gem 緑景(中國)地屋投資有限 LVGEM (CHINA) REAL ESTATE INVESTMENT COMPA (於開曼群島註冊成立之有限公司) (Incorporated in the Cayman Islands with limited liability) 香港聯交所股份代號:95 HKSE Stock Code:95 2024 中期報告 INTERIM REPORT 灣 區 領 航 城 市 煥 新 Contents 目錄 Corporate Information 公司資料 2 Management Discussion and Analysis 管理層討論與分析 5 Other Information 其他資料 24 Report on Review of Condensed Consolidated Financial Statements 簡明綜合財務報表審閱報告 36 Condensed Consolidated Statement of Profit or Loss 簡明綜合損益表 38 Condensed Consolidated Statement of Profit or L ...

香 港 交 易 及 結 算 所 有 限 公 司 及 香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司 對 本 公 告 之 內 容 概 不 負 責，對 其 準 確 性 或 完 整 性 亦 不 發 表 任 何 聲 明，並 明 確 表 示 概 不 就 因 本 公 告 全 部 或 任 何 部 分 內 容 而 產 生 或 因 依 賴 該 等 內 容 而 引 致 之 任 何 損 失 承 擔 任 何 責 任。 (1,610,419) (580,389) 人民幣分 人民幣分 （未 經 審 核） （未 經 審 核） 截至二零二四年六月三十日止六個月中期業績 業 績 綠 景（中 國）地 產 投 資 有 限 公 司（「本公司」或「綠 景（中 國）」）董 事（「董 事」）會（「董事會」）欣 然 公 佈 本 公 司 及 其 附 屬 公 司（統 稱「本 集 團」）截 至 二 零 二 四 年 六 月 三 十 日 止 六 個 月 的 未 經 審 核 簡 明 綜 合 中 期 業 績，連 同 二 零 二 三 年 同 期 的 比 較 數 字 如 下： 簡明綜合損益表 截至二零二四年六月三十日止六個月 收 益 銷售成本 期 內虧 損 以下人士應佔期內 虧 ...

公司业务表现 - 公司董事会主席向股东报告了截至2023年12月31日的公司及其子公司的综合业务表现[5] 中国经济 - 中国经济在2023年实现了国内生产总值超过126万亿元的突破，成为全球经济增长的重要引擎[6] 房地产市场 - 房地产行业供求关系发生重大变化，市场信心和购房预期修复正在持续进行[8] - 中央政府优化了房地产市场政策，促进房地产市场的稳定运行，限制性行政措施逐步退出[9] - 公司在城市更新领域不断深化产业战略布局，积极打造高质量发展新高地[11] - 公司持续优化业务布局，积极探索住房销售策略，提升持续经营能力，年内业绩符合预期[16] - 公司在城市更新领域积累丰富经验和资源，成为大湾区城市更新领域的龙头企业和品质生活提供商[13] - 绿景（中國）地產在粤港澳大湾区市场扩张中发挥自身优势，全面参与大湾区建设，推动公司综合实力迈上新台阶[14] - 绿景（中國）地產在大湾区建设中展现“逆境中求变，挑战中前行”的“破冰”精神，推动公司发展[14] - 集团在深圳白石洲城市更新项目一期的销售数据表现优异，显示购房者对项目地段、配套和品牌的高度认可[62] - 白石洲项目商业部分包括购物中心和超甲级写字楼，预计将为集团提供长期租金回报[65] - 集团计划在未来8到10年内陆续完成白石洲项目商业部分的建设，商业面积将新增数十万平方米，进一步夯实集团商住并举的发展模式[66] 公司财务状况 - 2023年，公司实现总收入约6117.6亿元人民币，同比增长约161.3%[49] - 2023年，公司毛利约为1576.3亿元人民币，同比增长约52.6%[49] - 2023年，公司净亏损约为2132.4亿元人民币，同比增长约619.1%[50] - 公司股东应占净亏损约为2126.5亿元人民币，同比增长约191.2%[50] - 每股基本亏损为41.71分，同比增长约191.2%[50] - 2023年，公司银行存款及现金约为4016.6亿元人民币[53] - 2023年，公司平均融资成本为8.2%[53] - 2023年，公司资产负债比率为72.2%[53] - 2023年，公司资本回报率为-9.2%[53] 公司项目情况 - 除白石洲项目外，珠海璽悅灣和化州國際花城等项目也取得稳健的合约销售情况[18] - 珠海璽悅灣项目是珠海市城市更新三大试点村之一，已成为本集团在珠海市城市更新领域的重要里程碑[96] - 綠景国际花城位于广东省茂名化州市，规划总建筑面积约224.8万平方米，截至2023年12月31日，合同销售额达7.61亿元人民币[98] - 香港流浮山项目是本集团首个香港房地产发展项目，预计建成约116栋低密度臨海独栋别墅群[100]

香 港 交 易 及 結 算 所 有 限 公 司 及 香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司 對 本 公 告 之 內 容 概 不 負 責，對 其 準 確 性 或 完 整 性 亦 不 發 表 任 何 聲 明，並 明 確 表 示 概 不 就 因 本 公 告 全 部 或 任 何 部 份 內 容 而 產 生 或 因 依 賴 該 等 內 容 而 引 致 之 任 何 損 失 承 擔 任 何 責 任。 二零二三年 二零二二年 附 註 人民幣千元 人民幣千元 收 益 3 6,117,628 2,340,921 銷售成本 (4,541,374) (1,308,270) 毛 利 1,576,254 1,032,651 其他收入 4 61,795 97,372 其他收益及虧損 5 124,167 (58,001) 銷售開支 (256,400) (106,860) 行政開支 (454,252) (553,196) 轉 撥 待 售物業至投資物業之公允價值變動確認 60,586 2,355,969 投資物業的公允價值變動 (1,212,128) (301,833) 融資成本 6 (1,744,114) (1,786,564) 應佔一間 ...

中国经济表现 - 中国经济在2023年上半年呈现出恢复性增长的明显趋势，国内生产总值达到约59.3万亿人民币，同比增长约5.5%[5] 房地产行业 - 房地产行业在2023年上半年继续受益于政策放松，但面临着投资下降约7.9%的压力，商品房销售面积下降约5.3%[7] - 房地产行业整体增长动能减弱，面临着疲软态势，预计下半年将以脉冲式调整为主旋律[7] 项目发展 - 白石洲項目一到四期整體簽約率超過95%，達到重要的業務里程碑[31] - 白石洲項目商業配套位於深圳南山區核心位置，預計成為深圳市核心地段的核心資產，商業面積將穩步增長[34] - 深圳沙嘴二期項目簽約率已達100%，預計將於二零二三年下半年開盤，預售房源80餘套[36] - 珠海璽悅灣項目以優越的地理位置、高品質的人居設計摘得珠海市樓盤銷售額第一名，未來將持續為集團合約銷售收入[39] - 集團商業物業數量超過30個，商業面積將超過160萬平方米，預期核心商業物業的創收能力將有效提升[44] - 集团在2023年上半年房地产开发与销售收入约为人民币777.8百万元，同比增长约56.6%[52] - 集团根据商品房认购书的合同销售金额约为人民币2,953.1百万元，同比增长约16%，主要来自珠海东桥项目[52] - 白石洲城市更新项目位于深圳南山区核心地段，计划分为四期滚动开发，一期建设进度良好，预计将于2023年第三季度开盘预售[56] 股权计划 - 董事会有权邀请公司内外的各类人员参与购股权计划[127] - 购股权计划有效期为10年，期满后不再授出新的购股权，但已授出的购股权仍可继续行使[130] - 购股权计划授权发行的股份总数不得超过当时已发行股份总数的10%[132] - 股份行使价格由董事会全权决定，但不得低于股份的官方收市价或面值[135] - 已授出但尚未行使的购股权不计入10%限额计算[133] - 购股权计划授权限额在2017年更新至469,358,279股，占当时已发行股份的9.21%[134] - 已授出但尚未行使的购股权最多可发行股份总数不得超过不时已发行股份总数的30%[138] - 任何参与者接受购股权要约后需在14天内支付1.00港元作为购股权授出的代价[140] - 截至2023年6月30日，所有尚未行使的购股权和可授出的购股权分别占已发行股份总数的4.79%和4.00%[142] - 本公司董事和主要行政人员在公司股份、相关股份和债券中的利益记录在公司根据证券及期货条例第352条规定的登记册中[145] - 黄敬舒女士和黄浩源先生被视为黄康境先生家族信托的受益人，分别持有24亿股股份[147] - 黄敬舒女士被视为持有其配偶许峻嘉先生持有的23.26亿可转换优先股的权益[148] - 中国綠景地產控股有限公司持有公司24.82%的股份[152] - 高鴻國際有限公司持有公司26.92%的股份[152] - 景崇集團有限公司持有公司47.08%的股份[152] - Wkland Investments V Limited持有公司5.89%的股份[153] - 萬科企業股份有限公司持有公司5.89%的股份[153] - Poly Platinum Enterprises Limited持有公司20.26%的股份[153] - Greater Bay Area Homeland Development Fund (GP) Limited持有公司25.83%的股份[153] - Lexus Sharp International Limited持有公司29.05%的股份[153] - ARTE Special Situation Fund, L.P.持有公司29.05%的股份[153] 公司财务状况 - 2023年上半年，公司收入达到134.49亿元人民币，同比增长28.7%[196] - 2023年上半年，公司毛利为58.51亿元人民币，同比增长34.7%[196] - 2023年上半年，公司净利润为亏损58.04亿元人民币，较去年同期大幅下滑[196] - 2023年上半年，公司资产总额为754.50亿元人民币，较去年同期增长3.4%[198] - 2023年上半年，公司非流动资产中投资物业占比最大，达到411.75亿元人民币[198] - 2023年上半年，公司流动资产中现金及银行存款为117.54亿元人民币，较去年同期下降25.1%[198] - 2023年上半年，公司流动负债中借款金额为106.28亿元人民币，较去年同期增长30.1%[198] - 2023年上半年，公司净资产为308.59亿元人民币，较去年同期略有下降[199] - 2023年上半年，公司股本及储备总额为244.99亿元人民币，占净资产的79.5%[199] - 2023年上半年，公司非流动负债中遞延稅項負債占比最大，达到43.28亿元人民币[199] - 公司截至2023年6月30日的簡明綜合權益變動表显示，总益權为987,044,92元，较前一期有267,620,1元的增长[200] - 公司股控非益權股控非为725,115,3元，

财务数据和关键指标变化 - 公司上半年出现了5.8亿元的亏损,主要原因是去年确认了23亿元的非现金流商业资产评估值,以及今年缺少了这部分收入补充 [7][8] - 公司毛利率仍维持在44%的高水平,远超行业平均,主要得益于旧改项目的低成本优势 [3][4] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在售的主力项目包括珠海喜悦湾和华州国际花城,上半年合约销售额保持稳健增长 [8][9] - 在建和开发项目包括百事周一期、红树湾二期等,总货值超过300亿元,创公司历史新高 [11][12] - 公司商业地产表现亮眼,上半年租金收入3.56亿元,全年预计达7亿元,出租率高于深圳市场平均水平 [13][14] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司业务主要集中在深圳、珠海等一二线城市,不会过度扩张到三四线城市 [1][2] - 公司在深圳、珠海等核心区域的项目价格优势明显,周边二手房价倒挂幅度达50% [20] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司坚持住宅+商业双轮驱动的发展模式,未来将适时获取大湾区其他旧改项目 [24][25] - 行业洗牌后,国企和资金实力较强的民企将更有优势,公司作为专注旧改的企业也将受益 [28][29] - 政策支持和城市更新需求为公司旧改业务发展提供良好环境,公司有信心持续拓展优质项目 [32][33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为房地产行业将进一步分化,国企和资金实力强的民企将更有优势 [28][29] - 公司有信心在白石州项目开盘后进一步降低负债、优化资本结构,为股东创造更多价值 [24] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **投资者提问** 询问白石州项目的具体开盘时间、定价情况及销售进展 [25][26] **公司回应** 白石州项目预计9月中旬开盘,均价10-11万元/平方米,目前已有1300多批次购买意向 [25][26] 问题2 **投资者提问** 询问公司对房地产行业未来趋势及房价走势的看法 [28][29] **公司回应** 行业将进一步分化,国企和资金实力强的民企将更有优势,公司作为专注旧改的企业也将受益;房价方面,一线城市核心区域相对稳定,三四线城市下跌幅度较大 [28][29][30] 问题3 **投资者提问** 询问公司在获取旧改项目方面的优势及未来布局计划 [32][33][34][35][36] **公司回应** 公司在深圳等一线城市拥有丰富的旧改经验和资源优势,未来将继续聚焦优质旧改项目,白石州项目完成后将为公司带来充足的现金流支持后续发展 [32][33][34][35][36]

香 港 交 易 及 結 算 所 有 限 公 司 及 香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司 對 本 公 告 之 內 容 概 不 負 責，對 其 準 確 性 或 完 整 性 亦 不 發 表 任 何 聲 明，並 明 確 表 示 概 不 就 因 本 公 告 全 部 或 任 何 部 份 內 容 而 產 生 或 因 依 賴 該 等 內 容 而 引 致 之 任 何 損 失 承 擔 任 何 責 任。 以下人士應佔期內（虧 損）盈 利： 本公司股東 (680,956) 630,794 非控股權益 100,567 395,968 (580,389) 1,026,762 人民幣分 人民幣分 （未 經 審 核） （未 經 審 核） 每 股（虧 損）盈 利 8 －基 本 (13.36) 12.37 －攤 薄 (13.36) 7.42 截至二零二三年六月三十日止六個月中期業績 業 績 綠 景（中 國）地 產 投 資 有 限 公 司（「本公司」或「綠 景（中 國）」）董 事（「董 事」）會（「董事會」）欣 然 公 佈 本 公 司 及 其 附 屬 公 司（統 稱「本 集 團」）截 至 二 零 二 三 年 六 月 三 十 日 止 六 個 ...

公司基本信息 - 公司董事会成员包括主席黄敬舒女士、行政总裁唐寿春先生等[2] - 公司核數師为德勤•關黃陳方會計師行[2] - 公司注册办事处位于开曼群岛[2] - 公司在中国的投资项目为绿景（中國）地產投資有限公司[1] - 公司总部位于香港和中国深圳[3] - 公司股份代号为HKEx: 95，交易单位为2,000股[3] 公司业绩 - 2022年公司实现了超过121万亿元人民币的国内生产总值[6] - 二零二二年，公司房地产开发与销售收入约为人民币1,211.3百万元，较去年下降约64.3%[17] - 本集团在粤港澳大湾区城市更新领域取得了令人满意的成果[14] - 2022年，绿景（中国）地产投资有限公司实现总收入约为人民币2,340.9百万元，同比下调约46.5%[50] - 2022年度收入为2,340.9亿元，较2021年度下降46.5%[55] 房地产行业趋势 - 房地产行业持续深度调整，长期购房需求动能持续减弱[7] - 中央政府重申房地产是国民经济的支柱性产业，强调稳地产对稳经济的重要性[7] - 2022年11月，中央政府发布《金融16條》，大幅丰富金融工具箱，为房企打开信贷融资、债务融资和股权融资通道[8] - 2022年房地产销售面积约13.58亿平方米，同比下降约24.3%[39] 市场扩张和并购 - 本集团将抓住湾区市场扩容带来的巨大机遇，依托湾区雄厚的产业基础和高端人口的持续流入，推动高价值土地储备项目走向成熟[16] - 本集团将為灣區城市締造品質地產，與灣區人民共創喜悅生活[102] - 本集团将繼續堅持適度規模，精耕現有的城市更新項目，保持可觀的盈利水平[101] 财务状况 - 2022年度毛利为1,032.7亿元，较2021年度下降52.8%[55] - 截至2022年12月31日，银行存款及现金为3,605.0亿元，较2021年底下降50.5%[55] - 资产负债比率为68.9%，较2021年底上升3.6个百分点[55]

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告之內容概不負責，對其準確性或完整性亦不發表任何聲明，並 明確表示概不就因本公告全部或任何部份內容而產生或因依賴該等內容而引致之任何損失承擔任何責任。 人民幣分 人民幣分 年內本公司股東應佔每股（虧損）盈利 10 －基本 (14.32) 22.61 －攤薄 (14.32) 13.37 （於開曼群島註冊成立的有限公司） （香港聯交所股份代號：95） 截至二零二二年十二月三十一日止年度全年業績 業績 綠景（中國）地產投資有限公司（「本公司」或「綠景（中國）」）董事會（「董事」或「董事會」）欣然公佈本公司及其附屬公司（統稱「本集 團」）截至二零二二年十二月三十一日止年度的經審核綜合業績連同去年的比較數字如下： 綜合損益表 截至二零二二年十二月三十一日止年度 | --- | --- | |---------------------------------------------------------------------------|---------------------------------------------------------------- ...