Investor Relations Contact: Lindsey Crabbe l.crabbe@benefitstreetpartners.com (214) 874-2339 Franklin BSP Realty Trust, Inc. Announces First Quarter 2024 Results New York City, NY – April 29, 2024 – Franklin BSP Realty Trust, Inc. (NYSE: FBRT) (“FBRT” or the “Company”) today announced financial results for the quarter ended March 31, 2024. Reported GAAP net income of $35.8 million for the three months ended March 31, 2024, compared to $30.0 million for the three months ended December 31, 2023. Reported dilu ...

公司基本信息 - 公司是一家驻马里兰州的公司，自2013年起已经选择作为美国联邦所得税目的地的房地产投资信托公司[76] - 公司通过一家或多家被视为应税REIT子公司间接受美国联邦、州和地方所得税监管[76] - 公司主要通过OP进行业务，OP是一家特拉华州有限合伙公司，公司是唯一的普通合伙人，直接或间接持有OP中所有有限合伙权益单位[76] 股东权益 - 公司的股东权益适用于普通股为1,299,635千美元，截至2024年3月31日，每股账面价值为15.61美元[79] - 公司的全面转换后每股账面价值为15.68美元[79] 投资组合 - 公司投资于商业房地产债务投资，包括头寸贷款、次级贷款、夹层贷款和这些贷款的参与[78] - 公司的投资组合包括145个商业抵押贷款，持有投资，总账面价值为5,184.2百万美元[82] - 公司持有的商业抵押贷款中，有4笔贷款被指定为不良状态，总摊销成本为3.075亿美元[82] - 公司的商业抵押贷款持有投资，除了处于不良状态的商业抵押贷款外，加权平均票面利率为9.2%，加权平均剩余合同到期年限为1.0年[82] - 公司持有的商业抵押贷款组合中，多家房地产类型的贷款风险评级在1至4之间[87] - 公司持有的多家房地产类型的贷款中，有效利率在2.25%至5.60%之间，平均收益率在7.58%至13.44%之间[87] - 公司持有的多家房地产类型的贷款中，贷款价值占贷款原始价值的比例在47.7%至83.6%之间[87] - 公司在2022年第一季度的财务报告中显示，多个地区的房地产贷款总额超过了10亿美元[88] - 公司在2022年第一季度的财务报告中显示，来自佛罗里达州的工业贷款利率为10.23%[88] - 公司在2022年第一季度的财务报告中显示，来自得克萨斯州的多个房地产贷款利率在8.19%至12.08%之间[88] - 公司持有的商业抵押贷款总价值为5,243,800美元，加权平均利率为9.15%[89] - 公司的商业抵押贷款已从LIBOR转换为SOFR，利率调整为11.448个基点[90] - 公司持有的房地产资产总价值为157,206美元，其中包括工业、办公和多功能住宅物业[90] 财务状况 - 2024年第一季度，公司利息收入为1.306亿美元，与2023年同期基本持平[95] - 2024年第一季度，公司利息支出为8130万美元，较2023年同期增加1020万美元[96] - 2024年第一季度，公司从房地产拥有的收入为470万美元，较2013年同期增加140万美元[97] - 2024年第一季度，公司信贷损失准备金为290万美元，较2013年同期减少150万美元[98] - 2024年第一季度，公司未实现的商业抵押贷款的损益为50万美元，较2013年同期增加10万美元[102] 现金流量 - 公司2024年第一季度现金流量从经营活动中为12,970美元，主要受益于净收入为35.8百万美元[131] - 公司2024年第一季度现金流量从投资活动中为-139,334美元，主要受益于商业抵押贷款的本金偿还[132] - 公司2024年第一季度现金流量从融资活动中为30,799美元，主要受益于商业抵押贷款的回购协议[134] - 公司2024年第一季度现金、现金等价物和受限现金的净增加/减少为-95,565美元[131] - 公司2024年第一季度现金流量从融资活动中主要受益于从抵押贷款证券的借款中净借款112.8百万美元[134] - 公司2024年第一季度现金流量从融资活动中主要受益于分红支付36.1百万美元[134] - 公司2024年第一季度现金流量从融资活动中主要受益于其他融资的偿还23.7百万美元[134] - 公司2024年第一季度现金流量从融资活动中主要受益于商业抵押贷款的回购协议的净借款112.8百万美元[134] 财务表现 - 2024年第一季度，公司的GAAP净收入为3,582.7万美元，较2023年同期的4,383.9万美元有所下降[140] - 分配收益为4,104.4万美元，较去年同期的4,477.5万美元略有下降[140] - 公司的GAAP净收入ROE为8.9%，分配收益ROE为10.4%[140] 其他信息 - 公司在2024年第一季度回购了15.1万股普通股，平均价格为每股12.42美元，总计1.9百万美元[151] - 公司的投资面临高度的信用风险，主要受到借款违约的影响[143] - 公司通过利用利率对冲合约来管理利率风险，以限制利率变动对收入和现金流的影响[144] - 公司的商业地产资产市场价值受多种因素影响，可能会出现波动[145] - 公司的内部控制和程序有效记录、处理、总结和及时报告信息[146] - 公司在2024年3月31日至4月19日期间回购了共311,123股普通股，剩余可用于回购的资金为3210万美元[152]

公司财务风险 - 公司有大量的负债，可能需要未来增加负债[34] - 公司可能需要筹集大量资本来执行业务战略[35] - 利率和信贷利差波动可能导致公司出现运营亏损[36] - 公司依赖抵押债务和贷款证券化市场提供长期融资[37] - 贷款人通常要求公司签署限制性契约，可能限制公司分配[38] - 利率上升时，公司的利息支出增加可能超过资产利息收入增加[39] - 公司可能无法以有利条件或根本无法获得融资来源，这可能会对公司的业务增长和资金产生不利影响[40] - 不利的经济或资本市场条件可能增加公司的融资成本，限制公司进入资本市场，或导致潜在贷款人决定不提供信贷[41] - 监管资本要求增加可能导致贷款人限制向公司提供融资[43] - 公司短期借款通常要求在抵押品的公允市场价值下降时提供额外抵押品，这可能会严重影响公司的流动性状况[44] 公司资金筹集与融资 - 公司可能无法以最大化价值的方式重组贷款，特别是在大型资本结构中存在多个债权人的情况下[57] - 公司可能面临与未来资金义务相关的风险，如房地产价值下降和运营绩效[58] - 公司的一般融资策略包括使用“匹配资金”结构，以便将负债的到期日与资产的到期日相匹配，管理利率波动风险[59] - 公司的信贷损失准备难以估计，需要基于多种因素进行估计和判断，包括抵押品现金流、债务结构、还款可能性等[59] - 公司于2020年1月1日开始执行的CECL模型明显影响了信贷损失准备的确定方式，导致必须在贷款周期的早期阶段显著增加准备金[60] 公司法律与税务风险 - 公司的章程授权董事会采取必要行动以保持公司作为房地产投资信托的资格，限制了个人或实体持有公司股份的数量[70] - 马里兰州公司法的某些规定可能阻碍第三方提出收购提议或阻碍控制权变更，包括限制了特定业务组合和控股股份的投票权[71] - 公司的董事会已豁免了涉及顾问或其关联方的任何业务组合，使得特定规定不适用于公司与顾问或其关联方之间的业务组合[72] - 公司的资产和收入的合格性作为房地产投资信托(REIT)的要求取决于资产和收入的性质，如果遭到IRS挑战可能导致公司不符合REIT资格[74] - 公司拥有将选择按照美国联邦所得税法作为REIT纳税的实体的直接或间接利益，这进一步增加了公司符合REIT要求的复杂性[73] 公司网络安全与业务风险 - 公司面临来自系统故障或网络安全事件的风险，可能导致业务中断[87] - 公司可能受到自然灾害的影响，如地震和恶劣天气，可能损坏抵押贷款的房产[89] - 公司的网络安全团队定期更新网络安全事件响应计划，基于适用的第三方网络安全标准和框架[91] - 公司进行定期内部和外部安全审计和漏洞评估，以降低网络安全事件的风险[93] - 公司拥有综合的威胁情报计划，利用内部、政府和第三方提供的情报进行主动分析，以识别和减轻公司面临的风险[94] - 公司通过离线系统、网络管理工具等手段进行网络安全事件的遏制，随后进行根除和恢复活动，包括与第三方服务提供商合作[94] - 截至2023年12月31日，公司未发生任何影响公司的重大网络安全事件[95] 公司财务业绩与投资 - 公司的每股账面价值为15.71美元，较上一年略有下降[110] - 公司的全面转换后每股账面价值为15.77美元，较上一年略有下降[110] - 公司对贷款投资进行风险评级，将贷款分为不同的风险分类，以估计违约概率和本金损失[114] - 公司通过房地产债务业务和房地产证券业务进行业务，2023年和2022年的利息收入分别为5.52亿美元和3.58亿美元，增长了1.948亿美元[127] - 2023年的信贷损失准备金为3370万美元，2022年为3610万美元，主要是由于宏观经济情景的悲观观点[130] - 2023年的利息支出为3.056亿美元，2022年为1.605亿美元，主要是由于抵押贷款义务平均持有价值的增加[128] - 2023年的房地产拥有的收入为1700万美元，2022年为970万美元，主要是由于从额外收购的零售物业获得的租金收入[129]

贷款组合 - Franklin BSP Realty（NYSE:FBRT）持有价值50亿美元的商业房地产贷款组合，主要集中在多户住宅贷款上，占77％，但也分散在办公楼、酒店和工业物业等其他物业抵押品上[1] - FBRT的贷款组合仅有5％暴露在办公楼物业上，98％是浮动利率贷款，具有广泛的美国地理分布，但对太阳带地区有重大配置[4] 财务表现 - FBRT在2023财年全年实现总收入2.6395亿美元，同比增长27.6％，但低于共识预期，增长主要受到基础利率上涨和2023年新增贷款的推动[4] - FBRT在第四季度末拥有3.38亿美元的无限制现金，占其总资产的5.7％，总流动性达到15亿美元，管理层表示将在2024年更积极地利用可用融资[5] 股价表现 - FBRT的每股账面价值为15.77美元，与第三季度相比略有下降，目前的普通股交易价格相对账面价值折价18％，为现有股东提供可能的短期上涨机会[7] - FBRT目前的股价水平下，具有两位数的股息收益率和较大的账面价值折扣，是一个买入的理由[10] 风险评级 - FBRT的风险评级仍然良好，以多户住宅为重点，预计第一季度贷款发放的逐步增加将改善基础净收入并提高下降的覆盖率[9]

业绩总结 - 公司2023年第四季度的GAAP净收入为3,000万美元[10] - 公司2023年第四季度的可分配收益为3,930万美元[10] - 公司2023年第四季度的现金股利为每股0.355美元，占账面价值每股的9.0%[10] - 公司2023年第四季度的净利润为30亿美元[11] - 公司2023年第四季度的可分配收益为63.5亿美元[13] 用户数据 - 公司2023年第四季度的核心投资组合的本金余额在季度内增加了8,400万美元[10] - 公司2023年第四季度的核心投资组合包括144笔商业地产贷款，本金余额为50亿美元，77%为多户家庭住宅[10] - 公司2023年第四季度的投资日期为2021年Q3的贷款风险评级为4[23] - 公司2023年第四季度的抵押品类型包括35栋独立式零售物业、124,000平方英尺办公楼和236单元公寓综合体[24] 未来展望 - 公司2023年第四季度的全面转换股的账面价值为15.77美元，未折旧账面价值为15.88美元[10] - 公司2023年第四季度的贷款1的总本金为$152百万，全额展期后的全息收益率为10.36%[26] - 公司2023年第四季度的贷款损失准备金占投资组合本金的比例为1.0%[32] 新产品和新技术研发 - 公司2023年第四季度的利息收入为552,506美元，较2022年的357,705美元和2021年的216,890美元有显著增长[39] - 公司2023年的总收入为263,950美元，较2022年的206,834美元和2021年的165,456美元有显著增长[39] 市场扩张和并购 - 公司2023年12月31日资产总额为595.518亿美元，较2022年12月31日的620.360亿美元有所下降[40] - 公司2023年12月31日负债总额为427.922亿美元，较2022年12月31日的453.046亿美元有所下降[40]

财务数据和关键指标变化 - 公司在第四季度的可分配收益为每股0.39美元,几乎相当于10%的普通股权益回报率。公司的可分配收益股息覆盖率为109% [8] - 公司的收益在第四季度略低于第三季度,主要是由于最低利息支付的时间差异 [8] - 公司的投资组合规模在年底达到50亿美元,第四季度净增加8400万美元 [9] - 公司全年共新增贷款承诺8.18亿美元,投资组合仍然主要集中在多户型住宅领域,占比77% [9] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司的多户型住宅贷款主要集中在2020年至2023年新建的物业,占比近三分之一,1990年至2020年建造的物业占比40% [24] - 公司的多户型住宅资产主要集中在人口规模较大的就业中心地区,5英里范围内平均人口约24万人 [25] - 公司认为目前多户型住宅市场的弱势主要反映了过度负债的借款人可能遭受损失,而不是资产层面的弱势 [25][26] - 公司在第四季度新增7笔贷款,加权平均利差为391个基点,主要集中在多户型住宅和酒店领域 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司认为2024年第一季度的交易量将大幅增加,特别是中型交易,因为竞争对手已经退出,区域银行的参与也未恢复 [30] - 公司预计2024年第一季度将产生约300万美元的CMBS业务收入,这将是两年多来的最高季度收入 [31] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司保持较低的办公楼贷款敞口,目前除去长期租赁的总部和配送设施,办公楼贷款敞口已降至5%以下 [33] - 公司将继续专注于新建的高质量多户型住宅贷款,相信这将为公司带来持续稳定的业绩 [26][38] - 公司拥有充足的流动性和有限的办公楼敞口,相信这将为公司在2024年提供竞争优势,在其他贷款人观望的情况下主动出击 [38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为目前的市场环境为公司提供了良好的投资机会,因为其他贷款人已退出,公司有大量流动性可以部署 [38] - 公司对多户型住宅资产的基本面保持乐观,认为未来可能出现的资产处置问题也能转化为有利交易 [26][28] - 公司表示将继续密切关注借款人的行为,并与借款人保持积极沟通,以尽可能改善现有投资组合 [32] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Sarah Barcomb 提问** 询问公司在圣安东尼奥的多户型住宅资产处置情况,以及对该类资产的整体看法 [41][42] **Michael Comparato 回答** 公司认为这类2021年底至2022年初收购的资产存在问题,反映了借款人的资产负债表问题,而不是资产本身的问题。公司相信未来不会在多户型住宅组合中遭受重大损失 [42][43][44][45] 问题2 **Stephen Laws 提问** 询问公司在修改贷款时,借款人是否通过第三方融资(如优先股)来补充新的权益资本 [52][53] **Michael Comparato 回答** 公司发现大多数情况下,借款人都是由现有投资者提供新的权益资本,很少有新的投资者参与。公司认为第三方融资并不能真正解决问题 [53][54] 问题3 **Matthew Howlett 提问** 询问公司未来是否会考虑提高股息,以及对负债结构的规划 [86][87][88] **Richard Byrne 和 Michael Comparato 回答** 公司会根据未来的收益情况来评估是否提高股息,但目前的重点是在适当时机回购股票。公司将继续灵活利用CLO等低成本融资,并保持谨慎的负债水平 [88][89][90]

财务表现 - Franklin BSP (FBRT)第四季度每股收益为0.39美元，低于Zacks Consensus估计的0.42美元[1] - 公司在过去四个季度中三次超过了市场预期的每股收益[2] - Franklin BSP第四季度营收为5,476万美元，低于Zacks Consensus估计的5,856万美元[3] - 公司股价自年初以来下跌约10%[4]

财务数据和关键指标变化 - 公司第三季度实现可分配收益0.43美元/股,权益回报率为10.7% [10] - 公司第三季度可分配收益再次充分覆盖了0.355美元/股的普通股股息,股息覆盖率接近120% [10] - 公司资产负债表保持强劲,第三季度末无约束现金为4.11亿美元,占总资产的7%,总流动性为18亿美元 [13] - 公司第三季度账面净值略有下降至15.82美元/股,主要受到沃尔格林零售资产组合估值下调的影响 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司第三季度新增贷款承诺1.53亿美元,收到偿还2.9亿美元,导致总资产规模略有下降 [11] - 公司第三季度新增贷款主要集中在多户家庭和酒店领域,定价较为优厚 [26][27] - 公司第三季度平均贷款风险评级维持在2.2,观察名单贷款3笔,占比1.7% [14][30] - 公司第三季度无新增不良资产,REO资产规模略有下降至1.1亿美元,占总资产1.9% [15][31] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司认为多户家庭是最具抗周期性的资产类别,目前是一个相对较便宜的租赁选择 [26] - 公司对办公楼资产持谨慎态度,仅占6%,主要集中在长期租赁的大型公司总部 [29] - 公司预计未来几年商业地产市场将出现一定程度的动荡,但凭借资产配置和资产质量,有信心应对 [28] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续专注于多户家庭和酒店领域的贷款投放,同时也会适当关注工业地产 [39] - 公司将保持谨慎的贷款标准,在获得最佳信用和定价的同时,也会适当保留流动性 [16][17] - 公司将积极与借款人沟通,采取主动措施应对即将到期的贷款,包括展期、修改等 [62][63] - 公司认为当前的贷款市场环境较为有利,但不会主动参与不良贷款收购等机会 [45] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为未来几年商业地产市场将面临一定压力,但多户家庭和酒店资产将相对更有抗风险能力 [28][29] - 公司认为未来几年供给将大幅下降,加上高房贷利率导致的大量租赁需求,可能会在2025-2027年出现多户家庭市场的供需良性循环 [67][68] - 公司将保持谨慎乐观态度,在保持充足流动性的同时,积极寻找优质贷款机会 [16][17] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Stephen Laws 提问** 询问公司未来几个季度的资产负债表变化,包括贷款投放和偿还的预期 [34][35] **Richard Byrne 和 Michael Comparato 回答** - 公司将积极寻找优质贷款机会,尤其是多户家庭和酒店领域 [39][40] - 公司将利用仓单融资等方式,在适当时机发行新的CLO [35][36] - 公司将保持适度的流动性水平,同时也会适当回购股票 [36][37] 问题2 **Matthew Erdner 提问** 询问公司在多户家庭资产保险费用和NOI方面的情况 [42] **Richard Byrne 回答** - 公司在沿海地区的多户家庭资产保险费用有大幅上涨,有的甚至翻倍 [43] - 公司在承做新贷款时已经充分考虑了这一因素 [43] 问题3 **Sarah Barcomb 提问** 询问公司第三季度新增贷款的具体情况,包括LTV、现金流覆盖、借款人情况等 [58][59] **Richard Byrne 回答** - 公司第三季度新增贷款大多采用负杠杆结构,主要依靠利息储备和借款人担保 [59][60] - 公司计划通过短期高利率贷款,最终过渡到机构融资,从而降低借款成本 [60] - 公司在与借款人的谈判中,会要求他们也做出一定让步,以保护公司的信用状况 [62][63]

贷款利率 - 公司持有的商业抵押贷款组合中，多家地产类型的贷款利率在9%左右，加利福尼亚州的办公楼贷款利率最高，达到10.88%，得克萨斯州的多户家庭住宅贷款利率最低，仅为8.38%[105] - 公司在2021年至2022年期间发放了多笔房地产贷款，总额超过数十亿美元，贷款利率在2.75%至7.05%之间，平均收益率在8.18%至12.37%之间[106] 贷款持有情况 - 公司持有的商业抵押贷款中，不同州的酒店贷款的贷款价值和有效收益率存在差异，如佛罗里达州、俄亥俄州、加利福尼亚州等[108][109][110] 财务数据 - 2023年前9个月的利息收入、利息支出、房地产拥有的收入、信贷损失准备金、债务清偿实现收益等均有具体数据，与2022年同期相比均有增减变化[130][132][133][134][135] - 公司的分配收益为非GAAP指标，2023年9月30日的分配收益较去年同期增长了5,994.3万美元[178][179] 风险管理 - 公司面临的风险主要包括信用风险和资本市场风险，通过管理贷款违约风险和监控债务资本市场来管理风险[184] - 公司的市场价值受到商业抵押资产市场价值波动的影响，可能受到多种因素的不利影响[185] 其他信息 - 公司的披露控制和程序被认为在记录、处理、总结和及时报告信息方面是有效的，2023年9月30日结束的期间也被认为是有效的[186] - 公司在过去的贷款中曾遇到赞助商的欺诈行为和违约情况，导致对抵押物业进行了强制执行[189]

财务数据和关键指标变化 - 公司在第二季度实现了非常强劲的收益,其每股可分配收益增长50%,达到0.66美元,较上一季度的0.44美元大幅增长 [8][9] - 公司的季度股息为0.355美元,由于收益的大幅增长而得到很好的覆盖,股息收益率约为9% [8][9] - 公司的账面价值从上季度的15.85美元增加至15.92美元,主要是由于保留超额收益抵消了CECL拨备的增加 [10] - 公司采取了谨慎的风险管理措施,本季度将4个资产列入观察名单,并对一个办公楼贷款计提了资产专项拨备 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司的多户型住宅贷款占总投资组合的77%,是公司的主要聚焦领域 [24][25] - 公司在本季度新增了7笔贷款,加权平均息差为432个基点,体现了当前市场环境下较高的贷款质量 [27] - 公司密切关注办公楼行业,认为其面临严重的"身份危机",预计未来几年将有数十亿美元的办公楼贷款违约 [25][26] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司的地理分布集中在东南部和西南部地区,没有任何国际市场敞口 [26] - 公司认为多户型住宅市场已经经历了20%-30%的估值修正,但整体仍然看好该领域 [39] - 公司认为办公楼市场前景不佳,很难确定当前的贷款利率水平,该领域不太感兴趣 [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于多户型住宅贷款,并保持谨慎的资本管理策略 [13][14] - 公司正在投资人工智能技术,希望在各业务环节如贷款审查、资产管理等方面获得优势 [50][51] - 公司认为当前市场环境下,作为资金充足的替代贷款人,公司有机会获得较好的贷款机会 [27][28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为当前商业房地产和整体市场环境仍然充满挑战,但相信公司的投资组合已做好准备 [14] - 公司将保持谨慎的资本管理策略,同时也将积极寻找投资机会 [13][14] - 管理层对多户型住宅市场前景保持乐观,但对办公楼市场前景持谨慎态度 [25][26][39] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Sarah Barcomb 提问** 询问公司对于2021年低利率环境下发放的多户型住宅贷款在未来到期时可能出现的风险 [37][38][39] **Michael Comparato 回答** 公司认为多户型住宅行业的费用上升是普遍现象,不仅局限于佛罗里达市场,整体上公司对多户型住宅贷款组合保持谨慎乐观 [38][39][40] 问题2 **Matthew Erdner 提问** 询问公司在人工智能方面的投入和应用计划 [49][50] **Michael Comparato 回答** 公司正在全面探索人工智能技术在贷款审查、资产管理等方面的应用,希望能为业务带来优势,但具体投入金额尚未确定 [50][51] 问题3 **Stephen Laws 提问** 询问公司对于CLO市场的看法,包括是否会参与有再投资期的新发CLO [70][71][72] **Michael Comparato 回答** 公司愿意与信誉良好的发行人合作参与有再投资期的CLO,但自身更倾向于发行可提供更大灵活性的管理型CLO,而不是静态CLO [72][73]