一、涉及公司 - 上海建工[1] 二、核心观点与论据 （一）经营概况 - 新签合同情况 - 前三季度新签合同2778亿元，其中上海地区签了2053亿，占到74%[3]。 - 建筑施工、设计咨询和建材工业三项核心业务新签合同订单规模保持稳定，前三季度六大新兴业务新签合同702亿，占到当季新签合同总额的25%[3][5]。 - 市场布局 - 以上海为中心的长三角地区是最主要的核心区市场，后续会在加强上海市场深度耕耘、长三角市场的基础上，针对国内万亿GDP城市开展外扩市场的布局，并寻找国际业务机遇[3]。 - 经营业绩 - 一到九月集团共实现营业收入2140亿，规模净利润13.5亿，在保持规模稳定的同时提升经济效益，核心业务营业收入较上年度有稳有升[4]。 - 应收账款在前三季度期末较期初有所下降[4]。 （二）化债相关 - 化债影响 - 化债政策已开始发挥作用，对建筑行业有积极影响，上海建工有望受益于化债及后续环境回暖[1]。 - 公司应收账款中约50%的业主是政府投资类企业，若把营收账款和合同资产合并统计，大概70%是政府类的项目[7][8]。 - 在江苏、四川的化债相关应收账款回收推动比较积极，浙江、广东的项目还在推进中[8][9]。 - 化债项目资金回收可能有阶段性支付（解决历史欠债部分）或整个项目买断（低息债务替代高息债务）两种模式，目前还不太好判断[14]。 （三）业绩压力与展望 - 业绩压力因素 - 带投资属性的地产开发和3P类投资项目对业绩拖累较大，地产项目因前期高价拿地但销售不及预期，3P类项目因部分业主应付费用短期化导致要计减股比例[10]。 - 施工板块业务端，部分项目推进慢无法及时竣工，外省市项目因资金紧张导致工期进展节奏放缓，使得项目预期毛利率下调[10][11]。 - 业绩展望 - 若能在2 - 3年内有效扭转地产和投资这两大业务的不利局面，公司盈利量将大幅改善，目前公司三项核心业务的盈利状况与历史巅峰时期基本相当甚至更优秀（剔除地产和投资业务的不利因素后）[25]。 - 对2025年上海中心城区旧改项目交房结转抱有希望，若实现则地产公司明年有望扭亏，投资项目近期不会有新增大投入，后续几年需进一步投资的金额规模将显著下降[24]。 - 订单规模方面，年初预期今年签订五千亿规模订单，但从前三季度数据看达成效果不理想，参考同行下滑情况，全年完成五千亿压力大，未来公司可能主动或被动放缓规模增速，将工作中心更多转向经济效益提升[29]。 三、其他重要内容 （一）国企改革相关 - 上海建工在国企改革方面，一是围绕现有传统优势进行创新转型，关注建筑领域机器人研发应用，已在多个领域形成应用成熟、成本可控的建筑机器人且部分产品已对外销售；二是积极推进自身管理，优化公司治理结构，考虑管理层激励方案；三是关注市值管理，根据上海市相关考核规则有20项考核指标，还涉及企业规范运作的加风向和减风向考核，这有助于激发企业关注主业、提升经济效益并推动有益的资本运作[18][19][20]。 （二）业务结构相关 - 建筑施工类型订单中，房屋建筑占到施工业务的70%（其中住宅类业务量占10% - 15%、商业地产类占25%出头、其他公共建筑类房屋建筑在25%上下），房屋建筑以外的建筑占30%[27][28]。 - 业务结构优化体现在与政府投资类项目比重越来越高，大基建类项目比例持续提升[29]。