报告投资评级 - 维持买入评级[1] 报告核心观点 - 贝壳于11月21日公布了第三季度（3Q24）业绩：营收同比增长27%，达到人民币226亿元，分别低于彭博共识预期和中金公司预测的1.5%和4.7%，主要原因是存量房交易量（EHT）受到低迷的房地产交易情绪拖累，而新房交易（NHT）则得益于市场份额的增长。非GAAP净收入为人民币18亿元，毛利率为7.9%，符合预期和共识，这得益于费用控制措施[1] - 鉴于贝壳在存量房交易和新房交易业务中的市场份额持续增加以及新业务的顺利扩展，仍然对贝壳保持乐观态度。基于可持续经营利润（SOTP）的目标股价上调至23.3美元（原为21.5美元），其中贝壳核心业务为22.3美元，盛都为0.9美元，对应2025年预期市盈率（非GAAP）为21.4倍[1] 相关目录总结 财务数据 - 2024年第三季度业绩：房屋交易总额（EHT）同比增长9%，但环比下降17%，公司主动扩大规模（代理人数同比和环比分别增加12,000人和4,700人），增加了固定成本，从而将EHT的贡献利润率拉低了7个百分点至41%。新房业务得益于与更多国有开发商的合作，房屋交易总额同比增长18.5%，远高于行业19%的下滑幅度。公司报告非公认会计准则净利润为人民币18亿元，净利率为7.9%，符合彭博社/预期[2] - 2024年第四季度展望，预计EHT和NHT的GTV均将同比增长超过40%，但约人民币1 - 1.5亿元的额外开支可能导致四季度非GAAP净利润降至人民币2.2亿元，按照估算，毛利率约为7.7%[2] - 未来3 - 4年内投入12亿元用于员工福利，除了扩展门店和员工规模外，还开始将薪酬结构从浮动制转向固定制，并为经纪人缴纳社会保险基金[3] - 2022 - 2026年财务数据预测：收入分别为60,669、77,777、91,042、107,717、121,757百万元，同比增长分别为(24.9)%、28.2%、17.1%、18.3%、13.0%；净利润分别为(1,386.1)、9,880.1、5,189.6、6,752.9、8,200.4百万元；调整后净利润分别为2,842.8、13,795.4、8,082.7、9,434.7、10,947.5百万元，同比增长分别为23.9%、385.3%、(41.4)%、16.7%、16.0%；每股收益(调整后)分别为2.39、11.75、6.89、8.04、9.33人民币；P/E分别为ns、17.4、33.1、25.5、21.0；P/B分别为2.5、2.4、2.2、2.0、1.8；ROE分别为(2.0)%、14.0%、6.8%、8.0%、8.7%；净资产负债率分别为(27.3)%、(26.8)%、(31.7)%、(36.9)%、(43.1)%[4]