1. 报告公司投资评级 美的置业作为行业的参与者,对行业变化的主动探索和成效值得关注。[10] 2. 报告的核心观点 2.1 主动求变,战略重塑,探索业务转型新模式 - 美的置业坚持服务为本,稳中求变,围绕轻资产性质、专业化服务,向"开发代建+物管服务+资产运营+房地产科技"模式转型,实现更高的利润率水平和更科学的发展模式。[10][11] - 美的置业将以低杠杆、轻资产的方式继续深耕房地产开发全价值链,构建新的发展模式。[11][18] 2.2 积淀深厚,优势明确,未来想象空间无限 - 美的置业在物业、商业、产业园和房地产科技领域有很厚的积淀和优势,再加上轻资产之后的开发代建板块,有丰富的全链条经验和控股股东支持,未来想象空间无限。[19][20][38][39] - 美的置业锚定"资产运营、轻资产管理和大服务、房地产科技"三大领域,发展前景广阔。[38][39][40][41][42] 2.3 保持正向盈利,偿债压力较小,融资能力持续领跑 - 2024年上半年,美的置业净利润为5.96亿元,核心净利润为6.42亿元,保持正向盈利。[44] - 美的置业保持具有竞争力的派息政策,累计派息约90亿港元,派息比例常年超40%。[45] - 美的置业融资顺畅,发债成本低,加权平均融资成本低至4.54%,资信水平位于第一梯队。[46][47] - 美的置业基本面稳健,净负债率50.1%,现金短债比1.26倍,偿债压力较小。[48][49][50]

行业投资评级 报告未给出行业投资评级。 报告的核心观点 行业政策 - 二十届三中全会定调房地产行业,强调充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权,允许有关城市取消或调减住房限购政策[19][20][21] - 7月央行下调LPR利率,但对房地产市场影响有限,因为多数城市已取消房贷利率下限[21][22] - 各地继续出台宽松政策,如深圳调整公积金贷款利率、广州放松外籍人士购房限制等[25] 住宅市场 - 7月全国商品住宅销售面积下降,一线城市和核心二线城市成交普遍下滑,部分二线城市下滑明显[33][36][38] - 多数城市去化周期仍处高位,政府出台"收储"等政策有望加快存量消化[41] 土地市场 - 各地供地规模有所回升,但上海、杭州等地取消土拍溢价率上限后,高溢价地块频出[42][50][53][54] - 核心优质地块依旧受追捧,相对偏远地块市场热度较低,土地冷热分化明显[50][54][58] 企业表现 - 7月企业拿地力度下降,但保利发展拿地力度明显上升[61][62][63][65][66][67] - 企业销售业绩整体回落,单月销售额为3月以来最低,但中交房地产、仁恒置地等个别企业表现较好[74][75][76][77] - 房企信用债发行规模持续下降,越秀地产首次发行绿色债券[86][87][97]

行业投资评级 报告未提供行业投资评级。 报告的核心观点 行业政策 1. "517"政策得到全面执行,北京出台落实"517"政策的具体措施,包括下调首付比例、贷款利率等 [14][15][16] 2. 政策宽松继续推进,部分二线城市进一步放宽住房套数认定标准 [18] 3. 预计政策还将继续出台,密切关注7月二十届三中全会对房地产行业的定调 [19] 4. 住建部推动县级以上城市收购已建成存量商品房用作保障性住房,但执行进度可能较慢 [24][25][26][27] 住宅市场 1. 6月全国商品住宅销售面积达1375.5万平米,为2024年上半年最高水平,但仍处于历史低位 [32][33] 2. 一线城市和部分二线城市市场明显回升,二手房市场改善程度好于新房市场 [33][34] 3. 预计下半年市场将继续承压,全年商品房销售额或到9万亿元 [37] 土地市场 1. 土地供应整体下降,仅核心二线城市供应规模有所增长 [40][41][42][43][44] 2. 上海取消商品住宅用地溢价率上限,不再设置土地上限价已是大势所趋 [45] 3. 土地市场依旧呈现整体冷淡、局部高热的特征,企业拿地意愿仍难恢复 [46][49][50][51][52][56] 企业表现 1. 企业投融销表现均有边际改善,但仍未从低位走出 [58] 2. 拿地方面,国企和央企占主导,中建系企业表现亮眼 [59][60][61][62] 3. 销售方面,头部企业和央企改善较为明显,中海地产等企业表现强势 [68][69][70][71] 4. 融资方面,信用债发行规模有所上升,民企融资环境仍较为严峻 [82][83][84][85][86][87] [12][13][19][24][32][40][58]