财务业绩 - 公司报告GAAP净亏损380万美元,每股摊薄收益为-0.11美元[2] - 公司报告可分配收益为3240万美元,每股摊薄可分配收益为0.31美元[2] - 公司第二季度GAAP和可分配收益权益回报率分别为-2.0%和8.0%[3] - 公司GAAP和可分配收益股息覆盖率分别为-22%和87%[3] - 公司2024年上半年净利润为3.27亿美元，较2023年上半年的8.35亿美元下降60.7%[19] - 公司2024年上半年每股基本收益为0.24美元，较2023年上半年的0.83美元下降71.1%[20] - 公司2024年上半年调整后可分配收益为1.41亿美元，较2023年上半年的2.01亿美元下降29.9%[21] - 公司2024年上半年调整后每股可分配收益为1.72美元，较2023年上半年的2.44美元下降29.5%[21] - 公司2024年第二季度净亏损为377万美元，而2023年同期净利润为3.96亿美元[19] - 公司2024年第二季度每股基本亏损为0.11美元，而2023年同期每股基本收益为0.39美元[20] - 公司2024年第二季度调整后可分配收益为1.01亿美元，较2023年同期的1.41亿美元下降28.4%[21] - 公司三个月和六个月期间的GAAP净收益(亏损)分别为-3,765,000美元和32,062,000美元[22] - 公司三个月和六个月期间的可分配收益分别为32,353,000美元和73,399,000美元[22] - 公司三个月和六个月期间的可分配收益对普通股的分配分别为27,425,000美元和63,446,000美元[22] - 公司三个月和六个月期间的GAAP净收益(亏损)每股摊薄收益分别为-0.11美元和0.24美元[22] - 公司三个月和六个月期间的可分配收益每股摊薄收益分别为0.31美元和0.72美元[22] 资产负债情况 - 公司核心投资组合本金余额为54亿美元,较上一季度增加1.95亿美元[3] - 公司总流动性为6.99亿美元,其中包括0.95亿美元现金及现金等价物[3] - 公司每股摊薄普通股净值为15.27美元[8] - 公司总资产为62.69亿美元，较2023年12月31日的59.55亿美元增加5.4%[17] - 公司总负债为46.36亿美元，较2023年12月31日的42.79亿美元增加8.3%[17] - 公司总权益为15.44亿美元，较2023年12月31日的15.86亿美元下降2.7%[17] 其他 - 公司在第二季度新增6.22亿美元贷款承诺,加权平均利差为318个基点[3] - 公司宣布第二季度普通股现金股息为0.355美元,折合年化收益率为9.3%[3] - 公司在第二季度回购了24.074万股普通股,平均价格为12.42美元[8]

商业房地产贷款组合 - 公司主要从事商业房地产债务投资,包括第一抵押贷款、次级抵押贷款、夹层贷款和参与贷款[169] - 公司持有的商业房地产贷款(不含不良贷款)加权平均利率为9.0%,加权平均剩余合同期限为1.1年[175] - 公司商业房地产贷款组合中,74.1%为多户型住宅,13.3%为办公物业,5.0%为工业物业[177] - 公司商业房地产贷款组合中,39.4%集中在东南地区,38.0%集中在中东地区,10.9%集中在德克萨斯州[180,182] - 公司商业房地产贷款组合中,2023年到期的贷款占比最高,为2,800多万美元[183,184] - 公司持有4笔共2.25亿美元的不良贷款,其中2笔贷款被确定需计提2,970万美元的信用损失准备[175] - 公司商业房地产贷款组合总额为1,298,000千美元[186] - 贷款利率主要在7.59%-13.45%之间[186] - 贷款的贷款价值比主要在47.7%-80.0%之间[186] - 贷款主要集中在多户住宅和办公物业,分布在德克萨斯州、南卡罗来纳州、佛罗里达州等地[186,187,188] - 公司在2021年第四季度和2022年第一季度新增了多项多户住宅和办公物业贷款[186] - 公司的商业房地产贷款组合中包括了酒店、制造房屋等其他类型物业的贷款[187,188] - 公司的商业房地产贷款组合中有部分贷款的贷款价值比超过了80%[186] - 公司的商业房地产贷款组合中有部分贷款的利率超过了10%[186] - 公司的商业房地产贷款组合中有部分贷款的剩余期限超过5年[186] - 公司的商业房地产贷款组合中有部分贷款的担保物位于德克萨斯州以外的其他州[186] 财务表现 - 公司2022年第四季度营业收入为1.18亿美元，同比增长17.8%[189] - 公司2022年全年营业收入为4.39亿美元，同比增长16.5%[189] - 公司2022年第四季度调整后EBITDA为6,800万美元，同比增长19.3%[189] - 公司2022年全年调整后EBITDA为2.41亿美元，同比增长17.1%[189] - 公司2022年第四季度调整后每股收益为0.47美元，同比增长11.9%[189] - 公司2022年全年调整后每股收益为1.72美元，同比增长13.2%[189] - 公司2022年第四季度新增贷款93.5亿美元，全年新增贷款达到369.5亿美元[189] - 公司2022年第四季度贷款组合平均收益率为9.29%，全年平均收益率为8.92%[189] - 公司2022年第四季度贷款组合平均贷款价值比为68.6%，全年平均为70.6%[189] - 公司预计2023年全年营业收入将达到5.1亿至5.3亿美元，调整后EBITDA为2.75亿至2.85亿美元[189] - 公司总体业绩表现良好，收入和利润均有增长[190] - 公司未来展望积极，预计未来一年内收入和利润将继续增长[190] 其他资产和投资 - 公司持有3项共计1.145亿美元的自有房地产投资,另有25项共计2.713亿美元的待售房地产[175] - 公司于2024年第一季度通过债转股方式获得一项多户型住宅贷款,并随后将其出售[175] - 公司于2024年6月30日持有6.16亿美元的商业房地产贷款待售,未发生逾期或90天以上拖欠[175] - 公司持有153笔商业抵押贷款，持有4笔商业抵押贷款待售，持有9只房地产证券[208] - 公司在2024年6月30日三个月期间出售3,890万美元本金的商业房地产贷款至CMBS证券化市场,获得4,030万美元收益,实现1.4百万美元的已实现收益[210] - 公司持有的交易证券于2024年6月30日为零，2023年上半年交易收益2.0百万美元主要来自于ARM Agency Securities的本金偿还、市场价值变动和出售收益[222] 资金管理和流动性 - 公司平均杠杆率为78.8%[204] - 公司加权平均权益收益率为15.7%[205] - 公司发行的担保贷款凭证平均余额增加4.28亿美元,带来利息费用增加1.49亿美元[209] - 公司的净债务权益比为2.7倍,总杠杆比为2.8倍[239] - 公司目前的流动性来源包括现金、CLO可再投资额度以及在进的融资[242] - 公司有5只CLO,总可再投资额度为3060万美元,最晚到2025年4月到期[244] - 公司使用回购协议和循环信贷融资,最高平均余额为10.06亿美元[246][251] - 公司需要维持90%的应税收益分配才能保持REIT资格,并已宣布派发每股0.355美元的普通股股息[252][253] 风险管理 - 公司面临与债务资本市场相关的风险,需要通过回购协议或其他债务工具筹资[270] - 市场不确定性和波动性可能导致公司投资组合中某些资产类别的市值波动[270] - 公司面临信用风险,需要通过审慎的贷款审查和监控来管理[269] - 房地产市场价值的波动可能对公司的商业抵押贷款资产产生不利影响[272]

eyecrave productions/E+ via Getty Images Investment Thesis Franklin BSP Realty Trust (NYSE:FBRT) is a name that popped up on my radar as being potentially undervalued. At 7.7x FWD earnings and .81x book value, the stock looked cheap compared to the value it holds in my view. Investors may be scared that the company owns a lot of CRE debt, but I think that fear is already more than priced in. Furthermore, I feel that management has handled this risk well by positioning their portfolio carefully with floating ...

First Quarter 2024 Franklin BSP Realty Trust Supplemental Information Important Information The information herein relates to the Company’s business and financial information as of March 31, 2024 and does not reflect subsequent developments. Risk Factors Investing in and owning our common stock involves a high degree of risk. See the section entitled “Risk Factors” in our Annual Report on Form 10-K filed with the SEC on February 26, 2024, and the risk disclosures in our subsequent periodic reports filed wit ...

财务数据和关键指标变化 - 公司第一季度分配收益为每股0.41美元,较上一季度的0.39美元增加10.4%,分配收益对普通股权益的收益率为10.4% [11] - 公司第一季度分配收益覆盖率为115% [11] - 公司第一季度GAAP收益为每股0.35美元,较上一季度增加0.07美元,普通股权益收益率为8.9% [24] - 公司第一季度CECL准备金增加290万美元,其中包括一笔观察名单贷款的特定准备金70万美元,这导致GAAP收益每股减少0.03美元 [25] - 公司第一季度账面价值为每股15.68美元 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司核心投资组合规模在第一季度末达到52亿美元,较上一季度增加1.99亿美元 [26] - 第一季度共有9笔贷款全额偿还,其中70%来自多户家庭,其余来自酒店、自储和办公室 [27] - 公司第一季度新增贷款承诺5.91亿美元,这是公司成立以来第四大的贷款发放季度 [14] - 公司第一季度共完成5笔证券化交易,总量为1.01亿美元,加权平均利润率为5.5个点 [37][38] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司投资组合75%集中在多户家庭领域,公司对该资产类别保持长期看好 [15] - 公司新增贷款中包括多户家庭、工业、酒店和办公室等领域 [36] - 公司对办公室资产持谨慎态度,但第一季度完成的一笔办公室贷款具有非常吸引的经济条件 [36] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司认为当前市场环境对商业地产具有挑战,特别是许多贷款今年到期 [22] - 公司对多户家庭投资组合的抗风险能力保持信心,并相信团队有能力有效解决问题贷款 [22] - 公司认为当前市场环境为公司提供了很好的新投资机会,公司将继续积极进行新的贷款投放 [59][60][61] - 公司认为银行和同行目前大多处于观望状态,这为公司提供了良好的贷款投放机会 [59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对第一季度的业绩表现感到满意,认为这为2024年奠定了良好的开端 [21] - 公司对当前的市场环境保持谨慎态度,但对多户家庭投资组合的抗风险能力和解决问题贷款的能力保持信心 [22] - 公司认为当前市场环境为公司提供了良好的新投资机会,并将继续积极进行新的贷款投放 [59][60][61] 其他重要信息 - 公司在第一季度回购了190万股自有股票,并在第二季度截至4月19日又回购了200万股,累计回购6800万股 [20] - 公司第一季度末拥有10亿美元的可用流动性,包括2.4亿美元的无限制现金 [16] - 公司第一季度末观察名单贷款6笔,总额2.64亿美元,占核心投资组合的5% [40][41][42] - 公司第一季度末不良贷款4笔,正在积极处理解决 [43][44] - 公司第一季度完成17笔信贷积极修改,并就9笔贷款谈判获得平均4.1%的本金偿还 [45] - 公司第一季度末不良资产产权3笔,总额1.22亿美元,占总资产的2.2% [46] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Stephen Laws 提问** 询问公司不良贷款的借款人情况,以及对多户家庭市场的看法 [49][50] **Michael Comparato 回答** 公司主要看到来自联合借款人结构的压力,这类结构中LP的决策权较大,但总体借款人仍在积极配合解决问题 [50] 问题2 **Steve DeLaney 提问** 询问公司是否有信心维持5亿美元以上的投资组合规模,以及是否有机会通过现有资本基础实现净投资组合增长 [58][59] **Richard Byrne 回答** 公司有信心通过新的贷款投放来维持投资组合规模,同时公司拥有2.4倍的适度杠杆水平和2亿多美元的现金,为投资组合增长提供了空间 [59][60][61] 问题3 **Matthew Erdner 提问** 询问公司对不同资产类别的资本化率和建筑贷款的投放情况 [66][67] **Michael Comparato 回答** 公司对不同资产类别的资本化率进行了详细说明,并表示将继续保持建筑贷款的投放,但由于资本部署效率较低,将更多关注风险收益较好的机会 [68][69][73][74]

Franklin BSP (FBRT) came out with quarterly earnings of $0.41 per share, missing the Zacks Consensus Estimate of $0.42 per share. This compares to earnings of $0.44 per share a year ago. These figures are adjusted for non-recurring items.This quarterly report represents an earnings surprise of -2.38%. A quarter ago, it was expected that this real estate investment trust would post earnings of $0.42 per share when it actually produced earnings of $0.39, delivering a surprise of -7.14%.Over the last four quar ...

Investor Relations Contact: Lindsey Crabbe l.crabbe@benefitstreetpartners.com (214) 874-2339 Franklin BSP Realty Trust, Inc. Announces First Quarter 2024 Results New York City, NY – April 29, 2024 – Franklin BSP Realty Trust, Inc. (NYSE: FBRT) (“FBRT” or the “Company”) today announced financial results for the quarter ended March 31, 2024. Reported GAAP net income of $35.8 million for the three months ended March 31, 2024, compared to $30.0 million for the three months ended December 31, 2023. Reported dilu ...

公司基本信息 - 公司是一家驻马里兰州的公司，自2013年起已经选择作为美国联邦所得税目的地的房地产投资信托公司[76] - 公司通过一家或多家被视为应税REIT子公司间接受美国联邦、州和地方所得税监管[76] - 公司主要通过OP进行业务，OP是一家特拉华州有限合伙公司，公司是唯一的普通合伙人，直接或间接持有OP中所有有限合伙权益单位[76] 股东权益 - 公司的股东权益适用于普通股为1,299,635千美元，截至2024年3月31日，每股账面价值为15.61美元[79] - 公司的全面转换后每股账面价值为15.68美元[79] 投资组合 - 公司投资于商业房地产债务投资，包括头寸贷款、次级贷款、夹层贷款和这些贷款的参与[78] - 公司的投资组合包括145个商业抵押贷款，持有投资，总账面价值为5,184.2百万美元[82] - 公司持有的商业抵押贷款中，有4笔贷款被指定为不良状态，总摊销成本为3.075亿美元[82] - 公司的商业抵押贷款持有投资，除了处于不良状态的商业抵押贷款外，加权平均票面利率为9.2%，加权平均剩余合同到期年限为1.0年[82] - 公司持有的商业抵押贷款组合中，多家房地产类型的贷款风险评级在1至4之间[87] - 公司持有的多家房地产类型的贷款中，有效利率在2.25%至5.60%之间，平均收益率在7.58%至13.44%之间[87] - 公司持有的多家房地产类型的贷款中，贷款价值占贷款原始价值的比例在47.7%至83.6%之间[87] - 公司在2022年第一季度的财务报告中显示，多个地区的房地产贷款总额超过了10亿美元[88] - 公司在2022年第一季度的财务报告中显示，来自佛罗里达州的工业贷款利率为10.23%[88] - 公司在2022年第一季度的财务报告中显示，来自得克萨斯州的多个房地产贷款利率在8.19%至12.08%之间[88] - 公司持有的商业抵押贷款总价值为5,243,800美元，加权平均利率为9.15%[89] - 公司的商业抵押贷款已从LIBOR转换为SOFR，利率调整为11.448个基点[90] - 公司持有的房地产资产总价值为157,206美元，其中包括工业、办公和多功能住宅物业[90] 财务状况 - 2024年第一季度，公司利息收入为1.306亿美元，与2023年同期基本持平[95] - 2024年第一季度，公司利息支出为8130万美元，较2023年同期增加1020万美元[96] - 2024年第一季度，公司从房地产拥有的收入为470万美元，较2013年同期增加140万美元[97] - 2024年第一季度，公司信贷损失准备金为290万美元，较2013年同期减少150万美元[98] - 2024年第一季度，公司未实现的商业抵押贷款的损益为50万美元，较2013年同期增加10万美元[102] 现金流量 - 公司2024年第一季度现金流量从经营活动中为12,970美元，主要受益于净收入为35.8百万美元[131] - 公司2024年第一季度现金流量从投资活动中为-139,334美元，主要受益于商业抵押贷款的本金偿还[132] - 公司2024年第一季度现金流量从融资活动中为30,799美元，主要受益于商业抵押贷款的回购协议[134] - 公司2024年第一季度现金、现金等价物和受限现金的净增加/减少为-95,565美元[131] - 公司2024年第一季度现金流量从融资活动中主要受益于从抵押贷款证券的借款中净借款112.8百万美元[134] - 公司2024年第一季度现金流量从融资活动中主要受益于分红支付36.1百万美元[134] - 公司2024年第一季度现金流量从融资活动中主要受益于其他融资的偿还23.7百万美元[134] - 公司2024年第一季度现金流量从融资活动中主要受益于商业抵押贷款的回购协议的净借款112.8百万美元[134] 财务表现 - 2024年第一季度，公司的GAAP净收入为3,582.7万美元，较2023年同期的4,383.9万美元有所下降[140] - 分配收益为4,104.4万美元，较去年同期的4,477.5万美元略有下降[140] - 公司的GAAP净收入ROE为8.9%，分配收益ROE为10.4%[140] 其他信息 - 公司在2024年第一季度回购了15.1万股普通股，平均价格为每股12.42美元，总计1.9百万美元[151] - 公司的投资面临高度的信用风险，主要受到借款违约的影响[143] - 公司通过利用利率对冲合约来管理利率风险，以限制利率变动对收入和现金流的影响[144] - 公司的商业地产资产市场价值受多种因素影响，可能会出现波动[145] - 公司的内部控制和程序有效记录、处理、总结和及时报告信息[146] - 公司在2024年3月31日至4月19日期间回购了共311,123股普通股，剩余可用于回购的资金为3210万美元[152]

公司财务风险 - 公司有大量的负债，可能需要未来增加负债[34] - 公司可能需要筹集大量资本来执行业务战略[35] - 利率和信贷利差波动可能导致公司出现运营亏损[36] - 公司依赖抵押债务和贷款证券化市场提供长期融资[37] - 贷款人通常要求公司签署限制性契约，可能限制公司分配[38] - 利率上升时，公司的利息支出增加可能超过资产利息收入增加[39] - 公司可能无法以有利条件或根本无法获得融资来源，这可能会对公司的业务增长和资金产生不利影响[40] - 不利的经济或资本市场条件可能增加公司的融资成本，限制公司进入资本市场，或导致潜在贷款人决定不提供信贷[41] - 监管资本要求增加可能导致贷款人限制向公司提供融资[43] - 公司短期借款通常要求在抵押品的公允市场价值下降时提供额外抵押品，这可能会严重影响公司的流动性状况[44] 公司资金筹集与融资 - 公司可能无法以最大化价值的方式重组贷款，特别是在大型资本结构中存在多个债权人的情况下[57] - 公司可能面临与未来资金义务相关的风险，如房地产价值下降和运营绩效[58] - 公司的一般融资策略包括使用“匹配资金”结构，以便将负债的到期日与资产的到期日相匹配，管理利率波动风险[59] - 公司的信贷损失准备难以估计，需要基于多种因素进行估计和判断，包括抵押品现金流、债务结构、还款可能性等[59] - 公司于2020年1月1日开始执行的CECL模型明显影响了信贷损失准备的确定方式，导致必须在贷款周期的早期阶段显著增加准备金[60] 公司法律与税务风险 - 公司的章程授权董事会采取必要行动以保持公司作为房地产投资信托的资格，限制了个人或实体持有公司股份的数量[70] - 马里兰州公司法的某些规定可能阻碍第三方提出收购提议或阻碍控制权变更，包括限制了特定业务组合和控股股份的投票权[71] - 公司的董事会已豁免了涉及顾问或其关联方的任何业务组合，使得特定规定不适用于公司与顾问或其关联方之间的业务组合[72] - 公司的资产和收入的合格性作为房地产投资信托(REIT)的要求取决于资产和收入的性质，如果遭到IRS挑战可能导致公司不符合REIT资格[74] - 公司拥有将选择按照美国联邦所得税法作为REIT纳税的实体的直接或间接利益，这进一步增加了公司符合REIT要求的复杂性[73] 公司网络安全与业务风险 - 公司面临来自系统故障或网络安全事件的风险，可能导致业务中断[87] - 公司可能受到自然灾害的影响，如地震和恶劣天气，可能损坏抵押贷款的房产[89] - 公司的网络安全团队定期更新网络安全事件响应计划，基于适用的第三方网络安全标准和框架[91] - 公司进行定期内部和外部安全审计和漏洞评估，以降低网络安全事件的风险[93] - 公司拥有综合的威胁情报计划，利用内部、政府和第三方提供的情报进行主动分析，以识别和减轻公司面临的风险[94] - 公司通过离线系统、网络管理工具等手段进行网络安全事件的遏制，随后进行根除和恢复活动，包括与第三方服务提供商合作[94] - 截至2023年12月31日，公司未发生任何影响公司的重大网络安全事件[95] 公司财务业绩与投资 - 公司的每股账面价值为15.71美元，较上一年略有下降[110] - 公司的全面转换后每股账面价值为15.77美元，较上一年略有下降[110] - 公司对贷款投资进行风险评级，将贷款分为不同的风险分类，以估计违约概率和本金损失[114] - 公司通过房地产债务业务和房地产证券业务进行业务，2023年和2022年的利息收入分别为5.52亿美元和3.58亿美元，增长了1.948亿美元[127] - 2023年的信贷损失准备金为3370万美元，2022年为3610万美元，主要是由于宏观经济情景的悲观观点[130] - 2023年的利息支出为3.056亿美元，2022年为1.605亿美元，主要是由于抵押贷款义务平均持有价值的增加[128] - 2023年的房地产拥有的收入为1700万美元，2022年为970万美元，主要是由于从额外收购的零售物业获得的租金收入[129]

贷款组合 - Franklin BSP Realty（NYSE:FBRT）持有价值50亿美元的商业房地产贷款组合，主要集中在多户住宅贷款上，占77％，但也分散在办公楼、酒店和工业物业等其他物业抵押品上[1] - FBRT的贷款组合仅有5％暴露在办公楼物业上，98％是浮动利率贷款，具有广泛的美国地理分布，但对太阳带地区有重大配置[4] 财务表现 - FBRT在2023财年全年实现总收入2.6395亿美元，同比增长27.6％，但低于共识预期，增长主要受到基础利率上涨和2023年新增贷款的推动[4] - FBRT在第四季度末拥有3.38亿美元的无限制现金，占其总资产的5.7％，总流动性达到15亿美元，管理层表示将在2024年更积极地利用可用融资[5] 股价表现 - FBRT的每股账面价值为15.77美元，与第三季度相比略有下降，目前的普通股交易价格相对账面价值折价18％，为现有股东提供可能的短期上涨机会[7] - FBRT目前的股价水平下，具有两位数的股息收益率和较大的账面价值折扣，是一个买入的理由[10] 风险评级 - FBRT的风险评级仍然良好，以多户住宅为重点，预计第一季度贷款发放的逐步增加将改善基础净收入并提高下降的覆盖率[9]