公 司 研 究 陆家嘴（600663.SH） 2024 年 08 月 28 日 商办物业组合规模持续扩大，签约销售金额大幅增长 ——公司信息更新报告 投资评级：买入（维持） | --- | --- | |--------------------------|--------------------------| | 齐东（分析师） | 胡耀文（分析师） | | qidong@kysec.cn | huyaowen@kysec.cn | | 证书编号：S0790522010002 | 证书编号：S0790524070001 | 商办物业组合规模持续扩大，签约销售金额大幅增长，维持"买入"评级 陆家嘴发布 2024 年中报，公司上半年实现营业收入 45.98 亿元，同比增长 15.5%； 实现归母净利润 5.56 亿元，同比下降 21.2%；基本每股收益 0.12 元。受地产销 售及市场下行影响，我们下调公司 2024-2025 年并新增 2026 年盈利预测，预计 公司 2024-2026 年归母净利润为 12.6、14.3、16.2 亿元（2024-2025 年原值为 21.4、 25.0 亿元），对应 EP ...

2024 年半年度报告 公司代码：600663 公司简称：陆家嘴 900932 陆家 B 股 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2024 年半年度报告 1 / 222 2024 年半年度报告 董事长致辞 2024 年,是全面贯彻落实党的二十大精神的关键之年，是深入实施 "十四五"规划的攻坚之年。上半年，公司立足浦东打造社会主义现代化 建设引领区的工作主线，秉承"高水平规划、高品质建设、高效率运营" 的发展要求，坚持"稳中求进"的工作总基调，努力为实现全年工作目标 打下坚实基础。 面对极具挑战性的宏观形势和市场环境，公司以服务浦东产业资源配 置与能级提升为重心，积极"从房产开发建设向综合服务转型，从硬件建 设向软件建设与管理转型，从建楼向招商运营转型"。在区域开发运营方 面，重视安商悦商，积极融入"陆家嘴大朋友圈"，全力为行业龙头提供 优质服务，致力于与客户成为长期、深度的合作伙伴，携手共进。在产业 链上下游转型升级方面，聚焦楼宇更新改造和高能级专业化租赁运营队伍 打造，致力于提升资产管理能级，努力为公司可持续发展带来新动能。在 管理能效优化方面，筑牢成本管控意识，落实降本增效举措，致力于优化 管理、技术创 ...

会议主要讨论的核心内容 - 三中全会预计将继续沿袭过去四五年的既定方针,重点在于适应新计划生产力的心智生产关系建设,通过举国体制支持技术升级,解决"卡脖子"问题,并推动从食品到能源产业链的自给自足[1] - 陆家嘴论坛传递了关于资本市场开放和科创板改革的信息,但市场反应并不乐观[1] - 金融监管的新动向包括央行淡化宽松预期,力图改善政策沟通,同时在化解地方债务方面取得了一些进展[1] - 当前宏观经济环境呈现出多空交织的局面,经济仅在低位企稳,结构性不平衡加剧,通胀方面仍面临挑战[2] - 未来货币政策方向将逐步从以量为纲转向以利率为主,央行明确表示以信贷增速为主要指标已不再适应当前经济形势[3] - 中国应对房地产泡沫破灭与日本相比,政策相对更为理性,不同于日本企业和金融系统逐步僵尸化[4] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **提问者提问** 当前市场对三中全会的预期如何?其政策重点有哪些?[1] **回答者回答** 市场对三中全会的预期较高,但实际政策可能与短期刺激消费、民生和房地产等方面的期待有所差距。三中全会将继续沿袭过去四五年的既定方针,主要集中在适应新计划生产力的心智生产关系建设,通过举国体制支持技术升级,解决"卡脖子"问题,并推动从食品到能源产业链的自给自足[1] 问题2 **提问者提问** 陆家嘴论坛后金融监管的新动向有哪些?对资本市场有何影响?[1] **回答者回答** 陆家嘴论坛传递了关于资本市场开放和科创板改革的信息,然而市场反应并不乐观。金融监管的新动向包括央行淡化宽松预期,力图改善政策沟通,同时在化解地方债务方面取得了一些进展,如通过新的专项债方式化解存量债务[1] 问题3 **提问者提问** 当前宏观经济环境下,多空之变有哪些具体表现?[2] **回答者回答** 目前宏观经济环境呈现出多空交织的局面,尽管无需过度悲观,但经济仅在低位企稳,结构性不平衡加剧。在通胀方面仍面临挑战。决策层似乎顺应市场出清需求,坚持政策定力[2]

Q : 市场近期对三中全会的预期变化，以及这些预期与实际政策走向之间的差 距？ A : 近期市场对三中全会的期待主要集中在期望能够出台一系列直接刺激消费、改 善民生、提振房地产的政策上。然而，从我们的分析框架出发，三中全会的核心 目标是延续过去几年的国家战略规划，即构建适应新时代生产力发展需求的生产 关系体系，尤其是利用举国体制推动技术创新、解决关键技术“卡脖子”问题，以及 促进从农业到能源的产业链自给自足。这些长期战略目标与市场短期内期待的消 费刺激措施并不完全匹配。因此，市场经历了一段从高度期待到部分落空的情绪 波动。 Q : 针对资本市场，特别是在陆家嘴论坛后，金融监管的新动向如何，这对股市 有何影响？ A : 陆家嘴论坛上关于资本市场开放和科创板改革的讨论，实际上反映了监管层对 金融市场深化和创新的持续关注。然而，市场对此的反应并非一致乐观，部分原 因是这些改革措施更多是结构性和长期性的，短期内难以立即转化为股市的直接 利好。我们的金融行业首席分析指出，金融监管的新动向在于寻求平衡，既要推 进开放和创新，又要防范系统性风险，这一过程中，市场可能会经历调整期，投 资者需耐心观察政策的实际落地效果及其对股 ...

会议主要讨论的核心内容 政策框架和预期 - 三中全会延续过去四五年既定的大型方针规划,要把适应新制化新产力的新制新产关系建好,以举国体制支持技术升级解决卡脖子问题,推动从食品到能源的产业链的刺激自足 [1] - 三中全会可能会有一些对于最底层低保护等在社会保障领域的一些改革,但不是会议最核心的部分,不是短期实现对消费刺激的手段 [2] - 决策层更多关注通过中央政府加杠杆扩大资产股价表的方式来支持消费,而不是单纯的支持投资 [3][4] - 存在对供给端的迷思,希望政府投资能形成实际资产,而不是把政策重心放在消费和民生 [4][5] - 对于福利社会保障的投入存在一定的迷思,认为会造成浪费,但实际上中国在这些领域的投入明显低于国际平均水平 [5][6] - 决策层更重视防通胀而非防通缩,需要打破这种迷思 [6] 货币政策框架 - 央行试图改善政策沟通,淡化了更大幅度宽松的预期 [7][8][9] - 央行正在逐步转向以利率为主的货币政策框架,量化指标的重要性将被弱化 [8][9] - 短期内政策利率和LPR可能维持稳定,不会大幅下降,但未来可能会有温和下降空间 [9] - 货币政策不会大幅发力,一方面是金融体系健康有局限,另一方面也反映决策层认为当前经济痛苦是消化泡沫和过剩的代价 [10] 地方政府债务化解 - 中央政府正在利用发行新的专项债券来帮助地方政府化解存量隐性债务,这是一种正面的进展 [12] - 地方政府应对债务压力的方式可能会逐步升级,从缩减开支、提高公共事业价格到税务倒查等 [11][12] - 中央政府可能更多利用自身相对健康的资产负债表来帮助地方化债,减少地方通过更激进手段缓解压力的冲动 [12] 消费和房地产 - 消费端仍然疲弱,5月社零反弹可能是一次性的,618销售表现不佳 [13][32][33][34] - 房地产市场调整仍在持续,517新政的效果短暂,高线城市房价下跌速度可能会逐步放缓,但三四线城市仍面临下行压力 [28][29] - 要稳定房地产市场和消费,需要通过改善居民资产负债表、加大社会保障投入等方式来提振消费信心 [36] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **提问内容** 茅台价格下跌是否代表经济出现更明显的下行压力 [35] **回答内容** 茅台价格下跌与中国消费出现通缩降级的现象是吻合的,即使是最高端消费品也逃不过这种影响。要使消费摆脱通缩,需要房地产下跌止稳、加强社会保障改革、帮助民营企业恢复就业。这些都需要一定时间,短期内茅台等高端消费品价格下跌反映了经济下行压力 [36] 问题2 **提问内容** 未来一年内有什么可能立竿见影的政策来稳定房地产市场 [29] **回答内容** 目前的政策力度偏小,中央政府大幅加杠杆来直接购买房地产库存的可能性不大。房价稳定更多依赖于二手房库存的逐步消化,以及供给端的调整,这个过程可能需要1年左右时间 [29][30] 问题3 **提问内容** 618期间消费表现如何,是否反映出经济下行压力 [32][33][34] **回答内容** 618期间整体消费表现不太乐观,线上消费相对线下有所好转,但总体增速不及预期。这反映了经济下行压力,消费端仍然疲弱。一些平台通过大幅补贴拉动销量,但利润率下降,说明供给端产能过剩是导致的 [32][33][34][35]

会议主要讨论的核心内容 - 中国证券监督管理委员会主席吴清强调资本市场要服从和服务于高质量发展的大局,要建立健全与经济高质量发展相适配的市场体系和制度机制 [3][4][5] - 人民银行行长潘功胜介绍了当前中国货币政策的立场,包括总量调控、结构性货币政策工具的运用、汇率政策等 [8][9][10][11][12][13][14][15] - 国家金融监督管理总局局长李云泽介绍了金融监管总局成立一年来的工作,并就保险业如何更好服务中国式现代化提出了三点建议 [16][17][18][19][20][21] - 中国人民银行副行长朱鹤新介绍了当前中国外汇市场的运行情况,以及支持上海国际金融中心建设的举措 [22][23][24][25] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **杨燕青提问** 关于未来通胀和利率的走势,各位专家如何看待? [41] **谢啇真回答** 新兴市场货币政策有更大自主性,主要得益于政策框架的可信度、透明度以及国际流动性支持等 [28][29][30] **Pierre-Olivier GOURINCHAS回答** 主要经济体货币政策不需要完全一致,但需要加强协调,关注全球资产价格高涨和债务积累等风险 [30][31][32][33][34] 问题2 **杨燕青提问** 未来经济增长的引擎会是什么?生成式人工智能、绿色转型还是其他? [40] **Christopher PISSARIDES回答** 高通胀和高利率不利于经济增长,需要通过透明的价格和货币政策来避免恶性循环 [39][40] **许正宇回答** 香港作为国际金融中心,可以利用离岸人民币市场、浮动利率产品等优势,支持企业应对全球货币政策变化 [34][35][36]

财务数据和关键指标变化 - 5月末社会融资规模同比增长8.4%,M2同比增长7%,均高于名义GDP增速 [7] - 5月新发放贷款利率为3.67%,处于较低水平 [7] 各条业务线数据和关键指标变化 - 结构性货币政策工具余额约7万亿元,约占人民银行资产负债表规模的15%,聚焦支持小微企业、绿色转型等领域 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 人民币汇率在复杂形势下保持基本稳定,货物贸易人民币跨境收支占比达30%,降低了企业生产经营面临的汇兑风险敞口 [14][15] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 人民银行将继续坚持支持性的货币政策立场,加强逆周期和跨周期调节,支持经济持续回升向好 [16] - 货币政策要注重把握短期与长期、稳增长与防风险、内部与外部的关系 [17][18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 当前中国经济持续回升向好,但仍面临有效需求不足、国内大循环不顺畅、外部环境复杂严峻等挑战 [16] 其他重要信息 - 人民银行正在研究优化货币政策调控中间变量,逐步淡化对数量目标的关注,更加注重发挥利率调控作用 [20-29] - 人民银行正在与财政部研究将二级市场国债买卖纳入货币政策工具箱,作为基础货币投放渠道和流动性管理工具 [34-37] - 人民银行将继续完善结构性货币政策工具体系,发挥其在引导信贷结构优化中的作用 [39-41] - 人民银行将提升货币政策透明度,健全可置信、常态化、制度化的政策沟通机制 [42]

财务数据和关键指标变化 - 无相关内容 各条业务线数据和关键指标变化 - 无相关内容 各个市场数据和关键指标变化 - 无相关内容 公司战略和发展方向及行业竞争 - 保险业正迎来高质量发展的历史性机遇,将发挥不可替代的作用 [5] - 保险业要在大有可为的时代大有作为,回归本源、专注主业,奋力写好"五篇大文章"的保险篇 [11] - 保险业要以时不我待的使命感和责任感,自觉融入中国式现代化建设全局 [11] - 保险业要聚焦创新发展,精准高效服务新质生产力 [12] - 保险业要围绕民生福祉,更好满足人民美好生活需求 [13][14] - 保险业要着眼安全应急,持续促进社会治理效能提升 [15] - 保险业要以改革增活力、以发展解难题,推动开创新局面、迈上新台阶 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 中国经济长期向好的基本趋势没有改变,支撑高质量发展的要素条件没有改变,中国经济仍然是世界经济稳定增长的重要引擎 [3] - 保险业正处于爬坡过坎、转型升级的过程中,但中国保险市场潜力巨大、空间广阔,有条件、有信心、有能力推动保险业开创新局面、迈上新台阶 [16] 其他重要信息 - 保险业要切实转变发展方式,推动实现降本增效 [17][18] - 保险业要深刻把握发展规律,强化资产负债联动 [19] - 保险业要着力夯实发展基础,营造良好市场环境 [20] - 金融监管总局将持续推动金融业高水平对外开放,支持更多外资金融机构在上海落地 [21][22] 问答环节重要的提问和回答 无相关内容

会议主要讨论的核心内容 积极主动拥抱新质生产力发展 - 提升多层次市场的服务覆盖面和精准度，深入研究相关企业的特点、发展规律及其在投融资、激励约束、公司治理等方面的需求，有针对性地丰富资本市场的工具、产品和服务 [3] - 壮大耐心资本，积极创造条件吸引更多中长期资金进入资本市场，围绕创业投资、私募股权投资"募投管退"全链条优化支持政策，引导更好投早、投小、投硬科技，促进"科技-产业-金融"良性循环 [3] - 从制度机制以及理念上解决包容创新的问题，营造鼓励创新、宽容失败的良好氛围，推动新质生产力的蓬勃发展 [3][4] 大力推动上市公司提升投资价值 - 引导上市公司树立积极主动回报投资者的意识，加强与投资者沟通，提升信息透明度和治理规范性，更好运用现金分红、回购注销等方式回馈投资者 [5] - 支持上市公司运用各种资本市场工具增强核心竞争力，发挥好资本市场并购重组主渠道作用，助力上市公司加强产业横向、纵向整合协同 [5] - 加快完善制度规则，创造更好的政策环境，推动形成更多示范案例，进一步加大对创新企业的支持力度 [5] 坚持把保护投资者贯穿于资本市场制度建设和监管执法全过程 - 把强监管放在更加突出的位置，在法治化的轨道上不断完善监管、加强监管，对各类风险"早识别、早预警、早暴露、早处置"，并不断提升资本市场内在稳定性 [6] - 对各类证券违法犯罪行为要依法从严打击，切实维护市场的公开公平公正，构建综合惩防体系，强化穿透式监管，压实投行、审计等中介机构"看门人"责任 [6][7] - 加强与司法机关等方面协作，更好发挥投保机构的能动作用，推动更多证券特别代表人诉讼、先行赔付、当事人承诺等案例落地，为投资者获得赔偿救济提供更有力的支持 [7] 问答环节重要的提问和回答 无相关内容

2024年第一季度报告 证券代码：600663 证券简称：陆家嘴 900932 陆家B股 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2024 年第一季度报告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者 重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 重要内容提示 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告内容的真实、准确、完整，不存 在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）保证季度报告中财务信息 的真实、准确、完整。 第一季度财务报表是否经审计 □是 √否 ...