财务数据和关键指标变化 - 2009年日本新建公寓平均价格为3,802万日元，较上年下跌2.54% [24] - 2011年-2012年新建公寓平均价格从3,896万日元跌至3,824万日元，跌幅1.8% [25] - 2015年全国新建公寓平均价格为4,618万日元，超越了泡沫经济时期的历史高峰 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 1997年-1998年日本新建公寓平均价格从3,756万日元跌至3,582万日元，跌幅为4.63% [17] - 1998年首都圈新建公寓签约数同比下降11%，平均单价下降6%，近畿圈新建公寓签约数同比下降16%，平均单价下降3% [17] - 2001年首都圈新建公寓平均单价下跌10.9%，近畿圈下跌12.7% [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 1997年后首都圈新建公寓单价持续下行 [15] - 1997年后近畿圈新建公寓单价持续下行 [16] - 2002年日本首都圈房价率先企稳，带动全国房价逐步修复 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 1997年房地产市场的再次下行,促使日本内阁修改国家房地产政策目标为"资产有效利用和盘活",组建高层面协调机构,在供给侧、需求侧等多维度开始政策调整探索 [21] - 在量化宽松环境和J-Reit发展的背景下,国际房地产投资资金通过房地产基金等途径进入日本房地产市场 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 1996年桥本龙太郎上台时认为"经济仍有余力,一定要要进行财政重建",但实际上经济在泡沫破裂后恢复速度十分缓慢,导致政府对经济形势的误判 [11] - 2012年底,日本首相安倍晋三上台后实施了一系列刺激经济的政策,包括大规模量化宽松、扩大国家财政支出及长期性成长战略以及吸引民间投资 [28] 其他重要信息 - 1991年房地产泡沫破裂后,日本经历了三轮48-60个月的房价下跌周期,每轮下跌后都会出现企稳修复趋势 [1][2][3] - 政策对日本房价稳定很重要,三轮房价止跌都得益于货币、财政宽松政策的见效,以及房地产供需两端的政策努力 [30][31] - 日本房地产泡沫破裂后,经济基本面恶化,包括适龄人口拐点、城镇化放缓、经济增速下台阶、金融系统风险暴露等,但即使在这种情况下,房价也会在每轮下跌后出现企稳修复 [30] 问答环节重要的提问和回答 问题1 Ellie Jiang 提问 日本房地产市场在经历了三轮48-60个月的下跌周期后,为什么最终都能出现企稳修复的趋势?[1][2][3] Jiazhen Zhao 回答 日本房地产市场能在每轮下跌后出现企稳修复,主要得益于政策的支持。在每一轮下跌周期中,日本政府都采取了积极的货币和财政政策进行刺激,同时在房地产供给和需求两端进行政策调整和优化,为市场恢复创造了条件。即使在基本面恶化的情况下,政策的作用也是关键。[30][31] 问题2 Yang Bai 提问 日本房地产市场在经历了三轮下跌周期后,为什么最终能够超越之前的历史高点?[28] Jiazhen Zhao 回答 日本房地产市场能够在2015年超越之前的历史高点,主要得益于"安倍经济学"的实施。安倍政府在2012年底上台后,实施了大规模的量化宽松、财政扩张以及结构性改革等一系列刺激经济的政策。在这些政策的推动下,日本经济和房地产市场得到了有效的修复和复苏,最终使房价超越了之前的高点。[28] 问题3 Joyce Ju 提问 日本房地产市场在经历了三轮下跌周期后,为什么每次下跌的时间都控制在48-60个月之内?[1][2][3] Lei Chen 回答 日本房地产市场在经历三轮下跌周期时,每次下跌时间都控制在48-60个月之内,主要有以下原因: 1. 日本政府在每次房价下跌时都会采取积极的货币和财政政策进行刺激,这些政策在48-60个月内就能发挥作用,推动房价企稳。[30][31] 2. 即使在基本面恶化的情况下,日本房地产市场也具有一定的自我修复能力,在48-60个月内就能出现企稳迹象。[30] 3. 日本房地产市场受外部冲击影响较大,但这些冲击也多集中在48-60个月内,过后市场就能相对稳定下来。[1][2][3] 所以48-60个月可以说是日本房地产市场自我修复的一个周期性规律。