行业投资评级 报告给予仓储物流行业积极的投资评级。[1][2][3] 报告的核心观点 1. 近年来我国仓储物流需求稳步增长,社会物流总额自2012年以来逐年递增,年均复合增长率超过6%,行业景气度基本位于荣枯线以上。[1][5][6] 2. 受需求拉动的影响,仓储固定资产投资和仓库竣工面积等供给端指标亦处于波动上升状态。[5][6][7] 3. 政府出台了一系列政策文件和支持措施,包括行业发展规划、税收优惠、建设投资、数字物流以及贸易运输等方面,为行业发展提供了有力支持。[2][3][4] 4. 目前大型物流地产企业已实现一、二线城市及重点区域的市场布局,但由于供给相对过剩一定程度上存在以降价促租的现象。[7] 5. 仓储物流公募REITs的发展市场广阔,存量资产体量较大,监管层面或优化REITs审核关注事项,加快发行上市节奏,推动REITs市场高质量发展。[37][41][42] 行业分析 1. 重要政策 [2][3][4] - 国务院办公厅印发《"十四五"现代物流发展规划》,明确到2025年将基本建成供需适配、内外联通、安全高效、智慧绿色的现代物流体系 - 财政部、税务总局发布《关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的公告》,减免物流企业仓储设施用地的城镇土地使用税 - 国家发展改革委发布《城乡冷链和国家物流枢纽建设中央预算内投资专项管理办法》,重点支持国家物流枢纽、国家骨干冷链物流基地和国家级示范物流园区的基础性、公共性、公益性设施 2. 行业分析 [5][6][7] - 近十多年来,我国社会物流总额由2012年的177.3万亿元增长至2023年的352.4万亿元,年复合增长率为6.44% - 仓储业固定资产投资完成额从2012年的3120亿元增长至2023年的7900亿元左右,带动了仓库竣工面积的增加 - 长三角、珠三角和环渤海地区拥有的甲级物流仓储面积占全国总量的三分之二,其他区域也在逐步发展 仓储物流公募REITs发展情况 1. 发行情况 [8][9] - 2023年新发行了1支嘉实京东REIT,另有2支中金普洛斯REIT和红土创新盐田港REIT进行了扩募 - 上市的3支REITs均采用资产支持专项计划受让SPV公司股权、向SPV公司发放股东借款和项目公司反向吸收合并SPV公司的交易结构 2. 运营表现 [10][11][12][13][14][15][16][17][18][19][20][24][25][26][27][28][31][32][33][34] - 中金普洛斯REIT:项目整体出租率较扩募前有一定下滑,但出租平均单价自2023年二季度以来出现反弹,每季收入环比攀升,息税折旧及摊销前利润和可供分配金额均呈波动上升态势 - 红土创新盐田港REIT:项目出租率和租金价格基本稳定,息税折旧及摊销前利润和可供分配金额均优于预测值 - 嘉实京东REIT:项目均出租给京东的关联企业,满租状态,本期收入、经营性净现金流以及可供分配金额完成度良好 3. 项目估值 [18][29][30][35][36] - 中金普洛斯REIT:截至2023年末估值为68.76亿元,较发行时有所下降 - 红土创新盐田港REIT:截至2023年末估值为20.94亿元,较发行时有所下降 - 嘉实京东REIT:三个项目估值均有所下降,主要系续签合同租金下调和预期长期增长率下调所致 仓储物流公募REITs二级市场表现 1. 发行情况 [37] - 3支仓储物流REITs产品在发行首日均有不同程度的涨幅,其中嘉实京东REIT首日涨幅远超另外两支 2. 二级市场表现 [38][39][40] - 3支REITs产品总成交量和总成交金额中,中金普洛斯REIT占比最大 - 嘉实京东REIT市场活跃度最高,日均换手率为1.69% - 除红土创新盐田港REIT外,其余2支产品相对于成立日均呈亏损状态,其中嘉实京东REIT亏损最大 展望 1. 宏观经济向好,内需提振、新兴消费崛起及跨境电商渗透率提高将稳定对仓储物流地产的需求,行业或将长期向好 [41][42] 2. 政策支持力度持续,仓储物流基础设施市场供给将持续上行,为行业复苏与繁荣奠定基础 [41][42] 3. 仓储物流公募REITs发展前景广阔,监管层或优化审核关注事项,加快发行上市节奏,推动REITs市场高质量发展 [41][42][43]