报告行业投资评级 仲量联行对中国办公楼市场的整体评级为弱复苏态势。[25] 报告的核心观点 1) 2024年上半年,中国甲级办公楼市场整体需求呈现弱复苏态势,但经济复苏的内生动力尚未完全释放,大多数企业仍倾向于采取相对谨慎的租赁策略,且租赁成本敏感度显著提升。[25] 2) 截至2024年上半年,中国14个重点城市的甲级办公楼总体量同比增长5.2%,其中北京、上海、广州、深圳以及香港的总体量共计6,402万平方米,同比增长5.3%。至2025年年末,14个城市合计仍将有近1,236万平方米的新增供应,约占目前总体量的14%。[25] 3) 在2024年上半年,基于市场需求的弱复苏态势加之新增供应的影响,中国甲级办公楼市场租金持续承压,部分城市的租金跌幅在上半年有所加速。[25] 报告内容总结 中国办公楼市场概况 1) 办公楼分为单一产权和分散产权两种类型。[9][10] 2) 办公楼分为传统式办公室和灵活办公空间两种营业形式。[10] 3) 办公楼分为超甲级、甲级和乙级三个等级,根据13项指标进行评判。[11][12] 租赁办公楼需要考虑的因素 1) 地理位置及周边环境和配套设施是重要因素,可提升企业形象和员工工作效率。[13][14] 2) 面积测算、进度管理、预算控制、ESG等都需要专业建议。[14] 办公楼租赁费用 1) 租金、物业管理费、水电费、租赁保证金、装修费等是主要费用。[15][16][20] 2) 中介费通常由业主承担,增值税税率为5%或9%。[16][20] 办公楼租赁流程 1) 包括确定需求、市场研究、谈判策略、租赁条件分析、审批流程等步骤。[17] 2) 装修施工时间根据面积大小不同而有差异。[18] 主要城市办公楼市场分析 1) 上海:总体量1,790万平方米,空置率23.5%,平均租金6.6元/平方米/天。[31] 2) 深圳:总体量1,348万平方米,空置率24.6%,平均租金5.1元/平方米/天。[33] 3) 北京:总体量1,121万平方米,空置率12.1%,平均租金9.1元/平方米/天。[36] 4) 广州:总体量808万平方米,空置率21.0%,平均租金4.5元/平方米/天。[40] 5) 成都:总体量469.6万平方米,空置率29.6%,平均租金2.6元/平方米/天。[42] 6) 重庆:总体量391.1万平方米,位列全国第六。[45] 7) 杭州:总体量300.6万平方米。[47] 8) 武汉:总体量313万平方米。[50] 9) 南京:总体量257万平方米。[52] 10) 西安:总体量216.5万平方米,居全国第十二。[56] 11) 沈阳:总体量152万平方米。[59] 12) 天津:总体量152万平方米。[62] 13) 青岛:总体量113.8万平方米。[64] 14) 香港:总体量107.9百万平方尺,平均租金49.7港元/平方尺/月。[68]