Exhibit 99.2 EALTY TRUST—Q220SUPPLEMENTAL REPFORMATIO Table of Contents Supplemental Report – March 31, 2024 Section I – First Quarter 2024 Earnings Press Release ...

Investors are always looking for stocks that are poised to beat at earnings season and Acadia Realty Trust (AKR) may be one such company. The firm has earnings coming up pretty soon, and events are shaping up quite nicely for their report. That is because Acadia Realty Trustis seeing favorable earnings estimate revision activity as of late, which is generally a precursor to an earnings beat. After all, analysts raising estimates right before earnings — with the most up-to-date information possible — is a pr ...

公司概况 - Acadia Realty Trust (AKR) 是一家专注于街头零售的REIT，拥有139个运营物业，总面积达到5.4百万平方英尺[1] - AKR 通过与机构投资者共同投资的基金实现增长，这些基金拥有并经营着50个物业，总面积约为9百万平方英尺[2] 股息情况 - AKR 上一次宣布的季度现金股息为每股0.18美元，年化为每股0.72美元，股息率为4.2%[3] 财务表现 - AKR 目前以小幅溢价6%的价格交易于账面价值之上，第四季度收入为8551万美元，同比增长6.1%[4]

RYE, N.Y.--(BUSINESS WIRE)--Acadia Realty Trust (NYSE:AKR) (“Acadia” or the “Company”) today announced that its Board of Trustees has declared a cash dividend of $0.18 per common share for the quarter ended March 31, 2024. The quarterly dividend is payable on April 15, 2024 to holders of record as of March 28, 2024. About Acadia Acadia Realty Trust is an equity real estate investment trust (“REIT”) focused on delivering long-term, profitable growth via its dual – Core Portfolio and Fund – operating platform ...

公司概况 - Acadia Realty Trust（NYSE:AKR）宣布2024年股东大会日期[1] - 董事会将于2024年5月2日下午1:00举行虚拟股东大会[2] - Acadia Realty Trust是一家专注于通过核心投资组合和基金平台实现长期盈利增长的房地产投资信托[3] 投资者信息披露 - 公司使用其网站的投资者页面披露重要非公开信息[4] 未来计划和风险因素 - 公司在新闻稿中提到了未来计划和策略，以及可能影响其未来业绩的风险因素[6] - 公司在风险因素部分讨论了可能对未来业绩产生不利影响的因素[8] ESG和政府监管 - 公司强调了ESG指标、目标和政府监管对其努力的影响[7]

公司业绩 - 公司在中国市场创下了iPhone销售收入纪录，达到了967.7亿美元[110] - 公司在2023年6月30日终止了美元LIBOR，这可能导致我们的借款成本上升[6] - 公司的主要业务目标是收购和管理商业零售物业，为股东提供现金分配，并为投资者回报增值潜力[21] - 公司通过基金与高质量机构投资者合作，以实现额外增长，并专注于价值增值投资和高收益收购[22][27] - 公司的资本策略是通过保守的财务实践和适当的资本来源来维持强大而灵活的资产负债表，包括公开股本发行、无抵押债务、抵押和建设贷款等[30] - 公司通过ATM计划发行了5525419股普通股，募集资金净额为1.239亿美元[32] - 公司完成了690万股普通股的承销发行，净额为1.13亿美元[33] 公司风险 - 公司的业务受到房地产投资风险的影响，可能会对我们的财务状况、现金流、运营结果和偿还债务能力以及向股东分配利润产生不利影响[9] - 公司的业务受到零售物业的锚定租户和共同租户的影响，空置的锚定空间会直接和间接影响我们的租金收入[9] - 公司的业务受到零售空间需求的显著影响，需求减少可能对我们的业务产生更大的不利影响[9] - 公司的房地产成本中的许多部分是固定的，即使来自我们物业的收入减少，也会导致净收入下降[9] - 公司的能力改变我们的投资组合受到限制，因为房地产投资是不流动的[9] - 公司的发展和建设活动可能会影响我们的运营结果[9] - 公司的管理层成员的流失可能对我们的业务、财务状况和运营结果产生不利影响[15] - 公司可能无法筹集资金或实施增长战略，可能会对我们的财务状况、现金流和运营结果产生不利影响[11] 公司可持续发展 - 公司通过企业风险管理计划来识别和应对与气候变化和环境影响相关的最重要风险[60] - 公司致力于理解经营活动的环境影响，并在维护公司和利益相关者的高标准的同时促进环境可持续性[63] - 公司优先考虑能源效率，以减少其物业产生的温室气体排放量[65] - 公司在其物业的公共区域使用可再生能源项目，如太阳能和风能，以减少对气候变化的负面影响[66] - 公司重视社区参与，通过在物业举办社区活动和筹款活动与当地社区和非营利组织合作[doc id='75'] - 物业经理定期进行检查、维修和改进，以维护安全的购物中心和提升零售体验[doc id='76'] - 公司致力于尊重和推动人权，支持《世界人权宣言》中宣布的结社自由[doc id='77'] - 公司致力于维护高标准的公司治理，以诚信、道德、多样性和透明度为基础[doc id='78'] - 公司董事会成员每年重新竞选，致力于维持多样化的独立董事会，2021年承诺在候选人中包括种族、民族和性别多样性[doc id='79'] - 公司定期监测公司治理领域的发展，寻求根据投资者反馈加强公司治理结构[doc id='80'] - 公司的企业治理准则和相关政策要求公司、董事会和管理层达到更高水平的卓越，确保决策和行动符合股东、员工和其他利益相关者的利益[doc id='81'] - 公司所有提交给证券交易委员会的文件都可以在公司网站的投资者页面免费获取，也可以通过SEC网站获取[doc id='82'] - 公司使用公司网站的投资者页面作为披露重要非公开信息的手段，并遵守Regulation FD的披露义务[doc id='83'] - 公司董事会通过了适用于所有员工的商业行为准则和道德准则，以及“举报者政策”[doc id='85']

财务数据和关键指标变化 - 2023年第四季度FFO为每股0.28美元,符合预期 [19] - 2023年全年同店NOI增长5.8%,位于指引区间上端 [19] - 2023年第四季度同店NOI增长4.2%,如剔除2022年第四季度的400万美元现金回收,增长将达到5.7% [19] - 公司预计2024年FFO中值为每股1.28美元,较2023年增长约5%,剔除基金业务的促销收益后增长超过7.5% [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司街区零售业务2023年第四季度同店NOI增长超过10%,预计未来几年将保持10%的年增长 [19][20] - 街区零售业务占公司NOI的约45%,未来几年将带来约1800万至2000万美元的增量NOI [19][20] - 公司核心和基金业务2024年预计将实现6.5%的总NOI增长 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司街区零售资产的租金水平已经超过疫情前的峰值,但仍有进一步上涨空间 [63][64][67] - 公司在SoHo等高增长市场实现了25%至45%的租金提升 [15] - 公司预计传统高街零售市场如麦迪逊大道、密歇根大道等将加速复苏 [50] - 新兴市场如纳什维尔、坦帕等也将成为公司重点拓展目标 [41][42] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将重点关注街区零售资产的内部增长和外部收购,预计未来几年内部增长和外部收购将为公司带来显著的收益增长 [5][6][7][10][11] - 公司将利用公开和私募资本市场的资金优势,采取灵活的资本配置策略,包括资产循环再投资等 [43][44][45] - 公司认为街区零售资产的供需失衡和租金增长潜力为其带来了独特的投资机会,将成为公司未来重点拓展的领域 [8][9][10] - 公司将继续保持在开放式零售领域的多元化布局,包括购物中心、社区型购物中心等,但将更加关注街区零售的增长潜力 [7][8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为零售行业正在经历从疫情反弹到更加持久的结构性转型,零售商对实体店的需求将持续增长 [5][6][12][13] - 管理层对公司街区零售资产的长期增长前景持乐观态度,预计未来几年内部增长将保持10%左右的水平 [19][20] - 管理层认为宏观经济环境和资本市场的变化为公司带来了更多的外部收购机会,将积极把握 [7][43][44] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Linda Tsai 提问** 询问公司街区零售资产10%的同店NOI增长是否可持续 [27] **Ken Bernstein 回答** 公司街区零售资产增长可持续的原因包括:1)3%的合同租金上涨;2)公司有能力在租约到期时提升租金;3)零售商对这些市场的强烈需求和较高的销售水平 [29][30][31] 问题2 **Craig Mailman 提问** 询问公司未来外部收购的策略,是否更倾向于自有资本还是与合作伙伴共同投资 [36] **Ken Bernstein 回答** 公司将根据自有资本成本和外部资本成本的相对优势,采取灵活的资本配置策略,包括自有资本收购和与合作伙伴共同投资 [37][38][39][40] 问题3 **Ki Bin Kim 提问** 询问公司基金业务何时能实现业绩提成收益 [71] **Ken Bernstein 回答** 公司基金III正在清算资产,有望在不久后实现业绩提成收益;基金V由于持续产生可观的现金流,也有望成为下一个实现提成收益的基金 [72]

Acadia Realty Trust员工晋升 - Reggie Livingston被提升为执行副总裁，首席投资官[1] - Samantha Stapleton被提升为资产管理副总裁，负责执行公司的长期资产管理策略[2] - Christina Lamendola被提升为战略租赁管理副总裁，将继续监督团队并负责实施公司的租户支付门户[3]

公司背景 - Acadia Realty Trust成立于1993年，总部位于纽约，是一家房地产投资信托公司，主要在全国的大都市和郊区市场拥有、开发、收购和管理零售物业[1] 物业情况 - 截至2023年9月30日，该信托拥有并经营着138个物业，总面积为5,011,251平方英尺，位于芝加哥、纽约、洛杉矶、旧金山、达拉斯、华盛顿特区和波士顿等大都市市场，以及其他郊区市场[3] 财务表现 - 截至2023年9月30日，出租率为95.3%，同比增长100个基点，管理层将FFO指导值提高至每股1.26美元，这意味着同比增长6%[4] - Acadia在杠杆方面表现保守，资产只有43.15%由长期债务资助，充足的流动性体现在其债务/EBITDA比率为7.9倍，利息覆盖率为1.3倍[6] 股息情况 - Acadia目前每股支付0.18美元的季度股息，前瞻收益率为4.15%，虽然基于FFO的支付比率为68.89%，但不稳定的经营现金流和历史支付记录使得当前分配不可靠[6] - CFO在2020年Q1财报电话会议中表示暂停季度股息，以保留资本并增强短期流动性[7] 风险评估 - 由于同店净营业收入表现不佳，AKR的隐含资本化率为3.43%，远低于2024年零售资产的平均资本化率预测6.26%[8] - 风险主要在于缺乏安全边际，目前不太可能低估这家REIT的价值[9] 综合评级 - FFO在下降，如果管理层过去选择暂停股息，那么在类似情况下他们可能会再次这样做[10] - 综合考虑，目前评级为持有，但会在情况发生重大变化时重新考虑立场[11]

Acadia Realty Trust (AKR) could be a solid choice for investors given its recent upgrade to a Zacks Rank #2 (Buy). An upward trend in earnings estimates -- one of the most powerful forces impacting stock prices -- has triggered this rating change. The Zacks rating relies solely on a company's changing earnings picture. It tracks EPS estimates for the current and following years from the sell-side analysts covering the stock through a consensus measure -- the Zacks Consensus Estimate. Since a changing earnin ...