量为99,000平方米[50] 广州市场 - 广州金融和TMT行业租赁需求回暖，2023年租金同比下降5.2%，全市空置率略有下降[58] - 广州未来十二个月将有约65万平方米的新增供应入市，空置率仍将在相对高位运行，业主可能会继续给予租金优惠[65] 深圳市场 - 深圳市办公楼市场租金同比下降7.8%，租赁成交量大幅提升[67] - 深圳市办公楼市场空置率上升至25.5%，七个新项目竣工推高空置率[69] 成都市场 - 成都科技互联网行业在办公楼市场占比稳居首位，占比高达29.6%[31] - 成都生物医药行业快速发展，在办公需求中排名第五，在优质产办样本中排名第三[33] 天津市场 - 天津市优质办公楼市场净吸纳量录得约3.6万平方米，超过去年同期水平约38%[86] - 天津甲级办公楼市场的需求增长主要来自留学教育行业疫情后的扩张需求[87] 青岛市场 - 2023年全年共有5个项目入市，为青岛办公楼市场带来约31万平方米的新增供应，供应规模及节奏与去年相当[101] - 青岛办公楼市场整体净吸纳量约为15.8万平方米，其中超过5.0万平方米的面积来自于国企自用需求[99] 未来展望 - 2024年预计迎来逾1,100万平方米的新增供应，其中一线城市将继续占据市场开发的主导地位[14] - 2024年北京办公楼市场无新项目入市，全市供应压力得到适当缓解，预计平均租金将继续下行[47]