资产证券化市场研究报告 2024 年第三季度不良贷款 ABS 市场概况 金融结构评级部 郝玮 胡瑶莹 徐一乾 摘要: 2024 年第三季度银行间市场不良贷款 ABS 发行规模 97.56 亿元，同比下降 28.36%，发行热度有所回落；银登中心不良资产收益权转让产品发行 7 单，处 置不良资产 117.56 亿元;银登中心不良贷款转让试点业务成交 645 亿元,达去 年同期的 1.57 倍，商业银行、消费金融公司不良资产处置需求旺盛。 2024 年第三季度，处置资产类型方面，除了个人经营贷发行量同比增加， 其余类型发行量均有所减少。参与发起机构方面，多家商业银行参与不良贷款 ABS 发行，股份制银行出让资产的打折力度较国有大型商业银行更高。随着发 行量减少，2024年9月末 NPL 存量规模回落,融资转为净流出状态，存量资产 结构与以往基本一致，住房抵押 NPL占比 65.93%。2024年第三季度发行单数最 多的信用卡不良 ABS 当期基础资产逾期水平和资产打折率表现平稳，其余产品 基础资产逾期水平和打折率波动较大。 2024年第三季度不良贷款 ABS 发行利率延续下降走势,2024年内不同品类 NPL产品 ...

会议主要讨论的核心内容 公司介绍 - 新世界发展是一家以物业销售和商业运营并重的港资房企公司 [1] - 公司在内地和香港都有所布局 [1] - 公司进入内地的时间较早 [1] - 公司由周大福企业直接控股 [2] - 公司实控人是郑氏家族 [2] 内地销售业务 - 公司主要布局高等级城市并与央国企合作开发项目 [4] - 公司内地销售均价超过4.1万元每平方米 [4] - 公司内地销售额基本上每年都超过150亿人民币 [4] - 公司内地销售主要集中在大湾区和长三角地区 [4] - 公司内地项目毛利率超过50% [4] - 公司内地土储约435万平方米 [5] - 公司未来可售资源预计800-1000亿元 [5] 香港销售业务 - 公司香港销售目标为150亿港元 [5] - 公司香港销售受整体市场低迷影响 [5] - 公司香港土储包括800万平方尺现有土储及1500万平方尺农地 [6] - 公司正在进行大规模农地转换 [6] - 公司与华润、招商等签署合作开发协议 [6] 商业板块 - 公司香港商业运营收入同比增长17% [7] - 公司内地有11家K11、15家新世界百货和7家巴黎春天 [7] - 公司未来3年内有30多个轻重资产待开业 [7][8] - 公司预计23-27财年租金收入年增长率达30% [8] 业绩表现 - 公司2024上半年收入176亿港元 [9] - 公司毛利率提升至28% [9] - 公司核心盈利增长12% [9] - 公司内地销售毛利率57%、香港销售毛利率66% [9] - 公司内地商业毛利率49%、香港商业毛利率74% [9] - 公司负债率较高达49.9% [9] - 公司通过出售资产等方式降低负债 [9] 问答环节重要的提问和回答 提问 - 公司未来几年的销售增长和盈利预测如何 回答 - 公司销售板块结算资源和可售资源较充裕 [10] - 公司预计2024-2026财年销售收入增速分别为20%、28%和23% [11] - 公司商业板块未来3年有300万平方米购物广场待开业 [11] - 公司建筑施工板块将在近2年内实现收尾 [11] - 公司酒店业务有望随旅游业复苏而快速修复 [11] - 公司当前股价对应2024-2026财年PE为16.3、12.7和10.3倍 [11] 提问 - 公司存在哪些风险 回答 - 消费复苏预期 [12] - 农地转换进度 [12] - 融资风险 [12]

会议主要讨论的核心内容 公司介绍 - 新世界发展是一家以物业销售和商业运营并重的港资房企公司 [1] - 公司进入内地较早，在香港和内地都有所布局 [1] - 公司由周大福企业直接控股，实控人为郑氏家族 [1] - 公司在2023财年前将新创建集团剥离给周大福，聚焦主业并降低负债 [2] 内地销售业务 - 公司在内地主要布局高能级城市，与央企合作开发高品质项目 [3] - 2019年以来内地销售额基本保持在150-200亿人民币 [3] - 公司内地销售毛利率较高，2024上半年达到57% [3] - 公司内地土储充裕，可授资源达570亿元 [4] - 公司在广深等地有多个城市更新项目储备 [4] 香港销售业务 - 2024财年香港销售目标150亿港元，上半年受市场低迷影响未达标 [5] - 公司在香港有800万平方尺现有土储，未来可转换农地115万房 [5] - 公司与华润、招商等签署合作开发协议，可授资源超200亿 [6] 商业运营板块 - 香港商业板块复苏较快，K11商场销售同比增41% [6] - 内地有11家K11、15家新世界百货等商业项目，收入和毛利率均有增长 [6][7] - 未来3年公司在深圳、广州等地还有30多个商业项目待开业 [7] 业绩表现 - 2024上半年收入176亿港元，毛利率提升至28% [8] - 核心盈利增长12%至48.7亿港元，盈利率达29% [8] - 内地销售毛利率57%，香港商业毛利率74% [8] - 公司负债率较高，正通过资产出售等方式降低负债 [9] 问答环节重要的提问和回答 问: 公司在内地和香港的销售业务情况如何? 答: 公司在内地的销售额基本保持在150-200亿人民币,毛利率较高达到57% [3]。在香港受市场低迷影响,2024财年销售目标150亿港元难以完成,上半年销售仅1.43亿港元 [5]。 问: 公司的商业运营板块表现如何? 答: 香港商业板块复苏较快,K11商场销售同比增41% [6]。内地有11家K11、15家新世界百货等商业项目,收入和毛利率均有增长 [6][7]。未来3年公司还有30多个商业项目待开业 [7]。 问: 公司的负债情况如何?有何应对措施? 答: 公司负债率较高,达49.9%。通过出售非核心资产和少数股权项目等方式来降低负债,目标在2026-2027财年将净负债率降至30%以下 [9]。同时也在通过发行内地银行贷款和CMBS等方式来置换高成本的海外债务 [9]。

行业投资评级 报告给予仓储物流行业积极的投资评级。[1][2][3] 报告的核心观点 1. 近年来我国仓储物流需求稳步增长,社会物流总额自2012年以来逐年递增,年均复合增长率超过6%,行业景气度基本位于荣枯线以上。[1][5][6] 2. 受需求拉动的影响,仓储固定资产投资和仓库竣工面积等供给端指标亦处于波动上升状态。[5][6][7] 3. 政府出台了一系列政策文件和支持措施,包括行业发展规划、税收优惠、建设投资、数字物流以及贸易运输等方面,为行业发展提供了有力支持。[2][3][4] 4. 目前大型物流地产企业已实现一、二线城市及重点区域的市场布局,但由于供给相对过剩一定程度上存在以降价促租的现象。[7] 5. 仓储物流公募REITs的发展市场广阔,存量资产体量较大,监管层面或优化REITs审核关注事项,加快发行上市节奏,推动REITs市场高质量发展。[37][41][42] 行业分析 1. 重要政策 [2][3][4] - 国务院办公厅印发《"十四五"现代物流发展规划》,明确到2025年将基本建成供需适配、内外联通、安全高效、智慧绿色的现代物流体系 - 财政部、税务总局发布《关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的公告》,减免物流企业仓储设施用地的城镇土地使用税 - 国家发展改革委发布《城乡冷链和国家物流枢纽建设中央预算内投资专项管理办法》,重点支持国家物流枢纽、国家骨干冷链物流基地和国家级示范物流园区的基础性、公共性、公益性设施 2. 行业分析 [5][6][7] - 近十多年来,我国社会物流总额由2012年的177.3万亿元增长至2023年的352.4万亿元,年复合增长率为6.44% - 仓储业固定资产投资完成额从2012年的3120亿元增长至2023年的7900亿元左右,带动了仓库竣工面积的增加 - 长三角、珠三角和环渤海地区拥有的甲级物流仓储面积占全国总量的三分之二,其他区域也在逐步发展 仓储物流公募REITs发展情况 1. 发行情况 [8][9] - 2023年新发行了1支嘉实京东REIT,另有2支中金普洛斯REIT和红土创新盐田港REIT进行了扩募 - 上市的3支REITs均采用资产支持专项计划受让SPV公司股权、向SPV公司发放股东借款和项目公司反向吸收合并SPV公司的交易结构 2. 运营表现 [10][11][12][13][14][15][16][17][18][19][20][24][25][26][27][28][31][32][33][34] - 中金普洛斯REIT:项目整体出租率较扩募前有一定下滑,但出租平均单价自2023年二季度以来出现反弹,每季收入环比攀升,息税折旧及摊销前利润和可供分配金额均呈波动上升态势 - 红土创新盐田港REIT:项目出租率和租金价格基本稳定,息税折旧及摊销前利润和可供分配金额均优于预测值 - 嘉实京东REIT:项目均出租给京东的关联企业,满租状态,本期收入、经营性净现金流以及可供分配金额完成度良好 3. 项目估值 [18][29][30][35][36] - 中金普洛斯REIT:截至2023年末估值为68.76亿元,较发行时有所下降 - 红土创新盐田港REIT:截至2023年末估值为20.94亿元,较发行时有所下降 - 嘉实京东REIT:三个项目估值均有所下降,主要系续签合同租金下调和预期长期增长率下调所致 仓储物流公募REITs二级市场表现 1. 发行情况 [37] - 3支仓储物流REITs产品在发行首日均有不同程度的涨幅,其中嘉实京东REIT首日涨幅远超另外两支 2. 二级市场表现 [38][39][40] - 3支REITs产品总成交量和总成交金额中,中金普洛斯REIT占比最大 - 嘉实京东REIT市场活跃度最高,日均换手率为1.69% - 除红土创新盐田港REIT外,其余2支产品相对于成立日均呈亏损状态,其中嘉实京东REIT亏损最大 展望 1. 宏观经济向好,内需提振、新兴消费崛起及跨境电商渗透率提高将稳定对仓储物流地产的需求,行业或将长期向好 [41][42] 2. 政策支持力度持续,仓储物流基础设施市场供给将持续上行,为行业复苏与繁荣奠定基础 [41][42] 3. 仓储物流公募REITs发展前景广阔,监管层或优化审核关注事项,加快发行上市节奏,推动REITs市场高质量发展 [41][42][43]