Digital Realty Trust, Inc. (NYSE:DLR) Bank of America 2024 Media, Communications & Entertainment Conference September 4, 2024 8:50 AM ET Company Participants Matt Mercier - CFO Conference Call Participants David Barden - Bank of America David Barden Everybody, I'm Dave Barden. I head up Telecommunications and Comm-Infrastructure Research for Bank of America. And I'm here with the Chief Financial Officer of Digital Realty, Matt Mercier. Thank you for joining us, Matt. Matt Mercier Thanks for having me. Quest ...

会议主要讨论的核心内容 - 公司在过去一年中通过资产回收和建立联合投资平台等方式,大幅降低了资产负债率,从7倍降至5.3倍,为未来发展奠定了良好基础 [3][4][5] - 公司预计2025年AFFO增长将达到中个位数,未来几年还有进一步加速的空间,主要得益于租金定价的改善、开发项目收益率的提升以及租约到期后续约的价格优势 [5][6][7] - 公司将继续采用联合投资的方式来满足超大型客户的快速扩张需求,这样既能分散资金投入,又能获得管理费收入,提升整体收益 [16][17][18][23][24] - 公司在主要市场拥有充足的土地和电力资源储备,这为满足客户需求和维持定价优势提供了有利条件 [40][41][42][43][44][45] - 尽管行业供给受到土地、电力、供应链等多重因素的制约,但公司凭借在主要市场的优势地位,预计未来几年仍能保持较强的定价能力和利润增长 [50][51][52] 问答环节重要的提问和回答 1. 分析师提问公司未来几年AFFO增长的具体路径 [2][3][4][5] - 公司回应,主要通过降低资产负债率、提高租金定价、开发项目收益率提升等措施来实现中个位数的AFFO增长目标 2. 分析师询问公司未来是否还会大规模发行股票 [8][9][10][11] - 公司表示,现已完成大部分资产回收,资产负债率处于合理水平,未来将更多依靠债务融资、现金流增长等方式来满足发展需求,股权融资将更加谨慎和有选择性 3. 分析师关注公司与Blackstone的7亿美元联合投资项目进展情况 [16][17][18] - 公司回应,该项目已完成首期,预计2025年将有20%的容量投入运营,未来几年将根据需求情况逐步推进剩余部分的建设 4. 分析师询问AI数据中心的建设特点及其对公司业务的影响 [33][34][35][36][37] - 公司表示,AI数据中心对电力密度和冷却需求有更高要求,但公司已有相关经验和技术储备,可以满足客户需求,同时也在积极布局液冷等新技术 5. 分析师关注行业供给受到哪些因素的制约 [40][41][42][43][44][45][46][47][48] - 公司指出,土地、电力和供应链是主要的制约因素,但公司凭借在主要市场的优势地位,以及提前规划和管理供应链,能够较好地应对这些挑战

Andrii Yalanskyi Fixed income is an area in which, far too often, allocation is dictated by category rather than opportunity. There are various fixed income instruments: Treasuries Munis Investment grade bonds Corporate junk bonds Preferred stock ("preferreds"). Many or even most institutions will have strict rules on where they can allocate capital. Some, such as pensions or other highly regulated capital, can only invest in investment grade or treasuries, others can only do bonds. Preferreds are frequentl ...

Shares of Digital Realty (DLR) have soared 11.4% in the year-to-date period compared with the industry's growth of 2.4%. The rising demand for high-performing data centers amid enterprises' growing reliance on technology and acceleration in digital transformation strategies has been one of the key forces driving the performance of data center real estate investment trusts (REITs) like Digital Realty. A solid tenant base assures stable revenues. It also carries out various development and redevelopment activ ...

文章核心观点 - 数据中心行业需求强劲,特别是随着人工智能的兴起,对更高技术资源的需求推动了行业增长[4] - 但行业竞争加剧,大型云服务商开始自建数据中心,与公司形成竞争[5] - 公司的数据中心空置率较高,主要由于其数据中心位于偏远地区,而现在客户更倾向于靠近自身的数据中心[5] - 公司正在投资新的数据中心,预计未来一两年内空置率将下降100-200个基点[5] - 公司的租赁续约和租金上涨情况良好,显示其定价能力较强[6] - 公司的收入和利润增长保持良好,但由于大量资本支出,自由现金流为负,面临一定的财务压力[6] - 公司的估值已经较高,与同行业公司相比也存在一定溢价,不太吸引收益型投资者[6] 行业概况 - 公司是美国最大的数据中心REIT之一,市值约500亿美元,主要竞争对手Equinix市值约780亿美元[4] - 公司在全球拥有300多个数据中心,客户超过5000家,收入来源较为分散[4] - 行业整体需求前景良好,特别是人工智能兴起带来的需求增长[4] - 但行业竞争加剧,大型云服务商开始自建数据中心,与公司形成竞争[5] 公司经营情况 - 公司的数据中心空置率较高,达到17.1%,高于行业平均水平6.5%[5] - 公司正在投资新的数据中心,预计未来一两年内空置率将下降100-200个基点[5] - 公司的租赁续约和租金上涨情况良好,显示其定价能力较强[6] - 公司的收入和利润增长保持良好,但由于大量资本支出,自由现金流为负,面临一定的财务压力[6] - 公司最近进行了多次资产处置和合资,筹集了大量资金,使其财务杠杆有所下降[6] - 公司的股息支付率较高,约为73%,未来股息增长空间有限[6] 公司估值 - 公司当前估值较高,市盈率约21.6倍,高于过去5年的平均水平19.8倍,也高于同行业公司[6] - 公司的股息收益率仅约3.3%,对收益型投资者不太有吸引力[6]

AUSTIN, Texas, Aug. 7, 2024 /PRNewswire/ -- Digital Realty (NYSE: DLR), the largest global provider of cloud- and carrier-neutral data center, colocation and interconnection solutions, announced today its board of directors has authorized quarterly cash dividends for common and preferred stock for the third quarter of 2024. Common Stock Digital Realty's board of directors authorized a cash dividend of $1.22 per share to common stockholders of record as of the close of business on September 13, 2024.The comm ...

OVERR NDERRATI ogichobanov Co-produced by Austin Rogers Investors are becoming interested in real estate investment trusts ("REITs") again. Since the Federal Reserve began hiking their key policy rate in early 2022, the real estate sector (VNQ) has suffered a multi-year bear market. VAL Vanguard Real Estate ETF (VNQ) Price 89.73 Effective Federal Funds Rate (I:EFFRND) 5.33% 5.33% 112.00 4.80% 104.00 4.00% 96.00 3.20% 89.73 2.40% 1.60% 80.00 72.00 0.80% 64.00 0.00% 56.00 -0.80% 2020 2021 2022 2023 2024 Seeki ...

公司业务发展 - 公司主要业务目标是实现每股收益和单位资金运营收益的可持续长期增长[217] - 公司计划通过发展现有空间、收购土地用于未来发展和收购新物业来实现当前和未来内部增长[218] 数据中心运营 - 公司的主要收入来源是数据中心组合产生的租金收入，收入增长取决于维持或提高占用率[230] - 北美地区数据中心建筑物总数为237个，总面积为41,220平方英尺，占据81.3%的出租率[231] - 欧洲地区数据中心建筑物总数为242个，总面积为32,203平方英尺，出租率为79.8%[231] - 2024年6月30日，公司平均剩余租约期限约为五年[233] - 2024年上半年，公司续租活动总结显示，0-1 MW续租面积为1,298平方英尺，租金涨幅为4.1%[234] - 公司预计2024年数据中心续租租金率将保持正增长[237] - 截至2024年6月30日，北弗吉尼亚地区占公司总年租金的18.9%[239] 运营支出 - 公司运营支出主要包括公用事业、物业税、物业管理费、保险和场地维护成本[241] - 公司预计将继续扩张，进一步增加运营支出[242] 财务状况 - 公司的固定利率债务（包括利率互换）总额为14,079万美元，占总债务的85.6%[315] - 截至2024年6月30日，公司的债务与总企业价值的比率约为24%[319] - 公司的有效利率截至2024年6月30日为2.87%[317] - 2024年6月30日，公司的合并实体的担保债务约为1,415.6万美元[321] 现金流和资本支出 - 2024年6月30日，公司的经营活动产生的净现金流为925,487美元，较2023年同期增加了111,373美元[324] - 2024年6月30日，公司的投资活动产生的净现金流为-275,220美元，较2023年同期减少了1,003,786美元[324] - 2024年6月30日，公司的融资活动产生的净现金流为47,583美元，较2023年同期减少了436,749美元[324] - 数字地产信托公司计划在2024年剩余时间内进行约9亿至14亿美元的资本支出[294] 财务指标 - 公司计算基金运营资金（FFO）的标准是根据国家房地产投资信托协会（Nareit）在2018年重新制定的《Nareit基金运营资金白皮书》[334] - FFO是一项非GAAP财务指标，代表净收入（按照GAAP计算），不包括处置房地产资产的收益（损失）、减值准备、房地产相关的折旧和摊销（不包括延期融资成本的摊销）、我们在未合并的合资公司中的房地产相关的折旧和摊销、归属于经营合伙企业非控股权益的净收入，以及与非控股权益相关的折旧[334] - 公司的基金运营资金（FFO）可供普通股东和持有人使用[335] - 基本FFO每股和单位为1.57美元，稀释FFO每股和单位为1.57美元[335]

Digital Realty Trust (DLR) reported second-quarter 2024 core funds from operations (FFO) per share of $1.65, outpacing the Zacks Consensus Estimate of $1.63. However, this compares unfavorably to an FFO of $1.68 per share reported a year ago.Results reflect healthy leasing activity and an increase in rental rates. However, the company witnessed a rise in rental property expenses and interest expensesin the quarter. DLR maintained its outlook for 2024.The company registered operating revenues of $1.36 billio ...

财务数据和关键指标变化 - 公司在第二季度签署了1.64亿美元的新租赁合同,再次创下公司历史上的最高纪录 [6] - 公司的运营势头在第二季度持续,创纪录的开工量转化为总体和同店资本占用率的显著改善,同时现金释放价差保持积极,互联网收入的持续增长推动互联网收入创下新纪录 [7] - 通过资本回收和需求驱动的股权发行,公司的杠杆降至季末的5.3倍,低于长期目标水平 [8] 各条业务线数据和关键指标变化 - 大于1兆瓦的租赁仍是主要驱动力,但0-1兆瓦加互联网细分市场的表现也非常出色,创下新的季度纪录 [10][14] - 公司的0-1兆瓦加互联网细分市场表现出色,反映了公司全方位产品战略为客户带来的价值 [14] - 公司的新增私募基金业务带来了可观的经常性费用收入,同比增长26% [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 达拉斯市场在第二季度表现强劲,而北弗吉尼亚市场没有新增租赁 [13] - 公司在英国伦敦市场进行了收购,进一步丰富了在欧洲的产品线 [17] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司持续创新,推出了HD Colo 2.0产品,并在达拉斯和欧洲市场部署了新的云连接服务 [18] - 公司通过资本回收和私募基金合作,大幅增强了资产负债表实力,为未来发展奠定了基础 [19][20][21] - 人工智能正在重塑全球数据中心格局,带来了新一轮的需求增长 [22][23][24][25] - 公司的全球布局和模块化设计能够满足这些新兴需求 [25][26] - 但数据中心的环境影响也日益突出,公司在可持续发展方面持续取得进展 [27][34][35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司看好未来数据中心需求的增长前景,认为能够从数字转型、云计算和人工智能三大驱动力中获益 [22][23][28] - 管理层认为公司的全球布局、模块化设计和多元化资本来源,将有助于把握这些增长机遇 [11][25][26][49] 其他重要信息 - 公司在第二季度新增148个新客户,创下新的季度纪录,其中不少来自合作伙伴渠道 [29][30][31][32] - 公司维持了2024年全年核心FFO指引,预计下半年增长将加速 [51][52] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Richard Choe 提问** 询问公司大于1兆瓦租赁的长期管线情况,是否存在需求过热的风险 [54] **Andrew Power 回答** 公司在大于1兆瓦租赁方面持续看到强劲需求,客户需求集中在三个方面:1)大容量连续空间 2)尽快交付 3)多功能市场 [55] 问题2 **Irvin Liu 提问** 询问公司租赁价格的环比变化情况,是否存在下降趋势 [57] **Andrew Power 回答** 除了北美大于1兆瓦细分市场存在一些环比下降外,其他地区和细分市场的租赁价格总体呈现上涨趋势 [58][59] 问题3 **Michael Rollins 提问** 询问公司未来在私募基金合作方面的规划 [61] **Andrew Power 和 Gregory Wright 回答** 公司将继续丰富和多元化私募基金合作,这对支持公司未来的高增长需求非常关键 [62][63][64][65]