SHANGHAI ZENDAI 上海証大房地產有限公司 上 海 証 大 房 地 產 有 限 公 司 | --- | --- | --- | --- | --- | |------------------|--------------------------------|-------|-------|--------| | | | | | | | 股份代號 : 00755 | ( 於百慕窪註冊成立之有限公司 ) | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 中期報 | 上海証大房地產有限公司 中期報告二零二四年 1 目錄 董事會及委員會 2 中期簡明綜合財務報表 中期簡明綜合收益表 3 中期簡明綜合全面收益表 5 中期簡明綜合資產負債表 7 中期簡明綜合權益變動表 10 中期簡明綜合現金流量表 11 中期簡明綜合財務報表附註 12 管理層討論與分析 32 上海証大房地產有限公司 中期報告二零二四年 | --- | --- | |-----------------------------------------|------- ...

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告之內容概不負責，對其準 確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不會就本公告全部或任何部分內容而產生 或因倚賴該等內容而引致之任何損失承擔任何責任。 SHANGHAI ZENDAI PROPERTY LIMITED 上海証大房地產有限公 司 （於百慕達註冊成立之有限公司） （股份代號：755） 截至二零二四年六月三十日止六個月 中期業績公告 中期簡明綜合收益表 | --- | --- | --- | --- | |----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|-------------|-------------------------------------------------------------------- ...

目錄 目錄 2 董事會及委員會 3 公司資料 4 主席報告書 9 管理層討論與分析 18 董事及高級管理層簡介 24 董事會報告 35 企業管治報告 48 ...

财务数据 - 2023年度收入为380,100千港元，较2022年度的396,621千港元略有下降[1] - 2023年度净利润为89,504千港元，较2022年度的2,883,611千港元有明显下降[1] - 公司总资产为489.09亿港元，较2022年的652.60亿港元有所下降[3] - 公司总负债为489.09亿港元，与总资产相等[4] - 本集团截至2023年12月31日止年度录得除所得税前亏损52,000,000港元[8] - 本集团的流动负债超出流动资产1,806,000,000港元[8] - 本集团的总借贷为1,174,000,000港元，其中包括流动部分254,000,000港元[8] - 本集团的现金及银行结余总额为123,000,000港元[8] - 本集团无法根据还款时间表偿还多间金融机构的借贷本金总额为687,000,000港元[9] - 本集团来自一名股东的联繫公司的借贷208,000,000港元已違約[9] - 本集团的違約借贷及交叉違約借贷、違約重組借贷及有关应付利息共为1,306,000,000港元[11] - 青岛违约贷款的未偿还本金为人民币596,000,000元，应付利息及附加费为人民币312,000,000元[12] - 公司未能与金融机构达成任何进一步清偿计划[13] 公司运营 - 公司未进行重大附属公司、合资企业和联营企业的收购和出售[80] - 公司在2023年底共雇用了485名员工，较2022年底的592名员工减少了18.0%[79] - 公司持续将降风险、稳运营、促革新、求发展作为发展指导方针，打开发展思路，稳中求进[63] - 公司将持续提升新消费、新场景下的商业化能力，努力探求下一阶段发展新机遇[64] - 公司面临外汇和利率风险，目前未使用任何金融工具对冲货币和利率风险，但管理层会考虑对冲重大利率风险[77][78] - 公司已采纳上市规则附录C1的企业治理准则，并认为符合企业治理准则条文[87] - 公司正在采取多项措施提升流动资金及财务状况[69] - 公司正与金融机构积极磋商重组借贷及提供资金支持[69]

文章核心观点 - 上海滩地产大佬戴志康名下位于上海浦东新区的别墅以1.44亿元的价格成功竞拍,较起拍价溢价约60%,折合单价21.14万元/平方米[1][2][3] - 该房产原属于"证大系"掌舵人戴志康,其因涉及非法吸收公众存款罪正在服刑,名下房产将通过拍卖等方式处置,所得款项将按比例发还给受害者[2][13][14] - 该别墅所在的"九间堂"小区是上海顶级高端豪宅区,曾吸引众多富豪如马云、叶立培等入住,但近年来二手交易量很少,目前在售房源价格高达数亿元[7][8][9][10] 文章分组总结 别墅拍卖情况 - 该别墅位于上海浦东新区,建筑面积681.11平方米,经过117轮激烈竞拍最终以1.44亿元成交,较起拍价溢价约60%[1][3][5] - 该别墅目前部分外墙已拆除,门窗缺失,房屋结构变化较大,有违建登记,买受人需自行承担恢复原状的费用[4] - 业内人士认为,对于富豪来说,买别墅更多是"买地"而非房子本身,可以通过后期重新装修来完善[6] "九间堂"小区概况 - "九间堂"小区位于上海顶级高端豪宅区,绿化率达60%,容积率仅0.28,每栋别墅占地3亩,临水大宅[7] - 小区曾吸引众多富豪如马云、叶立培等入住,但近年来二手交易量很少,最近一次成交价约1亿元[8] - 目前小区在售房源价格高达数亿元,单价最低也在22.8万元/平方米,可见此类低容积率豪宅产品十分罕见[9][10] 戴志康及"证大系"背景 - 戴志康曾是上海滩地产大佬,在《胡润百富榜》上多次入围,旗下"证大系"涉及金融、地产等多个领域[11][12] - 2019年8月,戴志康因涉嫌非法吸收公众存款罪投案自首,随后"证大系"崩盘,戴志康最终被判处19年有期徒刑[13][14]

公司基本情况 - 上海証大房地產有限公司是一家投资控股公司，主要在中国从事物业发展、物业投资和提供物业管理及酒店经营[10] 财务表现 - 二零二三年截至六月三十日止六个月，上海証大房地產有限公司收入为194,884千港元，较去年同期略有下降[3] - 二零二三年截至六月三十日止六个月，公司净利润为-187,127千港元，较去年同期有所改善[3] - 公司在二零二三年六月三十日的资产总额为6,123,257千港元，较去年同期略有下降[5] - 本公司擁有人應佔權益为297,587千港元，较去年同期持平[6] 财务风险和措施 - 本集团截至2023年6月30日止六个月期间录得净亏损为188,000,000港元，流动负债超过流动资产，总借贷为1,779,000,000港元[15] - 公司管理层已采取多项计划和措施以改善流动资金压力和现金流量，包括与金融机构磋商重组借贷、恢复海门项目建设和预售等[20] - 董事认为公司将有足够运营资金满足未来12个月的财务责任，符合持续经营基准[21] - 公司管理层能否成功实施计划和措施存在重大不确定性，持续经营取决于与贷款人磋商、获得新融资、加快建设和获得现金流量等因素[22] - 若公司未能实现计划和措施，可能需要调整资产价值、做出准备金、重新分类非流动资产和负债[23] 财务报表信息 - 本公司中期簡明綜合財務報表以港元呈列，未经审计但已由董事会审阅[11][12] - 本中期簡明綜合財務報表根据香港会计准则第34号编制[13] - 公司采纳了多项会计准则修订，对过往期间金额无影响，预计不会对当前和未来产生重大影响[25] - 公司未提前采纳新准则和改进，预计不会对当前或未来产生重大影响[26] - 管理层的判断、估计和假设会影响会计政策应用和财务报表金额[27] 分部业务情况 - 分部收入总额为195,835千港元，其中物业租赁、管理及代理服务占138,370千港元[40] - 分部资产总额为4,659,366千港元，其中物业租赁、管理及代理服务占3,218,412千港元[41] - 除所得税前虧損为43,027千港元，较上年同期增长[42] - 分部资产总额为4,659,366千港元，分部负债总额为1,469,380千港元[43] 公司发展和展望 - 公司将继续降低风险、稳定运营、促进创新、寻求发展，打开新的发展思路[80] - 公司将持续提升新消费、新场景下的商业化能力，为城市建设、社会发展贡献积极力量[81] - 公司将继续控制行政成本、节省资本开支，寻求其他替代融资方法[84]

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告之內容概不負責，對其準 確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不會就本公告全部或任何部分內容而產生 或因倚賴該等內容而引致之任何損失承擔任何責任。 SHANGHAI ZENDAI PROPERTY LIMITED 上 海 証 大 房 地 產 有 限 公司 （於百慕達註冊成立之有限公司） 755 （股份代號： ） 截至二零二三年六月三十日止六個月 中期業績公告 中期簡明綜合收益表 未經審核 截至六月三十日止六個月 二零二三年 二零二二年 附註 千港元 千港元 6 194,884 195,177 收入 (87,984) (103,521) 銷售成本 106,900 91,656 毛利 106,783 1,894 其他收入、收益及支出 – (4,825) 金融資產減值虧損淨額 (20,171) (31,231) 銷售及市場推廣支出 (48,372) (95,220) 行政支出 – 570 出售投資物業之收益 7 (333,076) (458,344) ...

公司业务及财务状况 - 上海证大房地产有限公司截至2022年12月31日止年度的營業額约为396,621,000港元，较上一年度减少344,372,000港元[4] - 上海证大房地产有限公司股东应占盈利约为2,883,611,000港元，较上一年度的股东应占虧損有了显著增长[4] - 集团各大物业开发项目均处于尾盘阶段，收入主要来自酒店、物业租赁和管理服务，导致总体收入大幅减少[7] - 集团在2022年持续受到新冠疫情防控措施的影响，但通过与Myway达成条件购买协议，资本结构得到良好调整，流动资金状况明显改善[9] - 公司努力改善现金流状况，加强资金管理与成本管理，保障各项业务的稳健运营，并持续优化资本结构[10] - 公司致力于提高经营效率，保障基础经营收入稳定，整合优质资源，培育管理新动能，不断探求效益增长新机遇[10] - 公司商业及酒店运营业务在年内实现约264.56亿元人民币的营业收入，其中商业平均出租率约74%，酒店平均入住率约43%[12] - 物业管理服务业务报告期内管理面积达到277.06万平方米，实现营业收入约10.5亿元人民币[14] - 公司年度利润主要来自出售子公司收益，但仍录得亏损，主要由于持续低营业额不足以弥补费用支出[25] - 公司资产净值约为1,189,000,000港元，负资产净值约为1,792,000,000港元，流动负债净值约为7,371,000,000港元[27] - 公司确认金融资产减值虧損淨額约为22,000,000港元，较上一年度减少约136,000,000港元[28] - 公司物业销售额约为48,377,000港元，较上一年减少约307,025,000港元，主要是由于可交付项目面积减少[29] - 公司物业租赁、管理及代理服务收入约为268,998,000港元，较上一年减少约340,328,000港元，主要是由于上海新冠疫情影响[30] - 公司酒店业务收入约为79,246,000港元，较上一年减少约93,640,000港元，主要是由于全国新冠疫情影响[31] 公司发展战略 - 未来展望中，公司将继续优化资本结构，重点解决剩余风险问题，持续优化资产配置，推动管理团队转型和管理机制升级，构建物业开发管理输出新基盘，提升产品力与服务力[21] - 公司持续重点深耕长三角地区，目标是在全国优质市场中建立业务布局[22] - 公司坚持以“建筑”和“运营”为两大品牌战略支柱，致力于提供城市美好生活空间和优质商业运营服务[23] 公司高管团队 - 何先生自2014年3月加入东方藏山资产管理有限公司，现任该公司董事[46] - 李珍女士自2021年1月11日起担任上海证大房地产有限公司执行董事[48] - 李女士曾在平安证券、华林证券和中信建投证券等公司担任投资银行部高级职务[49] - 崔先生于2020年1月加入复星集团，现任复星集团全球合伙人，负责涉房业务的投资管理工作[50] - 黄嘉瑋先生于2018年9月加入复星集团，现任复星蜂巢总裁助理兼大中华区运营管理部总经理[52] - 关博士拥有丰富的金融和保险业经验，曾在多家公司担任高级管理职位[53] - 关博士曾在企展控股、守益控股、平安证券集团等公司担任董事或主席[55] - 陈先生持有香港大学法律文凭，具备中国律师和高级经济师资格[57] - 陈先生拥有超过20年的商业银行和投资银行经验[57] - 陈先生曾担任多家公司的高管职位，包括中集资本控股有限公司和中国光大集团有限公司等[58] - 曹先生创办了北京远博仕业企业管理顾问公司，并担任董事长和首席顾问[60] - 曹先生在多所大学担任客座教授，并曾担任中机械工业经济管理研究院产业园区研究中心执行主任[60] - 林博士在多家公司担任管理职位，包括嘉实基金管理有限公司和摩根士丹利华鑫基金管理有限公司等[62] - 王禹洲先生拥有经济学学士学位，是中国注册会计师协会、英国特许公认会计师公会和中国注册税务师协会的会员[62] - 王禹洲先生曾在多家公司担任财务和审计职务，目前担任南京新街口百货商店股份有限公司的国际财务部副总裁[63] 公司股权结构 - 南通三建控股（香港）有限公司持有公司29.99%的股份[100] - Smart Success Capital Ltd.持有公司18.17%的股份[100] - Cheer Link Global Ltd.持有公司18.17%的股份[100] - COS Greater China Special Situations Fund, L.P.持有公司18.17%的股份[100] - China Orient Summit Capital SSF GP Co. Ltd.持有公司18.17%的股份[100] - China Orient Summit Capital International Co. Ltd.持有公司18.17%的股份[100] - Dong Yin Development (Holdings) Limited持有公司36.17%的股份[101] - China Alliance Properties Limited持有公司15.16%的股份[101] - 復地（集團）股份有限公司持有公司15

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告之內容概不負責，對其準 確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不會就本公告全部或任何部份內容而產生 或因倚賴該等內容而引致之任何損失承擔任何責任。 SHANGHAI ZENDAI PROPERTY LIMITED 上 海 証 大 房 地 產 有 限 公司 （於百慕達註冊成立之有限公司） 755 （股份代號： ） 年度業績公告 截至二零二二年十二月三十一日止年度 綜合收益表 截至十二月三十一日止年度 二零二二年 二零二一年 附註 千港元 千港元 4,5 396,621 740,993 收入 7 (232,643) (930,256) 銷售成本 163,978 (189,263) 毛利／（毛損） 6 (53,874) 73,255 其他收入、收益及開支 8 4,218,588 – 出售附屬公司之收益淨值 (22,175) (158,448) 金融資產減值虧損淨額 – (259,157) 物業、廠房及設備減值 7 (49,135) (73,229) 銷售及市場推廣支出 7 (184,791) (300,861) 行政支出 (303,319) (253,7 ...