财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO为每股0.60美元,较第一季度下降约0.11美元,主要原因包括:第一季度收到一次性1000万美元诉讼和解金额,相当于每股FFO 0.13美元;多户型物业和零售物业在第二季度的表现超出之前指引,分别贡献每股FFO 0.01美元 [33][34] - 全年FFO指引上调至每股2.48-2.54美元,中值为2.51美元,较之前上调9.6% [41] - 上调主要来自:零售物业的坏账和运营费用降低以及租金收入增加,贡献每股FFO 0.02美元;办公物业的坏账和运营费用降低,贡献每股FFO 0.02美元;G&A费用降低和利息收入增加,贡献每股FFO 0.02美元;多户型物业贡献每股FFO 0.01美元;以及从一处物业获得的租赁终止费,贡献每股FFO 0.15美元 [42][43][44] 各条业务线数据和关键指标变化 办公物业 - 第二季度租赁率为86.6%,较上季度增加20个基点 [49] - 第二季度签约18个租约,合计约96,000平方英尺,其中2个新租约增幅为现金4%,直线4%,10个续租增幅为现金6%,直线10% [50][51] - 第三季度迄今已签约7个租约,合计约57,000平方英尺,其中约55%为新租约,为2019年以来首次新租赁超过续租 [52] - 2024年和2025年的到期面积较低,分别约4%和8% [53][54] - 拥有La Jolla Commons III在内的新开发项目,正在积极洽谈租赁,前景乐观 [55][56][57] 零售物业 - 第二季度租赁率约95%,几乎全部完成今年的续租 [22][23] - 第二季度租金增幅为现金6%,直线34% [23] - 尽管可能受到经济放缓影响,但位于人口密集区的优质购物中心的消费者支出预计更为稳健 [24][25] 多户型物业 - 第二季度末,San Diego社区的入住率为89%,租赁率为95% [26] - 新租赁价格较前租约平均下降约4%,但续租价格平均上涨9%,整体平均上涨4% [27] - Portland的Hassalo on Eighth社区,租赁价格保持平稳,租赁率维持在96% [28] - 第二季度多户型物业平均基准租金创历史新高,同店NOI同比增长近10% [29] 综合物业 - 第二季度Waikiki的Embassy Suites酒店入住率约86%,RevPAR为317美元,ADR为367美元,NOI约340万美元 [37] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司致力于维护稳健的资产负债表,持续投资改善不可替代的物业,确保其在各自市场保持竞争力 [6] - 公司在经济和商业环境不确定的时期,专注于可控的因素,通过适应和满足不断变化的市场需求来应对挑战 [18][19] - 公司在办公、零售和多户型等各类资产中保持优秀的运营表现,体现了资产组合的优质性和公司团队的出色执行能力 [18] - 公司将继续以有利于长期财务表现的行动为基础制定策略和决策 [19] - 公司在资产质量、地理位置、设施配套和客户服务等方面的优势,使其在同行业中脱颖而出,在市场波动中保持竞争力 [81][87][88][92] - 公司暂时不考虑收购,而是专注于完成La Jolla Commons III的租赁,同时持续投资改善现有物业 [96][97][100][101] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管市场普遍对商业地产,特别是办公物业持悲观态度,但公司的经营表现仍超出预期 [7] - 公司有信心维持2024年的盈利轨迹,并再次上调全年指引 [7] - 公司在经济和商业环境不确定的时期,专注于可控的因素,通过适应和满足不断变化的市场需求来应对挑战 [18][19] - 公司有信心,凭借优质的运营平台和房地产组合,将能在波动的金融市场中保持稳健 [19] - 公司对Waikiki的Embassy Suites酒店的日本游客的回归持谨慎乐观态度,可能需要一些时间 [45] 其他重要信息 - 董事会批准第三季度派发每股0.335美元的季度股息,体现了公司的强劲财务表现和董事会对未来持续成功的信心 [13] - 公司发布了2023年可持续发展报告,展示了公司在环境、社会、公司治理和人力资本等方面的举措和愿景 [30] - 公司管理团队凝聚力强,协作精神佳,经验丰富,有助于有效应对挑战并推动创新 [12] - 公司将迎来平稳的过渡,Ernest Rady将于2025年1月1日担任执行董事长,Adam Wyll将接任CEO [9][10][11] 问答环节重要的提问和回答 问题1 Haendel St. Juste 提问 询问管理层变动对G&A的影响,以及Adam Wyll作为新任CEO的短中期目标和战略重点 [58] Adam Wyll 回答 不预计今年会有G&A影响,变动将于明年1月1日生效。未来的策略和方向大致延续,不会有太大变化,仍将继续寻找创造价值的机会 [59] 问题2 Haendel St. Juste 提问 询问租赁终止费涉及的具体情况,以及是否预计会有类似情况发生 [60] Adam Wyll 和 Steve Center 回答 这是之前已经列入预留的一个租户,由于其FDA审批进度不顺利,现金消耗较快,双方协商达成了互利的终止协议。这是一处装修